Immobilien in Albanien kaufen als Ausländer: Was Sie besitzen dürfen und wie

Können Ausländer Immobilien in Albanien kaufen?

Ja. Ausländische Privatpersonen können in Albanien Wohnimmobilien erwerben – Wohnungen, Häuser, Villen, Gewerberäume und einzelne Einheiten – mit vollständigem 100%igem Eigentum, auf derselben rechtlichen Grundlage wie albanische Staatsbürger. Es gibt weder ein Erfordernis der Staatsangehörigkeit noch der Gegenseitigkeit, und Sie benötigen für den Abschluss eines Kaufs weder ein Visum noch einen Aufenthaltstitel oder einen Aufenthaltsstatus. Viele Käufer unterzeichnen während eines gewöhnlichen 90-tägigen Touristenaufenthalts.

Das Eigentum wird unmittelbar auf Ihren Namen bei der Staatlichen Katasteragentur (ASHK) eingetragen. Nach der Eintragung können Sie die Immobilie verkaufen, vermieten, mit einer Hypothek belasten oder an Ihre Erben weitergeben – genau wie ein einheimischer Eigentümer.

Der entscheidende Unterschied – und der Punkt, den die meisten konkurrierenden Leitfäden falsch darstellen – besteht darin, dass die Beschränkungen im albanischen Recht für GRUND UND BODEN gelten, nicht für Gebäude.

Ausländer erwerben Wohnimmobilien zu vollem Eigentum – mit denselben Rechten wie ein albanischer Staatsbürger und ohne erforderlichen Aufenthaltstitel.

Was Ausländer in Albanien kaufen dürfen und was nicht

Bei Wohnungen und Gebäuden ist die Antwort einfach: Sie können sie unmittelbar erwerben, überall im Land, einschließlich an der Küste. Die Beschränkungen, um die man sich sorgt, betreffen unbebautes und landwirtschaftliches Land.

Wohnungen, Villen, Häuser, Gewerbeeinheiten

Unmittelbarer Kauf, 100%iges Eigentum

Landwirtschaftliches Land (Felder, Weiden, Wald)

Nicht unmittelbar – über eine albanische Gesellschaft oder einen 99-jährigen Pachtvertrag

Unbebautes / unerschlossenes Land innerhalb von ~200 m der Küstenlinie

Für unmittelbares Einzeleigentum eingeschränkt – über eine Gesellschaft oder Pacht

Bauland

Zulässig bei einer Investition in Höhe des ~3-Fachen des Grundstückswerts

Der Kaufprozess in Albanien in Kürze

Ein üblicher Kauf durchläuft sechs Stufen: ein Vorvertrag mit einer Anzahlung von rund 10 %, die Due Diligence durch einen unabhängigen Rechtsanwalt, die Vorbereitung der Urkunde durch einen Notar, die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags vor dem Notar, die Zahlung des Restbetrags und der Gebühren sowie die Eintragung bei der Staatlichen Katasteragentur (ASHK). Eine private Vereinbarung allein überträgt kein Eigentum; das tut nur der notariell beurkundete, eingetragene Vertrag.

Die benötigten Unterlagen, die Rolle des Notars und der Kauf aus der Ferne per Vollmacht werden Schritt für Schritt in Immobilien in Albanien kaufen: Schritt für Schritt erläutert.

Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Albanien auf einen Blick

Albanien gehört zu den günstigsten Orten Europas für Immobilieneigentum. Die nachstehenden Eckzahlen sind anhand amtlicher Quellen geprüft; eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem gesonderten Kostenleitfaden.

Gesamte Abschlusskosten (Notar, Eintragung, Rechtsberatung, Gebühren)

~4–7 % des Kaufpreises

Jährliche Grundsteuer

0,05 % des Werts (~€50–200/Jahr)

Steuer auf Mieteinkünfte

15 % (kurzfristig auf brutto; langfristig auf netto)

Veräußerungsgewinn beim Verkauf

15 % (in der Regel vom Verkäufer getragen)

Risiken beim Immobilienkauf in Albanien und wie Sie sich schützen

• Eigentumstitel und Legalisierung: Manche älteren oder informell errichteten Immobilien verfügen über unvollständige Unterlagen. Bestehen Sie stets darauf, dass ein unabhängiger Rechtsanwalt vor der Zahlung einen sauberen, eingetragenen Titel bestätigt.
• Off-Plan-Risiko: Der Kauf in einer im Bau befindlichen Anlage kann günstiger sein, birgt jedoch ein Fertigstellungsrisiko – prüfen Sie die Erfolgsbilanz und die Genehmigungen des Bauträgers.
• Kein klassisches Treuhandkonto: Da der Notar (und nicht ein Treuhandkonto) die Gelder verwaltet, sollten Sie einen renommierten Notar und Rechtsanwalt hinzuziehen und niemals hohe Beträge gegen ein nicht eingetragenes Versprechen zahlen.
• Währung: Preise werden häufig in EUR angegeben, aber in albanischen Lek (ALL) abgewickelt; bestätigen Sie die Umrechnungsgrundlage im Vertrag.