Immobilien in Albanien als Kapitalanlage

Lohnt sich eine Immobilie in Albanien als Kapitalanlage? Die kurze Antwort

Sie kann sich lohnen, und zwar für Käufer, die bar bezahlen, über Jahre halten wollen und die Zahlen netto und auf das ganze Jahr rechnen. Die Einstiegspreise sind für eine Mittelmeerküste niedrig. Ein Ausländer besitzt eine Wohnung uneingeschränkt und mit denselben Rechten wie ein Staatsbürger. Die jährliche Grundsteuer beträgt 0,05% des Werts, und Mieteinnahmen werden pauschal mit 15% besteuert.

Nicht geeignet ist der Markt für alle, die eine Finanzierung, einen schnellen Wiederverkauf oder ein garantiertes Einkommen brauchen. Albanische Banken vergeben selten Kredite an Nichtansässige, die Vermietungssaison an der Küste ist kurz, und es gibt kein Treuhandsystem. Wie sicher der Kauf ist, hängt deshalb von den Prüfungen ab, die Sie vor der Zahlung vornehmen. Die folgenden Abschnitte belegen jeden dieser Punkte mit Zahlen.

Rendite Langzeitvermietung, Tirana: 5–7% brutto
Rendite Ferienvermietung, Südküste: 8–12% brutto, Hochsaison
Realistische Nettorendite über das ganze Jahr: ~4–6%
Steuer auf Mieteinnahmen: 15% pauschal
Jährliche Grundsteuer: 0,05% des Werts
Kaufnebenkosten: ~4–7% des Preises
Wohnung am Meer im Median (Angebotspreis, September 2026): 112.500 €

Eine Rendite von 10%, die für eine Augustwoche genannt wird, ist kein Ertrag von 10%. Über ein ganzes Jahr, nach Kosten und Steuern, landen die meisten Vermietungen in Albanien bei 4 bis 6% netto.

Mietrendite in Albanien nach Stadt

In Albanien gibt es kein öffentliches Register der tatsächlich erzielten Mieten. Jede Renditezahl, die Sie lesen, ist deshalb eine Schätzung. Die Spannen unten haben unsere eigene Faktenprüfung überstanden, mehrere höhere Zahlen, die im Netz kursieren, dagegen nicht. Nehmen Sie sie als Ausgangspunkt und prüfen Sie sie an den Mieten, die für vergleichbare Wohnungen tatsächlich verlangt werden: Wohnungen zur Miete in Albanien.

Tirana, Langzeitvermietung: 5–7% brutto
Durrës Beach und Golem, Langzeitvermietung: ~5,7% netto
Sarandë, Langzeitvermietung: ~4,4% netto
Vlorë, Langzeitvermietung: ~4,3% netto
Sarandë und Ksamil, Ferienvermietung: 9–12% brutto, Hochsaison
Vlorë, Ferienvermietung: 8–11% brutto, Hochsaison

Bruttorendite und Nettorendite

Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht ab, was der Eigentümer wirklich zahlt (Verwaltung, Reinigung, Reparaturen, Hausgeld, Leerstand und Steuern), und teilt durch den gesamten Kapitaleinsatz einschließlich Kaufnebenkosten. Verkäufer nennen die Bruttorendite. Leben müssen Sie von der Nettorendite. In Albanien ist der Abstand groß: Ferienwohnungen an der Küste, die mit 8 bis 12% brutto beworben werden, kommen auf etwa 4 bis 6% netto.

Hochsaison und ganzes Jahr

Renditen für Ferienvermietung an der Küste werden oft mit den Preisen von Juli und August berechnet. Die Nachfrage an der Riviera konzentriert sich auf die Sommermonate und fällt im Winter stark ab. Ein Preis pro Nacht, der die Wohnung im August füllt, sagt deshalb wenig über den November. Wenn ein Makler oder Verwalter eine Rendite nennt, fragen Sie nach der Zahl der gebuchten Nächte in den letzten zwölf Monaten, nicht nach der Sommerpreisliste.

Ferienvermietung oder Langzeitvermietung in Albanien: Was bringt mehr?

Die beiden Strategien werden unterschiedlich besteuert, und das verändert das Ergebnis stärker, als die meisten Käufer erwarten. Eine Langzeitvermietung wird mit 15% auf das Nettoeinkommen besteuert, also nach Abzug der zulässigen Kosten. Eine Kurzzeitvermietung (Feriengäste) wird mit 15% auf das Bruttoeinkommen besteuert, ohne Abzüge, erklärt über die DIVA-Plattform der Steuerbehörde. Bei einer Ferienwohnung senken Reinigung, Plattformprovision und Verwaltung die Steuer nicht. Sie gehen von dem ab, was nach der Steuer übrig bleibt.

Langzeitvermietung funktioniert dort, wo Menschen das ganze Jahr leben und arbeiten: zuerst in Tirana, dann in Durrës und Vlorë. Ferienvermietung funktioniert dort, wo Touristen hinwollen: in Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi und am Strandabschnitt von Durrës und Golem. Eine Ferienwohnung bringt pro Nacht mehr ein. Sie braucht aber einen Verwalter vor Ort, regelmäßige Reinigung und jemanden, der den Gästen antwortet, und sie steht in der Nebensaison lange leer. Wie die beiden Einkunftsarten erklärt werden, steht in Grundsteuern in Albanien.

Langzeitvermietung: Steuer: 15% auf das Nettoeinkommen
Ferienvermietung: Steuer: 15% auf das Bruttoeinkommen, über DIVA
Langzeitvermietung: wo: Tirana, Durrës, Vlorë
Ferienvermietung: wo: Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi, Golem
Langzeitvermietung: Aufwand: Gering, ein Mieter
Ferienvermietung: Aufwand: Hoch, braucht einen Verwalter vor Ort

Was der Einstieg kostet: Wohnungspreise in Albanien nach Markt

Rendite ist Miete geteilt durch Preis. Der Einstiegspreis zählt deshalb genauso viel wie die Miete. Die Zahlen unten sind Median-Angebotspreise für Wohnungen aus der Inseratsdatenbank von BalkanHome, Stand 6. September 2026. Es sind Angebotspreise, keine Transaktionspreise. Der am Ende gezahlte Preis kann abweichen.

Im gesamten Streifen bis 5 km vom Meer liegt der Median bei 1.513 €/m², und die Wohnung im Median wird für 112.500 € angeboten. Vier von zehn Wohnungen am Meer kosten weniger als 100.000 €. Zum Vergleich: Die durchschnittlichen Angebotspreise in den Küstenstädten Montenegros liegen 1,6- bis 2,5-mal höher, von 2.797 €/m² in Bar bis 4.391 €/m² in Tivat. Die vollständigen Tabellen mit Quartilen und dem Preis der Strandnähe finden Sie in unserem Bericht über Immobilienpreise in Albanien.

Zum Preis kommen 4 bis 7% Kaufnebenkosten: Notar, Katastereintragung, Anwaltskosten und die kommunale Übertragungsabgabe. Die einzelnen Posten stehen in Was kostet der Immobilienkauf in Albanien.

Golem: 1.353 €/m² · Wohnung im Median 90.000 €
Qerret: 1.500 €/m² · Wohnung im Median 107.474 €
Shëngjin: 1.550 €/m² · Wohnung im Median 112.988 €
Durrës: 1.577 €/m² · Wohnung im Median 131.579 €
Tirana: 1.859 €/m² · Wohnung im Median 177.320 €
Sarandë: 1.904 €/m² · Wohnung im Median 152.719 €
Vlorë: 2.207 €/m² · Wohnung im Median 208.000 €
Dhërmi: 3.074 €/m² · Wohnung im Median 323.918 €

Rechenbeispiel: von 6% Bruttorendite zur Nettorendite

Nehmen wir eine Wohnung für 112.500 €, den Median-Angebotspreis einer Wohnung am Meer in unseren Daten, langfristig vermietet mit 6% Bruttorendite. Der Abschlag von 20% für Verwaltung, Reparaturen und Leerstand ist eine Annahme für dieses Beispiel. Ersetzen Sie ihn vor Ihrer Entscheidung durch echte Angebote eines Verwalters vor Ort.

Kaufpreis: 112.500 €
Kaufnebenkosten bei 5%: 5.625 €
Gesamter Kapitaleinsatz: 118.125 €
Miete bei 6% brutto: 6.750 € pro Jahr (etwa 560 € pro Monat)
Verwaltung, Reparaturen, Leerstand (Annahme: 20%): −1.350 €
Nettoeinkommen vor Steuern: 5.400 €
Einkommensteuer, 15% auf das Nettoeinkommen: −810 €
Jährliche Grundsteuer, 0,05%: −56 €
Was Ihnen bleibt: 4.534 € pro Jahr
Nettorendite auf den gesamten Kapitaleinsatz: 3,8%

Dieselbe Wohnung als Ferienvermietung

Angenommen, die Wohnung nimmt im Jahr 9.000 € an Buchungen ein, das sind 8% Bruttorendite. Die Steuer von 15% fällt auf die vollen 9.000 € an. 1.350 € gehen also an das Finanzamt, egal wie hoch Ihre Kosten waren. Wenn Verwaltung, Reinigung, Plattformprovision und Nebenkosten 35% der Buchungen ausmachen (auch das ist eine Annahme), sind das weitere 3.150 €. Nach 56 € Grundsteuer bleiben Ihnen etwa 4.440 €, also 3,8% auf den gesamten Kapitaleinsatz.

Die Ferienvermietung hat ein Drittel mehr Miete eingenommen und ist am selben Punkt gelandet. Sie liegt erst dann vorn, wenn die Wohnung auch außerhalb von Juli und August gebucht wird. Deshalb zählt die Buchungshistorie mehr als der Preis pro Nacht.

Wertsteigerung in Albanien: Worauf Sie zählen können und worauf nicht

Die meisten optimistischen Rechnungen für Albanien setzen darauf, dass die Preise weiter steigen. Die Argumente sind real: Die Küste ist deutlich günstiger als im benachbarten Montenegro, der Tourismus ist schnell gewachsen, und Albanien ist EU-Beitrittskandidat in laufenden Beitrittsverhandlungen.

Eine Garantie ist nichts davon. Ein Beitrittsdatum steht nicht fest. Unsere eigenen Daten sind eine Momentaufnahme von Angebotspreisen, keine Preishistorie. Deshalb veröffentlichen wir keine Wachstumsrate, und Sie sollten jedem misstrauen, der eine nennt, ohne die Quelle anzugeben. Das Neubauangebot ist stellenweise groß: Allein auf Golem, Durrës und Qerret entfallen etwa drei Viertel der Wohnungen, die in unserer Datenbank in Meeresnähe zum Verkauf stehen. Beim Verkauf konkurrieren also viele ähnliche Wohnungen mit Ihrer.

Beim Verkauf wird der Gewinn mit 15% besteuert. Am leichtesten verkauft es sich in Tirana, dem liquidesten Markt des Landes. Für eine Ferienwohnung in einem Badeort ist der Kreis der Käufer kleiner. Eine solide Regel: Kaufen Sie nur, wenn die Mietrechnung für sich allein aufgeht, und betrachten Sie jede Wertsteigerung als Bonus.

Risiken einer Kapitalanlage in albanische Immobilien

Anleger in Albanien verlieren selten Geld durch einen Markteinbruch. Sie verlieren es durch vermeidbare Fehler beim Kauf. Zu jedem Risiko unten gibt es eine konkrete Prüfung, beschrieben in Ist der Immobilienkauf in Albanien sicher.

Eigentumstitel: Manche älteren und informell errichteten Immobilien haben unvollständige Unterlagen. Lassen Sie einen unabhängigen Anwalt beim Staatlichen Kataster (ASHK) einen sauberen, eingetragenen Titel bestätigen, bevor Geld fließt.
Off-Plan: Ein großer Teil des günstigeren Angebots an der Küste wird vor der Fertigstellung verkauft. Prüfen Sie die Baugenehmigung, prüfen Sie, ob das Grundstück auf den Bauträger eingetragen ist, und koppeln Sie die Zahlungen an Bauabschnitte.
Keine Treuhand: Das Geld läuft über den Notar, nicht über ein Treuhandkonto. Zahlen Sie nie einen hohen Betrag gegen ein nicht eingetragenes Versprechen.
Saisonalität: Eine Wohnung an der Küste kann im August voll und im Winter fast leer sein. Rechnen Sie mit der Auslastung über zwölf Monate.
Finanzierung: Albanische Banken vergeben selten Kredite an Nichtansässige. Planen Sie den Kauf mit eigenen Mitteln oder mit einem Ratenzahlungsplan des Bauträgers.
Steueränderungen: Für die jährliche Grundsteuer wurde eine Reform auf Basis des Marktwerts vorgeschlagen, mit Entwurfssätzen von 0,1 bis 0,2% statt 0,05%. Sie ist nicht als in Kraft getreten bestätigt. Prüfen Sie den aktuellen Satz.
Verwaltung aus der Ferne: Eine Mietwohnung, die Sie nicht selbst besuchen können, braucht einen zuverlässigen Verwalter vor Ort. Vereinbaren Sie Gebühren, Berichte und die Frage, wer die Schlüssel hat, schriftlich.

Für wen sich eine Immobilie in Albanien als Kapitalanlage eignet und für wen nicht

Passt gut

Barzahler, die über Jahre halten wollen.
Käufer, die eine Ferienimmobilie wollen, die einen Teil ihrer Kosten selbst trägt.
Anleger, die ganzjährige Mieter wollen und eine moderate Rendite akzeptieren: Tirana.
Käufer mit kleinerem Budget, die eine Immobilie am Meer wollen: In Golem wird die Wohnung im Median für 90.000 € angeboten.

Passt schlecht

Ein Kauf in Albanien bringt weder einen Pass noch einen automatischen Aufenthalt. Ein Golden Visa gibt es nicht. Eigentum kann nur einen verlängerbaren Jahrestitel begründen, erklärt in Aufenthaltstitel in Albanien durch Immobilieneigentum.

Alle, die für den Kauf eine Finanzierung brauchen.
Alle, die auf einen schnellen Wiederverkauf mit Gewinn setzen.
Alle, bei denen die Miete aus einer Ferienwohnung jeden Monat gleichmäßig eingehen muss.

So wählen Sie eine Kapitalanlage-Immobilie in Albanien aus

Entscheiden Sie zuerst die Strategie, dann den Ort, dann die Wohnung. Wo welche Strategie funktioniert, vergleichen wir in Wo in Albanien Immobilien kaufen.

Zwei Zahlen aus unseren Daten helfen bei der Preisfindung. Ein angegebener Meerblick geht mit einem etwa 15% höheren Angebotspreis einher. In der Bucht von Durrës kosten die ersten 100 Meter vom Strand etwa 13,5% mehr pro Quadratmeter als die folgenden 200 Meter. An der Riviera ordnet die Entfernung zum Strand die Preise überhaupt nicht, dort entscheidet die konkrete Lage.

Rechnen Sie die Nettorendite selbst aus: zwölf Monatsmieten, minus Kosten, minus 15% Steuer, geteilt durch Preis plus Kaufnebenkosten.
Verlangen Sie bei einer Ferienvermietung die Buchungshistorie der Wohnung oder des Gebäudes über zwölf Monate, keine Prognose.
Vergleichen Sie den Angebotspreis mit dem Median in €/m² für den Ort. Eine Wohnung weit über dem Median braucht einen Grund: Meerblick, erste Reihe, Stellplatz.
Klären Sie vor dem Kauf, nicht danach, wer die Wohnung verwaltet und was das kostet.
Wenn Sie vom ersten Tag an Miete wollen, wählen Sie ein fertiggestelltes Gebäude mit eingetragenem Titel.
Lassen Sie Titel und Genehmigungen von einem unabhängigen Anwalt prüfen, den Sie selbst bezahlen.

Immobilien zur Kapitalanlage in Albanien ansehen

Beginnen Sie mit den Inseraten: Wohnungen zum Kauf in Albanien. Oder gehen Sie direkt zu einem Markt und sehen Sie dort den aktuellen Medianpreis pro m²: Tirana, Durrës, Golem, Vlorë, Sarandë, Ksamil.

Das Wichtigste in Kürze

Beurteilen Sie Immobilien in Albanien nach der Nettorendite über das ganze Jahr, etwa 4 bis 6%, nicht nach den 8 bis 12%, die für die Hochsaison genannt werden.
Tirana eignet sich für ganzjährige Vermietung (5 bis 7% brutto). Durrës Beach und Golem führen bei der Nettorendite aus Langzeitvermietung (etwa 5,7%).
Ferienvermietung zahlt 15% Steuer auf das Bruttoeinkommen, Langzeitvermietung 15% auf das Nettoeinkommen. Kosten treffen die Ferienvermietung deshalb härter.
Die Einstiegspreise sind niedrig: Die Wohnung am Meer im Median wird für 112.500 € angeboten, vier von zehn kosten weniger als 100.000 €.
Kaufen Sie mit eigenen Mitteln, mit geprüftem Titel und mit einer Mietrechnung, die ohne Preisanstieg aufgeht.

Häufig gestellte Fragen

Lohnt es sich 2026, in Immobilien in Albanien zu investieren?

Für Barzahler mit langem Horizont ja: Die Einstiegspreise sind niedrig, Ausländer besitzen Wohnungen uneingeschränkt, die Grundsteuer beträgt 0,05% pro Jahr und Mieteinnahmen werden pauschal mit 15% besteuert. Rechnen Sie realistisch mit 4 bis 6% Nettorendite über das ganze Jahr, und verlassen Sie sich nicht auf steigende Preise, eine Finanzierung oder einen schnellen Wiederverkauf.

Wie hoch ist die Mietrendite in Albanien im Durchschnitt?

Langzeitvermietung in Tirana bringt etwa 5 bis 7% brutto. Ferienvermietung an der Südküste wird mit 8 bis 12% brutto in der Hochsaison angegeben, das sind über das ganze Jahr etwa 4 bis 6% netto. Bei der Nettorendite aus Langzeitvermietung führen Durrës Beach und Golem mit etwa 5,7%, vor Sarandë (etwa 4,4%) und Vlorë (etwa 4,3%).

Lohnt sich Airbnb in Albanien?

In Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi und an der Küste von Durrës kann es sich lohnen. Die Einnahmen konzentrieren sich aber auf den Sommer, und Kurzzeitvermietungen werden mit 15% auf das Bruttoeinkommen besteuert, ohne Abzüge. Der Gewinn hängt von Buchungen außerhalb von Juli und August ab und davon, was Verwaltung und Reinigung kosten. Verlangen Sie deshalb eine Buchungshistorie über zwölf Monate.

Wo in Albanien lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage am meisten?

Tirana für ganzjährige Mieter und den leichtesten Wiederverkauf. Durrës und Golem für die niedrigsten Einstiegspreise und die besten Nettorenditen aus Langzeitvermietung. Sarandë, Ksamil und die Riviera für Ferienvermietung mit den höchsten Einnahmen in der Hochsaison und den höchsten Preisen pro m².

Wie viel Geld brauche ich, um in eine Immobilie in Albanien zu investieren?

In unseren Daten vom September 2026 wird die Wohnung am Meer im Median für 112.500 € angeboten, vier von zehn Wohnungen am Meer kosten weniger als 100.000 € und 15% weniger als 75.000 €. Dazu kommen 4 bis 7% Kaufnebenkosten. Weil Banken selten Kredite an Nichtansässige vergeben, sollten Sie mit eigenen Mitteln planen.

Müssen Ausländer in Albanien Mieteinnahmen versteuern?

Ja, zum selben Satz wie Albaner: pauschal 15%. Ferienvermietung wird über die DIVA-Plattform auf das Bruttoeinkommen besteuert, Langzeitvermietung auf das Nettoeinkommen. Die Steuer fällt in Albanien an, egal wo der Eigentümer lebt. Ob Sie die Einkünfte zusätzlich im Heimatland erklären müssen, hängt von Ihrem Wohnsitzland ab.

Steigen die Immobilienpreise in Albanien weiter?

Das kann niemand versprechen. Für steigende Preise sprechen der Preisabstand zu Montenegro, der wachsende Tourismus und die EU-Beitrittsverhandlungen. Dagegen sprechen das große Neubauangebot an der Küste von Durrës und die Tatsache, dass kein Beitrittsdatum feststeht. Kaufen Sie nur, wenn die Mieteinnahmen für sich allein die Rechnung tragen.

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Quellen

Zahlen und Regeln in diesem Ratgeber sind anhand dieser Primärquellen geprüft.

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