Wer in Albanien was kaufen darf
Die Regel, aus der alles andere folgt: Gebäude stehen jedem offen, Land nicht. Ein Ausländer kauft eine Wohnung, ein Haus oder ein Ladenlokal zu denselben Bedingungen wie ein albanischer Staatsbürger; die Einschränkungen, von denen man gehört hat, betreffen landwirtschaftliche Flächen und unbebaute Grundstücke, und dafür gibt es praktikable Lösungen.
Kann man als Deutscher in Albanien eine Immobilie kaufen?
Ja. Ein ausländischer Staatsbürger kann in Albanien eine Wohnung, ein Haus oder Gewerberäume direkt kaufen, mit denselben Eigentumsrechten wie ein Albaner, und das Eigentum beim staatlichen Katasteramt (ASHK) auf den eigenen Namen eintragen lassen. Weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch ein Visum oder ein lokaler Partner ist nötig, und für Gebäude gibt es keine Prüfung der Staatsangehörigkeit oder Gegenseitigkeit. Unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Albanien als Ausländer erklärt die Regeln vollständig.
Kann ein Ausländer in Albanien ein Haus mit Grundstück kaufen?
Ja, wenn das Grundstück unter dem Haus als Bauland eingestuft ist, was bei einem Haus in einer Stadt oder einer Villa in einer Anlage der Normalfall ist. Die Einschränkung greift, wenn das Land als landwirtschaftliche Fläche eingestuft ist: Eine ausländische Privatperson kann landwirtschaftliche Flächen nicht direkt kaufen, und die üblichen Lösungen sind eine albanische Gesellschaft oder eine langfristige Pacht. Die Katastereinstufung des Grundstücks ist das Erste, was Ihr Anwalt prüft; unser Ratgeber zu den Hauspreisen in Albanien behandelt, was Dorfhäuser kosten und was zu prüfen ist.
Dürfen Ausländer in Albanien Land kaufen?
Nicht in jedem Fall direkt. Landwirtschaftliche Flächen und unbebaute Grundstücke innerhalb von etwa 200 Metern von der Uferlinie werden über eine albanische Gesellschaft gehalten, deren Gründung etwa zwei Wochen dauert und ein paar hundert Euro kostet, oder in einer langfristigen Pacht von bis zu 99 Jahren. Bauland kann ein Ausländer direkt kaufen, aber das Gesetz knüpft das an eine Investition von etwa dem Dreifachen des Grundstückswerts. Wer einfach ein Zuhause will, kauft am besten ein Gebäude, kein Grundstück.
Dürfen Ausländer an der albanischen Küste Immobilien kaufen?
Ja. Die oft wiederholte Behauptung, Ausländer dürften nicht in Meeresnähe kaufen, ist falsch: Wohnungen und Villen in der ersten Reihe werden überall an der Küste direkt gekauft. Die 200-Meter-Küstenregel gilt für unbebaute und landwirtschaftliche Flächen, nicht für Gebäude. Unser Ratgeber zu Immobilien am Meer in Albanien nennt die Preise nach Entfernung zum Strand, Küste für Küste.
Brauche ich eine Aufenthaltsgenehmigung oder ein Visum, um in Albanien eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Sie können während eines normalen visumfreien Aufenthalts in Albanien kaufen, der für die meisten Staatsangehörigkeiten 90 Tage innerhalb von 180 Tagen beträgt, oder aus dem Ausland über eine notariell beglaubigte und mit Apostille versehene Vollmacht. Für den Kauf brauchen Sie einen Reisepass, das Geld und eine albanische Steueridentifikationsnummer, die der Notar oder Ihr Anwalt für die Transaktion besorgt; die Nummer ist keine Aufenthaltsgenehmigung und setzt auch keine voraus.
Ja, ein Ausländer kann in Albanien eine Wohnung oder ein Haus direkt kaufen. Nein, ein Golden Visa gibt es nicht. Alles andere sind Details, und die Details stehen unten.
Ist es sicher, und lohnt es sich
Albanien hat keine Treuhandtradition, ein junges Kataster und viele Gebäude, die in den 1990er Jahren ohne Genehmigung entstanden sind. Nichts davon macht einen Kauf unsicher; es macht die Reihenfolge der Schritte wichtig. Die Geldfragen lassen sich leichter beantworten, als die meisten Verkaufsgespräche vermuten lassen, solange man brutto und netto, Hochsaison und ganzes Jahr auseinanderhält.
Ist es sicher, in Albanien eine Immobilie zu kaufen?
Ja, sofern das Eigentum geprüft ist, bevor Geld fließt. Die Risiken, die Käufer tatsächlich Geld kosten, sind drei: ein Gebäude, das nicht eingetragen oder nicht legalisiert ist, Land, das nicht auf einen Ausländer übertragen werden kann, und Zahlungen für eine noch nicht gebaute Wohnung ohne eingetragenen Vertrag. Jedes davon fängt eine Eigentumsprüfung im Kataster, eine Prüfung der Baugenehmigung und ein vom Anwalt aufgesetzter Vertrag ab, in dieser Reihenfolge. Unser Ratgeber zu Risiken und Due Diligence beim Immobilienkauf in Albanien ist die Checkliste.
Lohnt sich eine Immobilie in Albanien als Investment?
Sie kann es sein, für einen Barkäufer, der über Jahre hält und den Kauf an einer Nettorendite von etwa 4 bis 6% über das ganze Jahr misst, nicht an den 8 bis 12% brutto, die für Juli und August genannt werden. Die Einstiegspreise sind für eine Mittelmeerküste niedrig, die Grundsteuer liegt bei 0,05% pro Jahr, Mieteinnahmen werden pauschal mit 15% besteuert. Für alle, die eine Hypothek, einen schnellen Wiederverkauf oder ein garantiertes Einkommen brauchen, passt sie schlecht. Die Rechnung steht in unserem Ratgeber zum Investieren in Immobilien in Albanien.
Lohnt sich eine Ferienwohnung in Albanien?
Für den Eigengebrauch sprechen Preis und Meer: Eine neue Zweizimmerwohnung wenige Minuten vom Strand an der Bucht von Durrës kostet 85.000 € bis 100.000 €, und für dasselbe Geld bekommt man an der kroatischen oder montenegrinischen Küste nichts Vergleichbares. Ehrlich abwägen sollte man die kurze Saison, den leeren Winter in den Ferienanlagen und die Tatsache, dass Tirana der einzige Flughafen ist, der das ganze Jahr funktioniert. Unser Beitrag über Albanien im Winter beschreibt die Küste von November bis März.
Was sind die häufigsten Betrugsmaschen beim Immobilienkauf in Albanien?
Der Verkauf eines Gebäudes, das nicht eingetragen oder nicht legalisiert ist, der Verkauf von Land, das ein Ausländer nicht direkt halten kann, und Anzahlungen für Wohnungen vom Plan auf ein Reservierungsformular ohne Baugenehmigung und ohne eingetragenen Vertrag. Eine vierte, leisere Masche: ein Anwalt, den der Verkäufer oder der Makler vermittelt. Nehmen Sie Ihren eigenen Anwalt, verlangen Sie die aktuelle Eigentumsbescheinigung der ASHK, vergleichen Sie sie mit dem Ausweis des Verkäufers und zahlen Sie nichts, bevor diese Prüfung abgeschlossen ist.
Steigen die Immobilienpreise in Albanien weiter?
Das kann niemand versprechen, und wir tun es nicht. Die Preise sind nach 2022 stark gestiegen; zwischen Juli und Oktober 2026 blieben die Angebotspreise stabil, 98,8% der an beiden Stichtagen inserierten Wohnungen behielten ihren Preis. Für weiteres Wachstum sprechen der Preisabstand zu Montenegro, der wachsende Tourismus und die EU-Beitrittsgespräche; dagegen sprechen das große neue Angebot an der Küste von Durrës und das Fehlen eines Beitrittsdatums. Kaufen Sie nur, wenn die Miete oder die eigene Nutzung den Preis heute rechtfertigt; unser Preisratgeber hat die Quartalszahlen.
So läuft der Kauf ab
Der Kauf in Albanien hat sechs Schritte und zwei Dokumente, die zählen: den notariellen Kaufvertrag und die Eintragung im staatlichen Kataster. Alles vor dem Notar ist Vorbereitung; alles nach der Eintragung gehört Ihnen.
Wie kauft man Schritt für Schritt eine Immobilie in Albanien?
Preis vereinbaren und einen Vorvertrag mit einer Anzahlung von rund 10% unterschreiben. Ihr Anwalt prüft im Kataster Eigentum, Genehmigungen und Belastungen. Der Notar setzt den endgültigen Kaufvertrag auf, beide Seiten unterschreiben vor dem Notar, und der Restbetrag wird gezahlt, in der Regel per Überweisung. Der Notar reicht den Vertrag bei der ASHK ein, die Sie als Eigentümer einträgt und die Eigentumsbescheinigung ausstellt. Die vollständige Abfolge mit den Dokumenten zu jedem Schritt steht in unserem Ratgeber So kaufen Sie eine Immobilie in Albanien.
Brauche ich einen Anwalt für den Immobilienkauf in Albanien?
Rechtlich nein, praktisch ja. Der Notar ist neutral: Er beurkundet den Vertrag und führt die Steuer ab, aber er vertritt Sie nicht und prüft nicht, ob das Eigentum des Verkäufers sauber ist. Ein unabhängiger Anwalt prüft vor der Zahlung Eigentum, Hypotheken, Pfandrechte, Streitigkeiten und den Legalisierungsstatus, und diese Prüfung ist es, die Ihr Geld schützt. Die Due Diligence für eine normale Wohnung kostet von ein paar hundert Euro bis etwa 600 €.
Kann ich in Albanien eine Immobilie aus der Ferne kaufen, ohne hinzureisen?
Ja. Mit einer in Ihrem Land notariell beglaubigten und mit Apostille versehenen Vollmacht kann Ihr albanischer Anwalt den Vorvertrag und den Kaufvertrag unterschreiben, zahlen und die Immobilie eintragen lassen, während Sie zu Hause bleiben. Viele Käufer reisen einmal an, um die Immobilie zu besichtigen, unterschreiben die Vollmacht beim albanischen Konsulat oder bei einem Notar vor Ort und lassen den Anwalt den Rest erledigen.
Wie lange dauert der Immobilienkauf in Albanien?
Ein sauberer Kauf dauert zwei bis acht Wochen vom angenommenen Angebot bis zur Eintragung. Bei vollständigen Unterlagen trägt das Kataster innerhalb von etwa 21 Kalendertagen ein. Geerbte Titel, Gebäude im Legalisierungsverfahren und manche Grundstücksfälle brauchen ein bis drei Monate. Der langsame Teil ist selten der Notar; es ist, den Verkäufer dazu zu bringen, die Dokumente vorzulegen, die der Anwalt verlangt.
Ab wann bin ich rechtlich Eigentümer?
Erst wenn der notarielle Kaufvertrag im staatlichen Kataster (ASHK) eingetragen ist. Eine unterschriebene private Vereinbarung, eine gezahlte Anzahlung oder ein Reservierungsformular übertragen kein Eigentum. Bei einer Wohnung vom Plan werden Sie am Ende Eigentümer, wenn das Gebäude seine Nutzungsbescheinigung hat und die endgültige Urkunde unterschrieben und eingetragen ist; bis dahin schützt ein eingetragener Vorverkaufsvertrag Ihre Einheit, aber im Register bleibt der Bauträger Eigentümer.
Was der Kauf kostet und welche Steuern anfallen
Zwei Zahlen werden überall im Internet wiederholt, und beide sind falsch: eine pauschale Grunderwerbsteuer von 3% für den Käufer, die es nicht gibt, und Grundsteuersätze, die aus anderen Ländern abgeschrieben sind. Die echten Zahlen sind niedriger und einfacher.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Albanien?
Etwa 4 bis 7% des Preises insgesamt: Notar, Eintragung im Kataster, Ihr Anwalt und die kommunale Abgabe des Käufers auf die Gebäudeübertragung, die pro Quadratmeter berechnet wird und als Faustregel rund 2% ausmacht. Bei einer Wohnung für 100.000 € sollten Sie 4.000 € bis 7.000 € einplanen. Maklergebühren, falls der Käufer welche zahlt, werden schriftlich vereinbart und kommen obendrauf. Die Aufschlüsselung steht in unserem Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienkauf in Albanien.
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer in Albanien?
Etwa 0,05% des Immobilienwerts pro Jahr, also grob 50 € bis 200 € für eine typische Wohnung oder 100 € für ein Haus für 200.000 €; die Gemeinden dürfen den Satz um bis zu 30% nach oben oder unten anpassen. Eine Reform auf Basis des Marktwerts, die die Grundlage auf 0,1 bis 0,2% anheben könnte, ist vorgeschlagen und nicht bestätigt in Kraft. Unser Ratgeber zu den Immobiliensteuern in Albanien verfolgt das.
Wie werden Mieteinnahmen in Albanien besteuert?
Pauschal mit 15%, für Ausländer wie für Albaner. Kurzzeitvermietungen an Urlauber werden auf die Bruttoeinnahmen besteuert, erklärt über die Plattform DIVA, ohne Abzüge; Langzeitvermietungen auf die Nettoeinnahmen. Die Steuer ist in Albanien fällig, egal wo der Eigentümer lebt; ob Sie die Einnahmen auch zu Hause erklären und ob ein Doppelbesteuerungsabkommen Ihnen eine Anrechnung gibt, hängt von Ihrem Wohnsitzland ab.
Fällt beim Kauf einer Neubauwohnung in Albanien Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer an?
Keine Mehrwertsteuer auf eine Wohnung, die an einen privaten Käufer verkauft wird: Der Verkauf ist befreit, und die Option der Bauträger, 20% Mehrwertsteuer auf Gebäude zu erheben, gilt nicht für Wohnungen, die an Privatpersonen verkauft werden. Eine pauschale Grunderwerbsteuer für den Käufer gibt es ebenfalls nicht; der Käufer zahlt die oben beschriebene kommunale Abgabe pro Quadratmeter. Die 15% Steuer auf den Verkauf, die oft mit einer Grunderwerbsteuer verwechselt wird, ist die Steuer des Verkäufers auf den Veräußerungsgewinn.
Welche Steuer zahle ich beim Verkauf einer Immobilie in Albanien?
Eine Steuer von 15% auf den Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Verkaufspreis und dokumentiertem Kaufpreis, die der Notar beim Verkauf einbehält und die der Verkäufer trägt. Bewahren Sie den Kaufvertrag, die Rechnungen für Renovierungen und die Zahlungsnachweise auf, denn der Gewinn wird gegen den dokumentierten Kaufpreis gerechnet; unser Ratgeber zu den Immobiliensteuern in Albanien behandelt die Seite des Verkäufers.
Was Immobilien in Albanien kosten
Jede Zahl hier ist ein Angebotspreis aus BalkanHome-Inseraten, kein Transaktionspreis, mit angegebenem Stichtag. Die unter jeder Antwort verlinkten Preisratgeber werden aus derselben Datenbank aktualisiert.
Was kostet eine Wohnung in Albanien?
Am 1. Oktober 2026 lag der Median-Angebotspreis bei 1.583 € pro Quadratmeter und 125.000 € pro Wohnung. Nach Orten kostete die Median-Wohnung 90.000 € in Golem, 117.000 € in Durrës, etwa 153.000 € in Sarandë, 220.000 € im Zentrum von Tirana, 227.000 € in Vlorë und 349.000 € an der Riviera. Unser Ratgeber dazu, was Immobilien in Albanien kosten, hat die vollständige Tabelle und zeigt, was jedes Budget kauft.
Was bekomme ich in Albanien für 50.000 € oder 100.000 €?
Für 50.000 € bekommt man ein Studio oder eine kleine Zweizimmerwohnung mit etwa 37 m², meist vom Plan, in Golem oder Qerret an der Küste von Durrës, oder eine vollwertige Wohnung mit etwa 65 m² in Korçë. Für 100.000 € bekommt man die Median-Wohnung in Golem (68 m²) oder an der Küste von Kavajë, eine Wohnung aus der günstigeren Hälfte von Durrës oder Shëngjin, etwa 62 m² in den Außenbezirken von Tirana oder 43 m² im Zentrum. In Vlorë und an der Riviera beginnt das günstigste Viertel der Inserate oberhalb von 150.000 €.
Was kostet ein Haus in Albanien?
Am 31. Oktober 2026 kostete das Median-Haus zum Verkauf 450.000 €, die mittlere Hälfte des Marktes lag zwischen 270.000 € und 750.000 €, für typische 313 m² auf zwei oder drei Etagen mit einem Grundstück von rund 400 m². Um Durrës lag der Median bei 330.000 €, in Korçë und Pogradec bei 170.000 € bis 180.000 €, in den Außenbezirken von Tirana bei 640.000 € und an der Riviera bei 1.200.000 €. Häuser unter 100.000 € machen etwa 2 von 100 der zum Verkauf stehenden aus; siehe unseren Ratgeber zu den Hauspreisen.
Wie hoch sind die Mieten in Albanien?
Die Median-Angebotsmiete für eine Wohnung lag am 31. Oktober 2026 bei 600 € im Monat, die mittlere Hälfte zwischen 450 € und 860 €, für eine typische Dreizimmerwohnung mit 90 m². Das Zentrum von Tirana verlangt 800 €, die Außenbezirke 550 €, Durrës 500 €, Vlorë 450 €, Golem 350 €, Korçë etwa 315 €. Fragen Sie an der Küste nach der Jahresmiete (qira vjetore), weil die Inserate sie mit Sommerpreisen mischen. Unser Ratgeber zu den Mieten in Albanien hat die Tabelle nach Stadt und Größe.
Sind Immobilien in Albanien günstiger als in Montenegro?
Ja, in jedem direkten Vergleich. Im September 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis innerhalb von 5 km vom Meer in Albanien bei 1.726 €/m², gegenüber 2.797 €/m² in Bar, dem günstigsten Küstenort Montenegros, und 4.391 €/m² in Tivat: 1,6 bis 2,5 Mal niedriger. Ein Quadratmeter in Golem kostet etwa ein Drittel eines Neubau-Quadratmeters in Warschau. Dieser Abstand ist das Hauptargument für steigende Preise und der Hauptgrund, warum das Angebot an der Küste von Durrës so schnell wächst.
Wo kaufen
Der albanische Markt teilt sich in drei: Tirana für Ganzjahresmieter und Wiederverkauf, die sandige Bucht von Durrës für Preis und Auswahl, und der ionische Süden von Vlorë bis Ksamil für das Meer und die Feriensaison. Die meisten Käuferfragen sind in Wirklichkeit eine Wahl zwischen diesen dreien.
Wo kauft man in Albanien am besten eine Immobilie?
Das hängt davon ab, wofür die Immobilie gedacht ist. Tirana für einen Langzeitmieter, Wertzuwachs und den einfachsten Wiederverkauf; Durrës und Golem für den niedrigsten Einstiegspreis und die besten Nettorenditen bei Langzeitvermietung, etwa 5,7%; Sarandë, Ksamil, Vlorë und die Riviera für Ferienvermietung mit den höchsten Einnahmen in der Hochsaison und den höchsten Quadratmeterpreisen. Unser Ratgeber zu den besten Orten für einen Immobilienkauf in Albanien vergleicht sie mit aktuellen Medianpreisen.
Wo sind Immobilien in Albanien am günstigsten?
Im Landesinneren: Korçë, Pogradec und Shkodër haben die niedrigsten Quadratmeterpreise, und ein fertiges Familienhaus kostet dort 170.000 € bis 280.000 €. An der Küste: der Streifen Golem, Qerret und Kavajë südlich von Durrës, wo die Hälfte der Wohnungen innerhalb von 300 Metern vom Strand unter 100.000 € kostet und das günstigste Zehntel unter 70.000 €. Shëngjin im Norden liegt in einer ähnlichen Spanne.
Tirana oder Küste: was ist der bessere Kauf?
Tirana passt zu Mieteinnahmen das ganze Jahr, Wertzuwachs und einem Käufer, der vielleicht schnell verkaufen muss; die Küste passt zu saisonalen Einnahmen aus Ferienvermietung und einem Käufer, der die Wohnung selbst nutzt. Die Renditen liegen nicht weit auseinander, sobald die Küste über das ganze Jahr gemessen wird: Langzeitvermietung in Tirana bringt 5 bis 7% brutto, Ferienvermietung an der Küste etwa 4 bis 6% netto. Viele Investoren halten je eine von beiden.
Sarandë oder Vlorë: wo kauft man besser?
Sarandë ist der kleinere, teurere Badeort, etwa 1.900 €/m² in jeder Entfernung zum Wasser, mit der längeren Saison, der Fähre nach Korfu und der stärkeren Nachfrage im Juli und August. Vlorë ist eine echte Stadt mit Leben das ganze Jahr, einer langen Strandpromenade, 2.500 € bis 2.800 €/m² nahe am Meer und 1.800 €/m² in den Hügeln, und sie liegt zwei Stunden vom Flughafen Tirana entfernt, gegenüber vier bis fünf für Sarandë. Wer für die Ferienvermietung kauft, neigt zu Sarandë; wer die meiste Zeit des Jahres dort leben will, zu Vlorë.
Wie viel teurer ist eine Wohnung in der ersten Reihe als eine ein paar Straßen weiter hinten?
An der Küste insgesamt etwa 600 €/m²: 2.000 €/m² innerhalb von 100 Metern vom Wasser gegenüber 1.400 €/m² zwischen 300 Metern und einem Kilometer, wobei fast der gesamte Aufpreis in den ersten 300 Metern bezahlt wird. In der Stadt Durrës beträgt der Abstand etwa 40%, in Golem und an der Küste von Kavajë unter 20%, in Vlorë etwa 20%, und in Sarandë gibt es keinen, weil die ganze Stadt vom Hang aus zum Meer schaut. Ein inserierter Meerblick bringt bei gleicher Entfernung etwa 30% pro m² mehr; siehe unseren Ratgeber zu Immobilien am Meer.
Aufenthalt, Golden Visa und Staatsbürgerschaft
In diesem Abschnitt gibt es online die meisten Falschinformationen, deshalb zuerst die Kurzfassung: Albanien hat kein Golden Visa, ein Immobilienkauf macht Sie nicht zum Einwohner, und nichts an einer Immobilie führt zur Staatsbürgerschaft. Was eine Immobilie leisten kann: einen Antrag auf eine verlängerbare einjährige Aufenthaltsgenehmigung stützen.
Gibt es ein Golden Visa in Albanien?
Nein. Albanien hat kein Golden Visa, kein Programm für Aufenthalt gegen Investition und kein Programm für Staatsbürgerschaft gegen Investition, egal was Agenturen behaupten, die so etwas bewerben. Die einzige Verbindung zwischen Immobilie und Aufenthaltsstatus ist die Aufenthaltsgenehmigung für Immobilieneigentümer nach dem Gesetz 79/2021, die befristet und verlängerbar ist. Unser Ratgeber zur Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf in Albanien erklärt, was sie ist und was nicht.
Bekomme ich mit einem Immobilienkauf in Albanien eine Aufenthaltsgenehmigung?
Nicht automatisch. Der Besitz einer bewohnbaren Immobilie kann einen Antrag auf eine Aufenthaltsgenehmigung stützen, den Sie trotzdem gesondert stellen und der gesondert bewilligt wird, mit den üblichen Unterlagen: Einkommensnachweis, Krankenversicherung, polizeiliches Führungszeugnis und Eigentumsbescheinigung. Die erste Genehmigung wird für ein Jahr erteilt und verlängert, solange Sie die Immobilie besitzen und darin wohnen können. Die Verlängerung ist ein Antrag, kein Recht.
Welche Immobilie brauche ich für eine Aufenthaltsgenehmigung in Albanien?
Die Durchführungsbestimmungen nennen etwa 20 m² Wohnfläche pro Person, mit mindestens 50% der Immobilie auf Ihren Namen eingetragen; das Gesetz selbst setzt keinen Mindestkaufwert. Eine dreiköpfige Familie braucht also etwa 60 m², und jedes Familienmitglied beantragt seine eigene Genehmigung. Eine mögliche Wertgrenze ist für 2026 im Gespräch und nicht bestätigt; klären Sie das mit einem Anwalt für Aufenthaltsrecht, bevor Sie zu diesem Zweck kaufen.
Bekomme ich durch einen Immobilienkauf in Albanien eine Daueraufenthaltsgenehmigung oder die Staatsbürgerschaft?
Nein. Der Weg über die Immobilie gibt eine befristete Genehmigung, zunächst für ein Jahr, verlängerbar, solange Sie die Immobilie behalten. Daueraufenthalt und Staatsbürgerschaft sind getrennte Wege mit eigenen Bedingungen zu Jahren durchgehenden Aufenthalts, Sprache und Integration, und die Immobilie spielt dabei keine Rolle. Jede Zusage eines Passes oder eines Daueraufenthalts nach einer festen Zahl von Jahren im Tausch gegen einen Kauf ist falsch.
Wie lange darf ich ohne Aufenthaltsgenehmigung in Albanien bleiben?
Die meisten Staatsangehörigen, darunter EU-Bürger, Briten und Kanadier, dürfen sich visumfrei bis zu 90 Tage in jedem Zeitraum von 180 Tagen aufhalten; US-Bürger bis zu einem Jahr. Ein Immobilieneigentümer, der die Sommer in Albanien verbringt und anderswo lebt, braucht in der Regel gar keine Genehmigung. Die Genehmigung ist für Menschen, die über die visumfreie Zeit hinaus im Land leben wollen.
Kauf vom Bauträger, Vermietung, Hypotheken
Vier von fünf Wohnungen, die an der Küste zum Verkauf stehen, sind Bauträgerbestand, deshalb kaufen die meisten Käufer am Ende vom Plan, ob sie es vorhatten oder nicht. Die Fragen unten behandeln das, dazu die zwei Dinge, nach denen die Leute nach dem Kauf fragen: Vermietung und Kredit.
Ist der Kauf einer Wohnung vom Bauträger in Albanien sicher?
Er kann es sein, wenn der Kauf der rechtlichen Abfolge folgt: ein notarieller Vorverkaufsvertrag, der Ihre Einheit auf den genehmigten Plänen bezeichnet, die Eintragung dieses Vertrags bei der ASHK nach Artikel 50 des Gesetzes 111/2018, die die Einheit als vergeben kennzeichnet und sie den Gläubigern des Bauträgers entzieht, Zahlungen in Raten per Überweisung und eine endgültige Urkunde nach der Nutzungsbescheinigung. Käufer, die auf ein Reservierungsformular zahlen, haben nichts von diesem Schutz. Unser Ratgeber zum Kauf vom Bauträger in Albanien führt durch die Schritte.
Gibt es in Albanien ein Treuhandkonto beim Kauf vom Bauträger?
Nein. Das albanische Recht verlangt kein Treuhandkonto, Ihre Raten gehen also an den Bauträger und finanzieren den Bau. Der Ersatz dafür sind ein eingetragener Vorverkaufsvertrag, ein Zahlungsplan, der an sichtbare Bauabschnitte geknüpft ist, und eine große letzte Tranche, die bis zur Nutzungsbescheinigung und Eintragung zurückgehalten wird. Verhandeln Sie nicht die Preisliste, die sich fast nie bewegt; verhandeln Sie den Zahlungsplan.
Wie hoch ist die Anzahlung für eine Wohnung vom Bauträger in Albanien?
Das Gesetz legt keinen Betrag fest. Bauträger verlangen bei Unterschrift typischerweise 10 bis 30% und beginnen oft mit Zahlungsplänen, bei denen der Großteil früh fällig ist. Die Anzahlung ist verhandelbar; zahlen Sie so wenig, wie Sie vereinbaren können, und nur gegen einen notariellen Vertrag, der im Kataster eingetragen wird, niemals auf ein Reservierungsformular. Bei einer fertigen Immobilie liegt die übliche Anzahlung beim Vorvertrag bei rund 10%.
Darf ich meine Wohnung in Albanien vermieten, und lohnt sich Airbnb?
Ja, Sie können langfristig oder kurzfristig vermieten, und die Einnahmen werden mit 15% besteuert. Kurzzeitvermietung kann sich in Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi und an der Küste von Durrës lohnen, aber die Einnahmen konzentrieren sich auf zehn Sommerwochen und werden brutto besteuert, sodass das Ergebnis über das ganze Jahr bei etwa 4 bis 6% netto liegt. Ein Langzeitmieter in Tirana mit 5 bis 7% brutto oder in Durrës mit etwa 500 € im Monat für eine Zweizimmerwohnung bringt ein ähnliches Ergebnis mit weit weniger Arbeit.
Bekommt ein Ausländer in Albanien eine Hypothek?
Selten. Albanische Banken vergeben Kredite vor allem an Einwohner mit lokalem Einkommen, deshalb zahlen die meisten ausländischen Käufer aus eigenen Mitteln, beleihen eine Immobilie zu Hause oder nutzen den Ratenplan eines Bauträgers für eine Wohnung vom Plan, der bis zur Fertigstellung oft zinsfrei ist. Planen Sie den Kauf als Barkauf und betrachten Sie eine lokale Finanzierung als Bonus.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Ausländer kauft in Albanien eine Wohnung, ein Haus oder ein Ladenlokal direkt, auf den eigenen Namen, ohne Aufenthaltsgenehmigung oder Visum; die Einschränkungen betreffen landwirtschaftliche Flächen und unbebaute Grundstücke innerhalb von etwa 200 m vom Ufer, die über eine Gesellschaft oder eine Pacht gehalten werden.
- Der Kauf ist sicher, wenn die Reihenfolge stimmt: Ihr eigener Anwalt prüft das Eigentum bei der ASHK, der Vertrag wird vor einem Notar unterschrieben, und das Eigentum geht erst mit der Eintragung über. Kaufnebenkosten 4 bis 7%, Grundsteuer 0,05% pro Jahr, Steuer auf Mieteinnahmen pauschal 15%.
- Die Median-Wohnung kostete im Oktober 2026 125.000 € und 1.583 €/m², das Median-Haus 450.000 € und die Median-Miete 600 € im Monat; für 100.000 € bekommt man die Median-Wohnung in Golem, für 50.000 € ein Studio vom Plan an der Küste von Durrës.
- Es gibt kein Golden Visa und keine Staatsbürgerschaft durch Immobilien. Eine bewohnbare Immobilie mit etwa 20 m² pro Person stützt eine einjährige, verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung, nicht mehr.
- Vier von fünf Küstenwohnungen werden vom Plan und ohne Treuhandkonto verkauft: Ein notarieller Vorverkaufsvertrag mit Eintragung bei der ASHK, Ratenzahlungen und eine große letzte Tranche sind der Schutz. Beurteilen Sie die Vermietung nach 4 bis 6% netto über das ganze Jahr und planen Sie, bar zu zahlen.
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Autor und Medienkontakt: Mateusz Sawicki, Gründer von BalkanHome.eu · contact@balkanhome.eu
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie die aktuellen Regeln vor dem Kauf mit einem qualifizierten albanischen Anwalt oder Notar.