Comprare Casa a Durrës: Guida per l'Acquirente Straniero (2026)

Panoramica

Durrës è il mercato costiero d'ingresso sull'Adriatico albanese, apprezzato perché economico da acquistare e vicino alla capitale. Come principale porto e seconda città dell'Albania, unisce un centro urbano attivo a una lunga fascia di spiaggia sabbiosa (Plazh, Currila, Vollga) che si estende verso sud fino alla zona turistica di Golem–Qerret.

I prezzi sono saliti rapidamente ma partendo da una base bassa. I valori residenziali a Durrës sono cresciuti all'incirca del 16–18% nell'ultimo anno, con i nuovi appartamenti costieri di pregio in aumento del 18–25% e i normali appartamenti dell'entroterra del 10–15%. Diffida delle guide che affermano che i prezzi sono "raddoppiati" o che citano singole cifre quinquennali come crescita annuale: l'incremento verificato su cinque anni è di circa il 56–73% cumulativo (2020–2025), ovvero ~10–15% l'anno, non per trimestre.

A mezz'ora dall'aeroporto di Tirana, Durrës è il punto in cui la costa albanese è più economica da acquistare e più facile da affittare.

Prezzi per zona (€/m²)

Posizione e vista mare determinano tutto. I quartieri residenziali dell'entroterra si attestano intorno a €800–€1.100/m² e il centro città intorno a €900–€1.300/m². La fascia fronte spiaggia (Durrës Plazh, Currila, Vollga) va all'incirca da €1.500 a €1.800/m², salendo a €1.800–€2.800/m² per il nuovo di pregio con vista mare. I progetti di lusso adiacenti al porto turistico (il progetto Durrës Yachts & Marina finanziato dagli Emirati) partono da circa €3.000/m² — considera le quotazioni di lusso "da €2.200" come lo scenario migliore, non come la norma.

Il nuovo comporta un sovrapprezzo rispetto all'usato della stessa posizione, e una vera vista mare in prima linea aggiunge un sovrapprezzo reale ma variabile — non fidarti delle guide che indicano una cifra esatta di "+30%", poiché l'incremento dipende fortemente dal piano, dall'esposizione e dalla qualità dell'edificio.

Residenziale entroterra

€800–1.100/m²

Centro città

€900–1.300/m²

Fronte spiaggia (Plazh/Currila/Vollga)

€1.500–1.800/m²

Zona turistica Golem / Qerret

€1.200–1.800/m²

Nuovo di pregio con vista mare

€1.800–2.800/m²

Progetti di lusso al porto turistico

da ~€3.000/m²

Rendimenti locativi e stagionalità

I rendimenti da affitto a lungo termine si attestano all'incirca sul 5–6% lordo; gli affitti turistici ben gestiti in località balneari di pregio rendono in lordo circa il 6–8%, con le migliori unità fronte spiaggia in prima linea che si avvicinano all'8–9%. È un mercato stagionale: le proprietà di pregio ben gestite raggiungono un'occupazione oltre il 90% a luglio–agosto, mentre i mesi di spalla (maggio–giugno, settembre–ottobre) si riempiono sempre più intorno al 65%. L'inverno è tranquillo, quindi i rendimenti annuali dipendono dal massimizzare il picco estivo.

Tariffe indicative: un appartamento 2+1 si affitta a lungo termine a €450–€700/mese, oppure a breve termine a €80–€140/notte (€120–€200 con vista mare) in alta stagione. Sii scettico riguardo alle promesse generiche di "8% garantito" — i rendimenti pubblicizzati per gli affitti turistici presuppongono una gestione attiva, un'unità con vista mare e un'alta stagione forte; l'affitto a lungo termine è il più prudente 5–6%.

Accessibilità e spostamenti

Durrës è eccezionalmente ben collegata per una città balneare: l'Aeroporto Internazionale di Tirana (Rinas, TIA) dista circa 35 km, 30–40 minuti di auto lungo la superstrada SH2. Il centro di Tirana è a 37–40 km, all'incirca 45–60 minuti su strada. Ignora le ottimistiche affermazioni sui "20 minuti" dall'aeroporto — il traffico estivo e portuale rende realistici i 30–40 minuti.

Il centro città e la passeggiata di Plazh sono pianeggianti e percorribili a piedi, e il Porto di Durrës effettua traghetti per l'Italia (Bari, Ancona). L'auto è utile per la fascia Golem–Qerret ma non indispensabile per vivere in centro.

Stile di vita e costo della vita

Durrës è adatta a famiglie e ad acquirenti attenti al rapporto qualità-prezzo che desiderano vivere al mare a distanza pendolare da Tirana, oltre che a proprietari di case vacanza della diaspora e, sempre più, a investitori dell'Europa settentrionale e orientale. L'attrattiva è una lunga spiaggia sabbiosa, un centro percorribile a piedi, l'antico patrimonio romano (l'anfiteatro) e i costi contenuti, più che gli scenari spettacolari della Riviera meridionale.

Il costo della vita è basso: un pasto di tre portate di fascia media per due persone si aggira sui 3.000 lek (~€30), e un monolocale si affitta da circa 27.000 lek (~€270) fuori centro a 37.000 lek (~€370) in centro. L'Albania è generalmente sicura, con bassa criminalità violenta. Il compromesso è che Durrës è una spiaggia cittadina animata e sviluppata — chi cerca una costa incontaminata deve guardare più a sud.

Acquistare: regole e rischi

Gli stranieri possono acquistare appartamenti e ville a Durrës a pieno titolo, a proprio nome, con gli stessi diritti dei cittadini albanesi e senza requisito di residenza. La tanto citata restrizione della fascia costiera dei 200 metri e il divieto di proprietà straniera di terreni agricoli/liberi si applicano ai TERRENI, non agli appartamenti o alle ville edificate — puoi comprare direttamente un appartamento in un edificio fronte spiaggia, anche all'interno della zona dei 200 m. Solo i lotti costieri liberi o i terreni agricoli richiedono una società albanese registrata localmente (all'incirca €500–€1.500 per la costituzione).

Il vero rischio in Albania è il titolo, non la nazionalità: le controversie sui terreni riempiono i tribunali, quindi verifica il certificato catastale (kartela) prima di impegnarti e conferma lo stato di legalizzazione di qualsiasi edificio più datato. Per l'acquisto sulla carta, verifica le autorizzazioni e i precedenti dello sviluppatore e scaglia i pagamenti in base agli stati di avanzamento dei lavori. Metti in conto un 4–7% di costi totali di acquisto (imposta di trasferimento ~2–4%, notaio, registrazione catastale, spese legali) e affidati a un avvocato indipendente — non basarti mai esclusivamente su quello del venditore o dello sviluppatore.