Investir dans l'immobilier en Albanie, est-ce rentable ? Rendement locatif, retours et risques

L'immobilier en Albanie est-il un bon investissement ? La réponse courte

Il peut l'être pour un acheteur qui paie comptant, compte garder le bien pendant des années et vérifie les chiffres en net, sur l'année entière. Les prix d'entrée sont bas pour une côte méditerranéenne, un étranger est pleinement propriétaire de son appartement avec les mêmes droits qu'un citoyen, la taxe foncière annuelle est de 0,05 % de la valeur et les revenus locatifs sont imposés au taux forfaitaire de 15 %.

Il convient mal à ceux qui ont besoin d'un crédit, d'une revente rapide ou d'un revenu garanti. Les banques albanaises prêtent rarement aux non-résidents, la saison locative sur la côte est courte et le marché n'a pas de système de compte séquestre : la sécurité de l'achat dépend donc des vérifications que vous faites avant de payer. Les sections ci-dessous chiffrent chacun de ces points.

Rendement de la location longue durée, Tirana

5–7 % brut

Rendement de la location saisonnière, côte sud

8–12 % brut, haute saison

Rendement net réaliste sur l'année entière

~4–6 %

Impôt sur les revenus locatifs

15 % forfaitaires

Taxe foncière annuelle

0,05 % de la valeur

Frais d'achat

~4–7 % du prix

Appartement médian en bord de mer (prix affiché, septembre 2026)

112 500 €

Un rendement de 10 % calculé sur une semaine d'août n'est pas un retour de 10 %. Sur une année entière, après charges et impôt, la plupart des locations en Albanie se situent entre 4 et 6 % net.

Rendement locatif en Albanie par ville

L'Albanie n'a pas de registre public des loyers réellement perçus. Tout chiffre de rendement que vous lisez est donc une estimation. Les fourchettes ci-dessous sont celles qui ont résisté à nos propres vérifications ; plusieurs chiffres plus élevés qui circulent en ligne n'y ont pas résisté. Prenez-les comme point de départ et confrontez-les aux loyers réellement demandés pour des logements comparables dans les appartements à louer en Albanie.

Tirana, location longue durée

5–7 % brut

Durrës Beach et Golem, location longue durée

~5,7 % net

Sarandë, location longue durée

~4,4 % net

Vlorë, location longue durée

~4,3 % net

Sarandë et Ksamil, location saisonnière

9–12 % brut, haute saison

Vlorë, location saisonnière

8–11 % brut, haute saison

Location saisonnière ou longue durée en Albanie : laquelle rapporte le plus

Les deux stratégies ne sont pas imposées de la même façon, et cela change le résultat plus que la plupart des acheteurs ne le pensent. Une location longue durée est imposée à 15 % du revenu net, après déduction des charges admises. Une location de courte durée (saisonnière) est imposée à 15 % du revenu brut, sans déduction, à déclarer via la plateforme DIVA de l'administration fiscale. En location saisonnière, le ménage, la commission de la plateforme et la gestion ne réduisent pas l'impôt : ils se paient sur ce qui reste après lui.

La location longue durée fonctionne là où les gens vivent et travaillent toute l'année : Tirana d'abord, puis Durrës et Vlorë. La location saisonnière fonctionne là où les touristes veulent être : Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi et la bande de plage de Durrës et Golem. Un appartement de vacances rapporte plus par nuit, mais il lui faut un gestionnaire sur place, un ménage régulier et quelqu'un pour répondre aux voyageurs, et il reste vide une bonne partie de la basse saison. La déclaration de chaque type de revenu est expliquée dans la fiscalité immobilière en Albanie.

Longue durée : impôt

15 % du revenu net

Saisonnière : impôt

15 % du revenu brut, via DIVA

Longue durée : où

Tirana, Durrës, Vlorë

Saisonnière : où

Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi, Golem

Longue durée : charge de travail

Faible, un seul locataire

Saisonnière : charge de travail

Élevée, gestionnaire local nécessaire

Combien coûte un investissement : prix des appartements en Albanie par marché

Le rendement, c'est le loyer divisé par le prix : le prix d'entrée compte donc autant que le loyer. Les chiffres ci-dessous sont les médianes des prix affichés pour les appartements dans la base d'annonces BalkanHome, relevé du 6 septembre 2026. Ce sont des prix affichés, pas des prix de transaction ; le prix finalement payé peut être différent.

Sur toute la bande située à moins de 5 km de la mer, la médiane est de 1 513 €/m² et l'appartement médian est affiché à 112 500 €. Quatre appartements de bord de mer sur dix sont à moins de 100 000 €. À titre de comparaison, les prix affichés moyens dans les villes côtières du Monténégro sont 1,6 à 2,5 fois plus élevés, de 2 797 €/m² à Bar à 4 391 €/m² à Tivat. Les tableaux complets, avec les quartiles et le prix de la proximité de la plage, sont dans notre rapport sur les prix de l'immobilier en Albanie.

En plus du prix, prévoyez 4 à 7 % de frais d'achat : notaire, enregistrement au Cadastre, honoraires juridiques et taxe municipale de transfert. Le détail poste par poste est dans combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Albanie.

Golem

1 353 €/m² · appartement médian : 90 000 €

Qerret

1 500 €/m² · appartement médian : 107 474 €

Shëngjin

1 550 €/m² · appartement médian : 112 988 €

Durrës

1 577 €/m² · appartement médian : 131 579 €

Tirana

1 859 €/m² · appartement médian : 177 320 €

Sarandë

1 904 €/m² · appartement médian : 152 719 €

Vlorë

2 207 €/m² · appartement médian : 208 000 €

Dhërmi

3 074 €/m² · appartement médian : 323 918 €

Exemple chiffré : d'un rendement brut de 6 % au rendement net

Prenons un appartement à 112 500 €, le prix affiché médian d'un appartement de bord de mer dans nos données, loué en longue durée avec un rendement brut de 6 %. Les 20 % réservés à la gestion, aux réparations et aux semaines vides sont une hypothèse retenue pour l'exemple ; remplacez-la par de vrais devis d'un gestionnaire local avant de décider.

Prix d'achat

112 500 €

Frais d'achat à 5 %

5 625 €

Mise totale

118 125 €

Loyer à 6 % brut

6 750 € par an (environ 560 € par mois)

Gestion, réparations, semaines vides (hypothèse : 20 %)

−1 350 €

Revenu net avant impôt

5 400 €

Impôt sur le revenu, 15 % du revenu net

−810 €

Taxe foncière annuelle, 0,05 %

−56 €

Ce qu'il vous reste

4 534 € par an

Rendement net sur la mise totale

3,8 %

Plus-value en Albanie : ce sur quoi vous pouvez compter, et ce sur quoi vous ne pouvez pas

La plupart des scénarios optimistes sur l'Albanie reposent sur la poursuite de la hausse des prix. Les arguments sont réels : la côte est bien moins chère que celle du Monténégro voisin, le tourisme a progressé vite et l'Albanie est un pays candidat à l'UE, en négociations d'adhésion.

Rien de tout cela n'est une garantie. Aucune date d'adhésion n'est fixée. Nos données sont une photographie des prix affichés, pas un historique de prix : nous ne publions donc pas de taux de hausse, et méfiez-vous de quiconque en cite un sans dire d'où il vient. L'offre neuve est abondante par endroits : Golem, Durrës et Qerret représentent à eux seuls environ les trois quarts des appartements à vendre près de la mer dans notre base, si bien que beaucoup de logements semblables au vôtre lui feront concurrence à la revente.

À la revente, la plus-value est imposée à 15 %. Revendre est plus facile à Tirana, le marché le plus liquide du pays ; un appartement de vacances dans une station balnéaire a un cercle d'acheteurs plus étroit. Une règle saine : n'achetez que si les chiffres de la location tiennent tout seuls, et considérez toute hausse de valeur comme un bonus.

Les risques d'un investissement immobilier en Albanie

En Albanie, les investisseurs perdent rarement de l'argent à cause d'un krach du marché. Ils en perdent à cause d'erreurs évitables au moment de l'achat. Chaque risque ci-dessous a sa vérification précise, décrite dans est-il sûr d'acheter un bien immobilier en Albanie.

• Titre de propriété : certains biens anciens ou construits de manière informelle ont un dossier incomplet. Faites confirmer par un avocat indépendant, auprès du Cadastre d'État (ASHK), un titre propre et enregistré avant tout mouvement d'argent.
• Sur plan : une bonne part de l'offre la moins chère de la côte est vendue avant l'achèvement. Vérifiez le permis de construire, vérifiez que le terrain est enregistré au nom du promoteur et liez les paiements aux étapes du chantier.
• Pas de compte séquestre : les fonds passent par le notaire, pas par un compte séquestre. Ne versez jamais une grosse somme contre une promesse non enregistrée.
• Saisonnalité : un appartement sur la côte peut être plein en août et presque vide en hiver. Faites votre budget sur l'occupation de douze mois.
• Financement : les banques albanaises prêtent rarement aux non-résidents. Prévoyez donc d'acheter avec vos fonds propres ou avec un échéancier du promoteur.
• Changements fiscaux : une réforme de la taxe foncière annuelle fondée sur la valeur de marché a été proposée, avec des taux en projet de 0,1 à 0,2 % au lieu de 0,05 %. Son entrée en vigueur n'est pas confirmée ; vérifiez le taux actuel.
• Gestion à distance : une location que vous ne pouvez pas visiter a besoin d'un gestionnaire local fiable. Fixez par écrit les honoraires, les comptes rendus et la personne qui détient les clés.

À qui convient un investissement immobilier en Albanie, et à qui il ne convient pas

Comment choisir un bien pour investir en Albanie

Choisissez d'abord la stratégie, puis la ville, puis l'appartement. Les endroits où chaque stratégie fonctionne sont comparés dans les meilleurs endroits où acheter un bien immobilier en Albanie.

Deux chiffres tirés de nos données aident à juger un prix. Une vue mer déclarée dans l'annonce est associée à un prix affiché supérieur d'environ 15 %. Dans la baie de Durrës, les 100 premiers mètres depuis la plage coûtent environ 13,5 % de plus au mètre carré que les 200 mètres suivants ; sur la Riviera, la distance à la plage n'ordonne pas du tout les prix, c'est l'emplacement précis qui le fait.

• Calculez vous-même le rendement net : douze mois de loyers, moins les charges, moins 15 % d'impôt, divisés par le prix plus les frais d'achat.
• Pour une location saisonnière, demandez l'historique des réservations sur douze mois pour l'appartement ou l'immeuble, pas une projection.
• Comparez le prix affiché à la médiane en €/m² de la ville. Un appartement très au-dessus de la médiane doit avoir une raison : vue mer, première ligne, parking.
• Renseignez-vous sur la personne qui gérera l'appartement et sur ses tarifs avant d'acheter, pas après.
• Si vous voulez des loyers dès le premier jour, préférez un immeuble achevé avec un titre enregistré.
• Faites vérifier le titre et les permis par un avocat indépendant, payé par vous.