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Immobilier en Albanie

Votre point de départ pour l'immobilier en Albanie : appartements, maisons, terrains et locaux commerciaux à vendre et à louer à Tirana, Durrës, Vlorë, Sarandë et dans douze autres localités, prix actualisés par ville, règles pour les acheteurs étrangers et guides pour chaque étape de l'achat.

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Mis à jour septembre 2026Les prix sont les médianes des prix demandés dans les annonces en ligne sur BalkanHome, actualisées toutes les heures.

  • 1 574 €/m²Prix demandé médian, appartements
  • 121 200 €Prix médian d'un appartement
  • 50 900 €Appartements à partir de
  • 1 749 €/m²Tirana, médiane au m²
  • 1 836 €/m²Côte ionienne, médiane au m²
  • Voir les annonces

Où acheter un bien immobilier en Albanie : les quatre régions

L'Albanie est un petit pays, mais ses marchés immobiliers se comportent comme quatre pays différents. Les prix, les locataires, les saisons et les vérifications qui comptent changent d'une région à l'autre. Commencez donc par choisir la région qui correspond à votre projet, puis la ville.

Les marchés immobiliers de l'AlbanieHimarëHimarëRiviera albanaiseDhërmiOrikumVlorëVlorëSarandëSarandëKsamilKsamilTiranaTiranaDurrësDurrësShëngjinShëngjinGolemGolemKavajëKavajëQerretShkodërShkodërPogradecPogradecKorçëKorçë
  • Tirana et la région de la capitale
  • La côte adriatique
  • La côte ionienne et la Riviera albanaise
  • Lacs et montagnes

Seize localités avec leur propre page de marché. Touchez une ville sur la carte ou dans la liste pour ouvrir son guide.

Tirana et la région de la capitale

Tirana et la région de la capitale

Le seul marché où la demande locative existe chaque mois de l'année. Les acheteurs y cherchent des revenus locatifs et une plus-value à long terme plutôt qu'une résidence d'été. Les tours neuves du Blloku, du centre et du périphérique fixent le haut de la fourchette de prix ; les immeubles plus anciens de Kombinat, Laprakë et Fresku se situent bien en dessous.

Appartements à vendre à Tirana
La côte adriatique

La côte adriatique

De Shëngjin jusqu'à Durrës, Golem, Qerret et Kavajë : les plages les plus larges et le plus grand choix d'appartements de vacances du pays, presque tous dans des résidences neuves achetées sur plan. Les prix d'entrée les plus bas en bord de mer, à quelques minutes de route de l'aéroport et de Tirana, et la clientèle locative locale la plus solide en été.

Appartements à vendre à Durrës
La côte ionienne et la Riviera albanaise

La côte ionienne et la Riviera albanaise

Vlorë, Orikum, Dhërmi, Himarë, les villages de la Riviera, Sarandë et Ksamil. L'eau la plus claire, les prix les plus élevés et la saison de location courte durée la plus forte d'Albanie. L'offre est plus restreinte que sur l'Adriatique, les terrains sont pentus et la vue fait le prix : l'emplacement à l'intérieur d'une ville compte ici plus que partout ailleurs.

Appartements à vendre à Vlorë

Prix de l'immobilier en Albanie par ville

Prix demandés médians au mètre carré pour les appartements et les maisons dans chaque localité disposant de sa propre page de marché, et le prix d'appartement le plus bas actuellement en ligne. Chaque lien de ville ouvre les annonces en cours de cette catégorie.

LocalitéAppartements, médiane €/m²Maisons, médiane €/m²Appartements à partir de
Himarë3 046 €4 142 €125 700 €
Riviera albanaise3 046 €4 142 €125 700 €
Dhërmi3 025 €4 142 €81 000 €
Orikum2 648 €3 288 €81 000 €
Vlorë2 288 €1 179 €75 000 €
Sarandë1 836 €1 372 €85 000 €
Ksamil1 831 €1 372 €77 000 €
Tirana1 749 €1 696 €59 500 €
Durrës1 605 €977 €55 000 €
Shëngjin1 557 €1 675 €57 000 €
Golem1 441 €1 263 €45 700 €
Kavajë1 406 €1 408 €45 400 €
Qerret1 404 €1 378 €45 700 €
Shkodër1 320 €840 €60 000 €
Pogradec1 168 €987 €55 000 €
Korçë724 €600 €30 000 €

Les médianes sont calculées à partir des prix demandés actuels, non des ventes conclues, et évoluent avec les annonces. Utilisez-les pour comparer des lieux, pas comme une estimation.

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Immobilier à vendre et à louer en Albanie

Dans les annonces

Sélection de biens immobiliers à vendre en Albanie

Un aperçu de ce qui est sur le marché en ce moment : appartements et maisons sur les deux côtes et à Tirana, avec les prix, les surfaces et les emplacements tels qu'indiqués par les annonceurs.

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Comment acheter un bien immobilier en Albanie en tant qu'étranger

L'achat en lui-même est simple : un avant-contrat, des vérifications, un notaire et l'enregistrement. Ce qui distingue un achat sûr d'un achat risqué, c'est l'ordre de ces étapes et qui vérifie quoi. Voici la séquence que nous recommandons.

  1. 01

    Choisir le marché avant le bien

    Décidez à quoi servira le bien : une location à l'année (Tirana), une résidence de vacances au prix d'entrée le plus bas (côte de Durrës), la plus belle mer et les meilleurs loyers d'été (côte ionienne) ou un logement à petit prix (intérieur du pays). Chaque région a son propre niveau de prix et ses propres risques.

  2. 02

    Vérifier le vendeur et le titre de propriété

    Demandez le certificat de propriété du Cadastre d'État (ASHK), le permis de construire et, pour les immeubles anciens, le statut de légalisation. Le vendeur figurant sur le certificat doit être la personne qui signe. Un avocat s'en charge en quelques jours et c'est, de loin, l'étape la plus importante.

  3. 03

    Avant-contrat et acompte

    L'avant-contrat fixe le prix, l'échéancier de paiement et la date de livraison ; il est généralement signé avec un acompte d'environ 10 %. Pour un achat sur plan, liez les paiements à l'avancement des travaux et inscrivez la date de livraison et les pénalités dans le contrat.

  4. 04

    Due diligence juridique

    Votre avocat confirme qu'il n'y a ni hypothèque, ni privilège, ni demande de restitution sur le bien, que l'immeuble est conforme à son permis et que le terrain en dessous peut être transféré à un étranger. Les terrains nus et agricoles proches de la côte ne peuvent pas être détenus directement par une personne physique étrangère.

  5. 05

    Notaire et contrat définitif

    Le contrat de vente est signé devant un notaire, qui vérifie les identités et le titre et gère la retenue fiscale. Prévoyez environ 4 à 7 % du prix pour le notaire, l'enregistrement et les frais juridiques. Les paiements se font par virement bancaire ; il n'y a pas de véritable tradition de séquestre, d'où l'importance de l'échéancier inscrit dans le contrat.

  6. 06

    Enregistrement et propriété

    Le contrat est enregistré à l'ASHK, qui délivre le nouveau certificat de propriété. Avec un dossier complet, cela prend environ trois semaines ; les cas complexes peuvent demander un à trois mois. Vous payez ensuite la taxe foncière annuelle de 0,05 % de la valeur et, si vous louez le bien, vous déclarez les revenus.

Lisez les guides détaillés : acheter en tant qu'étranger, le coût d'un achat, risques et due diligence et la fiscalité immobilière.

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Appartements, maisons et terrains sur les deux côtes et à Tirana, en anglais, avec des prix en euros et placés sur la carte.

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Le marché immobilier albanais en bref

L'Albanie compte trois marchés immobiliers. Tirana est la seule ville où la demande locative existe tous les mois de l'année ; c'est le marché de ceux qui veulent des revenus locatifs et une plus-value à long terme. La côte adriatique centrale, entre Durrës, Golem, Qerret et Kavajë, est celle des appartements de vacances, presque tous neufs et achetés sur plan. Le sud ionien, de Vlorë à Sarandë et Ksamil en passant par la Riviera albanaise, a l'eau la plus claire, les prix les plus élevés et la saison de location courte la plus forte ; à Korçë, Pogradec et Shkodër, dans l'intérieur, une maison ou un appartement coûte le moins cher. Les étrangers achètent appartements, maisons et locaux commerciaux en pleine propriété, à leur nom, sans condition de résidence ; seuls les terrains agricoles et les parcelles non bâties passent par une société albanaise ou un bail de longue durée. Les frais d'acquisition représentent environ 4 à 7 % du prix, la taxe foncière annuelle 0,05 % de la valeur.

Acheter un bien immobilier en Albanie : les questions que se posent les acheteurs

Des réponses courtes et vérifiées à ce que les acheteurs étrangers demandent avant, pendant et après un achat en Albanie. Les chiffres sont à jour à la date indiquée en haut de la page ; les lois changent, faites donc confirmer tout ce qui est sensible au temps par un avocat avant de signer.

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Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Albanie ?
Oui. Les particuliers et les sociétés étrangers achètent des appartements, des maisons, des villas et des locaux commerciaux en pleine propriété, enregistrés à leur nom au Cadastre d'État (ASHK), aux mêmes conditions que les citoyens albanais. Aucun visa, titre de séjour ou partenaire local n'est nécessaire ; vous pouvez signer pendant un simple séjour touristique. Les seules restrictions concernent les terrains : les terres agricoles et les parcelles nues proches de la côte s'achètent via une société albanaise ou se détiennent par un bail de longue durée.
Combien coûte un appartement en Albanie ?
Le prix demandé médian d'un appartement en Albanie est de 1 574 € au mètre carré et de 121 200 € par appartement, avec des annonces à partir d'environ 50 900 €. L'écart est large : les villes de l'intérieur et la bande Golem-Kavajë sont les moins chères, Durrës et Shëngjin se situent au milieu, le centre de Tirana et le front de mer de Vlorë au-dessus, et Dhërmi, Himarë et la première ligne de Ksamil tout en haut. Le tableau ci-dessus donne la médiane actuelle de chaque ville.
Où acheter un bien immobilier en Albanie ?
Tout dépend de l'usage du bien. Pour des revenus locatifs chaque mois de l'année, Tirana. Pour un appartement de vacances au prix d'entrée le plus bas et facile d'accès depuis l'aéroport, la côte de Durrës : Golem, Qerret et Kavajë. Pour la mer la plus claire et les loyers d'été les plus élevés, Sarandë, Ksamil et la Riviera albanaise. Pour un logement à petit prix avec quatre saisons, Korçë, Pogradec ou Shkodër.
L'immobilier en Albanie est-il un bon investissement ?
Il peut l'être, à condition de lire les chiffres honnêtement. La location courte durée sur la côte peut rapporter 8 à 12 % brut en haute saison, et la location longue durée à Tirana environ 5 à 7 %, mais un rendement net réaliste sur une année complète se rapproche de 4 à 6 % après gestion, vacance locative et impôts. Les prix ont fortement augmenté depuis 2022 et l'essentiel de l'offre sur la côte se vend sur plan : le promoteur, le permis et l'échéancier de paiement comptent autant que le rendement.
Quels sont les frais d'achat d'un bien immobilier en Albanie ?
Prévoyez environ 4 à 7 % du prix en plus de l'achat pour le notaire, l'enregistrement au Cadastre et les frais juridiques. Les honoraires d'agence varient et se conviennent par écrit : demandez qui les paie avant de visiter. Il n'y a pas de droit de mutation distinct à la charge de l'acheteur. Ajoutez au budget les frais de virement bancaire et, pour un achat sur plan, l'éventuelle conversion de devises.
Quels impôts paient les propriétaires en Albanie ?
La taxe foncière annuelle est de 0,05 % de la valeur du bien, soit pour la plupart des appartements quelques dizaines à quelques centaines d'euros par an, parmi les plus basses d'Europe. Les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire de 15 % : sur le montant brut pour les locations courte durée enregistrées via la plateforme DIVA et sur le revenu net pour les contrats de longue durée. Une réforme de l'assiette de la taxe foncière a été évoquée ; vérifiez le taux en vigueur avant d'établir votre budget.
Acheter un bien en Albanie donne-t-il droit à un titre de séjour ou à un golden visa ?
Pas automatiquement, et il n'existe pas de golden visa. Un logement habitable d'au moins 20 mètres carrés par personne, détenu au moins pour moitié au nom de l'acheteur, appuie une demande de titre de séjour d'un an renouvelable au titre de la loi 79/2021. Il s'agit d'un titre temporaire, ni d'une résidence permanente ni de la citoyenneté, et il doit être renouvelé chaque année.
Comment se déroule l'achat et combien de temps prend-il ?
En pratique : un avant-contrat avec un acompte d'environ 10 %, la due diligence par votre avocat, le contrat définitif signé devant notaire et l'enregistrement au Cadastre d'État, qui délivre le certificat de propriété. D'une offre acceptée à l'enregistrement, il faut généralement deux à huit semaines. Avec un dossier complet, le Cadastre enregistre désormais en trois semaines environ ; les dossiers impliquant des acheteurs étrangers, une succession ou une légalisation peuvent prendre un à trois mois.
Est-il sûr d'acheter sur plan en Albanie ?
La plupart des appartements neufs sur la côte se vendent avant l'achèvement, la question n'est donc pas de savoir si, mais comment. Vérifiez le permis de construire et les projets déjà livrés par le promoteur, assurez-vous que le terrain est enregistré au nom du promoteur, payez par étapes liées à l'avancement des travaux plutôt qu'à des dates, et inscrivez la date de livraison et les pénalités de retard dans le contrat. Une revue juridique indépendante du contrat avant le premier versement est la règle, pas l'exception.
Un étranger peut-il obtenir un crédit immobilier en Albanie ?
Rarement. Les banques albanaises prêtent surtout aux résidents disposant de revenus locaux et exigent un apport important ; la plupart des acheteurs étrangers paient donc sur fonds propres, financent l'achat dans leur pays ou utilisent le plan de paiement échelonné du promoteur pour un appartement sur plan. Ces plans échelonnés sont courants et doivent être inscrits dans l'avant-contrat avec le même soin que le prix.
Les étrangers peuvent-ils acheter un terrain en Albanie ?
Les appartements, maisons et villas sur la côte s'achètent librement par des étrangers ; les restrictions concernent le terrain lui-même. Les terres agricoles et les parcelles nues situées à moins de 200 mètres du rivage ne peuvent pas être détenues directement par une personne physique étrangère : elles s'achètent via une société albanaise ou se détiennent par un bail de 99 ans. Un terrain constructible acheté en direct exige un investissement égal à trois fois la valeur du terrain. Une société locale se crée en deux semaines environ.
Comment vérifier qu'un bien a un titre de propriété clair ?
Demandez le certificat de propriété en cours du Cadastre d'État et comparez-le avec la pièce d'identité du vendeur. Vérifiez que l'immeuble a un permis et, pour les immeubles anciens, qu'il a été légalisé. Votre avocat confirme ensuite qu'il n'y a ni hypothèque, ni privilège, ni litige en justice, ni demande de restitution visant le bien. Un bien non enregistré ne peut pas être valablement vendu, quoi qu'en dise le vendeur.
Dans quelle devise sont exprimés les prix et effectués les paiements ?
Les annonces sont en euros et la plupart des transactions se concluent en euros, même si la monnaie officielle est le lek et que les contrats peuvent indiquer les deux. Les paiements se font par virement bancaire, soit sur le compte du vendeur, soit par l'intermédiaire du notaire. Les paiements en espèces au-delà des plafonds légaux ne sont pas acceptés, et un virement documenté est de toute façon ce dont vous aurez besoin pour l'impôt et l'enregistrement.
Puis-je louer mon bien, et comment la location courte durée est-elle encadrée ?
Oui. La location longue durée repose sur un contrat entre propriétaire et locataire, avec des revenus déclarés à 15 % sur le montant net. La location courte durée s'enregistre via la plateforme DIVA et est imposée à 15 % sur le revenu brut. Sur la côte, la plupart des propriétaires confient l'accueil, le ménage et la tarification à une société de gestion locale, ce qui est la façon pratique de louer depuis l'étranger.
Quels sont les principaux risques d'un achat immobilier en Albanie ?
Ceux qui causent réellement des pertes sont connus et évitables : les immeubles non enregistrés ou non légalisés, un terrain sous l'immeuble qui ne peut pas être transféré à un étranger, les demandes de restitution antérieures à 1991, les projets sur plan qui s'enlisent, et les paiements effectués sans contrat qui les lie à l'avancement des travaux. Chacun se détecte par une vérification du titre, une vérification du permis et un avant-contrat correctement rédigé avant tout versement.
Dois-je être en Albanie pour conclure l'achat ?
Pas à chaque étape. Vous pouvez donner à un avocat une procuration, signée devant un notaire en Albanie ou dans un consulat albanais à l'étranger, pour signer les contrats et enregistrer le bien en votre nom. Beaucoup d'acheteurs visitent et signent l'avant-contrat en personne lors d'un séjour, puis finalisent l'achat à distance.
Quel est l'effet de l'adhésion à l'UE sur l'immobilier en Albanie ?
L'Albanie est un pays candidat en négociations d'adhésion, avec l'objectif déclaré d'entrer dans l'Union vers 2030. L'adhésion n'est pas garantie et le calendrier peut glisser, mais le processus a déjà apporté des dépenses d'infrastructure, une demande étrangère en hausse et des règles d'enregistrement plus strictes. Achetez sur les chiffres d'aujourd'hui et considérez l'adhésion comme un potentiel de hausse, pas comme la raison de l'achat.

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Notes du marché : quartiers, saisons, prix et le côté pratique de la propriété d'un logement en Albanie.

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