Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Albanie ?
Oui. Les particuliers étrangers peuvent acheter un bien résidentiel en Albanie — appartements, maisons, villas, locaux commerciaux et lots individuels — en pleine propriété à 100 %, sur le même fondement juridique que les citoyens albanais. Il n'existe aucune condition de nationalité ni de réciprocité, et vous n'avez besoin ni de visa, ni de permis de séjour, ni de statut de résident pour conclure l'achat. De nombreux acquéreurs signent lors d'un simple séjour touristique de 90 jours.
La propriété est enregistrée directement à votre nom auprès de l'Agence d'État du Cadastre (ASHK). Une fois l'enregistrement effectué, vous pouvez vendre, louer, hypothéquer ou transmettre le bien à vos héritiers exactement comme le ferait un propriétaire local.
La distinction essentielle — et le point que la plupart des guides concurrents comprennent de travers — est que les restrictions du droit albanais s'appliquent aux TERRAINS, et non aux bâtiments.
Les étrangers possèdent leur bien résidentiel en pleine propriété — les mêmes droits qu'un citoyen albanais, sans aucune condition de résidence.
Ce que vous pouvez et ne pouvez pas acheter directement
Pour les appartements et les bâtiments, la réponse est simple : vous pouvez les acheter directement, partout dans le pays, y compris sur le littoral. Les restrictions qui inquiètent concernent les terrains nus et agricoles.
- Appartements, villas, maisons, locaux commerciaux
- Achat direct, pleine propriété à 100 %
- Terrains agricoles (champs, pâturages, forêts)
- Pas directement — via une société albanaise ou un bail de 99 ans
- Terrains nus / non bâtis à ~200 m du rivage
- Propriété individuelle directe restreinte — recourir à une société ou à un bail
- Terrains constructibles
- Autorisés moyennant un investissement d'environ 3× la valeur du terrain
La règle côtière des 200 mètres — ce qu'elle signifie réellement
Un mythe largement répandu prétend que les étrangers « ne peuvent pas acheter près de la mer ». C'est faux. La restriction côtière des 200 mètres s'applique aux TERRAINS nus et agricoles, non aux appartements ou aux villas. Vous pouvez acheter un appartement avec vue sur mer à Sarandë, Vlorë ou Durrës directement et en pleine propriété. Ce n'est que si vous entendez acheter une parcelle côtière vierge que la structure société/bail entre en jeu.
Le processus d'achat, étape par étape
Une acquisition standard se déroule en six étapes environ. Elle doit être notariée et enregistrée auprès du Cadastre (ASHK) pour être juridiquement valable — un accord sous seing privé ne suffit pas à transférer la propriété.
- Réservez le bien et signez un compromis, généralement assorti d'un acompte d'environ 10 %.
- Faites réaliser une due diligence par un avocat albanais : confirmation du titre du vendeur, vérification de l'absence d'hypothèques, de sûretés et de litiges, et contrôle de la bonne inscription du bien.
- Le notaire prépare l'acte. En Albanie, c'est le notaire — et non un agent séquestre — qui gère la transaction et la retenue fiscale associée ; le séquestre formel est peu courant.
- Signez l'acte de vente définitif devant le notaire (en personne, ou à distance via une procuration notariée et apostillée).
- Réglez le solde ainsi que les taxes et frais applicables.
- Faites enregistrer le transfert auprès du Cadastre d'État (ASHK) afin que le titre soit inscrit à votre nom.
Combien de temps cela prend-il ?
Pour une transaction limpide et bien documentée, comptez environ 2 à 8 semaines. L'enregistrement au cadastre lui-même prend généralement 2 à 4 semaines ; depuis une instruction de l'ASHK de juin 2025, les demandes correctement documentées doivent être traitées dans un délai de 21 jours calendaires. Les premières inscriptions, les titres hérités ou les dossiers d'étrangers plus complexes peuvent s'étendre sur 1 à 3 mois.
Coûts et taxes en un coup d'œil
L'Albanie est l'un des endroits les moins chers d'Europe pour posséder un bien. Les chiffres clés ci-dessous sont vérifiés au regard des sources primaires ; pour un détail complet, consultez notre guide dédié aux coûts.
- Total des frais de clôture (notaire, enregistrement, juridique, frais)
- ~4–7 % du prix d'achat
- Taxe foncière annuelle
- 0,05 % de la valeur (~50–200 €/an)
- Impôt sur les revenus locatifs
- 15 % (courte durée sur le brut ; longue durée sur le net)
- Plus-value à la revente
- 15 % (généralement à la charge du vendeur)
Risques et comment vous protéger
- Titre et régularisation : certains biens anciens ou construits de façon informelle présentent des documents incomplets. Exigez toujours qu'un avocat indépendant confirme un titre régulier et enregistré avant tout paiement.
- Risque sur plan : acheter dans un programme en construction peut être moins coûteux mais comporte un risque d'achèvement — vérifiez les antécédents et les permis du promoteur.
- Absence de séquestre classique : comme c'est le notaire (et non un compte séquestre) qui gère les fonds, faites appel à un notaire et à un avocat réputés et ne versez jamais de sommes importantes contre une promesse non enregistrée.
- Devise : les prix sont souvent affichés en EUR mais réglés en lek albanais (ALL) ; confirmez la base de change dans le contrat.
Key takeaways
- Les étrangers acquièrent un bien résidentiel en pleine propriété — les mêmes droits que les citoyens, sans condition de résidence.
- Les restrictions portent sur les terrains, non sur les appartements ou les villas ; la règle des « 200 m du littoral » ne concerne que les terrains nus.
- Prévoyez ~4–7 % de frais de clôture ; la taxe foncière annuelle est infime, à 0,05 %.
- Faites toujours appel à un avocat albanais indépendant et enregistrez le titre auprès de l'ASHK.
Frequently asked questions
Un étranger peut-il acheter un appartement en Albanie sans être résident ?
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien sur le littoral albanais ?
Combien de temps faut-il pour acheter un bien en Albanie ?
Ai-je besoin d'un avocat albanais ?
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