Einmalige Kosten beim Kauf
Die gesamten Kaufnebenkosten bei einem Immobilienerwerb in Albanien belaufen sich auf etwa 4–7 % des Preises. Darin enthalten sind Notar, Katastereintragung, Anwaltskosten und die käuferseitige Übertragungsabgabe. Die genaue Aufteilung variiert je nach Gemeinde und Immobilie, betrachten Sie die untenstehenden Posten daher als typische Bandbreiten und nicht als feste Sätze.
- Rechtsberatung / Due Diligence (Anwalt)
- In der Regel einige Hundert bis ~600 €
- Notargebühr
- Ein geringer Prozentsatz des Preises
- Katastereintragung (ASHK)
- Eine feste Verwaltungsgebühr
- Käuferseitige Übertragungsabgabe
- Eine kommunale Abgabe pro m² (keine pauschalen 3 %)
Ein verbreiteter Irrtum: die „3 %-Übertragungssteuer“
Mehrere auf ausländische Käufer ausgerichtete Websites nennen eine pauschale „3 %-Übertragungssteuer“, die vom Käufer zu tragen sei. Das ist unzutreffend. Die Kapitalertragssteuer (15 %) obliegt in der Regel dem Verkäufer, während die käuferseitige Gebäudeübertragungsabgabe ein fester kommunaler Betrag pro Quadratmeter ist — häufig als Faustregel mit ~2 % angesetzt, nicht als allgemeingültige 3 %. Prüfen Sie den Betrag stets für Ihre konkrete Gemeinde.
Die jährliche Grundsteuer beträgt lediglich 0,05 % des Werts — etwa 100 € pro Jahr bei einer Immobilie im Wert von 200.000 €.
Laufende Kosten des Eigentums
Hier hebt sich Albanien hervor. Die jährliche Grundsteuer beträgt lediglich 0,05 % des Immobilienwerts — einer der niedrigsten Sätze in Europa. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 € sind das etwa 100 € pro Jahr.
- Jährliche Grundsteuer
- 0,05 % des Werts (~50–200 €/Jahr)
- Typisch bei einer Immobilie von 200.000 €
- ~100 € pro Jahr
Eine Reform 2026, die man im Auge behalten sollte
Für 2026 wurde eine an den Marktwert gekoppelte Grundsteuerreform vorgeschlagen, die den Ausgangssatz von 0,05 % anheben könnte (Entwurfszahlen deuten auf 0,1–0,2 % hin), und die Gemeinden variieren den Satz bereits um bis zu ±30 %. Nichts davon ist bislang bestätigt in Kraft — wir aktualisieren diesen Leitfaden, sobald sich die Rechtslage klärt.
Wenn Sie die Immobilie vermieten
Mieteinkünfte werden mit einem pauschalen Satz von 15 % besteuert, doch die Bemessungsgrundlage unterscheidet sich nach Vermietungsart — eine Unterscheidung, die die meisten Ratgeber übersehen:
- Kurzzeitvermietung (Ferienvermietung): 15 % auf den BRUTTOertrag, ohne Abzüge, deklariert über die DIVA-Plattform der Steuerbehörde.
- Langzeitvermietung: 15 % auf den NETTOertrag (nach abzugsfähigen Kosten).
Ein durchgerechnetes Beispiel
Für eine Wohnung im Wert von 150.000 € kalkulieren Sie mit rund 6.000–10.500 € an einmaligen Kaufnebenkosten (4–7 %) und anschließend etwa 75 € pro Jahr an Grundsteuer. Vermieten Sie sie langfristig zu, sagen wir, 700 €/Monat, zahlen Sie 15 % auf den Netto-Mietgewinn.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufnebenkosten: ca. 4–7 % des Preises, alles inklusive.
- Die jährliche Grundsteuer beträgt nur 0,05 % — eine der niedrigsten in Europa.
- Mieteinkünfte werden mit 15 % besteuert: auf den Bruttobetrag bei Kurzzeitvermietung, auf den Nettobetrag bei Langzeitvermietung.
- Ignorieren Sie die Behauptung einer „pauschalen 3 %-Übertragungssteuer“ — die Käuferabgabe ist ein kommunaler Betrag pro m².
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Kauf in Albanien?
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer in Albanien?
Wie werden Mieteinkünfte in Albanien besteuert?
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Angebote ansehenDieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie die aktuellen Regeln vor dem Kauf mit einem qualifizierten albanischen Anwalt oder Notar.
