Immobilienkauf in Albanien als Ausländer: Der komplette Leitfaden 2026

Können Ausländer Immobilien in Albanien kaufen?

Ja. Ausländische Privatpersonen können in Albanien Wohnimmobilien erwerben – Wohnungen, Häuser, Villen, Gewerberäume und einzelne Einheiten – mit vollständigem 100%igem Eigentum, auf derselben rechtlichen Grundlage wie albanische Staatsbürger. Es gibt weder ein Erfordernis der Staatsangehörigkeit noch der Gegenseitigkeit, und Sie benötigen für den Abschluss eines Kaufs weder ein Visum noch einen Aufenthaltstitel oder einen Aufenthaltsstatus. Viele Käufer unterzeichnen während eines gewöhnlichen 90-tägigen Touristenaufenthalts.

Das Eigentum wird unmittelbar auf Ihren Namen bei der Staatlichen Katasteragentur (ASHK) eingetragen. Nach der Eintragung können Sie die Immobilie verkaufen, vermieten, mit einer Hypothek belasten oder an Ihre Erben weitergeben – genau wie ein einheimischer Eigentümer.

Der entscheidende Unterschied – und der Punkt, den die meisten konkurrierenden Leitfäden falsch darstellen – besteht darin, dass die Beschränkungen im albanischen Recht für GRUND UND BODEN gelten, nicht für Gebäude.

Ausländer erwerben Wohnimmobilien zu vollem Eigentum – mit denselben Rechten wie ein albanischer Staatsbürger und ohne erforderlichen Aufenthaltstitel.

Was Sie unmittelbar kaufen können und was nicht

Bei Wohnungen und Gebäuden ist die Antwort einfach: Sie können sie unmittelbar erwerben, überall im Land, einschließlich an der Küste. Die Beschränkungen, um die man sich sorgt, betreffen unbebautes und landwirtschaftliches Land.

Wohnungen, Villen, Häuser, Gewerbeeinheiten

Unmittelbarer Kauf, 100%iges Eigentum

Landwirtschaftliches Land (Felder, Weiden, Wald)

Nicht unmittelbar – über eine albanische Gesellschaft oder einen 99-jährigen Pachtvertrag

Unbebautes / unerschlossenes Land innerhalb von ~200 m der Küstenlinie

Für unmittelbares Einzeleigentum eingeschränkt – über eine Gesellschaft oder Pacht

Bauland

Zulässig bei einer Investition in Höhe des ~3-Fachen des Grundstückswerts

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Ein üblicher Kauf durchläuft etwa sechs Stufen. Er muss notariell beurkundet und beim Kataster (ASHK) eingetragen werden, um rechtlich wirksam zu sein – eine bloße private Vereinbarung überträgt das Eigentum nicht.

• Reservieren Sie die Immobilie und unterzeichnen Sie einen Vorvertrag, in der Regel mit einer Anzahlung von rund 10 %.
• Lassen Sie einen albanischen Rechtsanwalt eine Sorgfaltsprüfung durchführen: Bestätigung des Eigentumstitels des Verkäufers, Prüfung, dass die Immobilie frei von Hypotheken, Belastungen und Streitigkeiten ist, sowie Überprüfung der ordnungsgemäßen Eintragung.
• Der Notar erstellt die Urkunde. In Albanien wickelt der Notar – nicht ein Treuhänder – die Transaktion und die damit verbundene Steuereinbehaltung ab; ein förmliches Treuhandkonto ist unüblich.
• Unterzeichnen Sie den endgültigen Kaufvertrag vor dem Notar (persönlich oder ferngesteuert über eine notariell beurkundete, mit Apostille versehene Vollmacht).
• Zahlen Sie den Restbetrag sowie die anfallenden Steuern und Gebühren.
• Lassen Sie die Übertragung beim Staatlichen Kataster (ASHK) eintragen, damit der Titel auf Ihren Namen erfasst wird.

Kosten und Steuern auf einen Blick

Albanien gehört zu den günstigsten Orten Europas für Immobilieneigentum. Die nachstehenden Eckzahlen sind anhand amtlicher Quellen geprüft; eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem gesonderten Kostenleitfaden.

Gesamte Abschlusskosten (Notar, Eintragung, Rechtsberatung, Gebühren)

~4–7 % des Kaufpreises

Jährliche Grundsteuer

0,05 % des Werts (~€50–200/Jahr)

Steuer auf Mieteinkünfte

15 % (kurzfristig auf brutto; langfristig auf netto)

Veräußerungsgewinn beim Verkauf

15 % (in der Regel vom Verkäufer getragen)

Risiken und wie Sie sich schützen

• Eigentumstitel und Legalisierung: Manche älteren oder informell errichteten Immobilien verfügen über unvollständige Unterlagen. Bestehen Sie stets darauf, dass ein unabhängiger Rechtsanwalt vor der Zahlung einen sauberen, eingetragenen Titel bestätigt.
• Off-Plan-Risiko: Der Kauf in einer im Bau befindlichen Anlage kann günstiger sein, birgt jedoch ein Fertigstellungsrisiko – prüfen Sie die Erfolgsbilanz und die Genehmigungen des Bauträgers.
• Kein klassisches Treuhandkonto: Da der Notar (und nicht ein Treuhandkonto) die Gelder verwaltet, sollten Sie einen renommierten Notar und Rechtsanwalt hinzuziehen und niemals hohe Beträge gegen ein nicht eingetragenes Versprechen zahlen.
• Währung: Preise werden häufig in EUR angegeben, aber in albanischen Lek (ALL) abgewickelt; bestätigen Sie die Umrechnungsgrundlage im Vertrag.