Case al mare in Albania: quanto costa la prima linea rispetto a 300 m, 1 km e 3 km dalla spiaggia, costa per costa

Quanto costa una casa al mare in Albania? La risposta breve

Il 31 ottobre 2026 un appartamento in prima linea sulla costa albanese, entro 100 metri dall'acqua, chiedeva una mediana di 150.000 € e circa 2.000 € al metro quadro. Tra 100 e 300 metri dalla riva la mediana era 118.000 € e 1.600 €/m²; tra 300 metri e un chilometro 95.000 € e 1.400 €/m². Il mare in sé, in altre parole, vale circa 600 €/m² sull'insieme della costa albanese, e quasi tutto quel premio si paga nei primi 300 metri.

Sono cifre nazionali e nascondono due coste molto diverse. La costa adriatica intorno a Durrës, Golem, Qerret e Shëngjin è piatta, sabbiosa, edificata con palazzi nuovi ed economica: un appartamento in prima linea lì chiede da 1.500 € a 2.000 €/m², e uno qualche strada più indietro meno di 1.400 €/m². La costa ionica da Vlorë a Ksamil è ripida, di ciottoli e cara: Vlorë chiede da 2.500 € a 2.800 €/m² vicino all'acqua, i paesi della Riviera intorno a Dhërmi e Himarë da 3.000 € a 3.700 €/m², e Sarandë circa 1.900 €/m² sia a 50 metri dal mare sia a 800, perché tutta la città è un pendio rivolto verso il mare.

Le case seguono lo stesso andamento con numeri più grandi: una casa entro 300 metri dal mare chiedeva una mediana di circa 680.000 €, una casa tra 300 metri e un chilometro 400.000 €, e una casa da uno a tre chilometri nell'interno 285.000 €. Tutto ciò che trovate in questa guida è un prezzo richiesto preso dal nostro database, non un prezzo di compravendita, e le distanze sono misurate dalle coordinate di ogni annuncio alla linea di costa, come spiegato più avanti.

Appartamento in prima linea (sotto i 100 m), mediana

150.000 € · circa 2.000 €/m² · 76 m²

Appartamento da 100 a 300 m dal mare

118.000 € · circa 1.600 €/m²

Appartamento da 300 m a 1 km dal mare

95.000 € · circa 1.400 €/m²

Casa entro 300 m dal mare, mediana

Circa 680.000 € · da 270 a 290 m²

Casa da 1 a 3 km dal mare

285.000 € · circa 1.050 €/m²

Costa più economica

Kavajë e Golem: metà degli appartamenti entro 300 m dalla spiaggia chiede meno di 100.000 €

Costa più cara

Riviera (Dhërmi, Himarë, Borsh): appartamenti 3.200 €/m², case 4.900 €/m²

Quanto aggiunge una vista mare dichiarata, a pari distanza

Circa il 30% al m² (2.000 € contro 1.560 € entro 300 m)

Nella baia di Durrës il mare vale circa 600 € al metro quadro. Dieci minuti a piedi verso l'interno e quel premio sparisce del tutto.

Prima linea, 300 metri, un chilometro: come il prezzo scende a ogni passo dalla spiaggia

La tabella qui sotto prende ogni appartamento in vendita entro tre chilometri dalla costa e lo ordina per distanza dall'acqua. L'andamento è pulito fino a un chilometro e poi si rompe, e vale la pena capire perché. La fascia da uno a tre chilometri chiede di più al metro quadro della fascia appena prima perché è un altro tipo di luogo: il centro di Durrës, i quartieri collinari di Vlorë e i paesi della Riviera sopra la strada sono tutti a più di un chilometro dall'acqua e hanno prezzi da centro città e da punto panoramico, non da appartamento sulla spiaggia. La fascia economica, da 300 metri a un chilometro, è dove i complessi vacanza di Golem, Mali i Robit e Qerret stanno in fila dietro la prima linea.

Gli appartamenti a più di tre chilometri dal mare ma ancora in un comune costiero, nella città di Kavajë o nei paesi dietro Durrës, chiedono meno di 900 €/m². È il prezzo di un normale appartamento di città albanese; la spiaggia si raggiunge in auto, non a piedi.

Prima linea, sotto i 100 m

Mediana 150.000 € (metà centrale da 115.000 € a 219.000 €) · circa 2.000 €/m² · 76 m² · metà con vista mare dichiarata

Da 100 a 300 m

Mediana 118.000 € (da 94.000 € a 165.000 €) · circa 1.600 €/m² · 72 m² · tre su dieci con vista mare

Da 300 m a 1 km

Mediana 95.000 € (da 76.000 € a 133.000 €) · circa 1.400 €/m² · 69 m² · uno su sei con vista mare

Da 1 a 3 km

Mediana 130.000 € (da 89.000 € a 180.000 €) · circa 1.500 €/m² · 80 m² · centri città e colline, non appartamenti sulla spiaggia

Oltre 3 km, comuni costieri

Mediana 95.000 € · meno di 900 €/m² · 87 m²

Appartamenti al mare, costa per costa: Shëngjin, baia di Durrës, Vlorë, Riviera, Sarandë

L'Albania ha circa 360 chilometri di costa, e per chi compra si dividono in cinque tratti che si comportano come mercati separati. Da nord a sud: le spiagge di Shëngjin e Velipojë vicino a Lezhë; la lunga baia sabbiosa di Durrës con Golem, Mali i Robit, Qerret e Spille a sud della città; Vlorë, dove l'Adriatico incontra lo Ionio, con Orikum e Radhimë oltre; la Riviera vera e propria da Dhërmi a Borsh passando per Himarë, che si raggiunge dal passo di Llogara; e l'estremo sud intorno a Sarandë e Ksamil, di fronte a Corfù. La tabella dà il prezzo mediano richiesto per un appartamento su ogni tratto, poi quanto chiedono lì la prima linea e la seconda fila.

Riviera: Dhërmi, Himarë, Borsh

Mediana 308.000 € · circa 3.200 €/m² · 93 m² · entro 300 m circa 3.500 €/m², da 300 m a 1 km 3.400 €/m², da 1 a 3 km 2.800 €/m²

Vlorë (città e Uji i Ftohtë)

Mediana 226.000 € · circa 2.550 €/m² · 92 m² · prima linea 2.800 €/m², da 100 a 300 m 2.700 €/m², da 300 m a 1 km 2.300 €/m², colline da 1 a 3 km 1.800 €/m²

Orikum, Radhimë

Mediana 204.000 € · circa 2.500 €/m² · prima linea 3.100 €/m², da 300 m a 1 km 1.700 €/m²

Sarandë, Ksamil

Mediana 155.000 € · circa 1.900 €/m² · 80 m² · prima linea 1.900 €/m², da 100 a 300 m 1.900 €/m², da 300 m a 1 km 1.800 €/m²

Durrës città (Plazh, Currila, Iliria, centro)

Mediana 116.000 € · circa 1.550 €/m² · 72 m² · prima linea 2.050 €/m², da 100 a 300 m 1.700 €/m², da 300 m a 1 km 1.450 €/m², da 1 a 3 km 1.350 €/m²

Shëngjin, Velipojë

Mediana 113.500 € · circa 1.550 €/m² · 74 m² · prima linea 1.650 €/m², da 100 a 300 m 1.550 €/m² · quasi tutto di nuova costruzione

Golem, Mali i Robit

Mediana 93.000 € · circa 1.350 €/m² · 68 m² · prima linea 1.550 €/m², da 100 a 300 m 1.450 €/m², da 300 m a 1 km 1.300 €/m²

Costa di Kavajë: Qerret, Spille

Mediana 93.000 € · circa 1.600 €/m² · 60 m² · prima linea 1.700 €/m², da 100 a 300 m 1.600 €/m², da 300 m a 1 km 1.600 €/m²

Case e ville al mare in Albania: quanto costa la prima fila e dove le case vicino alla spiaggia sono ancora abbordabili

Sulla costa le case sono un mercato più piccolo degli appartamenti, circa un annuncio su dieci, e si concentrano dove c'è ancora terreno su cui costruire: i paesi e le colline intorno a Durrës, i pendii sopra Vlorë, la Riviera e qualcuna a Golem, Kavajë e Sarandë. Una casa entro 300 metri dal mare chiedeva una mediana di circa 680.000 € e da 1.900 € a 2.300 €/m²; una casa tra 300 metri e un chilometro 400.000 € e 1.600 €/m²; da uno a tre chilometri nell'interno 285.000 € e circa 1.050 €/m²; e oltre i tre chilometri, nei paesi della pianura di Durrës e Kavajë, 220.000 € e 700 €/m².

Durrës è dove una casa vicino al mare è ancora un acquisto realistico. Intorno alla città e nel suo entroterra la casa mediana chiedeva 330.000 €; entro 300 metri dall'acqua circa da 500.000 € a 550.000 € e 2.000 €/m², per lo più ville nuove sulle colline di Currila e nei complessi di Gjiri i Lalzit a nord; a un chilometro o più, a Shkozet, Spitallë e nei paesi, da 200.000 € a 270.000 € per una casa di famiglia su due o tre piani da 270 a 290 m². A Golem e sulla costa di Kavajë le ville nuove nei complessi a poche centinaia di metri dalla spiaggia chiedono da 300.000 € a 450.000 €.

Vlorë e la Riviera sono il vertice del mercato. Una casa entro un chilometro dal mare a Vlorë chiedeva una mediana sopra 1.000.000 € e da 2.800 € a 3.400 €/m²: sono ville moderne sul pendio di Uji i Ftohtë e verso Radhimë, per lo più nuove, quasi tutte con vista. Due chilometri più su sulla collina la stessa città mette in vendita case a 300.000 €. Sulla Riviera le poche case in vendita, case in pietra a Dhërmi e Vuno e ville nuove sopra Himarë, chiedevano una mediana di 945.000 € e 4.900 €/m², il prezzo al metro quadro più alto di qualsiasi tipo di immobile in tutta l'Albania. La nostra guida ai prezzi delle case in Albania copre i mercati dell'interno e cosa significa davvero un annuncio di villa.

Casa entro 300 m dal mare, tutte le coste

Mediana circa 680.000 € · da 1.900 € a 2.300 €/m² · da 270 a 290 m² · metà con vista mare dichiarata

Casa da 300 m a 1 km

Mediana 400.000 € · circa 1.600 €/m² · 240 m²

Casa da 1 a 3 km

Mediana 285.000 € · circa 1.050 €/m² · 290 m²

Casa oltre 3 km, pianura di Durrës e Kavajë

Mediana 220.000 € · circa 700 €/m²

Durrës, entro 300 m

Circa da 500.000 € a 550.000 € · circa 2.000 €/m²

Durrës, da 1 a 3 km

Mediana 270.000 € · circa 900 €/m²

Vlorë, entro 1 km

Mediana sopra 1.000.000 € · da 2.800 € a 3.400 €/m² · ville a Uji i Ftohtë e Radhimë

Riviera: Dhërmi, Himarë

Mediana 945.000 € · circa 4.900 €/m² · 184 m²

Golem e costa di Kavajë, ville nuove nei complessi

Da 300.000 € a 450.000 € · da 200 a 235 m² · una su quattro con piscina

Quanto aggiunge la vista mare, e perché “vista mare” in un annuncio albanese non vuol dire “sul mare”

Metà degli appartamenti in prima linea è in annuncio con vista mare e metà no, e quelli con la vista chiedono circa il 30% in più al metro quadro a pari distanza: 2.000 €/m² contro 1.560 €/m² entro 300 metri dall'acqua. La differenza è l'orientamento. Sul fronte mare di Durrës e Golem gli edifici sono blocchi profondi, e solo gli appartamenti sul lato mare dei piani alti vedono l'acqua; gli altri vedono il palazzo di fronte. Trenta metri più lontano dalla spiaggia al quarto piano è spesso una vista migliore della prima linea al primo piano.

Nelle città in pendio la logica si rovescia. A Sarandë, a Uji i Ftohtë di Vlorë e nei paesi della Riviera metà di tutti gli appartamenti in vendita è in annuncio con vista mare a qualsiasi distanza, perché i centri guardano il mare da un pendio, e lì il premio si paga per la linea aperta sull'acqua e per l'altezza del piano, non per la distanza a piedi dalla spiaggia. Se quello che volete è vedere il mare dal divano, un appartamento 500 metri più su sulla collina di Sarandë lo garantisce più di un appartamento in prima linea a Durrës.

Due conseguenze pratiche. Primo, trattate le parole vista mare in un annuncio come un'affermazione da verificare dal balcone, di giorno, e chiedete cosa si può costruire sui lotti tra l'edificio e l'acqua; sul fronte mare di Durrës e Golem la risposta è spesso un altro palazzo. Secondo, se la vista conta più della spiaggia, cercate per località e piano anziché per distanza, e leggete la nostra guida ai posti migliori dove comprare casa in Albania, che confronta le località per carattere e non solo per prezzo.

Appartamenti in prima linea con vista mare dichiarata

Circa metà · circa 2.000 €/m²

Appartamenti in prima linea senza vista mare

Circa metà · circa 1.560 €/m²

Quota con vista mare, da 300 m a 1 km dalla spiaggia

Uno su sei nella baia di Durrës, circa metà a Sarandë e Vlorë

Case con vista mare dichiarata

Mediana 760.000 € · circa 2.850 €/m² (si veda la guida ai prezzi delle case)

Il modo più economico per avere una casa al mare in Albania

La costa più economica è il tratto della baia di Durrës a sud della città. Sulla costa di Kavajë, a Qerret e Spille, metà degli appartamenti entro 300 metri dalla spiaggia chiede meno di 100.000 €, e il decimo più economico meno di 66.000 €, di solito per un appartamento da 45 a 60 m² in un palazzo più vecchio o più semplice. A Golem e Mali i Robit il 45% degli appartamenti entro 300 metri dalla spiaggia chiede meno di 100.000 € e il decimo più economico meno di 68.000 €; qui stanno i nuovi complessi vacanza con piscina, quindi un budget da 85.000 € a 100.000 € compra un bilocale nuovo da 60 a 70 m² in un complesso a due o cinque minuti a piedi dalla sabbia. A Durrës città un quarto dei primi 300 metri sta sotto i 100.000 €, e a Shëngjin una quota simile.

A sud di Vlorë lo stesso budget non compra nulla a portata di spiaggia. Il decimo più economico degli appartamenti entro 300 metri dal mare chiede circa 115.000 € a Sarandë e Ksamil, 145.000 € a Orikum, 160.000 € a Vlorë e 230.000 € sulla Riviera, e entro un chilometro dallo Ionio non c'è quasi nulla in vendita sotto i 100.000 €. Chi ha 100.000 € e vuole il sud ha due opzioni oneste: un monolocale o un piccolo appartamento sopra la città a Sarandë, oppure un appartamento venduto su carta in un progetto a Vlorë o sulla Riviera, con i rischi sulla caparra descritti nella nostra guida a comprare su carta in Albania.

Una parola su cosa comprano i prezzi bassi della baia di Durrës. La spiaggia è larga, sabbiosa e bassa, cosa che piace alle famiglie ed è il motivo per cui gli albanesi di Tirana e del Kosovo la riempiono a luglio e agosto. È anche il tratto di costa più edificato del paese: i complessi stanno in fila, il lato mare della strada è edificato quasi senza interruzione, e d'inverno, come racconta il nostro articolo sull'Albania in inverno, gran parte di Golem è vuota. Economico al mare in Albania significa Golem, Qerret o Shëngjin; non significa una caletta tranquilla.

Costa di Kavajë (Qerret, Spille), entro 300 m dalla spiaggia

Metà degli annunci sotto i 100.000 € · decimo più economico sotto i 66.000 € · appartamento tipico 60 m²

Golem, Mali i Robit, entro 300 m

45% sotto i 100.000 € · decimo più economico sotto i 68.000 € · complessi nuovi con piscina

Durrës città, entro 300 m

Uno su quattro sotto i 100.000 € · decimo più economico sotto i 77.000 €

Shëngjin, entro 300 m

Uno su quattro sotto i 100.000 € · decimo più economico sotto gli 86.000 €

Sarandë, Ksamil, entro 300 m

Quasi nulla sotto i 100.000 € · decimo più economico circa 115.000 €

Vlorë, entro 300 m

Nulla sotto i 100.000 € · decimo più economico circa 160.000 €

Riviera, entro 300 m

Decimo più economico circa 230.000 € · centro del mercato da 320.000 € a 420.000 €

Terreni al mare in Albania: quanto costa un lotto e cosa può comprare uno straniero

I terreni sono una parte consistente di ciò che è in vendita sulla costa, per lo più nella pianura di Durrës e sulle colline dietro, e il loro prezzo al metro quadro dice di un tratto di costa più di qualsiasi prezzo di appartamento. Intorno a Durrës un lotto chiedeva una mediana di circa 50 € al metro quadro di terreno, con la metà centrale tra 32 € e 100 €, per un lotto tipico da 3.000 a 4.000 m²; sulla costa di Kavajë circa 40 €/m²; intorno a Vlorë 55 €/m². Golem, dove i lotti sono più piccoli e più vicini alla spiaggia, chiedeva circa 100 €/m². Il sud è un ordine di grandezza più caro: la Riviera circa 180 €/m² per lotti intorno ai 1.500 m², e Sarandë e Ksamil circa 300 €/m² per lotti edificabili da 500 a 600 m² dentro la città. Per confronto, il terreno intorno a Tirana chiedeva circa 90 €/m² e quello nell'interno circa 35 €/m².

Per un acquirente straniero il terreno è dove le regole mordono. Uno straniero può comprare direttamente un appartamento o una casa già costruiti ovunque sulla costa e registrarli a proprio nome. Il terreno nudo e quello agricolo sono un'altra cosa: il terreno agricolo non è aperto all'acquisto diretto da parte di persone fisiche straniere, e i lotti entro circa 200 metri dalla linea di riva si detengono tramite una società albanese o con un affitto a lungo termine, non con un acquisto diretto. La classificazione catastale del lotto decide in quale caso vi trovate, e un lotto classificato come edificabile con permesso è un acquisto diverso da un uliveto con vista. La nostra guida a comprare casa in Albania da stranieri espone le regole e le strutture abituali, e la guida alla due diligence elenca cosa controllare sul titolo.

Durrës ed entroterra

Circa 50 €/m² di terreno (metà centrale da 32 € a 100 €) · lotti da 3.000 a 4.000 m²

Costa di Kavajë

Circa 40 €/m²

Vlorë e dintorni

Circa 55 €/m²

Golem

Circa 100 €/m² · lotti più piccoli vicino alla spiaggia

Riviera

Circa 180 €/m² (metà centrale da 140 € a 220 €) · lotti intorno ai 1.500 m²

Sarandë, Ksamil

Circa 300 €/m² (metà centrale da 180 € a 360 €) · lotti edificabili da 500 a 600 m²

Per confronto: intorno a Tirana, interno dell'Albania

Circa 90 €/m², circa 35 €/m²

Comprare una casa vacanza al mare in Albania: stagione, inverno, affitto e costi di gestione

La maggior parte degli stranieri che compra sulla costa albanese compra una seconda casa, e i numeri che contano per una seconda casa non sono il prezzo d'acquisto ma la stagione, i mesi vuoti e il costo di mantenere un appartamento in cui non si vive. La stagione balneare va da giugno a metà settembre sull'Adriatico e un po' più a lungo sullo Ionio; a fine ottobre i complessi di Golem sono chiusi e i paesi della Riviera tornano alle loro piccole popolazioni stabili. Sarandë, Vlorë e Durrës sono città vere che restano aperte tutto l'anno. Il nostro articolo sull'Albania in inverno racconta com'è ogni tratto di costa da novembre a marzo, come ci si arriva quando finiscono i voli charter e quanto costa riscaldare un appartamento.

Se il piano è affittare l'appartamento quando non lo usate, leggete i rendimenti sull'anno intero, non sull'alta stagione. Le cifre dall'8 al 12% lordo citate per gli affitti turistici sulla costa sud sono numeri di luglio e agosto; su dodici mesi, tolte le settimane vuote, le pulizie, la gestione e l'aliquota fissa del 15% sui redditi da locazione, la cifra realistica è dal 4 al 6% netto, e nella baia di Durrës un inquilino di lungo periodo a circa 500 € al mese su un appartamento da 100.000 € dà più o meno lo stesso risultato con meno lavoro. La nostra guida a investire in immobili in Albania fa i conti per intero, e la guida agli affitti in Albania riporta i canoni annuali e stagionali effettivamente richiesti sulla costa.

I costi di gestione sono bassi ma non nulli. L'imposta annuale sugli immobili è una frazione di punto percentuale del valore, le spese condominiali in un complesso con piscina e guardiano arrivano a qualche centinaio di euro l'anno, l'elettricità costa poco al kWh ma un appartamento riscaldato d'inverno per tenere lontana l'umidità o raffrescato per tutto agosto ne consuma molta, e un appartamento in prima linea convive con sale, vento e qualche tempesta invernale contro le finestre. Mettete in conto una persona del posto o un'agenzia che controlli l'appartamento, lo arieggi e tratti con il condominio, e chiedete al complesso cosa copre davvero la quota annuale prima di firmare.

Stagione balneare

Da giugno a metà settembre sull'Adriatico, un po' più lunga al sud

Aperte tutto l'anno

Durrës, Vlorë, Sarandë; Golem, Qerret e i paesi della Riviera chiudono in gran parte

Rendimento da affitto turistico, costa sud

Dall'8 al 12% lordo in alta stagione; circa dal 4 al 6% netto sull'anno intero

Affitto di lungo periodo, baia di Durrës

Circa 500 € al mese per un bilocale; risultato netto simile con meno lavoro

Tassa sui redditi da locazione

Aliquota fissa del 15%

Come arrivare d'inverno

Aeroporto di Tirana tutto l'anno (40 min per Durrës, 2 h per Vlorë, da 4 a 5 h per Sarandë); traghetto da Corfù a Sarandë una volta al giorno

Cosa controllare prima di comprare al mare in Albania

• Misurate la distanza da soli, sulla mappa e a piedi. I venditori arrotondano per difetto; un appartamento venduto come a 200 metri dalla spiaggia è spesso a 400, e sul lungomare di Durrës tra l'edificio e la sabbia può passare una strada trafficata.
• State sul balcone. Una vista mare dichiarata è un'affermazione su un orientamento di un piano; verificatela di giorno e chiedete cosa si può costruire sui lotti davanti.
• Prezzo al metro quadro contro la fascia di questa guida per lo stesso tratto di costa. Un appartamento in prima linea a 1.300 €/m² a Durrës o a 2.000 €/m² sulla Riviera o non è in prima linea o non è finito.
• Per un complesso nuovo, il certificato di agibilità e la storia del costruttore prima di qualsiasi caparra, e un contratto che fissi la data di consegna e le penali; si veda la guida all'acquisto su carta.
• Per una casa o un lotto, la classificazione catastale del terreno, lo stato di legalizzazione dell'edificio e la regola dei 200 metri dalla costa per il terreno nudo; si vedano le guide per stranieri e alla due diligence.
• Per un affitto turistico, il rendimento netto sull'anno intero con i mesi vuoti e la tassa del 15%, non il lordo di alta stagione, e qualcuno del posto che si occupi dell'appartamento.
• Costi accessori dal 4 al 7% circa oltre al prezzo, come illustrato nella nostra guida ai [costi per comprare casa in Albania](guide:cost-of-buying-property-in-albania).