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Immobili in Albania

Il punto di partenza per gli immobili in Albania: appartamenti, case, terreni e immobili commerciali in vendita e in affitto a Tirana, Durazzo, Valona, Saranda e in altre dodici località, prezzi aggiornati per città, le regole per gli acquirenti stranieri e guide per ogni fase dell'acquisto.

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Aggiornato settembre 2026I prezzi sono mediane dei prezzi richiesti negli annunci attivi su BalkanHome, aggiornate ogni ora.

  • 1584 €/m²Prezzo richiesto mediano, appartamenti
  • 125.000 €Prezzo mediano di un appartamento
  • 51.400 €Appartamenti a partire da
  • 1756 €/m²Tirana, mediana al m²
  • 1919 €/m²Costa ionica, mediana al m²
  • Vedi gli annunci

Dove comprare casa in Albania: le quattro regioni

L'Albania è piccola, ma i suoi mercati immobiliari si comportano come quattro paesi diversi. Prezzi, inquilini, stagioni e controlli che contano cambiano da una regione all'altra: scegliete prima la regione adatta al vostro obiettivo, poi la località.

I mercati immobiliari dell'AlbaniaHimaraHimaraRiviera albaneseDhërmiOrikumValonaValonaSarandaSarandaKsamilKsamilTiranaTiranaDurazzoDurazzoShëngjinShëngjinGolemGolemKavajaKavajaQerretScutariScutariPogradecPogradecKorçaKorça
  • Tirana e la regione della capitale
  • La costa adriatica
  • La costa ionica e la Riviera albanese
  • Laghi e montagne

Sedici località con una pagina di mercato dedicata. Toccate una città sulla mappa o nell'elenco per aprire la sua guida.

Tirana e la regione della capitale

Tirana e la regione della capitale

L'unico mercato con domanda di affitto in ogni mese dell'anno. Chi compra qui cerca reddito da locazione e crescita nel lungo periodo, non una casa per l'estate. Le nuove torri nel Blloku, in centro e lungo la tangenziale fissano il vertice della fascia di prezzo; i palazzi più vecchi di Kombinat, Laprakë e Fresku restano ben al di sotto.

Appartamenti in vendita a Tirana
La costa adriatica

La costa adriatica

Da Shëngjin giù fino a Durazzo, Golem, Qerret e Kavaja: le spiagge più ampie e la scelta più vasta di appartamenti per le vacanze del paese, quasi tutti in complessi nuovi acquistati sulla carta. I prezzi di ingresso più bassi sul mare, a breve distanza in auto dall'aeroporto e da Tirana, e la domanda di affitto interna più forte in estate.

Appartamenti in vendita a Durazzo
La costa ionica e la Riviera albanese

La costa ionica e la Riviera albanese

Valona, Orikum, Dhërmi, Himara, i villaggi della Riviera, Saranda e Ksamil. L'acqua più limpida, i prezzi più alti e la stagione di affitti brevi più forte dell'Albania. L'offerta è più scarsa che sull'Adriatico, i terreni sono ripidi e la vista decide il prezzo: la posizione all'interno di una località conta qui più che in qualsiasi altro posto.

Appartamenti in vendita a Valona

Prezzi degli immobili in Albania città per città

Prezzi richiesti mediani al metro quadro per appartamenti e case in ogni località con una pagina di mercato dedicata, e il prezzo più basso di un appartamento attualmente in annuncio. Ogni link di città apre gli annunci attivi di quella categoria.

LocalitàAppartamenti, mediana €/m²Case, mediana €/m²Appartamenti a partire da
Himara3046 €4142 €125.800 €
Riviera albanese3046 €4142 €125.800 €
Dhërmi2996 €3994 €81.000 €
Orikum2656 €2896 €81.600 €
Valona2310 €1121 €75.000 €
Saranda1919 €1339 €85.000 €
Ksamil1919 €1098 €77.000 €
Tirana1756 €1712 €59.000 €
Durazzo1567 €977 €55.000 €
Shëngjin1550 €1675 €57.000 €
Golem1415 €1274 €45.400 €
Kavaja1400 €1475 €45.000 €
Qerret1397 €1408 €45.400 €
Scutari1306 €840 €60.000 €
Pogradec1141 €987 €55.000 €
Korça743 €531 €30.000 €

Le mediane sono calcolate sui prezzi richiesti attuali, non sulle compravendite concluse, e si muovono con gli annunci. Usatele per confrontare le località, non come una valutazione.

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Immobili in vendita e in affitto in Albania

Dagli annunci

Una selezione di case in vendita in Albania

Uno spaccato di ciò che è sul mercato adesso: appartamenti e case su entrambe le coste e a Tirana, con prezzi, metrature e posizioni come indicati dagli inserzionisti.

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Come comprare casa in Albania da straniero

L'acquisto in sé è lineare: un contratto preliminare, i controlli, un notaio e la registrazione. Ciò che separa un acquisto sicuro da uno rischioso è l'ordine di questi passaggi e chi controlla cosa. Questa è la sequenza che consigliamo.

  1. 01

    Scegliere il mercato prima dell'immobile

    Decidete a cosa serve l'immobile: affitto tutto l'anno (Tirana), casa vacanze al prezzo di ingresso più basso (costa di Durazzo), il mare più bello e gli affitti estivi migliori (costa ionica) o una casa a basso costo (entroterra). Ogni regione ha un livello di prezzo diverso e rischi diversi.

  2. 02

    Verificare il venditore e il titolo di proprietà

    Chiedete il certificato di proprietà del Catasto di Stato (ASHK), il permesso di costruire e, per gli edifici più vecchi, lo stato di legalizzazione. Il venditore indicato sul certificato deve essere la persona che firma. Un avvocato lo fa in pochi giorni ed è di gran lunga il passaggio più importante.

  3. 03

    Contratto preliminare e caparra

    Il preliminare fissa il prezzo, il piano dei pagamenti e la data di consegna, e di solito si firma con una caparra di circa il 10 per cento. Per gli acquisti sulla carta, legate i pagamenti agli stati di avanzamento dei lavori e mettete per iscritto nel contratto la data di consegna e le penali.

  4. 04

    Due diligence legale

    Il vostro avvocato conferma che sull'immobile non gravano ipoteche, vincoli o richieste di restituzione, che l'edificio corrisponde al suo permesso e che il terreno sottostante può essere trasferito a uno straniero. I terreni nudi e agricoli vicino alla costa non possono essere detenuti direttamente da una persona fisica straniera.

  5. 05

    Notaio e contratto definitivo

    Il contratto di compravendita si firma davanti a un notaio, che verifica le identità e il titolo e gestisce la ritenuta fiscale. Mettete in conto circa il 4-7 per cento del prezzo per notaio, registrazione e spese legali. I pagamenti avvengono con bonifico bancario; non esiste una solida tradizione di deposito fiduciario, quindi il calendario dei pagamenti scritto nel contratto è decisivo.

  6. 06

    Registrazione e proprietà

    Il contratto viene registrato all'ASHK, che rilascia il nuovo certificato di proprietà. Con la documentazione completa servono circa tre settimane; i casi complessi possono richiedere da uno a tre mesi. Da quel momento pagate l'imposta annuale sugli immobili dello 0,05 per cento del valore e, se affittate, dichiarate il reddito.

Leggete le guide dettagliate: comprare da straniero, i costi dell'acquisto, rischi e due diligence e le tasse sugli immobili.

Trova il tuo immobile in Albania

Appartamenti, case e terreni su entrambe le coste e a Tirana, in inglese, con prezzi in euro e posizionati sulla mappa.

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Il mercato immobiliare albanese in sintesi

L'Albania ha tre mercati immobiliari. Tirana è l'unica città con domanda di inquilini in ogni mese dell'anno ed è il mercato di chi vuole reddito da locazione e crescita nel lungo periodo. La costa adriatica centrale tra Durazzo, Golem, Qerret e Kavaja è il mercato delle case vacanza, quasi tutto nuova costruzione venduta su carta. Il sud ionico, da Valona lungo la Riviera albanese fino a Saranda e Ksamil, ha l'acqua più limpida, i prezzi più alti e la stagione più forte per gli affitti brevi; a Korça, Pogradec e Scutari, nell'interno, una casa o un appartamento costano meno. Gli stranieri comprano appartamenti, case e immobili commerciali in piena proprietà, intestati a proprio nome, senza obbligo di residenza; solo i terreni agricoli e i lotti non edificati passano per una società albanese o un affitto di lungo periodo. I costi di acquisto sono circa il 4-7 per cento del prezzo, l'imposta annuale sulla proprietà lo 0,05 per cento del valore.

Comprare casa in Albania: le domande che fanno gli acquirenti

Risposte brevi e verificate a ciò che gli acquirenti stranieri chiedono prima, durante e dopo un acquisto in Albania. Le cifre sono aggiornate alla data indicata in cima alla pagina; le leggi cambiano, quindi fate confermare da un avvocato tutto ciò che dipende dal momento prima di firmare.

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Uno straniero può comprare casa in Albania?
Sì. Privati e società stranieri acquistano appartamenti, case, ville e locali commerciali in piena proprietà, intestati a proprio nome presso il Catasto di Stato (ASHK), alle stesse condizioni dei cittadini albanesi. Non servono visto, permesso di soggiorno né un partner locale; potete firmare durante un normale soggiorno turistico. Le uniche restrizioni riguardano i terreni: i terreni agricoli e i lotti non edificati vicino alla costa si acquistano tramite una società albanese o si detengono con un contratto di locazione di lunga durata.
Quanto costa un appartamento in Albania?
Il prezzo richiesto mediano di un appartamento in Albania è di 1584 € al metro quadro e di 125.000 € per appartamento, con annunci a partire da circa 51.400 €. La forbice è ampia: le città dell'entroterra e la fascia tra Golem e Kavaja sono le più economiche, Durazzo e Shëngjin stanno nel mezzo, il centro di Tirana e il lungomare di Valona sopra di loro, e Dhërmi, Himara e la prima fila di Ksamil in cima. La tabella qui sopra mostra la mediana attuale di ogni città.
Qual è il posto migliore per comprare casa in Albania?
Dipende da cosa deve fare l'immobile. Per un reddito da affitto in ogni mese dell'anno, Tirana. Per un appartamento vacanze al prezzo di ingresso più basso e comodo dall'aeroporto, la costa di Durazzo: Golem, Qerret e Kavaja. Per il mare più limpido e gli affitti estivi più alti, Saranda, Ksamil e la Riviera albanese. Per una casa a basso costo con quattro stagioni, Korça, Pogradec o Scutari.
Comprare casa in Albania è un buon investimento?
Può esserlo, se i numeri si leggono con onestà. Gli affitti brevi sulla costa possono rendere lordi l'8-12 per cento in alta stagione, e gli affitti lunghi a Tirana circa il 5-7 per cento, ma un rendimento netto realistico su un anno intero si avvicina al 4-6 per cento dopo gestione, periodi sfitti e tasse. I prezzi sono saliti molto dal 2022 e gran parte dell'offerta sulla costa si vende sulla carta, quindi costruttore, permesso e piano dei pagamenti contano quanto il rendimento.
Quali sono i costi per comprare casa in Albania?
Mettete in conto circa il 4-7 per cento del prezzo, oltre all'acquisto, per notaio, registrazione al Catasto e spese legali. Le provvigioni di agenzia variano e si concordano per iscritto: chiedete chi le paga prima della visita. Non esiste un'imposta di trasferimento separata a carico dell'acquirente. Al piano vanno aggiunti i costi dei bonifici e, per gli acquisti sulla carta, l'eventuale cambio valuta.
Quali tasse pagano i proprietari di immobili in Albania?
L'imposta annuale sugli immobili è dello 0,05 per cento del valore dell'immobile, che per la maggior parte degli appartamenti significa da qualche decina a un paio di centinaia di euro l'anno, tra le più basse d'Europa. Il reddito da locazione è tassato con un'aliquota fissa del 15 per cento: sul lordo per gli affitti brevi registrati tramite la piattaforma DIVA e sul netto per i contratti di lunga durata. Si è discussa una riforma della base imponibile dell'imposta sugli immobili; verificate l'aliquota in vigore prima di fare i conti.
Comprare casa in Albania dà diritto alla residenza o a un golden visa?
Non automaticamente, e il golden visa non esiste. Un immobile abitabile di almeno 20 metri quadri a persona, intestato almeno per metà all'acquirente, sostiene una domanda di permesso di soggiorno annuale rinnovabile ai sensi della legge 79/2021. È un permesso temporaneo, non una residenza permanente né la cittadinanza, e va rinnovato ogni anno.
Come funziona l'acquisto e quanto tempo richiede?
In pratica: un contratto preliminare con una caparra di circa il 10 per cento, la due diligence del vostro avvocato, il contratto definitivo firmato davanti al notaio e la registrazione al Catasto di Stato, che rilascia il certificato di proprietà. Dall'offerta accettata alla registrazione passano di solito da due a otto settimane. Con la documentazione completa il Catasto oggi registra in circa tre settimane; le pratiche con acquirenti stranieri, successioni o legalizzazioni possono richiedere da uno a tre mesi.
È sicuro comprare sulla carta in Albania?
La maggior parte degli appartamenti nuovi sulla costa si vende prima del completamento, quindi la domanda non è se, ma come. Verificate il permesso di costruire e i progetti già consegnati dal costruttore, accertatevi che il terreno sia intestato al costruttore, pagate a tranche legate all'avanzamento dei lavori e non a date fisse, e mettete nel contratto la data di consegna e le penali per il ritardo. Una revisione legale indipendente del contratto prima del primo pagamento è la regola, non l'eccezione.
Uno straniero può ottenere un mutuo in Albania?
Raramente. Le banche albanesi prestano soprattutto ai residenti con reddito locale e chiedono un anticipo elevato, quindi la maggior parte degli acquirenti stranieri paga con fondi propri, finanzia l'acquisto nel proprio paese o usa il piano rateale del costruttore per un appartamento sulla carta. I piani rateali sono comuni e vanno scritti nel preliminare con la stessa cura riservata al prezzo.
Gli stranieri possono comprare terreni in Albania?
Appartamenti, case e ville sulla costa si acquistano liberamente da stranieri; le restrizioni riguardano il terreno in sé. I terreni agricoli e i lotti non edificati entro 200 metri dalla linea di costa non possono essere detenuti direttamente da una persona fisica straniera e si acquistano tramite una società albanese o si detengono con una locazione di 99 anni. Un terreno edificabile acquistato direttamente richiede un investimento pari a tre volte il valore del terreno. Costituire una società locale richiede circa due settimane.
Come verifico che un immobile abbia un titolo di proprietà pulito?
Chiedete il certificato di proprietà aggiornato del Catasto di Stato e confrontatelo con il documento d'identità del venditore. Verificate che l'edificio abbia un permesso e, per gli edifici più vecchi, che sia stato legalizzato. Il vostro avvocato conferma poi che sull'immobile non gravano ipoteche, vincoli, contenziosi o richieste di restituzione. Un immobile non registrato non può essere venduto validamente, qualunque cosa dica il venditore.
In quale valuta sono espressi i prezzi e si fanno i pagamenti?
Gli annunci sono in euro e la maggior parte delle transazioni si concorda in euro, anche se la valuta ufficiale è il lek e i contratti possono riportare entrambi. I pagamenti si fanno con bonifico bancario, sul conto del venditore o tramite il notaio. I pagamenti in contanti oltre i limiti di legge non sono accettati, e un bonifico documentato è comunque ciò che vi servirà ai fini fiscali e per la registrazione.
Posso affittare il mio immobile, e come sono regolati gli affitti brevi?
Sì. Gli affitti lunghi sono contratti tra proprietario e inquilino, con il reddito dichiarato al 15 per cento sul netto. Gli affitti brevi si registrano tramite la piattaforma DIVA e sono tassati al 15 per cento sul lordo. Sulla costa la maggior parte dei proprietari si affida a una società di gestione locale per check-in, pulizie e prezzi, che è il modo pratico di affittare dall'estero.
Quali sono i principali rischi nel comprare casa in Albania?
Quelli che causano davvero perdite sono noti ed evitabili: edifici non registrati o non legalizzati, terreno sotto un edificio che non può essere trasferito a uno straniero, richieste di restituzione risalenti a prima del 1991, progetti sulla carta che si bloccano e pagamenti fatti senza un contratto che li leghi all'avanzamento dei lavori. Ognuno di questi si intercetta con una verifica del titolo, una verifica del permesso e un preliminare redatto come si deve, prima che passi del denaro.
Devo essere in Albania per concludere l'acquisto?
Non per ogni passaggio. Potete dare a un avvocato una procura, firmata davanti a un notaio in Albania o presso un consolato albanese all'estero, per firmare i contratti e registrare l'immobile a vostro nome. Molti acquirenti visitano e firmano il preliminare di persona durante un viaggio e completano l'acquisto a distanza.
Come incide l'adesione all'UE sugli immobili in Albania?
L'Albania è un paese candidato in negoziati di adesione, con l'obiettivo dichiarato di entrare intorno al 2030. L'adesione non è garantita e i tempi possono slittare, ma il processo ha già portato spesa in infrastrutture, domanda estera in crescita e regole di registrazione più severe. Comprate sui numeri di oggi e considerate l'adesione un potenziale rialzo, non la ragione dell'acquisto.

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