Immobilien in Albanien aus dem Ausland kaufen: ein Leitfaden für die albanische Diaspora

Kaufen, ohne in Albanien zu sein

Sie müssen für keinen Schritt im Land sein. Eine Vollmacht, unterzeichnet vor einem Notar in Albanien oder bei einem albanischen Konsulat im Ausland, erlaubt es einem Anwalt oder einem vertrauenswürdigen Verwandten, in Ihrem Namen den Vorvertrag, den Endvertrag vor dem Notar und die Eintragung im Kataster zu unterzeichnen. Im Ausland ausgestellte Dokumente brauchen eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung. Albanische Staatsbürger im Ausland können außerdem e-Albania für viele Bescheinigungen und zur Einsicht in Katasterunterlagen nutzen, was die Eigentumsprüfung schneller macht als früher. Der vollständige Ablauf steht in wie man in Albanien eine Immobilie kauft.

Das Einzige, was Sie nicht delegieren sollten, ist die Wahl des Anwalts. Nehmen Sie einen unabhängigen Anwalt, der nur Sie vertritt, nicht einen, den der Verkäufer, der Bauträger oder ein Cousin vermittelt, der zugleich der Makler ist. Genau hier gehen Käufe aus der Diaspora am häufigsten schief, eben weil Vertrauen an die Stelle von Prüfungen tritt.

Eigentum, Legalisierung und das Familiengrundstück

Käufer aus der Diaspora stoßen auf zwei Papierprobleme, denen ausländische Käufer selten begegnen. Das erste ist die Legalisierung: Ein großer Teil der in den 1990er und 2000er Jahren gebauten Häuser entstand ohne Genehmigung und wurde später legalisiert, manche nie. Eine Immobilie, die nicht legalisiert und eingetragen ist, kann nicht wirksam verkauft werden, egal was der Verkäufer sagt. Verlangen Sie die aktuelle Eigentumsbescheinigung des staatlichen Katasters (ASHK) und vergewissern Sie sich, dass das Gebäude legalisiert ist, bevor Sie irgendetwas zahlen.

Das zweite sind Erbschaft und Rückgabe. Land, das der Familie vor 1945 gehörte, kollektiviert und nach 1991 zurückgegeben wurde, steht oft auf mehrere Namen, manche im Ausland, manche verstorben, mit ungeklärten Anteilen. Wer solches Land kauft oder darauf baut, selbst von einem Verwandten, braucht zuerst die Zustimmung jedes Erben und eine saubere Eintragung. Ihr Anwalt prüft die Katasterakte auf Rückgabeansprüche, Streitigkeiten und ungeteilte Anteile; die Checkliste steht in Immobilienrisiken und Due Diligence in Albanien.

Vom Plan kaufen aus dem Ausland

Die meisten neuen Küstenwohnungen werden vom Plan mit Ratenzahlungsplänen verkauft, und Käufer aus der Diaspora sind ihre Hauptkunden. Die Regeln, die Sie schützen, sind dieselben, egal wo Sie leben: Prüfen Sie die Baugenehmigung und ob das Grundstück auf den Namen des Bauträgers eingetragen ist, knüpfen Sie Zahlungen an Baufortschritte statt an Termine und schreiben Sie Übergabetermin und Verzugsstrafen in den Vertrag. Lassen Sie den Vertrag vor der ersten Rate prüfen, nicht danach. Die Zahlung aus dem Ausland per Banküberweisung schafft den Beleg, den Sie bei der Eintragung brauchen werden.

Zahlung aus dem Ausland und die Kosten

Preise werden in Euro vereinbart und per Banküberweisung an den Verkäufer oder über den Notar bezahlt. Überweisungen von EU-Banken an albanische Banken sind Routine, können aber einige Tage dauern und Gebühren verursachen, planen Sie den Zeitplan also entsprechend. Die Kaufnebenkosten betragen 4 bis 7 Prozent des Preises für Notar, Katastereintragung und Anwaltsgebühren, eine pauschale Grunderwerbsteuer für Käufer gibt es nicht, und die jährliche Grundsteuer danach beträgt 0,05 Prozent des Werts. Mieteinnahmen, wenn Sie die Wohnung während Ihrer Abwesenheit vermieten, werden pauschal mit 15 Prozent besteuert, bei über DIVA registrierten Kurzzeitvermietungen auf die Bruttoeinnahmen. Einzelheiten in den Kosten eines Immobilienkaufs in Albanien und Immobiliensteuern in Albanien.

Wo die Diaspora kauft

Drei Muster dominieren. Eine Wohnung in Tirana für Eltern, Studierende oder den Ruhestand, wo der mittlere Angebotspreis bei 1.756 € pro Quadratmeter liegt und die Mieternachfrage das ganze Jahr anhält. Eine Ferienwohnung an der Küste von Durrës und Golem, dreißig Minuten vom Flughafen, wo die Preise am Meer am niedrigsten sind und der Sommer mit der Familie verbracht wird. Und für Menschen aus dem Süden eine Wohnung oder ein Haus in Vlorë, Sarandë oder den Riviera-Dörfern, wo die Preise am höchsten sind und das Meer am schönsten ist. Den aktuellen Vergleich aller Orte finden Sie im Albanien-Hub und aktuelle Inserate unter Wohnungen zum Kauf in Albanien.

Eine Checkliste für den Kauf aus dem Ausland

• Unabhängiger Anwalt beauftragt, bevor eine Anzahlung fließt; Vollmacht notariell beglaubigt und mit Apostille versehen.
• Aktuelle ASHK-Eigentumsbescheinigung auf den Namen des Verkäufers; Legalisierung bei älteren Gebäuden bestätigt.
• Keine Hypotheken, Pfandrechte, Streitigkeiten, Rückgabeansprüche oder ungeteilten Erbanteile in der Akte.
• Beim Kauf vom Plan: Baugenehmigung, Grundstück auf den Namen des Bauträgers, gestaffelte Zahlungen, Übergabetermin und Strafen im Vertrag.
• Zahlungen per Banküberweisung mit angegebenem Verwendungszweck; Kopien jeder Überweisung für die Eintragung aufbewahrt.
• Eintragung im Kataster abgeschlossen und neue Bescheinigung auf Ihren Namen, bevor Sie den Kauf als erledigt betrachten.