Was kostet eine Mietwohnung in Albanien? Wohnungsmieten in Tirana, Durrës und an der Küste, und was ein Mieter wirklich zahlt

Was kostet eine Mietwohnung in Albanien? Die kurze Antwort

Am 31. Oktober 2026 lag die Median-Angebotsmiete für eine Wohnung in Albanien bei 600 € im Monat. Die Hälfte der Wohnungen auf dem Markt kostete weniger, die andere Hälfte mehr, und die mittlere Hälfte des Marktes bewegte sich zwischen 450 € und 860 €. Die typische Mietwohnung hat 90 m², nach der örtlichen Zählweise eine 2+1: zwei Schlafzimmer und ein Wohnzimmer. Pro Quadratmeter werden etwa 7,60 € im Monat verlangt.

Diese landesweite Zahl ist in Wirklichkeit eine Tirana-Zahl. Zwei von drei Mietwohnungen liegen in der Hauptstadt, wo der Median im Zentrum 800 € und in den Außenbezirken 550 € beträgt. Durrës, der zweite Mietmarkt, verlangt 500 €. Überall sonst, von Vlorë und Golem an der Küste bis Shkodër, Korçë und Pogradec im Landesinneren, liegt die Median-Angebotsmiete zwischen 250 € und 450 €.

Die Mieten in diesem Ratgeber sind Angebotsmieten, also das, was Vermieter und Makler auf BalkanHome veröffentlichen, keine unterschriebenen Verträge. Sie beschreiben den Markt, den Sie antreffen, wenn Sie mit der Suche beginnen. Nutzen Sie sie, um eine faire Angebotsmiete von einer überhöhten zu unterscheiden, und lesen Sie den Abschnitt zur Küste, bevor Sie ein Sommerinserat in Sarandë mit einer ganzjährig vermieteten Wohnung in Tirana vergleichen.

Median-Angebotsmiete, Wohnung, 31. Oktober 2026

600 € im Monat (mittlere Hälfte: 450 € bis 860 €)

Pro Quadratmeter

Etwa 7,60 € im Monat

Typische Mietwohnung

90 m², eine 2+1 (zwei Schlafzimmer und ein Wohnzimmer)

Tirana, Zentrum

800 € (600 € bis 1.000 €)

Tirana, Außenbezirke

550 € (450 € bis 800 €)

Durrës

500 € (400 € bis 630 €)

Küste außerhalb von Durrës, ganzjährig

350 € bis 450 €

Städte im Landesinneren

250 € bis 400 €

Zwei von drei Mietwohnungen in Albanien liegen in Tirana. Wer nicht in der Hauptstadt mietet, zahlt meist weniger als 500 €.

Wohnungsmieten in Albanien nach Stadt: Tirana, Durrës, Vlorë, Golem, Shkodër, Korçë, Pogradec

Die Tabelle führt die Orte und Zonen auf, in denen genug Wohnungen zur Miete stehen, um einen Median zu veröffentlichen. Die Spanne der mittleren Hälfte (das günstigste Viertel endet bei der unteren Zahl, das teuerste Viertel beginnt bei der oberen) zeigt, wie breit der Markt ist; in Tirana spiegelt sie Baujahr und Bezirk, an der Küste die Saison.

Tirana, Zentrum und Blloku

Median 800 € (600 € bis 1.000 €) · etwa 9,00 €/m² · 95 m²

Farkë (Tirana)

Median 800 € (700 € bis 1.150 €) · etwa 8,70 €/m² · 100 m²

Tirana, Außenbezirke

Median 550 € (450 € bis 800 €) · etwa 6,90 €/m² · 93 m²

Kashar (Tirana)

Median 500 € (450 € bis 550 €) · etwa 6,00 €/m² · 91 m²

Durrës (Stadt)

Median 500 € (400 € bis 630 €) · etwa 6,00 €/m² · 80 m²

Vlorë (Stadt)

Median 450 € (350 € bis 550 €) · etwa 5,50 €/m² · 84 m²

Shkodër

Median 400 € (350 € bis 500 €) · etwa 5,10 €/m² · 70 m²

Golem, Mali i Robit

Median 350 € (300 € bis 450 €) · etwa 6,20 €/m² · 59 m²

Küste von Kavajë: Qerret, Spille

Median 350 € (320 € bis 600 €) · etwa 6,40 €/m² · 60 m²

Sarandë, Ksamil

Median 350 € ganzjährig, aber ein Viertel der Inserate verlangt 2.200 € oder mehr (Sommerpreise)

Korçë

Median 315 € (230 € bis 400 €) · etwa 3,50 €/m² · 88 m²

Pogradec, Ohridsee

Median 250 € (200 € bis 300 €) · etwa 2,90 €/m² · 94 m²

Miete nach Wohnungsgröße: Einzimmerwohnung, 1+1, 2+1 und 3+1 erklärt

Albanische Inserate beschreiben Wohnungen als 1+1, 2+1 oder 3+1: die Zahl der Schlafzimmer plus das Wohnzimmer, in dem meist auch die Küche steht. Eine garsonierë ist eine Einzimmerwohnung. Die Tabelle zeigt die landesweite Angebotsmiete nach Wohnfläche, mit dem Typ, dem diese Fläche üblicherweise entspricht; eine 2+1 im Zentrum von Tirana kostet mehr als die landesweite Zeile, eine 2+1 in Durrës weniger, und die Stadttabelle oben sagt Ihnen, um wie viel.

Bis 45 m² (Einzimmerwohnung, garsonierë)

Median 400 € (350 € bis 450 €) · etwa 10 €/m²

45 bis 65 m² (1+1)

Median 450 € (400 € bis 550 €) · etwa 8,30 €/m²

65 bis 90 m² (große 1+1, kleine 2+1)

Median 550 € (450 € bis 700 €) · etwa 7,50 €/m²

90 bis 120 m² (2+1)

Median 700 € (550 € bis 1.000 €) · etwa 7,00 €/m²

Über 120 m² (3+1 und größer)

Median 1.000 € (650 € bis 1.500 €) · etwa 7,10 €/m²

Mieten in Tirana nach Bezirk und Wohnungstyp

Weil Tirana zwei Drittel des Mietmarktes ausmacht, verdient die Stadt eine eigene Tabelle. Zentrum meint hier das Gebiet innerhalb und knapp außerhalb des Rings, einschließlich Blloku, Komuna e Parisit und der Straßen um den Hauptboulevard; die Außenbezirke reichen von Astir und Kombinat im Westen bis Fresku und den Ausläufern des Dajt im Osten, dazu Kashar und Kamëz dahinter.

Zentrum, Einzimmerwohnung (etwa 35 m²)

Median 400 € (350 € bis 450 €)

Zentrum, 1+1 (etwa 65 m²)

Median 600 € (500 € bis 750 €)

Zentrum, 2+1 (etwa 100 m²)

Median 800 € (680 € bis 1.100 €)

Außenbezirke, 1+1 (etwa 65 m²)

Median 490 € (400 € bis 550 €)

Außenbezirke, 2+1 (etwa 100 m²)

Median 600 € (500 € bis 850 €)

Neubauwohnungen (Bauträgerbestand)

Median 700 €, gegenüber 600 € in Bestandsgebäuden

Mieten an der Küste: Jahresmiete gegen Sommermiete

Die Angebotsmieten an der Küste vermischen zwei Märkte, die nichts miteinander zu tun haben. Eine Wohnung in Golem oder Qerret, die von Oktober bis Mai an eine einheimische Familie oder einen Remote-Arbeiter vermietet wird, kostet 300 € bis 450 € im Monat. Dieselbe Wohnung wird im Juli und August wochenweise an Urlauber vermietet, zum Vielfachen dieses Satzes, und manche Inserate nennen das ganze Jahr über den Sommer-Monatspreis. Deshalb zeigt die Tabellenzeile für Sarandë und Ksamil einen Median von 350 € und ein oberes Viertel über 2.200 €: Der Median ist der Ganzjahresmarkt, das obere Viertel der Urlaubsmarkt.

Wenn Sie an der Küste für ein Jahr mieten wollen, sagen Sie es. Der albanische Begriff ist qira vjetore, Jahresmiete, im Gegensatz zu qira sezonale, Saisonmiete. Ein Vermieter, der im Sommer an Urlauber vermietet, nimmt für die übrigen neun Monate oft trotzdem einen Mieter zum niedrigen Satz, oder für ein ganzes Jahr zu einem Satz zwischen beiden, und in Durrës, Vlorë und Shkodër, die ganzjährig bewohnt sind, stellt sich die Frage kaum. Unser Blogbeitrag über Albanien im Winter beschreibt, wie die Badeorte aussehen, wenn die Saison vorbei ist.

Golem, Qerret, Küste von Kavajë, ganzjährig

300 € bis 450 € für eine kleine Wohnung

Durrës Stadt, ganzjährig

Median 500 €

Vlorë Stadt, ganzjährig

Median 450 €

Sarandë, Ksamil, ganzjährig

Rund 350 €

Sarandë, Ksamil, Sommer-Monatsmieten laut Inserat

2.200 € und mehr im oberen Viertel der Inserate

Was ein Mieter zusätzlich zur Miete zahlt: Kaution, Nebenkosten, Internet, Steuern

Die Bedingungen eines Mietverhältnisses in Albanien sind das, was im schriftlichen Vertrag steht, also lesen Sie ihn. Eine Kaution von einer Monatsmiete ist bei einer langfristigen Vermietung die übliche Forderung, und sowohl Kaution als auch Miete sind verhandelbar, besonders von Oktober bis April und bei einem Vertrag über ein Jahr oder länger. Bestehen Sie auf einem schriftlichen Vertrag, in dem der Name des Eigentümers mit der Immobilie übereinstimmt; Sie brauchen ihn als Wohnsitznachweis für den Antrag auf eine Aufenthaltserlaubnis und oft für ein Bankkonto, und unser Ratgeber zur Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz erklärt, was die Ausländerbehörde erwartet.

Die Nebenkosten zahlt der Mieter, und sie sind nach europäischen Maßstäben niedrig. Strom, mit dem in den meisten albanischen Wohnungen geheizt, gekühlt und gekocht wird, kostet 8,5 Lek pro Kilowattstunde für die ersten 700 kWh im Monat und 9,5 Lek darüber, mit Gebühren und Steuern etwa 10 Lek oder 10 Eurocent. Wasser ist günstig, Gas in Wohnungen selten, und Glasfaser-Internet mit 100 Mbit/s oder mehr kostet 15 € bis 25 € im Monat in jeder Stadt und den meisten Küstenorten. Das Hausgeld für Aufzug und Reinigung beträgt wenige Euro im Monat und ist manchmal in der Miete enthalten.

Die Steuer auf Mieteinnahmen trägt der Vermieter, nicht der Mieter: pauschal 15%, wie in unserem Ratgeber zu den Immobiliensteuern in Albanien dargestellt. Für Sie zählt das nur in einer Hinsicht: Ein Vermieter, der die Einnahmen erklärt, hat nichts gegen einen schriftlichen Vertrag einzuwenden, und einer, der einen Vertrag verweigert, will meist die Steuer umgehen.

• Kaution: bei einer langfristigen Vermietung üblicherweise eine Monatsmiete, am Ende je nach Zustand der Wohnung zurückgezahlt; schreiben Sie sie in den Vertrag.
• Strom: 8,5 Lek pro kWh bis 700 kWh im Monat, 9,5 Lek darüber, alles inklusive rund 10 Lek. Klimaanlage im Sommer und elektrische Heizung im Winter sind die großen Posten.
• Wasser, Hausgeld: jeweils wenige Euro im Monat.
• Internet: 15 € bis 25 € im Monat für Glasfaser.
• Maklergebühr: Wenn eine Agentur die Wohnung vermittelt, zahlt sie die eine oder die andere Seite, und das sollte vor der Besichtigung feststehen; fragen Sie nach.
• Steuer auf Mieteinnahmen: 15%, zahlt der Vermieter.

Möbliert oder unmöbliert: was Sie bekommen

Die meisten Wohnungen in Albanien werden möbliert vermietet, mit Küche, Betten, Schränken, Sofa und meist Waschmaschine und Klimaanlage zumindest im Wohnzimmer. Unmöblierte Wohnungen gibt es, vor allem größere Familienwohnungen in Tirana für Langzeitmieter, und sie sind nicht viel günstiger, weil die Vermieter ohnehin damit rechnen, für den nächsten Mieter zu möblieren. Die Fotos in den Inseraten zeigen die tatsächliche Einrichtung; zeigt ein Inserat eine leere Wohnung, fragen Sie, ob sie bis zum Einzug möbliert wird, und lassen Sie die Antwort in den Vertrag schreiben.

Prüfen Sie Heizung und Kühlung, bevor Sie unterschreiben. Eine Wohnung mit einem einzigen Klimagerät im Wohnzimmer ist normal und im Januar in den Schlafzimmern kalt; eine Wohnung mit einem Gerät in jedem Raum oder einer Wärmepumpe kostet mehr Miete und deutlich weniger im Betrieb. In älteren Blocks in Tirana ohne Dämmung kann die Stromrechnung im Winter den Unterschied zwischen einer fairen und einer teuren Miete ausmachen.

Mieten oder kaufen in Albanien? Renditen und das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Vergleicht man Angebotsmieten mit Angebotskaufpreisen in derselben Zone, ergibt sich eine grobe Bruttorendite, die Jahresmiete geteilt durch den Preis, vor allen Kosten. Im Zentrum von Tirana kostet die Median-Wohnung 220.000 € im Kauf und 800 € im Monat zur Miete, eine Bruttorendite von 4,4%; in den Außenbezirken 145.000 € und 550 €, 4,6%; in Durrës etwa 116.000 € und 500 €, 5,2%. An der Küste von Durrës um Golem ist die Zahl ähnlich, 4,5%. In Vlorë, Sarandë und Ksamil sind die Kaufpreise den Ganzjahresmieten weit vorausgelaufen, und die Ganzjahresrendite liegt bei 2,5 bis 3%; diese Märkte lohnen sich nur für einen Eigentümer, der im Sommer an Urlauber vermietet.

Umgekehrt sagt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, wie viele Jahresmieten dem Kaufpreis entsprechen: etwa 23 Jahre im Zentrum von Tirana, 22 in den Außenbezirken, 19 in Durrës. Für einen Mieter heißt das, dass Mieten in Albanien im Verhältnis zum Kaufen nicht teuer ist, besonders in der Hauptstadt, und für einen Käufer, dass der Kauf sich über Preissteigerungen und die eigene Nutzung rechnen muss, nicht über die Miete allein. Unser Ratgeber zum Investieren in Immobilien in Albanien rechnet die Ganzjahreszahlen durch, und der Ratgeber dazu, was eine Wohnung kostet, liefert die Kaufseite.

Tirana, Zentrum

Kauf 220.000 € · Miete 800 € · Bruttorendite 4,4% · 23 Jahresmieten

Tirana, Außenbezirke

Kauf 145.000 € · Miete 550 € · Bruttorendite 4,6% · 22 Jahre

Durrës

Kauf etwa 116.000 € · Miete 500 € · Bruttorendite 5,2% · 19 Jahre

Golem, Mali i Robit

Kauf etwa 93.000 € · Miete 350 € · Bruttorendite 4,5% · 22 Jahre

Vlorë

Kauf etwa 226.000 € · Miete 450 € ganzjährig · Bruttorendite 2,4%

Sarandë, Ksamil

Kauf etwa 154.000 € · Miete 350 € ganzjährig · Bruttorendite 2,7%

Woran Sie eine faire Angebotsmiete von einer überhöhten erkennen

• Suchen Sie Zone und Größe in den Tabellen oben und ordnen Sie die Angebotsmiete in die Spanne der mittleren Hälfte ein. Darüber fragen Sie, wofür Sie zahlen: ein neues Gebäude, Stellplatz, Aussicht, ein kurzer Weg ins Zentrum. Darunter fragen Sie, was nicht stimmt: Erdgeschoss, keine Heizung, ein Vermieter, der Bargeld und keinen Vertrag will.
• Fragen Sie an der Küste vor allem anderen, ob der Preis für das Jahr oder die Saison gilt, und wie hoch die Miete für die übrigen neun Monate ist.
• Teilen Sie die Miete durch die Quadratmeter. Über 10 € pro m² in Tirana oder 7 € in Durrës zahlen Sie einen Aufschlag, der sichtbar sein sollte.
• Besichtigen Sie wenn möglich abends im Winter: Heizung, Feuchtigkeit und Verkehrslärm zeigen sich dann, nicht mittags im September.
• Lassen Sie sich den Vertrag schriftlich geben, mit den Daten des Eigentümers, der Kaution, der Verteilung der Nebenkosten und der Kündigungsfrist. Ein Vermieter, der die Miete versteuert, hat keinen Grund, das zu verweigern.
• Verhandeln Sie von Oktober bis April, wenn die Ferienwohnungen an der Küste leer stehen und die Vermieter in Tirana weniger Besichtigungen haben.