Wohnung vom Bauträger in Albanien kaufen: Zahlungsplan, Absicherung und was schiefgehen kann

Kauf vom Bauträger in Albanien: was Off-Plan bedeutet und warum die meisten Käufer dort landen

Off-Plan heißt, für eine Wohnung zu zahlen, bevor das Gebäude fertig ist, manchmal bevor es begonnen wurde, auf der Grundlage von Plänen, einer Preisliste und dem Versprechen eines Bauträgers. In Albanien ist das keine Nische: Am 1. Oktober 2026 waren 79% der auf BalkanHome angebotenen Wohnungen Bauträgerangebote, und von den 754 Inseraten, die im Vorquartal neu erschienen, lagen 90% in der Bucht von Durrës, wo allein Golem von 940 auf 1.304 aktive Inserate wuchs. Wenn Ihr Budget unter 100.000 € liegt und Sie nahe am Meer sein wollen, ist die Wohnung, die Sie sich leisten können, sehr wahrscheinlich eine, die noch gebaut wird.

Die Vorteile sind real. Das neue Angebot war günstiger als der vorhandene Bestand (Median 1.510 €/m² gegenüber 1.596 €/m² für Inserate, die schon auf dem Markt waren), Bauträger akzeptieren Ratenzahlung während der Bauzeit, was zählt, weil albanische Banken selten Kredite an Nichtansässige vergeben, und Sie wählen Geschoss und Aussicht, bevor die besten Einheiten weg sind.

Das Risiko ist ebenso real und hat eine klare Form: Sie geben einem Unternehmen Geld für etwas, das nicht existiert, in einem Markt ohne Treuhandkonto. Was Sie schützt, ist nicht der Ruf des Bauträgers, sondern die Abfolge der rechtlichen Schritte unten und ein Vertrag, der jede Zahlung an etwas knüpft, das Sie überprüfen können.

Anteil der Inserate, die Bauträgerangebote sind (1. Okt. 2026)

79%

Neue Inserate im 3. Quartal 2026 in der Bucht von Durrës

90% von 754

Median neuer Inserate gegenüber dem vorhandenen Bestand

1.510 €/m² gegenüber 1.596 €/m²

Treuhandkonto für Off-Plan-Zahlungen

Keines

Rechtlicher Schutz eines eingetragenen Vorvertrags

Gesetz 111/2018, Artikel 50

Ein eingetragener Vorvertrag markiert Ihre Wohnung beim Kataster als vergeben. Ein Reservierungsformular und eine Überweisung tun das nicht.

So läuft ein Kauf vom Bauträger in Albanien ab, Schritt für Schritt

Der Kauf hat zwei rechtliche Stufen. Zuerst verpflichtet ein Vorvertrag (auf Albanisch kontratë sipërmarrjeje, kontratë porosie oder premtim shitjeje) den Bauträger, eine bestimmte Einheit zu liefern, und Sie, sie in Raten zu bezahlen. Sobald das Gebäude seine Nutzungsbescheinigung hat, überträgt ein endgültiger Kaufvertrag das Eigentum, und die Wohnung wird auf Ihren Namen eingetragen. Alles dazwischen ist Bau und Zahlung.

1. Reservierung

Oft ein kurzes Formular und eine kleine Summe, um die Einheit zu halten. Kein eingetragener Vertrag, kein rechtlicher Schutz.

2. Vorvertrag beim Notar

Bezeichnet die Einheit auf den Grundrissen der Baugenehmigung, legt Preis, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und Ausbaustandard fest.

3. Eintragung beim Kataster (ASHK)

Der Vertrag wird in das Register der Baugenehmigung aufgenommen; die Einheit gilt als vergeben.

4. Bau und Ratenzahlung

Raten gegen Bauabschnitte, die Sie oder Ihr Anwalt vor Ort prüfen können.

5. Nutzungsbescheinigung

Die Planungsbehörde bestätigt, dass das Gebäude der Genehmigung entspricht (Gesetz 107/2014, Artikel 42).

6. Endgültiger Kaufvertrag und Eintragung

Notarielle Urkunde, ASHK trägt Sie als Eigentümer ein, Zertifikat über e-Albania abrufbar.

Das Gesetz, das den Off-Plan-Käufer schützt: Artikel 50 des Katastergesetzes

Albanien hat kein Treuhandkonto für Off-Plan-Verkäufe, aber etwas, von dem viele Käufer nie hören. Artikel 50 des Gesetzes 111/2018 „Über das Kataster“ verlangt, dass jeder Vorvertrag zwischen einem Bauträger und dem Käufer einer im Bau befindlichen Einheit eingetragen wird, zuerst im Register der Baugenehmigung und danach im Register des Rohbaus. Die Eintragung markiert die Einheit als vergeben: Sie kann niemand anderem mehr versprochen werden.

Derselbe Artikel tut vier weitere Dinge für Sie. Der Vertrag muss die genaue Einheit nach den der Baugenehmigung beigefügten Grundrissen bezeichnen, sonst verweigert das Kataster die Eintragung. Ein Bauträger darf nur Einheiten mit einer Hypothek belasten, die noch nicht durch einen eingetragenen Vertrag verkauft sind, und darf überhaupt keine Einheiten versprechen, wenn das Grundstück schon vorher mit einer Hypothek belastet wurde, ohne schriftliche Zustimmung des Gläubigers. Vollstrecken die Gläubiger des Bauträgers in das halbfertige Gebäude, erfasst die Vollstreckung nur die Einheiten, die keinem Käufer versprochen wurden, es sei denn, die Forderung war durch eine Hypothek gesichert, die älter ist als Ihr Vertrag. Und nach der Eintragung stellt das Kataster den Parteien eine Registrierungsbescheinigung aus, die belegt, dass Ihre Einheit zu den Bedingungen Ihres Vertrags erfasst ist.

All das gilt nur für einen notariell beurkundeten Vertrag, der tatsächlich eingetragen wurde. Ein Reservierungsformular, eine private Vereinbarung oder eine Überweisung „auf Rechnung“ gibt davon nichts. Die nützlichste Frage an einen Bauträger lautet deshalb nicht „wie viele Projekte haben Sie fertiggestellt“, sondern „werden Sie meinen Vertrag bei ASHK eintragen lassen und mir die Registrierungsbescheinigung geben“.

Einheit als vergeben markiert, kann nicht zweimal verkauft werden

Artikel 50, Punkt 1

Einheit muss den Grundrissen der Genehmigung entsprechen, sonst wird die Eintragung verweigert

Artikel 50, Punkt 2

Keine neue Hypothek auf Einheiten, die Käufern schon versprochen sind

Artikel 50, Punkt 4

Gläubiger können nicht in versprochene Einheiten vollstrecken (außer bei älterer Hypothek)

Artikel 50, Punkt 5

Registrierungsbescheinigung für den Käufer

Artikel 50, Punkt 6

Was Sie prüfen sollten, bevor Sie einem Bauträger in Albanien Geld zahlen

Jeden Punkt unten kann ein unabhängiger Anwalt in wenigen Tagen prüfen. Tun Sie es vor dem Vorvertrag, nicht danach.

• Grundstück: Das Grundstück ist bei ASHK auf den Namen des Bauträgers eingetragen, oder der Bauträger hat einen eingetragenen Vertrag mit dem Grundeigentümer. Verlangen Sie den aktuellen Katasterauszug (kartela), keine Kopie vom letzten Jahr.
• Hypotheken: ob das Grundstück oder das Projekt bereits mit einer Hypothek belastet ist. Wenn ja, darf Ihnen eine Einheit nur mit schriftlicher Zustimmung des Gläubigers versprochen werden, und diese Zustimmung gehört in Ihre Unterlagen.
• Baugenehmigung: die Nummer der Genehmigung, die ausstellende Behörde (die Gemeinde oder bei großen Projekten der Nationale Territorialrat) und die beigefügten Grundrisse. Ihre Einheit muss auf diesen Plänen erkennbar sein; hat der Bauträger die Aufteilung seither geändert, muss die Genehmigung aktualisiert werden, bevor Ihr Vertrag eingetragen werden kann.
• Der Bauträger: Handelsregistereintrag, wer die Gesellschafter sind und welche Projekte er tatsächlich mit Nutzungsbescheinigung und eingetragenen Eigentümern übergeben hat, nicht nur begonnen.
• Der Vertrag: notariell beurkundet, auf Albanisch, mit beglaubigter Übersetzung, wenn Sie kein Albanisch lesen; der Notar verlangt bei der Unterzeichnung einen vereidigten Dolmetscher.
• Eintragung: Bestätigung, dass der Vertrag bei ASHK eingetragen wird und Sie die Registrierungsbescheinigung aus dem Register der Baugenehmigung erhalten.
• Energieausweis: Das Gesetz verlangt, dem Käufer eines neuen Gebäudes einen Energieausweis zu übergeben; fragen Sie, ob das Projekt einen haben wird.

Zahlungsplan für eine Wohnung vom Bauträger: Raten ohne Treuhandkonto staffeln

Das albanische Recht legt für Off-Plan-Verkäufe weder die Höhe der Anzahlung noch die Zahlungsstufen fest, und es gibt kein Treuhandkonto, das Ihr Geld bis zur Übergabe hält. Alles, was Sie zahlen, geht an den Bauträger und finanziert den Bau. Veröffentlichte Ratgeber nennen Anzahlungen zwischen 10% und 30% des Preises; in der Praxis ist der Zahlungsplan das, was Sie und der Bauträger unterschreiben. Das macht den Zahlungsplan zum wichtigsten Punkt, an dem Sie sich absichern können.

Das Prinzip ist einfach: Jede Zahlung folgt auf einen Bauabschnitt, den Sie oder Ihr Anwalt sehen und prüfen können, und ein nennenswerter Teil des Preises bleibt bei Ihnen, bis das Gebäude seine Nutzungsbescheinigung hat und der endgültige Kaufvertrag unterschrieben ist. Der Plan unten ist ein Verhandlungsziel, keine Marktnorm; viele Bauträger eröffnen mit hohen Zahlungen am Anfang, und der Abstand zwischen beidem ist der Ort, an dem Ihr Anwalt sein Honorar verdient.

Beim notariellen Vorvertrag

Anzahlung; so niedrig, wie Sie vereinbaren können

Fundament und Rohbau fertig

Nächste Rate, nach einer Baustellenbesichtigung

Gebäude geschlossen (Dach, Außenwände, Fenster)

Nächste Rate

Nutzungsbescheinigung ausgestellt

Große Rate

Endgültiger Kaufvertrag und Eintragung bei ASHK auf Ihren Namen

Restbetrag

Was im Vorvertrag stehen muss

Der Vertrag wird von der Seite des Bauträgers aufgesetzt und von Ihrer geprüft. Neben Preis und Zahlungsplan sind dies die Klauseln, die entscheiden, was passiert, wenn etwas schiefläuft.

• Die Einheit: Gebäude, Geschoss, Wohnungsnummer und Fläche genau wie auf den Grundrissen der Genehmigung, mit beigefügtem Plan. Das ist, was das Kataster einträgt.
• Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe bei Verzug (ein Tages- oder Monatsbetrag oder ein Rücktrittsrecht mit voller Rückzahlung nach einer festgelegten Zahl von Monaten).
• Baubeschreibung: Ausbaustandard, Materialien, Ausstattung, ob Küche, Klimaanlage oder Möbel enthalten sind, sowie Gemeinschaftsflächen und Stellplätze.
• Flächentoleranz: was passiert, wenn die übergebene Einheit kleiner oder größer ist als vereinbart, mit Preisanpassung pro Quadratmeter in beide Richtungen.
• Planänderungen: Der Bauträger darf Ihre Einheit nicht ohne Ihre schriftliche Zustimmung ändern, und wenn sich die Genehmigungspläne ändern, aktualisiert der Bauträger die Genehmigung, damit der Vertrag eintragungsfähig bleibt.
• Ihr Rücktritt: welcher Teil der Anzahlung wann zurückgezahlt wird, wenn Sie ohne Verschulden des Bauträgers aussteigen.
• Übergabe: gemeinsame Abnahme mit Mängelliste, Frist zur Mängelbeseitigung und Gewährleistungsfrist nach der Übergabe.
• Eintragung: die Pflicht des Bauträgers, die Nutzungsbescheinigung einzuholen, den endgültigen Kaufvertrag zu unterzeichnen und Sie innerhalb einer festgelegten Frist nach Fertigstellung bei ASHK eintragen zu lassen, und wer welche Gebühren trägt.

Ist Off-Plan in Albanien günstiger, und was lässt sich verhandeln

Bauträgerangebote sind im Schnitt günstiger, aber vor allem wegen ihrer Lage und Größe, nicht weil Bauträger einen Abschlag für das Risiko gewähren. Im 3. Quartal 2026 kamen neue Inserate mit einem Median von 1.510 €/m² auf den Markt, gegenüber 1.596 €/m² für den vorhandenen Bestand; Wohnungen aus zweiter Hand wurden für 1.649 €/m² angeboten, 6% mehr als Bauträgerangebote, vor allem weil sie im Zentrum von Tirana und in Vlorë liegen. Studios und 1+1-Wohnungen, die in den Küstenprojekten dominieren, haben den niedrigsten Preis pro Quadratmeter (1.397 und 1.510 €/m²).

Erwarten Sie nicht, dass der Listenpreis fällt. Zwischen Juli und Oktober 2026 behielten 98,8% der Wohnungen, die an beiden Terminen inseriert waren, ihren Preis; an der Küste von Kavajë wurden 2,7% gesenkt, in Golem 1,1%. Bauträger halten die Preisliste und bringen den nächsten Bauabschnitt auf demselben Niveau heraus. Was sich in einer Verhandlung bewegt, ist alles rund um den Preis: der Zahlungsplan, ein Stellplatz, die Küche, der Ausbaustandard, eine längere Mängelfrist oder eine bessere Einheit zum selben Preis.

Vergleichen Sie vor der Verhandlung den Preis pro Quadratmeter mit fertiggestellten Wohnungen in derselben Zone, nicht mit früheren Bauabschnitten desselben Bauträgers. Der Median jeder Zone steht in Was kostet eine Wohnung in Albanien; ein angegebener Meerblick bringt etwa 26% mehr und die ersten 100 Meter vom Strand in der Bucht von Durrës etwa 13,5%.

Neue Inserate, 3. Quartal 2026

1.510 €/m²

Vorhandener Bestand, 3. Quartal 2026

1.596 €/m²

Wohnungen aus zweiter Hand

1.649 €/m² (+6% gegenüber Bauträgerangeboten)

Inserate, die ihren Preis über das Quartal behielten

98,8%

Angebot in Golem, 1. Juli bis 1. Oktober 2026

940 auf 1.304 Inserate, Median unverändert bei 1.350 €/m²

Nach der Fertigstellung: Nutzungsbescheinigung, endgültiger Kaufvertrag, Eintragung und Steuern

Ein fertiges Gebäude ist noch keine Wohnung im Rechtssinn. Nach dem Gesetz 107/2014 stellt die Planungsbehörde am Ende des Vorhabens eine Nutzungsbescheinigung aus, wenn die Kontrollen bestätigen, dass die Arbeiten der Genehmigung entsprechen, und ASHK trägt ein neues Gebäude auf der Grundlage dieser Bescheinigung zusammen mit der Baudokumentation ein. Erst dann kann der Bauträger den endgültigen Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnen und Sie als Eigentümer eintragen lassen. Ihr Eigentumszertifikat und Ihre Katasterkarte werden elektronisch ausgestellt und können über e-Albania heruntergeladen werden.

Die einmaligen Kosten in dieser Phase sind dieselben wie bei jedem Kauf: etwa 4 bis 7% des Preises für Notar, Katastereintragung, Anwaltskosten und die kommunale Übertragungsabgabe, aufgeschlüsselt in Was kostet der Immobilienkauf in Albanien. Der Verkauf einer neuen Wohnung an einen privaten Käufer ist in Albanien von der Mehrwertsteuer befreit: Die Steuerverwaltung erlaubt Bauträgern, für Gebäude zur Mehrwertsteuer zu optieren, nicht aber für Wohneinheiten, die an Privatpersonen verkauft werden, also kommt keine Position von 20% Mehrwertsteuer zum Preis hinzu. Danach beträgt die jährliche Grundsteuer 0,05% des Werts, und Mieteinnahmen werden mit 15% besteuert, wie in Immobiliensteuern in Albanien beschrieben.

Ein Detail, das man kennen sollte: Die Grundsteuerregeln besteuern auch unfertige Baustellen, deren Genehmigungsfrist abgelaufen ist, mit 30% des normalen Satzes. Ein Projekt, das Jahre über seinem Genehmigungstermin liegt, zahlt fürs Stillstehen, ein Grund mehr zu fragen, wie alt die Genehmigung ist.

Was beim Kauf vom Bauträger in Albanien schiefgeht

Die Fälle, die schlecht enden, haben ein gemeinsames Muster: früh gezahltes Geld, nichts eingetragen und keine Klausel, auf die man sich stützen kann. Für jedes Risiko unten steht die Abwehr weiter oben in diesem Ratgeber.

• Verzögerung: das häufigste Problem. Ohne Vertragsstrafe kostet Sie ein verspätetes Gebäude Jahre an Miete oder Nutzung und gibt Ihnen nichts, was Sie einfordern könnten.
• Insolvenz des Bauträgers: Ist Ihr Vertrag eingetragen, hält Artikel 50 Ihre Einheit außerhalb der Reichweite der Gläubiger des Bauträgers, es sei denn, es besteht eine ältere Hypothek; ist er nicht eingetragen, sind Sie ein ungesicherter Gläubiger mit einer Quittung.
• Eine andere Wohnung: kleinere Fläche, geänderter Grundriss, ein Fenster, wo ein Balkon war. Ohne Flächen- und Änderungsklausel haben Sie keine Preisanpassung, und wenn die übergebene Einheit nicht mehr den Genehmigungsplänen entspricht, kann das Kataster die Eintragung des Verkaufs verweigern.
• Keine Nutzungsbescheinigung: Das Gebäude ist fertig und bewohnt, hat aber nie die Abnahme bestanden, also können die Wohnungen nicht auf die Käufer eingetragen werden. Behalten Sie die letzte Tranche, bis die Bescheinigung existiert.
• Bauqualität: Durrës und seine Küste wurden vom Erdbeben im November 2019 getroffen, und im Mai 2026 bestätigte die nationale Bauaufsicht Setzungen von 18 und 28 Zentimetern an zwei neu gebauten Blöcken eines großen Marina-Projekts in Durrës und ordnete Verstärkungen an. Verlangen Sie das geotechnische Gutachten, die Tragwerksplanung und die gesetzlich vorgeschriebene Konformitätserklärung des Bauunternehmers.
• Dieselbe Einheit zweimal versprochen: mit Reservierungsformularen möglich, nach Eintragung Ihres Vertrags unmöglich, weil die Einheit als vergeben markiert ist.
• Barzahlung oder Zahlung an eine Person: keine Spur, kein Beleg, kein Anspruch. Nur Überweisung an die Gesellschaft.

Off-Plan-Checkliste vor der Unterschrift

• Ein unabhängiger, von Ihnen bezahlter Anwalt hat die kartela, die Genehmigung mit Grundrissen und die Unternehmensakte gesehen.
• Die Einheit ist im Vertrag auf den Genehmigungsplänen bezeichnet, und die Pläne sind beigefügt.
• Der Vertrag ist notariell beurkundet und wird bei ASHK eingetragen; Sie erhalten die Registrierungsbescheinigung.
• Keine Hypothek auf Grundstück oder Projekt, oder die schriftliche Zustimmung des Gläubigers liegt in Ihren Unterlagen.
• Die Zahlungen folgen den Bauabschnitten; die letzte Tranche wartet auf Nutzungsbescheinigung und endgültigen Kaufvertrag.
• Fertigstellungstermin, Vertragsstrafe bei Verzug, Flächentoleranz, Änderungsklausel, Mängel und Gewährleistung sind alle schriftlich festgehalten.
• Preis pro m² mit fertiggestellten Wohnungen in derselben Zone verglichen, nicht mit der Preisliste des Bauträgers.
• Alle Zahlungen per Überweisung an die Bauträgergesellschaft.