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Immobilien in Albanien

Ihr Einstieg in Immobilien in Albanien: Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien zum Kauf und zur Miete in Tirana, Durrës, Vlora, Saranda und zwölf weiteren Orten, aktuelle Preise nach Stadt, die Regeln für ausländische Käufer und Ratgeber zu jedem Schritt des Kaufs.

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Aktualisiert September 2026Die Preise sind Mediane der aktuellen Angebotspreise auf BalkanHome und werden stündlich aktualisiert.

  • 1.582 €/m²Medianer Angebotspreis, Wohnungen
  • 123.600 €Medianer Wohnungspreis
  • 50.200 €Wohnungen ab
  • 1.766 €/m²Tirana, Median pro m²
  • 1.919 €/m²Ionische Küste, Median pro m²
  • Angebote ansehen

Wo in Albanien Immobilien kaufen: die vier Regionen

Albanien ist klein, aber seine Immobilienmärkte verhalten sich wie vier verschiedene Länder. Preise, Mieter, Saisons und die Prüfungen, auf die es ankommt, ändern sich von Region zu Region. Wählen Sie deshalb zuerst die Region, die zu Ihrem Ziel passt, und dann den Ort.

Die Immobilienmärkte AlbaniensHimaraHimaraAlbanische RivieraDhërmiOrikumVloraVloraSarandaSarandaKsamilKsamilTiranaTiranaDurrësDurrësShëngjinShëngjinGolemGolemKavajaKavajaQerretShkodraShkodraPogradecPogradecKorçaKorça
  • Tirana und die Hauptstadtregion
  • Die Adriaküste
  • Die Ionische Küste und die Albanische Riviera
  • Seen und Berge

Sechzehn Orte mit eigener Marktseite. Tippen Sie auf eine Stadt auf der Karte oder in der Liste, um ihren Guide zu öffnen.

Tirana und die Hauptstadtregion

Tirana und die Hauptstadtregion

Der einzige Markt mit Mieternachfrage in jedem Monat des Jahres. Käufer suchen hier Mieteinnahmen und langfristigen Wertzuwachs statt eines Sommerhauses. Neue Hochhäuser in Blloku, im Zentrum und entlang der Ringstraße bilden das obere Ende der Preisspanne; ältere Wohnblocks in Kombinat, Laprakë und Fresku liegen deutlich darunter.

Wohnungen zum Kauf in Tirana
Die Adriaküste

Die Adriaküste

Von Shëngjin hinunter nach Durrës, Golem, Qerret und Kavaja: die breitesten Strände und die größte Auswahl an Ferienwohnungen des Landes, fast alle in neuen Anlagen, die vom Plan weg gekauft werden. Die niedrigsten Einstiegspreise am Meer, nur eine kurze Fahrt vom Flughafen und von Tirana entfernt, und im Sommer die stärkste inländische Mieternachfrage.

Wohnungen zum Kauf in Durrës
Die Ionische Küste und die Albanische Riviera

Die Ionische Küste und die Albanische Riviera

Vlora, Orikum, Dhërmi, Himara, die Dörfer der Riviera, Saranda und Ksamil. Das klarste Wasser, die höchsten Preise und die stärkste Saison für Kurzzeitvermietung in Albanien. Das Angebot ist knapper als an der Adria, die Grundstücke sind steil und der Ausblick bestimmt den Preis, deshalb zählt die Lage innerhalb eines Ortes hier mehr als irgendwo sonst.

Wohnungen zum Kauf in Vlora

Immobilienpreise in Albanien nach Stadt

Mediane Angebotspreise pro Quadratmeter für Wohnungen und Häuser in jedem Ort mit eigener Marktseite sowie der derzeit niedrigste inserierte Wohnungspreis. Jeder Stadtlink öffnet die aktuellen Inserate der jeweiligen Kategorie.

OrtWohnungen, Median €/m²Häuser, Median €/m²Wohnungen ab
Himara3.072 €4.171 €125.800 €
Albanische Riviera3.072 €4.171 €125.800 €
Dhërmi3.025 €4.068 €81.000 €
Orikum2.703 €2.683 €81.000 €
Vlora2.313 €1.140 €75.000 €
Saranda1.919 €1.098 €87.700 €
Ksamil1.919 €857 €77.000 €
Tirana1.766 €1.700 €59.600 €
Durrës1.588 €954 €53.000 €
Shëngjin1.548 €1.675 €60.000 €
Golem1.437 €1.324 €45.400 €
Kavaja1.404 €1.493 €45.000 €
Qerret1.403 €1.444 €45.400 €
Shkodra1.306 €981 €60.000 €
Pogradec1.168 €987 €55.000 €
Korça744 €531 €30.000 €

Die Mediane werden aus aktuellen Angebotspreisen berechnet, nicht aus abgeschlossenen Verkäufen, und bewegen sich mit den Inseraten. Nutzen Sie sie zum Vergleich von Orten, nicht als Wertgutachten.

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Immobilien zum Kauf und zur Miete in Albanien

Aus den Inseraten

Ausgewählte Immobilien zum Verkauf in Albanien

Ein Querschnitt dessen, was gerade auf dem Markt ist: Wohnungen und Häuser an beiden Küsten und in Tirana, mit Preisen, Größen und Lagen so, wie die Anbieter sie angegeben haben.

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Wie kauft man als Ausländer eine Immobilie in Albanien

Der Kauf selbst ist unkompliziert: Vorvertrag, Prüfungen, Notar und Eintragung. Was einen sicheren Kauf von einem riskanten unterscheidet, ist die Reihenfolge dieser Schritte und wer was prüft. Diese Abfolge empfehlen wir.

  1. 01

    Erst den Markt wählen, dann die Immobilie

    Legen Sie fest, wozu die Immobilie dienen soll: ganzjährige Vermietung (Tirana), ein Ferienhaus zum niedrigsten Einstiegspreis (Küste bei Durrës), das beste Wasser und die höchsten Sommermieten (Ionische Küste) oder ein günstiges Zuhause (Landesinneres). Jede Region hat ein anderes Preisniveau und andere Risiken.

  2. 02

    Verkäufer und Eigentumstitel prüfen

    Verlangen Sie die Eigentumsbescheinigung des staatlichen Katasteramts (ASHK), die Baugenehmigung und bei älteren Gebäuden den Legalisierungsstatus. Der Verkäufer auf der Bescheinigung muss die Person sein, die unterschreibt. Ein Anwalt erledigt das in wenigen Tagen, und es ist der mit Abstand wichtigste Schritt.

  3. 03

    Vorvertrag und Anzahlung

    Der Vorvertrag legt Preis, Zahlungsplan und Übergabetermin fest und wird in der Regel mit einer Anzahlung von rund 10 Prozent unterzeichnet. Bei Käufen vom Plan binden Sie die Zahlungen an Bauabschnitte und schreiben Übergabetermin und Vertragsstrafen in den Vertrag.

  4. 04

    Due Diligence

    Ihr Anwalt bestätigt, dass keine Hypotheken, Pfandrechte oder Restitutionsansprüche auf der Immobilie liegen, dass das Gebäude seiner Genehmigung entspricht und dass das Grundstück darunter auf einen Ausländer übertragen werden kann. Unbebautes und landwirtschaftliches Land in Küstennähe darf eine ausländische Privatperson nicht direkt halten.

  5. 05

    Notar und endgültiger Vertrag

    Der Kaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet, der die Identitäten und den Eigentumstitel prüft und den Steuereinbehalt abwickelt. Planen Sie etwa 4 bis 7 Prozent des Kaufpreises für Notar, Eintragung und Anwaltskosten ein. Gezahlt wird per Banküberweisung; eine ausgeprägte Treuhandtradition gibt es nicht, deshalb zählt der Zahlungsplan im Vertrag.

  6. 06

    Eintragung und Eigentum

    Der Vertrag wird beim ASHK eingetragen, das die neue Eigentumsbescheinigung ausstellt. Mit vollständigen Unterlagen dauert das etwa drei Wochen; komplizierte Fälle können ein bis drei Monate brauchen. Danach zahlen Sie die jährliche Grundsteuer von 0,05 Prozent des Werts und melden, wenn Sie vermieten, die Einkünfte an.

Lesen Sie die ausführlichen Ratgeber: Kauf als Ausländer, die Kaufnebenkosten, Risiken und Due Diligence und Immobiliensteuern.

Finden Sie Ihre Immobilie in Albanien

Wohnungen, Häuser und Grundstücke an beiden Küsten und in Tirana, auf Englisch, mit Preisen in Euro und auf der Karte.

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Der albanische Immobilienmarkt im Überblick

Albanien hat drei Immobilienmärkte. Tirana ist die einzige Stadt mit Mieternachfrage in jedem Monat des Jahres und damit der Markt für Käufer, die Mieteinnahmen und langfristigen Wertzuwachs wollen. Die zentrale Adriaküste zwischen Durrës, Golem, Qerret und Kavaja ist der Markt für Ferienwohnungen, fast ausschließlich Neubau, der vom Plan gekauft wird. Der ionische Süden von Vlora über die Albanische Riviera bis Saranda und Ksamil hat das klarste Wasser, die höchsten Preise und die stärkste Saison für Kurzzeitvermietung; in Korça, Pogradec und Shkodra im Landesinneren kostet ein Haus oder eine Wohnung am wenigsten. Ausländer kaufen Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien mit vollem Eigentum, eingetragen auf den eigenen Namen, ohne Wohnsitzpflicht; nur landwirtschaftliche Flächen und unbebautes Land laufen über eine albanische Gesellschaft oder eine Pacht. Die Kaufnebenkosten liegen bei etwa 4 bis 7 Prozent, die jährliche Grundsteuer bei 0,05 Prozent des Werts.

Immobilien in Albanien kaufen: die Fragen, die Käufer stellen

Kurze, geprüfte Antworten auf das, was ausländische Käufer vor, während und nach einem Kauf in Albanien fragen. Die Zahlen gelten zum oben angegebenen Datum; Gesetze ändern sich, deshalb sollten Sie alles Zeitkritische vor der Unterschrift mit einem Anwalt bestätigen.

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Können Ausländer in Albanien Immobilien kaufen?
Ja. Ausländische Privatpersonen und Unternehmen kaufen Wohnungen, Häuser, Villen und Gewerbeflächen mit vollem Eigentum, eingetragen auf den eigenen Namen beim staatlichen Katasteramt (ASHK), zu denselben Bedingungen wie albanische Staatsbürger. Es braucht weder Visum noch Aufenthaltstitel noch einen lokalen Partner; Sie können während eines gewöhnlichen Touristenaufenthalts unterschreiben. Die einzigen Einschränkungen betreffen Grund und Boden: Landwirtschaftliche Flächen und unbebaute Grundstücke in Küstennähe werden über eine albanische Gesellschaft gekauft oder langfristig gepachtet.
Was kostet eine Wohnung in Albanien?
Der mediane Angebotspreis einer Wohnung in Albanien liegt bei 1.582 € pro Quadratmeter und 123.600 € pro Wohnung, Inserate beginnen bei etwa 50.200 €. Die Spanne ist groß: Die Städte im Landesinneren und der Küstenstreifen Golem und Kavaja sind am günstigsten, Durrës und Shëngjin liegen in der Mitte, das Zentrum von Tirana und die Uferpromenade von Vlora darüber, und Dhërmi, Himara und die erste Reihe in Ksamil an der Spitze. Die Tabelle oben zeigt den aktuellen Median für jede Stadt.
Wo kauft man in Albanien am besten eine Immobilie?
Das hängt davon ab, wozu die Immobilie dienen soll. Für Mieteinnahmen in jedem Monat des Jahres: Tirana. Für eine Ferienwohnung zum niedrigsten Einstiegspreis mit kurzer Anfahrt vom Flughafen: die Küste bei Durrës mit Golem, Qerret und Kavaja. Für das klarste Meer und die höchsten Sommermieten: Saranda, Ksamil und die Albanische Riviera. Für ein günstiges Zuhause mit vier Jahreszeiten: Korça, Pogradec oder Shkodra.
Lohnt sich eine Immobilie in Albanien als Investition?
Sie kann sich lohnen, wenn man die Zahlen ehrlich liest. Kurzzeitvermietungen an der Küste können in der Hochsaison brutto 8 bis 12 Prozent bringen, Langzeitvermietungen in Tirana etwa 5 bis 7 Prozent, aber eine realistische Nettorendite über ein ganzes Jahr liegt nach Verwaltung, Leerstand und Steuern eher bei 4 bis 6 Prozent. Die Preise sind seit 2022 stark gestiegen und der größte Teil des Küstenangebots wird vom Plan weg verkauft, deshalb zählen Bauträger, Genehmigung und Zahlungsplan genauso viel wie die Rendite.
Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in Albanien an?
Rechnen Sie mit etwa 4 bis 7 Prozent des Kaufpreises zusätzlich für Notar, Eintragung beim Kataster und Anwaltskosten. Maklerprovisionen variieren und werden schriftlich vereinbart; fragen Sie vor der Besichtigung, wer sie trägt. Eine separate Grunderwerbsteuer für den Käufer gibt es nicht. Überweisungsgebühren und bei Käufen vom Plan eine eventuelle Währungsumrechnung sollten Sie zusätzlich einplanen.
Welche Steuern zahlen Immobilieneigentümer in Albanien?
Die jährliche Grundsteuer beträgt 0,05 Prozent des Immobilienwerts, was bei den meisten Wohnungen einige Dutzend bis ein paar Hundert Euro pro Jahr bedeutet, einer der niedrigsten Sätze in Europa. Mieteinnahmen werden pauschal mit 15 Prozent besteuert: auf den Bruttobetrag bei Kurzzeitvermietungen, die über die Plattform DIVA registriert sind, und auf die Nettoeinkünfte bei Langzeitverträgen. Eine Reform der Grundsteuerbemessung wird diskutiert; prüfen Sie den aktuellen Satz, bevor Sie kalkulieren.
Bringt der Immobilienkauf in Albanien ein Aufenthaltsrecht oder ein Golden Visa?
Nicht automatisch, und ein Golden Visa gibt es nicht. Eine bewohnbare Immobilie mit mindestens 20 Quadratmetern pro Person, die zu mindestens der Hälfte auf den Namen des Käufers eingetragen ist, stützt einen Antrag auf eine verlängerbare einjährige Aufenthaltserlaubnis nach dem Gesetz 79/2021. Es handelt sich um einen befristeten Titel, nicht um ein Daueraufenthaltsrecht und nicht um die Staatsbürgerschaft, und er muss jedes Jahr verlängert werden.
Wie läuft der Kauf ab und wie lange dauert er?
In der Praxis: ein Vorvertrag mit einer Anzahlung von rund 10 Prozent, Due Diligence durch Ihren Anwalt, der endgültige Vertrag vor dem Notar und die Eintragung beim staatlichen Katasteramt, das die Eigentumsbescheinigung ausstellt. Vom angenommenen Angebot bis zur Eintragung dauert es meist zwei bis acht Wochen. Mit vollständigen Unterlagen trägt das Kataster inzwischen innerhalb von etwa drei Wochen ein; Fälle mit ausländischen Käufern, Erbschaften oder Legalisierung können ein bis drei Monate dauern.
Ist der Kauf vom Plan in Albanien sicher?
Die meisten neuen Wohnungen an der Küste werden vor der Fertigstellung verkauft, die Frage ist also nicht ob, sondern wie. Prüfen Sie die Baugenehmigung und die fertiggestellten Projekte des Bauträgers, stellen Sie sicher, dass das Grundstück auf den Namen des Bauträgers eingetragen ist, zahlen Sie in Raten, die an den Baufortschritt und nicht an Termine gebunden sind, und schreiben Sie Übergabetermin und Verzugsstrafen in den Vertrag. Eine unabhängige rechtliche Prüfung des Vertrags vor der ersten Zahlung ist die Regel, nicht die Ausnahme.
Bekommen Ausländer in Albanien eine Hypothek?
Selten. Albanische Banken vergeben Kredite vor allem an Ansässige mit lokalem Einkommen und verlangen viel Eigenkapital, deshalb zahlen die meisten ausländischen Käufer aus eigenen Mitteln, finanzieren den Kauf im Heimatland oder nutzen bei einer Wohnung vom Plan den Ratenplan des Bauträgers. Ratenpläne sind üblich und sollten mit derselben Sorgfalt wie der Preis in den Vorvertrag geschrieben werden.
Dürfen Ausländer in Albanien Grundstücke kaufen?
Wohnungen, Häuser und Villen an der Küste kaufen Ausländer frei; die Einschränkungen betreffen Grund und Boden selbst. Landwirtschaftliche Flächen und unbebaute Grundstücke innerhalb von 200 Metern von der Küstenlinie darf eine ausländische Privatperson nicht direkt halten; sie werden über eine albanische Gesellschaft gekauft oder für 99 Jahre gepachtet. Bauland, das direkt gekauft wird, setzt eine Investition in Höhe des dreifachen Grundstückswerts voraus. Eine lokale Gesellschaft ist in etwa zwei Wochen gegründet.
Wie prüfe ich, ob eine Immobilie einen sauberen Eigentumstitel hat?
Verlangen Sie die aktuelle Eigentumsbescheinigung des staatlichen Katasteramts und vergleichen Sie sie mit dem Ausweis des Verkäufers. Prüfen Sie, ob das Gebäude eine Baugenehmigung hat und bei älteren Gebäuden, ob es legalisiert wurde. Ihr Anwalt bestätigt dann, dass keine Hypotheken, Pfandrechte, Gerichtsverfahren oder Restitutionsansprüche gegen die Immobilie bestehen. Eine nicht eingetragene Immobilie kann nicht rechtsgültig verkauft werden, egal was der Verkäufer sagt.
In welcher Währung werden Preise angegeben und Zahlungen geleistet?
Inserate sind in Euro ausgepreist und die meisten Transaktionen werden in Euro vereinbart, obwohl die offizielle Währung der Lek ist und Verträge beide Beträge ausweisen können. Gezahlt wird per Banküberweisung, entweder auf das Konto des Verkäufers oder über den Notar. Barzahlungen über den gesetzlichen Grenzen werden nicht akzeptiert, und eine dokumentierte Überweisung brauchen Sie ohnehin für Steuer und Eintragung.
Darf ich meine Immobilie vermieten, und wie sind Kurzzeitvermietungen geregelt?
Ja. Langzeitvermietungen sind Verträge zwischen Eigentümer und Mieter, die Einkünfte werden mit 15 Prozent auf den Nettobetrag versteuert. Kurzzeitvermietungen werden über die Plattform DIVA registriert und mit 15 Prozent auf die Bruttoeinnahmen besteuert. An der Küste beauftragen die meisten Eigentümer eine lokale Verwaltungsfirma mit Check-in, Reinigung und Preisgestaltung; so lässt sich eine Immobilie aus dem Ausland praktisch vermieten.
Was sind die größten Risiken beim Immobilienkauf in Albanien?
Die Risiken, die tatsächlich zu Verlusten führen, sind bekannt und vermeidbar: nicht eingetragene oder nicht legalisierte Gebäude, Grundstücke unter einem Gebäude, die nicht auf einen Ausländer übertragen werden können, Restitutionsansprüche aus der Zeit vor 1991, ins Stocken geratene Bauprojekte und Zahlungen ohne einen Vertrag, der sie an den Baufortschritt bindet. Jedes davon wird durch eine Titelprüfung, eine Genehmigungsprüfung und einen sauber aufgesetzten Vorvertrag abgefangen, bevor Geld fließt.
Muss ich für den Kaufabschluss in Albanien sein?
Nicht für jeden Schritt. Sie können einem Anwalt eine Vollmacht erteilen, unterzeichnet vor einem Notar in Albanien oder bei einem albanischen Konsulat im Ausland, damit er die Verträge unterschreibt und die Immobilie in Ihrem Namen einträgt. Viele Käufer besichtigen und unterschreiben den Vorvertrag persönlich während eines Besuchs und schließen den Kauf aus der Ferne ab.
Wie wirkt sich der EU-Beitritt auf Immobilien in Albanien aus?
Albanien ist Beitrittskandidat in laufenden Verhandlungen mit dem erklärten Ziel, um 2030 beizutreten. Der Beitritt ist nicht garantiert und der Zeitplan kann sich verschieben, aber der Prozess hat bereits Infrastrukturausgaben, steigende ausländische Nachfrage und strengere Eintragungsregeln gebracht. Kaufen Sie auf Basis der heutigen Zahlen und betrachten Sie den Beitritt als zusätzliche Chance, nicht als Kaufgrund.

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Notizen vom Markt: Stadtviertel, Saisons, Preise und die praktische Seite des Wohneigentums in Albanien.

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