Quanto costa una casa in Albania? Prezzi di ville e case città per città, e cosa compra il vostro budget

Quanto costa una casa in Albania? La risposta breve

Il 31 ottobre 2026 il prezzo mediano richiesto per una casa in vendita in Albania era di 450.000 €. Metà delle case sul mercato chiedeva meno, metà di più, e la metà centrale del mercato stava tra 270.000 € e 750.000 €. Al metro quadro di superficie abitabile una casa chiedeva 1.500 €, poco meno di un appartamento a 1.594 €/m². La differenza è la dimensione: la casa tipica in annuncio ha 313 m² di superficie abitabile su due o tre piani e un lotto di circa 400 m², contro gli 82 m² dell'appartamento tipico.

Quella mediana è più alta di quanto la maggior parte delle persone si aspetti, e il motivo è ciò che finisce in annuncio. Due case su tre sul mercato si definiscono ville, e più della metà è venduta da costruttori, spesso in complessi recintati fuori Tirana o sulla costa di Durrës. La vecchia casa di paese con l'orto che i visitatori immaginano esiste, ma di rado arriva su un portale di annunci; passa di mano con il passaparola, e quando compare online di solito è incompleta o ha i documenti in disordine.

Tutto ciò che segue è un prezzo richiesto tratto dal nostro database, non un prezzo di compravendita, e descrive ciò che i venditori chiedono su BalkanHome, non ogni casa in Albania. Usatelo come metro: una casa molto sopra la mediana della sua città ha bisogno di una ragione che potete vedere, e una casa molto sotto ha bisogno di una spiegazione che potete verificare.

Prezzo mediano richiesto per una casa, 31 ottobre 2026

450.000 € (metà centrale: da 270.000 € a 750.000 €)

Prezzo al m² di superficie abitabile

1.500 € per le case, 1.594 € per gli appartamenti

Casa tipica in annuncio

313 m² su 2 o 3 piani, lotto di circa 400 m²

Case descritte come ville

Due su tre

Vendute da un costruttore

Più della metà; una su quattro ancora in costruzione

Città più economiche con un mercato reale

Pogradec (mediana 170.000 €) e Korçë (177.500 €)

Le più care

Riviera, Dhërmi e Himarë: mediana 1.200.000 €

Un metro quadro di casa in Albania costa meno di un metro quadro di appartamento. La casa è solo quattro volte più grande.

Prezzi delle case in Albania città per città: mediane, quartili e dimensione tipica

La tabella elenca le città e le zone in cui ci sono abbastanza case in vendita perché una mediana significhi qualcosa. L'intervallo della metà centrale (il quarto più economico finisce alla cifra bassa, il quarto più caro inizia da quella alta) conta più della mediana per le case, perché la stessa città può contenere un grezzo senza finestre e una villa finita con piscina. Dove l'intervallo è molto ampio, come a Vlorë e Durrës, leggetelo come due mercati sotto un solo nome.

Riviera: Dhërmi, Himarë

Mediana 1.200.000 € (metà centrale da 750.000 € a 1.500.000 €) · circa 5.100 €/m² · 210 m²

Farkë (Tirana)

Mediana 797.500 € (da 520.000 € a 1.100.000 €) · circa 1.500 €/m² · 508 m²

Vlorë (città e colline)

Mediana 750.000 € (da 260.000 € a 1.200.000 €) · circa 2.300 €/m² · 309 m²

Tirana, quartieri esterni

Mediana 640.000 € (da 473.000 € a 800.000 €) · circa 1.800 €/m² · 371 m²

Tirana, centro

Mediana 455.000 € (da 339.000 € a 650.000 €) · circa 1.600 €/m² · 270 m²

Kamëz, Kombinat (Tirana)

Mediana 372.500 € (da 200.000 € a 680.000 €) · circa 1.200 €/m² · 257 m²

Golem, Mali i Robit

Mediana 350.000 € (da 300.000 € a 500.000 €) · circa 1.500 €/m² · 235 m²

Costa di Kavajë: Qerret, Spille

Mediana 350.000 € (da 310.000 € a 540.000 €) · circa 1.400 €/m² · 220 m²

Sarandë, Ksamil

Mediana 340.000 € (da 249.000 € a 400.000 €) · circa 1.300 €/m² · 343 m²

Durrës (città ed entroterra)

Mediana 330.000 € (da 210.000 € a 560.000 €) · circa 1.250 €/m² · 272 m²

Shkodër

Mediana 277.500 € (da 260.000 € a 330.000 €) · circa 840 €/m² · 322 m²

Korçë

Mediana 177.500 € (da 127.000 € a 300.000 €) · circa 580 €/m² · 294 m²

Pogradec, lago di Ocrida

Mediana 170.000 € (da 148.000 € a 250.000 €) · circa 990 €/m² · 240 m²

Villa o casa: cosa significa la parola in un annuncio albanese e che effetto ha sul prezzo

In albanese vilë è la parola di tutti i giorni per qualsiasi casa indipendente, quindi un annuncio che dice villa non promette piscina e vista mare; dice che l'edificio sta da solo. Eppure la parola segue una differenza reale in ciò che è in vendita. Le case descritte come ville chiedevano una mediana di 570.000 € e 1.747 €/m²; le case descritte semplicemente come case chiedevano 290.000 € e 1.218 €/m². Il gruppo delle ville è più nuovo, più grande e più spesso parte di un complesso di un costruttore; il gruppo delle case è più spesso una casa di famiglia esistente in una città o in un paese.

La divisione tra nuovo e usato è il singolo fattore di prezzo più forte dopo la posizione. Le case vendute da costruttori chiedevano una mediana di 600.000 €; le case sul mercato secondario 340.000 €. Una casa ancora in costruzione chiedeva 2.000 €/m², una finita 1.318 €/m². Comprando sulla carta pagate standard nuovi, una garanzia e un complesso con cancello e piscina, e vi assumete i rischi descritti nella nostra guida a comprare sulla carta in Albania, che valgono per le ville esattamente come per gli appartamenti.

L'annuncio dice villa

Mediana 570.000 € · 1.747 €/m² · 342 m²

L'annuncio dice casa

Mediana 290.000 € · 1.218 €/m² · 262 m²

Venduta da un costruttore

Mediana 600.000 €

Mercato secondario

Mediana 340.000 €

Ancora in costruzione

2.000 €/m²

Finita

1.318 €/m²

In annuncio con piscina

Una casa su tre

In annuncio con parcheggio, con terrazza

Circa la metà, circa la metà

Cosa comprano 150.000 €, 300.000 € e 500.000 €

Le case non sono distribuite in modo uniforme lungo la scala dei prezzi. Meno di una casa su dieci in vendita chiede meno di 150.000 €, una su sette sta tra 200.000 € e 300.000 €, un quarto tra 300.000 € e 500.000 €, e quasi la metà chiede più di 500.000 €. Le fasce qui sotto descrivono la casa tipica di ogni fascia e dove si trova.

Sotto i 100.000 €

Rare sui portali (circa 2 case su 100). Intorno ai 150 m², spesso incomplete o in un paese dietro Durrës, intorno a Kavajë, Pogradec o Korçë.

Da 100.000 € a 150.000 €

Intorno ai 170 m² su un lotto di 330 m², due piani. Due su tre sono intorno a Durrës; il resto a Korçë, Pogradec e nell'entroterra di Tirana.

Da 150.000 € a 200.000 €

Intorno ai 260 m² su un lotto di 390 m². Durrës e i suoi paesi, poi la periferia di Tirana, Korçë e Pogradec.

Da 200.000 € a 300.000 €

Intorno ai 260 m² su un lotto di 380 m², di solito finite. Metà sono intorno a Durrës; compaiono Tirana, Vlorë e Shkodër.

Da 300.000 € a 500.000 €

Intorno ai 285 m², due o tre piani. Durrës e Tirana in parti uguali, più Golem, Kavajë e Sarandë.

Oltre 500.000 €

Intorno ai 390 m² su tre piani, lotto di 450 m². Complessi di ville a Tirana e Farkë, colline di Vlorë, la Riviera, gli indirizzi migliori di Durrës.

Quanto aggiunge una vista mare al prezzo di una casa in Albania

Una casa su otto sul mercato è in annuncio con vista mare, e quelle case chiedevano una mediana di 760.000 € e 2.852 €/m², contro 1.500 €/m² per le case nel complesso. Dove sono? Non soprattutto sulla Riviera. Quasi metà delle case con vista mare in vendita sta sulla costa di Durrës, dalle colline sopra la città ai nuovi complessi di Gjiri i Lalzit a nord; un altro quarto a Vlorë e sulle colline dietro; Himarë, Sarandë e Golem si dividono gran parte del resto. La vista in sé è la cosa più rara che una casa in Albania possa avere, perché la maggior parte della costa è pianeggiante e gli edifici più vicini alla spiaggia sono palazzine, quindi un lotto in collina con la linea libera verso l'acqua porta un premio ovunque.

Se il mare vi interessa e il budget non arriva alla Riviera, le opzioni realistiche sono una casa nei paesi dietro la costa di Durrës e Kavajë, a pochi minuti dalla spiaggia ma senza vista, oppure un appartamento in prima linea. La nostra guida a quanto costa un appartamento in Albania copre il lato appartamento di questa scelta.

Case in annuncio con vista mare

Mediana 760.000 € · 2.852 €/m²

Tutte le case

Mediana 450.000 € · 1.500 €/m²

Dove sono le case con vista mare

Costa di Durrës e Gjiri i Lalzit (quasi metà), Vlorë e le sue colline (un quarto), poi Himarë, Sarandë, Golem

Case vicino alla spiaggia senza vista

Paesi dietro Durrës, Golem, Kavajë: da 200.000 € a 350.000 €

Cosa state pagando: dimensione, piani, lotto e finiture

La casa albanese è grande. L'annuncio mediano ha 313 m² di superficie abitabile, quattro stanze dichiarate, e sta su due piani (quattro case su dieci) o tre (un terzo). Le case a un solo piano sono una minoranza, meno di una su cinque, e per lo più vecchie o rurali. Il lotto, dove l'annuncio lo indica, è intorno ai 400 m²: abbastanza per parcheggio e giardino, non per un frutteto. Lotti più grandi, da 1.000 m² in su, compaiono nell'entroterra di Tirana (Vaqarr, Dajt, Berzhitë) e nella campagna intorno a Shkodër e Lezhë, e di solito sono la ragione di un prezzo che sembra alto per la casa che ci sta sopra.

Le finiture sono il punto in cui gli annunci sono meno affidabili. Un prezzo al metro quadro basso in una città dove la mediana è 1.300 €/m² di solito non è un affare ma un grezzo: struttura completa, niente finestre, niente intonaco, niente allacciamenti. I venditori albanesi spesso prezzano una casa così come se fosse quasi finita. Chiedete fotografie di ogni stanza, i contratti di luce e acqua a nome del venditore e il certificato di agibilità per un edificio recente; la nostra guida alla due diligence elenca i documenti.

Superficie abitabile, mediana

313 m²

Piani

Due piani 4 su 10 · tre piani 1 su 3 · un solo piano meno di 1 su 5

Lotto, mediana dove indicato

Circa 400 m² (indicato in 8 annunci su 10)

Stanze, mediana

4

Appartamento per confronto

82 m², 2 stanze, mediana 125.000 €

Case di paese economiche: perché sono difficili da trovare online e cosa controllare

Chi cerca una casa economica nella campagna albanese trova meno annunci di quanti si aspetti, e i dati qui sopra mostrano perché: le case sotto i 100.000 € sono circa 2 su 100 di quelle in vendita. L'offerta esiste, nei paesi di Korçë e Pogradec, sulle colline dietro Vlorë, intorno a Shkodër e nella piana di Durrës, ma gran parte si vende tramite parenti e vicini, e una buona parte non si può vendere in modo pulito affatto, perché l'edificio è stato tirato su senza permesso e non è passato dalla procedura di legalizzazione, o perché il terreno è ancora registrato a nome di un nonno con otto eredi.

Se ne trovate una, i controlli sono gli stessi di qualsiasi immobile albanese, con tre punti che contano più per le case che per gli appartamenti. Primo, il terreno: una casa su terreno classificato come agricolo fa entrare in gioco la restrizione alla proprietà straniera dei terreni agricoli, e la soluzione abituale, comprare tramite una società albanese o con un affitto di lunga durata, costa soldi e tempo; la nostra guida a comprare un immobile in Albania da stranieri spiega le regole. Secondo, la legalizzazione: una casa senza edificio registrato, o con una domanda di legalizzazione ancora aperta, non può essere trasferita come una registrata. Terzo, accesso e servizi: una casa raggiunta da una strada non registrata, o con la corrente presa dal vicino, è economica per una ragione.

Una casa di paese economica è un buon acquisto per chi ci vivrà, ha tempo e lavora con un avvocato che l'ha già fatto. È un cattivo acquisto per chi vive all'estero e vuole una casa vacanze da affittare; il mercato degli affitti di case è sottile fuori dalla costa, e la casa mediana in affitto in Albania chiede circa 2.000 € al mese, il che vi dice che ad affittarsi sono le ville vicino a Tirana e al mare, non i casolari.

• Certificato di proprietà (kartela) per la casa e per il terreno, entrambi registrati all'ASHK.
• Classificazione catastale del lotto: terreno edificabile, oppure terreno agricolo che fa scattare le regole sulla proprietà straniera.
• Stato della legalizzazione se la casa è stata costruita dopo il 1991 senza permesso.
• Tutti gli eredi e i comproprietari identificati e firmatari, oppure una sentenza che sistema l'eredità.
• Strada di accesso registrata e contratti delle utenze a nome del proprietario.
• Prezzo al m² confrontato con le case finite della stessa città, non con i prezzi richiesti per altri grezzi.

Cosa aggiungere al prezzo richiesto

I costi di acquisto di una casa sono gli stessi di un appartamento: notaio, registrazione all'ASHK, il vostro avvocato e, se ne usate uno, l'agente, in tutto circa dal 4 al 7% del prezzo; il dettaglio è nella nostra guida ai costi di acquisto. L'imposta annuale sugli immobili si calcola sul valore dell'edificio ed è bassa, nell'ordine di qualche decina fino a poche centinaia di euro l'anno per una casa familiare, come spiegato nella nostra guida alle tasse sugli immobili in Albania.

Ciò che cambia per una casa è il costo di gestione. Una casa di 300 m² con piscina e giardino costa di più da riscaldare, raffrescare e mantenere di un appartamento di 80 m², e una casa che resta vuota metà dell'anno ha bisogno di qualcuno che se ne occupi. L'elettricità è ancora economica per gli standard europei, 8,5 lek per chilowattora per i primi 700 kWh al mese e 9,5 lek oltre (circa 10 lek tutto compreso), ma una villa con l'aria condizionata in ogni stanza e la pompa della piscina ne consuma molta in agosto.

Come capire se una casa in Albania ha un prezzo giusto

• Trovate la città o la zona nella tabella qui sopra e collocate il prezzo richiesto dentro l'intervallo della metà centrale. Sopra il limite alto, chiedetevi cosa lo giustifica: vista mare, finiture, lotto, un indirizzo di pregio. Sotto il limite basso, chiedetevi cosa manca: finiture, documenti, accesso.
• Dividete il prezzo per la superficie abitabile e confrontate con il prezzo al m² della zona. Una casa a metà degli €/m² della zona è quasi sempre incompleta.
• Separate il lotto dalla casa. Nell'entroterra di Tirana e nell'interno un lotto grande può essere gran parte del prezzo; verificate che tutto il lotto sia registrato e classificato come dichiara l'annuncio.
• Per una villa nuova in un complesso, confrontate con le ville finite nello stesso complesso o nel più vicino, non con il listino del costruttore, e leggete la guida all'acquisto sulla carta prima di versare una caparra.
• Per una casa con vista mare, visitatela all'ora del giorno in cui la userete davvero, e verificate cosa si può costruire tra la casa e l'acqua.
• Mettete a budget dal 4 al 7% per i costi di chiusura, poi l'arredamento, poi il primo anno di manutenzione.