Was kostet ein Haus in Albanien? Villen- und Hauspreise nach Ort, und was Ihr Budget kauft

Was kostet ein Haus in Albanien? Die kurze Antwort

Am 31. Oktober 2026 lag der Median-Angebotspreis eines Hauses zum Kauf in Albanien bei 450.000 €. Die Hälfte der Häuser auf dem Markt kostete weniger, die andere Hälfte mehr, und die mittlere Hälfte des Marktes bewegte sich zwischen 270.000 € und 750.000 €. Pro Quadratmeter Wohnfläche kostete ein Haus 1.500 €, etwas weniger als eine Wohnung mit 1.594 €/m². Der Unterschied liegt in der Größe: Das typische inserierte Haus hat 313 m² Wohnfläche auf zwei oder drei Geschossen und ein Grundstück von rund 400 m², gegenüber 82 m² bei der typischen Wohnung.

Dieser Median ist höher, als die meisten erwarten, und der Grund ist, was überhaupt inseriert wird. Zwei von drei Häusern auf dem Markt bezeichnen sich als Villa, und mehr als die Hälfte wird von Bauträgern verkauft, oft in bewachten Wohnanlagen außerhalb von Tirana oder an der Küste von Durrës. Das alte Dorfhaus mit Gemüsegarten, das Besucher vor Augen haben, existiert, aber es erreicht selten ein Immobilienportal; es wechselt den Besitzer über Mundpropaganda, und wenn es doch online erscheint, ist es meist unfertig oder seine Papiere sind unvollständig.

Alles Folgende sind Angebotspreise aus unserer eigenen Datenbank, keine Transaktionspreise, und sie beschreiben, was Verkäufer auf BalkanHome verlangen, nicht jedes Haus in Albanien. Nutzen Sie sie als Maßstab: Ein Haus weit über dem Median seines Ortes braucht einen Grund, den Sie sehen können, und ein Haus weit darunter braucht eine Erklärung, die Sie überprüfen können.

Median-Angebotspreis eines Hauses, 31. Oktober 2026

450.000 € (mittlere Hälfte: 270.000 € bis 750.000 €)

Preis pro m² Wohnfläche

1.500 € bei Häusern, 1.594 € bei Wohnungen

Typisches inseriertes Haus

313 m² auf 2 oder 3 Geschossen, Grundstück rund 400 m²

Als Villa bezeichnete Häuser

Zwei von drei

Vom Bauträger verkauft

Mehr als die Hälfte; jedes vierte noch im Bau

Günstigste Orte mit einem echten Markt

Pogradec (Median 170.000 €) und Korçë (177.500 €)

Am teuersten

Riviera, Dhërmi und Himarë: Median 1.200.000 €

Ein Quadratmeter Haus kostet in Albanien weniger als ein Quadratmeter Wohnung. Das Haus ist nur viermal so groß.

Hauspreise in Albanien nach Ort: Mediane, Quartile und typische Größe

Die Tabelle führt die Orte und Zonen auf, in denen genug Häuser zum Verkauf stehen, damit ein Median etwas aussagt. Die Spanne der mittleren Hälfte (das günstigste Viertel endet bei der unteren Zahl, das teuerste Viertel beginnt bei der oberen) ist bei Häusern wichtiger als der Median, weil derselbe Ort einen Rohbau ohne Fenster und eine fertige Villa mit Pool enthalten kann. Wo die Spanne sehr breit ist, wie in Vlorë und Durrës, lesen Sie sie als zwei Märkte unter einem Namen.

Riviera: Dhërmi, Himarë

Median 1.200.000 € (mittlere Hälfte 750.000 € bis 1.500.000 €) · etwa 5.100 €/m² · 210 m²

Farkë (Tirana)

Median 797.500 € (520.000 € bis 1.100.000 €) · etwa 1.500 €/m² · 508 m²

Vlorë (Stadt und Hügel)

Median 750.000 € (260.000 € bis 1.200.000 €) · etwa 2.300 €/m² · 309 m²

Tirana, Außenbezirke

Median 640.000 € (473.000 € bis 800.000 €) · etwa 1.800 €/m² · 371 m²

Tirana, Zentrum

Median 455.000 € (339.000 € bis 650.000 €) · etwa 1.600 €/m² · 270 m²

Kamëz, Kombinat (Tirana)

Median 372.500 € (200.000 € bis 680.000 €) · etwa 1.200 €/m² · 257 m²

Golem, Mali i Robit

Median 350.000 € (300.000 € bis 500.000 €) · etwa 1.500 €/m² · 235 m²

Küste von Kavajë: Qerret, Spille

Median 350.000 € (310.000 € bis 540.000 €) · etwa 1.400 €/m² · 220 m²

Sarandë, Ksamil

Median 340.000 € (249.000 € bis 400.000 €) · etwa 1.300 €/m² · 343 m²

Durrës (Stadt und Umland)

Median 330.000 € (210.000 € bis 560.000 €) · etwa 1.250 €/m² · 272 m²

Shkodër

Median 277.500 € (260.000 € bis 330.000 €) · etwa 840 €/m² · 322 m²

Korçë

Median 177.500 € (127.000 € bis 300.000 €) · etwa 580 €/m² · 294 m²

Pogradec, Ohridsee

Median 170.000 € (148.000 € bis 250.000 €) · etwa 990 €/m² · 240 m²

Villa oder Haus: was das Wort in einem albanischen Inserat bedeutet und was es mit dem Preis macht

Im Albanischen ist vilë das Alltagswort für jedes freistehende Haus. Ein Inserat mit dem Wort Villa verspricht also weder Pool noch Meerblick; es sagt, dass das Gebäude für sich allein steht. Trotzdem zeichnet das Wort einen echten Unterschied im Angebot nach. Als Villa bezeichnete Häuser kosteten im Median 570.000 € und 1.747 €/m²; schlicht als Haus bezeichnete Häuser 290.000 € und 1.218 €/m². Die Villengruppe ist neuer, größer und häufiger Teil einer Bauträgeranlage; die Hausgruppe ist häufiger ein bestehendes Familienhaus in einer Stadt oder einem Dorf.

Die Trennung zwischen Neubau und Bestand ist nach der Lage der größte einzelne Preistreiber. Von Bauträgern verkaufte Häuser kosteten im Median 600.000 €; Häuser auf dem Zweitmarkt 340.000 €. Ein Haus noch im Bau kostete 2.000 €/m², ein fertiges 1.318 €/m². Wer vom Plan kauft, zahlt für neue Standards, eine Gewährleistung und eine Anlage mit Tor und Pool, und übernimmt die Risiken aus unserem Ratgeber zum Kauf vom Bauträger in Albanien, die für Villen genauso gelten wie für Wohnungen.

Inserat sagt Villa

Median 570.000 € · 1.747 €/m² · 342 m²

Inserat sagt Haus

Median 290.000 € · 1.218 €/m² · 262 m²

Vom Bauträger verkauft

Median 600.000 €

Zweitmarkt

Median 340.000 €

Noch im Bau

2.000 €/m²

Fertiggestellt

1.318 €/m²

Mit Pool inseriert

Jedes dritte Haus

Mit Stellplatz, mit Terrasse inseriert

Etwa die Hälfte, etwa die Hälfte

Was 150.000 €, 300.000 € und 500.000 € kaufen

Häuser verteilen sich nicht gleichmäßig über die Preisspanne. Weniger als jedes zehnte Haus zum Verkauf kostet unter 150.000 €, jedes siebte liegt zwischen 200.000 € und 300.000 €, ein Viertel zwischen 300.000 € und 500.000 €, und fast die Hälfte kostet mehr als 500.000 €. Die Preisklassen unten beschreiben das typische Haus in jeder Klasse und wo es steht.

Unter 100.000 €

Auf Portalen selten (etwa 2 von 100 Häusern). Rund 150 m², oft unfertig oder in einem Dorf hinter Durrës, um Kavajë, Pogradec oder Korçë.

100.000 € bis 150.000 €

Rund 170 m² auf einem Grundstück von 330 m², zwei Geschosse. Zwei von drei liegen um Durrës; der Rest in Korçë, Pogradec und im Umland von Tirana.

150.000 € bis 200.000 €

Rund 260 m² auf einem Grundstück von 390 m². Durrës und seine Dörfer, dann der Stadtrand von Tirana, Korçë und Pogradec.

200.000 € bis 300.000 €

Rund 260 m² auf einem Grundstück von 380 m², meist fertiggestellt. Die Hälfte liegt um Durrës; Tirana, Vlorë und Shkodër kommen hinzu.

300.000 € bis 500.000 €

Rund 285 m², zwei oder drei Geschosse. Durrës und Tirana zu gleichen Teilen, dazu Golem, Kavajë und Sarandë.

Über 500.000 €

Rund 390 m² auf drei Geschossen, Grundstück 450 m². Villenanlagen in Tirana und Farkë, die Hügel von Vlorë, die Riviera, die besseren Adressen von Durrës.

Wie viel ein Meerblick bei einem Haus in Albanien aufschlägt

Jedes achte Haus auf dem Markt ist mit Meerblick inseriert, und diese Häuser kosteten im Median 760.000 € und 2.852 €/m², gegenüber 1.500 €/m² für Häuser insgesamt. Wo stehen sie? Nicht hauptsächlich an der Riviera. Fast die Hälfte der Häuser mit Meerblick steht an der Küste von Durrës, von den Hügeln über der Stadt bis zu den neuen Anlagen von Gjiri i Lalzit im Norden; ein weiteres Viertel in Vlorë und den Hügeln dahinter; Himarë, Sarandë und Golem teilen sich den größten Teil des Rests. Der Blick selbst ist das Knappste, was ein Haus in Albanien haben kann, denn der größte Teil der Küste ist flach und die Gebäude direkt am Strand sind Wohnblocks, also trägt ein Hanggrundstück mit freier Sicht auf das Wasser überall einen Aufschlag.

Wenn Ihnen das Meer wichtig ist und das Budget nicht bis zur Riviera reicht, sind die realistischen Optionen ein Haus in den Dörfern hinter der Küste von Durrës und Kavajë, wenige Minuten vom Strand, aber ohne Blick, oder eine Wohnung in erster Reihe. Unser Ratgeber dazu, was eine Wohnung in Albanien kostet, behandelt die Wohnungsseite dieser Entscheidung.

Häuser mit Meerblick inseriert

Median 760.000 € · 2.852 €/m²

Alle Häuser

Median 450.000 € · 1.500 €/m²

Wo die Häuser mit Meerblick stehen

Küste von Durrës und Gjiri i Lalzit (fast die Hälfte), Vlorë und seine Hügel (ein Viertel), dann Himarë, Sarandë, Golem

Häuser nahe am Strand ohne Blick

Dörfer hinter Durrës, Golem, Kavajë: 200.000 € bis 350.000 €

Wofür Sie zahlen: Größe, Geschosse, Grundstück und Ausbau

Das albanische Haus ist groß. Das Median-Inserat hat 313 m² Wohnfläche, vier Zimmer laut Angabe und steht auf zwei Geschossen (vier von zehn Häusern) oder drei (ein Drittel). Eingeschossige Häuser sind eine Minderheit, weniger als jedes fünfte, und meist älter oder ländlich. Das Grundstück, wo das Inserat es angibt, misst rund 400 m²: genug für Stellplatz und Garten, nicht für einen Obstgarten. Größere Grundstücke von 1.000 m² und mehr finden sich im Umland von Tirana (Vaqarr, Dajt, Berzhitë) und auf dem Land um Shkodër und Lezhë, und sie sind meist der Grund für einen Preis, der für das Haus darauf hoch wirkt.

Beim Ausbau sind Inserate am wenigsten verlässlich. Ein niedriger Quadratmeterpreis in einem Ort mit einem Median von 1.300 €/m² ist meist kein Schnäppchen, sondern ein Rohbau: Tragwerk fertig, keine Fenster, kein Putz, keine Anschlüsse. Albanische Verkäufer bepreisen ein solches Haus oft, als wäre es fast fertig. Verlangen Sie Fotos jedes Raumes, die Strom- und Wasserverträge auf den Namen des Verkäufers und bei einem neueren Gebäude die Nutzungsbescheinigung; unser Ratgeber zur Prüfung vor dem Kauf listet die Unterlagen auf.

Wohnfläche, Median

313 m²

Geschosse

Zwei Geschosse 4 von 10 · drei Geschosse 1 von 3 · eingeschossig unter 1 von 5

Grundstück, Median wo angegeben

Etwa 400 m² (in 8 von 10 Inseraten angegeben)

Zimmer, Median

4

Wohnung zum Vergleich

82 m², 2 Zimmer, Median 125.000 €

Günstige Dorfhäuser: warum sie online schwer zu finden sind und was Sie prüfen sollten

Wer ein günstiges Haus auf dem albanischen Land sucht, findet weniger Inserate als erwartet, und die Zahlen oben zeigen warum: Häuser unter 100.000 € machen etwa 2 von 100 der angebotenen aus. Das Angebot existiert, in den Dörfern von Korçë und Pogradec, in den Hügeln hinter Vlorë, um Shkodër und in der Ebene von Durrës, aber vieles davon wird über Verwandte und Nachbarn verkauft, und ein guter Teil lässt sich gar nicht sauber verkaufen, weil das Gebäude ohne Genehmigung errichtet wurde und das Legalisierungsverfahren nicht durchlaufen hat, oder weil das Grundstück noch auf einen Großelternteil mit acht Erben eingetragen ist.

Finden Sie doch eines, sind die Prüfungen dieselben wie bei jeder albanischen Immobilie, mit drei Punkten, die bei Häusern mehr zählen als bei Wohnungen. Erstens das Land: Ein Haus auf als landwirtschaftlich eingestuftem Boden bringt die Beschränkung für ausländisches Eigentum an Agrarland ins Spiel, und die übliche Lösung, der Kauf über eine albanische Gesellschaft oder ein langfristiger Pachtvertrag, kostet Geld und Zeit; unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Albanien als Ausländer erklärt die Regeln. Zweitens die Legalisierung: Ein Haus ohne eingetragenes Gebäude oder mit noch offenem Legalisierungsantrag lässt sich nicht so übertragen wie ein eingetragenes. Drittens Zugang und Versorgung: Ein Haus, das über einen nicht eingetragenen Feldweg erreicht wird oder seinen Strom vom Nachbarn bezieht, ist aus gutem Grund günstig.

Ein günstiges Dorfhaus ist ein guter Kauf für jemanden, der darin wohnen wird, Zeit hat und mit einem Anwalt arbeitet, der das schon gemacht hat. Es ist ein schlechter Kauf für einen Ferienhausbesitzer im Ausland, der es vermieten will; der Mietmarkt für Häuser ist abseits der Küste dünn, und das Median-Haus zur Miete in Albanien kostet etwa 2.000 € im Monat, was Ihnen sagt, dass Villen nahe Tirana und am Meer vermietet werden, keine Landhäuschen.

• Eigentumszertifikat (kartela) für das Haus und für das Grundstück, beide bei ASHK eingetragen.
• Katastereinstufung des Grundstücks: Bauland oder landwirtschaftliche Fläche, die die Regeln für ausländisches Eigentum auslöst.
• Legalisierungsstatus, wenn das Haus nach 1991 ohne Genehmigung gebaut wurde.
• Alle Erben und Miteigentümer identifiziert und unterschriftsbereit, oder ein Gerichtsurteil, das den Nachlass regelt.
• Eingetragene Zufahrt und Versorgungsverträge auf den Namen des Eigentümers.
• Preis pro m² verglichen mit fertigen Häusern im selben Ort, nicht mit den Angebotspreisen anderer Rohbauten.

Was zum Angebotspreis hinzukommt

Die Kaufnebenkosten eines Hauses sind dieselben wie bei einer Wohnung: Notar, Eintragung bei ASHK, Ihr Anwalt und, falls Sie einen nutzen, der Makler, zusammen etwa 4 bis 7% des Preises; die Einzelheiten stehen in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten. Die jährliche Grundsteuer wird auf den Wert des Gebäudes berechnet und ist niedrig, in der Größenordnung von einigen zehn bis wenigen hundert Euro im Jahr für ein Familienhaus, wie in unserem Ratgeber zu den Immobiliensteuern in Albanien dargestellt.

Anders ist bei einem Haus der laufende Unterhalt. Ein Haus mit 300 m², Pool und Garten kostet mehr zu heizen, zu kühlen und instand zu halten als eine Wohnung mit 80 m², und ein Haus, das das halbe Jahr leer steht, braucht jemanden, der sich darum kümmert. Strom ist nach europäischen Maßstäben noch günstig, 8,5 Lek pro Kilowattstunde für die ersten 700 kWh im Monat und 9,5 Lek darüber (alles inklusive etwa 10 Lek), aber eine Villa mit Klimaanlage in jedem Raum und einer Poolpumpe verbraucht im August viel davon.

Woran Sie erkennen, ob ein Haus in Albanien fair bepreist ist

• Suchen Sie den Ort oder die Zone in der Tabelle oben und ordnen Sie den Angebotspreis in die Spanne der mittleren Hälfte ein. Über dem oberen Ende fragen Sie, was es rechtfertigt: Meerblick, Ausbau, Grundstück, eine Toplage. Unter dem unteren Ende fragen Sie, was fehlt: Ausbau, Papiere, Zugang.
• Teilen Sie den Preis durch die Wohnfläche und vergleichen Sie mit dem Quadratmeterpreis der Zone. Ein Haus beim halben €/m² der Zone ist fast immer unfertig.
• Trennen Sie das Grundstück vom Haus. Im Umland von Tirana und im Landesinneren kann ein großes Grundstück den Großteil des Preises ausmachen; prüfen Sie, ob das ganze Grundstück eingetragen und so eingestuft ist, wie das Inserat behauptet.
• Vergleichen Sie eine neue Villa in einer Anlage mit fertigen Villen in derselben oder der nächsten Anlage, nicht mit der Preisliste des Bauträgers, und lesen Sie den Off-Plan-Ratgeber, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
• Besichtigen Sie ein Haus mit Meerblick zu der Tageszeit, zu der Sie es tatsächlich nutzen würden, und prüfen Sie, was zwischen Haus und Wasser noch gebaut werden darf.
• Planen Sie 4 bis 7% für die Kaufnebenkosten ein, dann die Einrichtung, dann das erste Jahr Unterhalt.