Was kostet eine Wohnung in Albanien? Was man für 50.000, 100.000 und 200.000 € bekommt

Was kostet eine Wohnung in Albanien? Die kurze Antwort

Am 1. Oktober 2026 lag der Median-Angebotspreis einer Wohnung zum Kauf in Albanien bei 1.583 € pro Quadratmeter, und die Wohnung im Median wurde für 125.000 € angeboten. Die Hälfte der Wohnungen auf dem Markt war günstiger, die Hälfte teurer. Die Spanne zwischen den Orten ist groß: Ein Quadratmeter in Korçë wird für 759 € angeboten, in Golem an der Küste von Durrës für 1.350 €, im Zentrum von Tirana für 2.336 € und an der Riviera um Dhërmi und Himarë für 3.314 €.

Die Zahlen in diesem Ratgeber sind Angebotspreise aus unserer eigenen Inseratsdatenbank, keine Transaktionspreise. Sie beschreiben, was Verkäufer auf BalkanHome verlangen, nicht den gesamten albanischen Markt. Nutzen Sie sie, um zu beurteilen, ob ein Inserat zum Preisniveau seines Ortes passt. Die vollständigen Tabellen, Quartile und die Methode stehen in unserem Bericht zu den Wohnungspreisen in Albanien, Q3 2026.

Landesweiter Median, 1. Oktober 2026

1.583 €/m²

Median-Angebotspreis einer Wohnung

125.000 €

Günstigster Küstenort

Golem: Median 90.000 € für 68 m²

Günstigster Ort im Landesinneren

Korçë: Median 85.000 € für 114 m²

Die Hauptstadt

Zentrum von Tirana: Median 220.000 € für 110 m²

Am teuersten

Riviera (Dhërmi, Himarë): Median 349.000 €

Wohnungen am Meer unter 100.000 €

4 von 10

Die Küste ist nicht der teure Teil Albaniens. Ein Quadratmeter in Golem wird für 1.350 € angeboten, im Zentrum von Tirana für 2.336 €, an der Riviera für 3.314 €.

Wohnungspreise in Albanien nach Ort: Preis pro m², Medianpreis und Größe

Die Zonen unten stammen aus der Momentaufnahme vom 1. Oktober 2026, jede mit mindestens 39 Inseraten mit Preis. Wo wir p25 und p75 angeben, markieren sie das günstigste und das teuerste Viertel der Zone. Ein Inserat über p75 liegt im obersten Viertel seines Marktes und braucht einen Grund: Meerblick, erste Reihe, eine fertiggestellte und möblierte Wohnung.

Riviera: Dhërmi, Himarë, Vuno

3.314 €/m² (p25 3.018 €, p75 4.107 €) · Median 349.000 € · 97 m²

Vlorë (Stadt)

2.543 €/m² (p25 1.974 €, p75 2.981 €) · Median 227.148 € · 97 m²

Orikum, Radhimë

2.489 €/m² · Median 203.721 € · 80 m²

Tirana, Zentrum und Blloku

2.336 €/m² (p25 1.900 €, p75 2.803 €) · Median 220.000 € · 110 m²

Farkë (Tirana)

1.999 €/m² · Median 296.304 € · 133 m²

Sarandë, Ksamil

1.904 €/m² (p25 1.649 €, p75 2.222 €) · Median 152.719 € · 80 m²

Tirana, Außenbezirke

1.607 €/m² (p25 1.204 €, p75 1.903 €) · Median 145.000 € · 99 m²

Küste von Kavajë: Qerret, Spille

1.592 €/m² · Median 92.046 € · 61 m²

Shëngjin, Lezhë

1.551 €/m² · Median 113.460 € · 74 m²

Durrës (Stadt)

1.508 €/m² (p25 1.284 €, p75 1.964 €) · Median 117.000 € · 73 m²

Golem, Mali i Robit

1.350 €/m² (p25 1.212 €, p75 1.549 €) · Median 90.000 € · 68 m²

Kamëz, Kombinat (Tirana)

1.069 €/m² · Median 91.000 € · 92 m²

Korçë

759 €/m² · Median 85.000 € · 114 m²

Was 50.000 € in Albanien kaufen

50.000 € sind das untere Ende des Marktes. An der Küste, bis 5 km vom Meer, werden nur 15% der Inserate für weniger als 75.000 € angeboten. Mit 50.000 € wählen Sie also aus einem schmalen Ausschnitt: Studios und kleine Wohnungen mit einem Schlafzimmer, die meisten davon Off-Plan von Bauträgern in Golem, Mali i Robit und Qerret. Beim Golem-Median von 1.350 €/m² kaufen 50.000 € etwa 37 m²; im günstigeren Viertel der Zone eher 41 m².

Im Landesinneren reicht dasselbe Geld viel weiter. In Korçë wird die Wohnung im Median für 85.000 € bei 114 m² angeboten, und das günstigste Viertel beginnt bei etwa 69.000 €; bei 759 €/m² sind 50.000 € rund 65 m². In Kamëz am Rand von Tirana sind es etwa 47 m² beim Median von 1.069 €/m². Das sind Orte zum Wohnen, keine Märkte für Ferienvermietung.

Was Sie bei diesem Preis prüfen sollten: ob die Wohnung schon existiert, ob Baugenehmigung und Grundstückstitel des Bauträgers eingetragen sind und wie die Zahlungen gestaffelt sind. Die Prüfungen stehen in Ist der Immobilienkauf in Albanien sicher. Inserate auf diesem Niveau: Wohnungen zum Kauf in Albanien unter 50.000 €.

Golem, Mali i Robit (Off-Plan-Studios und 1+1)

~37 m² beim Median in €/m²

Küste von Kavajë (Qerret)

~31 m² beim Median in €/m²

Kamëz (Stadtrand von Tirana)

~47 m² beim Median in €/m²

Korçë

~65 m² beim Median in €/m²

Tirana, Vlorë, Sarandë, Riviera

Unter dem günstigsten Viertel der Inserate

Was 100.000 € in Albanien kaufen

Bei 100.000 € öffnet sich die albanische Küste. Vier von zehn Wohnungen am Meer werden für weniger angeboten, und die Wohnung im Median in Golem (90.000 € für 68 m²), an der Küste von Kavajë (92.046 € für 61 m²) und in Kamëz (91.000 € für 92 m²) liegt darunter. In der Stadt Durrës und in Shëngjin kaufen 100.000 € aus der günstigeren Hälfte: Der Median in Durrës liegt bei 117.000 € für 73 m², der in Shëngjin bei 113.460 € für 74 m², und in beiden beginnt das günstigste Viertel knapp unter 100.000 €.

In Tirana kaufen 100.000 € in den Außenbezirken, etwa 62 m² beim Median von 1.607 €/m², und im Zentrum rund 43 m², ein Studio oder eine kleine 1+1. In Sarandë liegt der Betrag unter dem günstigsten Viertel (etwa 124.000 € im September 2026), die wenigen Inserate auf diesem Niveau sind also klein oder weit vom Meer entfernt. In der Stadt Vlorë beginnt das günstigste Viertel bei etwa 152.000 € und an der Riviera bei etwa 260.000 €. Dort kaufen 100.000 € so gut wie nichts.

Bei diesem Budget ist die eigentliche Wahl die zwischen einer neuen, kleinen Wohnung nahe am Strand in der Bucht von Durrës und einer größeren, älteren in einer Stadt. Wofür sich welche eignet, vergleichen wir in Wo in Albanien Immobilien kaufen. Inserate: Wohnungen zum Kauf in Albanien unter 100.000 €.

Golem, Mali i Robit

Wohnung im Median: 90.000 € für 68 m²

Küste von Kavajë (Qerret, Spille)

Wohnung im Median: 92.046 € für 61 m²

Durrës (Stadt)

Günstigere Hälfte; Median 117.000 € für 73 m²

Shëngjin

Günstigere Hälfte; Median 113.460 € für 74 m²

Tirana, Außenbezirke

~62 m² beim Median in €/m²

Tirana, Zentrum

~43 m², ein Studio oder eine kleine 1+1

Sarandë, Ksamil

Unter dem günstigsten Viertel (~124.000 €)

Vlorë, Riviera

Günstigstes Viertel beginnt bei ~152.000 € und ~260.000 €

Was 200.000 € in Albanien kaufen

Mit 200.000 € liegen Sie in jedem Markt über dem Median, außer an der Riviera, in der Stadt Vlorë, im Zentrum von Tirana und in Farkë. In Durrës ist das mehr, als das teuerste Viertel der Inserate im September 2026 verlangte (p75 174.750 €): etwa 130 m² beim Median in €/m² oder eine Wohnung mit Meerblick in erster Reihe. In Sarandë kauft der Betrag aus dem obersten Viertel (p75 192.713 €): rund 105 m² beim Median, genug für eine 2+1 mit Meerblick.

Im Zentrum von Tirana liegen 200.000 € knapp unter dem Median von 220.000 €: etwa 86 m² bei 2.336 €/m², eine 2+1 in einem guten Viertel oder eine 3+1 weiter außerhalb. In der Stadt Vlorë liegt der Median bei 227.148 € für 97 m². 200.000 € kaufen dort also eine solide Wohnung, aber nicht das neueste Angebot direkt am Meer. An der Riviera bleibt der Betrag unter dem günstigsten Viertel: Die Wohnung im Median in Dhërmi, Himarë und Vuno wird für 349.000 € angeboten, und in Dhërmi beginnt das günstigste Viertel bei etwa 260.000 €.

Häuser kommen bei diesem Budget nur an der mittleren Küste in Reichweite: Das Haus im Median in Durrës wird für 250.000 € angeboten, das günstigste Viertel beginnt bei etwa 177.500 €. Mehr zu Häusern weiter unten. Inserate: Wohnungen zum Kauf in Albanien unter 200.000 €.

Durrës (Stadt)

Über dem teuersten Viertel; ~130 m² oder Meerblick in erster Reihe

Sarandë, Ksamil

Oberstes Viertel; ~105 m² beim Median in €/m²

Shëngjin

~130 m² beim Median in €/m²

Tirana, Außenbezirke

~124 m², deutlich über der Wohnung im Median (145.000 €)

Tirana, Zentrum und Blloku

~86 m², knapp unter der Wohnung im Median (220.000 €)

Vlorë (Stadt)

~79 m², unter der Wohnung im Median (227.148 €)

Riviera (Dhërmi, Himarë)

Unter dem günstigsten Viertel; Median 349.000 €

Was den Preis einer Wohnung in Albanien bestimmt

Vier Faktoren erklären den größten Teil des Abstands zwischen zwei Inseraten im selben Ort.

• Meerblick: Wohnungen mit angegebenem Meerblick wurden am 1. Oktober 2026 für 1.921 €/m² angeboten, Wohnungen ohne für 1.520 €/m², also 26% mehr. Die Angabe stammt vom Inserenten. Eine fehlende Angabe kann deshalb auch „nicht angegeben“ bedeuten.
• Entfernung zum Strand: In der Bucht von Durrës kosten die ersten 100 Meter vom Strand etwa 13,5% mehr pro Quadratmeter als der Streifen von 100 bis 300 Metern, und dieser etwa 15% mehr als 300 Meter bis 1 km. Ab einem Kilometer ordnet die Entfernung die Preise nicht mehr. An der Riviera zählt die konkrete Lage mehr als die Meter.
• Größe und Zimmer: Der Preis pro Quadratmeter steigt mit der Zimmerzahl, von 1.397 €/m² für Studios auf 1.902 €/m² für 3+1-Wohnungen, das Gegenteil der meisten europäischen Märkte. Kleine Einheiten liegen in Massenmarkt-Projekten an der Küste, große im Zentrum von Tirana und in Premium-Projekten.
• Neubau oder Bestand: 79% der Inserate sind Bauträgerangebote, mit einem Median von 1.553 €/m². Bestandswohnungen werden für 1.649 €/m² angeboten, 6% mehr, vor allem weil sie im Zentrum von Tirana und in Vlorë liegen. Inserate, die zwischen Juli und Oktober 2026 neu erschienen, waren günstiger als der vorhandene Bestand (1.510 gegenüber 1.596 €/m²).

Was kostet ein Haus in Albanien?

Häuser sind ein kleinerer und unregelmäßigerer Markt als Wohnungen. Der Fertigstellungsgrad wird uneinheitlich erfasst, einige der günstigeren Inserate sind deshalb unfertige Rohbauten. Mediane vom September 2026 für Zonen mit mindestens 30 Hausinseraten:

Durrës

Median 250.000 € (p25 177.500 €, p75 367.500 €)

Golem

Median 325.000 €

Tirana

Median 425.000 € (p25 300.000 €)

Farkë (Tirana)

Median 670.000 €

Dhërmi

Median 1.200.000 € (p25 867.500 €)

Was zum Angebotspreis hinzukommt

Die Kaufnebenkosten in Albanien liegen bei etwa 4 bis 7% des Preises: Notar, Eintragung beim Staatlichen Kataster (ASHK), Anwaltskosten und die kommunale Übertragungsabgabe. Bei einer Wohnung für 100.000 € sollten Sie 4.000 bis 7.000 € zusätzlich einplanen. Die jährliche Grundsteuer danach beträgt 0,05% des Werts, bei dieser Wohnung etwa 50 € im Jahr. Die einzelnen Posten stehen in Was kostet der Immobilienkauf in Albanien.

Der Angebotspreis ist die Ausgangsposition, nicht der Endpreis. Zwischen dem 1. Juli und dem 1. Oktober 2026 behielten 98,8% der Wohnungen, die an beiden Terminen inseriert waren, ihren Preis; nur 0,6% wurden gesenkt, im Median um 7,6%. Albanische Verkäufer setzen den Preis eines Inserats, das sich nicht verkauft, nicht herab. Sie warten. Verhandelt wird persönlich, und das ist bei einer fertigen Bestandswohnung leichter als bei einem Bauträger, der einen neuen Bauabschnitt mit fester Preisliste auf den Markt bringt.

Die Preise werden meist in Euro angegeben. Wird der Vertrag in Lek abgewickelt, legen Sie die Umrechnungsbasis vor der Unterschrift schriftlich fest.

Woran Sie erkennen, ob eine Wohnung in Albanien fair bepreist ist

• Teilen Sie den Preis durch die Wohnfläche und vergleichen Sie das Ergebnis mit dem Median in €/m² der Zone in der Tabelle oben. Über p75 braucht einen Grund: Meerblick, erste Reihe, oberstes Geschoss, fertiggestellt und möbliert.
• Vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem: dieselbe Flächenbasis (mit oder ohne Balkone und Gemeinschaftsflächen) und denselben Ausbaustand (Rohbau, fertiggestellt, möbliert).
• Vergleichen Sie eine Off-Plan-Wohnung mit fertiggestelltem Bestand in derselben Zone, nicht mit der Preisliste des Bauträgers, und fragen Sie genau, was im Preis enthalten ist.
• Die Mediane waren zwischen Juli und Oktober 2026 stabil. Wer behauptet, die Preise in einem bestimmten Ort würden „schnell steigen“, sollte das mit Daten belegen.
• Rechnen Sie 4 bis 7% Kaufnebenkosten hinzu, bevor Sie entscheiden, was Sie sich leisten können.