Acheter sans être en Albanie
Vous n'avez besoin d'être dans le pays pour aucune étape. Une procuration signée devant un notaire en Albanie, ou dans un consulat albanais à l'étranger, permet à un avocat ou à un proche de confiance de signer en votre nom l'avant-contrat, l'acte définitif devant le notaire et l'enregistrement au Cadastre. Les documents établis à l'étranger doivent être apostillés et traduits par un traducteur assermenté. Les citoyens albanais de l'étranger peuvent aussi utiliser e-Albania pour de nombreux certificats et pour consulter les registres du Cadastre, ce qui rend la vérification du titre plus rapide qu'autrefois. La séquence complète est dans comment acheter un bien immobilier en Albanie.
La seule chose à ne pas déléguer, c'est le choix de l'avocat. Prenez un avocat indépendant qui ne représente que vous, pas celui présenté par le vendeur, le promoteur ou un cousin qui fait aussi office d'agent. C'est là que les achats de la diaspora dérapent le plus souvent, précisément parce que la confiance remplace les vérifications.
Titre de propriété, légalisation et terrain familial
Les acheteurs de la diaspora rencontrent deux problèmes administratifs que les acheteurs étrangers croisent rarement. Le premier est la légalisation : une large part des logements construits dans les années 1990 et 2000 l'ont été sans permis et ont été légalisés plus tard, et certains ne l'ont jamais été. Un bien qui n'est ni légalisé ni enregistré ne peut pas être valablement vendu, quoi qu'en dise le vendeur. Demandez le certificat de propriété à jour du Cadastre d'État (ASHK) et confirmez que l'immeuble est légalisé avant de payer quoi que ce soit.
Le second est l'héritage et la restitution. Les terres qui appartenaient à la famille avant 1945, ont été collectivisées puis restituées après 1991, sont souvent au nom de plusieurs personnes, certaines à l'étranger, certaines décédées, avec des parts non réglées. Acheter ou construire sur un tel terrain, même auprès d'un parent, exige d'abord le consentement de chaque héritier et un enregistrement propre. Votre avocat recherche les demandes de restitution, les litiges et les parts indivises dans le dossier du Cadastre ; la liste de contrôle est dans risques immobiliers et vérifications préalables en Albanie.
Connaître le vendeur, la rue et le constructeur n'équivaut pas à vérifier le Cadastre. Dans la diaspora, la plupart des pertes se produisent au sein de la famille et du village, pas avec des inconnus.
Acheter sur plan depuis l'étranger
La plupart des appartements côtiers neufs se vendent sur plan avec des paiements échelonnés, et les acheteurs de la diaspora en sont les principaux clients. Les règles qui vous protègent sont les mêmes où que vous viviez : vérifiez le permis de construire et que le terrain est enregistré au nom du promoteur, liez les paiements à l'avancement des travaux plutôt qu'à des dates, et inscrivez dans le contrat la date de livraison et les pénalités de retard. Faites relire le contrat avant le premier versement, pas après. Payer depuis l'étranger par virement bancaire crée la trace écrite dont vous aurez besoin à l'enregistrement.
Payer depuis l'étranger et les frais
Les prix sont convenus en euros et payés par virement bancaire au vendeur ou par l'intermédiaire du notaire. Les virements des banques de l'UE vers les banques albanaises sont courants mais peuvent prendre quelques jours et entraîner des frais : planifiez donc le calendrier. Les frais d'acquisition représentent 4 à 7 % du prix pour le notaire, l'enregistrement au Cadastre et les honoraires juridiques, il n'y a pas de droit de mutation forfaitaire à la charge de l'acheteur, et la taxe foncière annuelle ensuite est de 0,05 % de la valeur. Les revenus locatifs, si vous louez l'appartement pendant que vous êtes à l'étranger, sont imposés au taux forfaitaire de 15 %, sur le revenu brut pour les locations de courte durée déclarées via DIVA. Détails dans combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Albanie et la fiscalité immobilière en Albanie.
Où achète la diaspora
Trois schémas dominent. Un appartement à Tirana pour les parents, les étudiants ou la retraite, où le prix médian affiché est de 1 788 € par mètre carré et la demande locative permanente. Un appartement de vacances sur la côte de Durrës et Golem, à trente minutes de l'aéroport, où les prix sont les plus bas en bord de mer et où l'été se passe en famille. Et, pour ceux qui viennent du sud, un appartement ou une maison à Vlorë, Sarandë ou dans les villages de la Riviera, où les prix sont les plus élevés et la mer la plus belle. La comparaison en direct de chaque ville est sur le hub Albanie, et les annonces actuelles dans les appartements à vendre en Albanie.
Liste de contrôle pour acheter depuis l'étranger
- Avocat indépendant mandaté avant tout acompte ; procuration notariée et apostillée.
- Certificat de propriété ASHK à jour au nom du vendeur ; légalisation confirmée pour les immeubles anciens.
- Aucune hypothèque, aucun privilège, litige, demande de restitution ni part héritée indivise au dossier.
- Pour le sur plan : permis, terrain au nom du promoteur, paiements échelonnés, date de livraison et pénalités dans le contrat.
- Paiements par virement bancaire avec le motif indiqué ; copies de chaque virement conservées pour l'enregistrement.
- Enregistrement au Cadastre achevé et nouveau certificat à votre nom avant de considérer l'achat comme terminé.
Questions fréquentes
Puis-je acheter un bien en Albanie sans m'y rendre ?
Les citoyens albanais de l'étranger ont-ils des restrictions à l'achat ?
Comment vérifier qu'une maison dans le village de ma famille est légalement enregistrée ?
Est-il sûr de payer un promoteur par versements échelonnés depuis l'étranger ?
Quels impôts paie-t-on sur un bien en Albanie quand on vit à l'étranger ?
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Informations générales, pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles changent ; vérifiez tout élément sensible au temps auprès d’un professionnel albanais.
