¿Es buena inversión comprar una propiedad en Albania? Rentabilidad, retornos y riesgos

¿Es buena inversión una propiedad en Albania? La respuesta corta

Puede serlo para quien compra al contado, piensa mantener el inmueble durante años y revisa los números en neto y sobre el año completo. Los precios de entrada son bajos para una costa mediterránea, un extranjero es propietario pleno de un apartamento con los mismos derechos que un ciudadano, el impuesto anual sobre la propiedad es del 0,05% del valor y las rentas de alquiler tributan a un tipo fijo del 15%.

Encaja mal con quien necesita una hipoteca, una reventa rápida o unos ingresos garantizados. Los bancos albaneses rara vez prestan a no residentes, la temporada de alquiler en la costa es corta y el mercado no tiene sistema de escrow (cuenta de garantía), así que la seguridad de la compra depende de las comprobaciones que usted haga antes de pagar. Los apartados siguientes ponen cifras a cada uno de estos puntos.

Rentabilidad del alquiler de larga duración, Tirana

5–7% bruto

Rentabilidad del alquiler vacacional, costa sur

8–12% bruto, temporada alta

Rentabilidad neta realista en un año completo

~4–6%

Impuesto sobre las rentas de alquiler

15% fijo

Impuesto anual sobre la propiedad

0,05% del valor

Gastos de cierre

~4–7% del precio

Apartamento mediano junto al mar (precio de oferta, septiembre de 2026)

112.500 €

Una rentabilidad del 10% calculada para una semana de agosto no es un retorno del 10%. En un año completo, después de gastos e impuestos, la mayoría de los alquileres en Albania se queda entre el 4 y el 6% neto.

Rentabilidad del alquiler en Albania por ciudad

Albania no tiene un registro público de alquileres realmente cobrados, así que cualquier cifra de rentabilidad que lea es una estimación. Los rangos de abajo son los que superaron nuestra propia verificación; varias cifras más altas que circulan por internet no la superaron. Úselos como punto de partida y contrástelos con los alquileres que se piden de verdad por pisos comparables en pisos en alquiler en Albania.

Tirana, alquiler de larga duración

5–7% bruto

Durrës Beach y Golem, alquiler de larga duración

~5,7% neto

Sarandë, alquiler de larga duración

~4,4% neto

Vlorë, alquiler de larga duración

~4,3% neto

Sarandë y Ksamil, alquiler vacacional

9–12% bruto, temporada alta

Vlorë, alquiler vacacional

8–11% bruto, temporada alta

Alquiler vacacional o de larga duración en Albania: cuál rinde más

Las dos estrategias tributan de forma distinta, y eso cambia el resultado más de lo que espera la mayoría de los compradores. Un alquiler de larga duración tributa al 15% sobre los ingresos netos, tras los gastos deducibles. Un alquiler de corta duración (vacacional) tributa al 15% sobre los ingresos brutos, sin deducciones, y se declara a través de la plataforma DIVA de la autoridad tributaria. En un alquiler vacacional, la limpieza, la comisión de la plataforma y la gestión no reducen la factura fiscal: salen de lo que queda después de pagarla.

El alquiler de larga duración funciona donde la gente vive y trabaja todo el año: primero Tirana, después Durrës y Vlorë. El alquiler vacacional funciona donde quieren estar los turistas: Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi y la franja de playa de Durrës y Golem. Un piso vacacional ingresa más por noche, pero necesita un gestor sobre el terreno, limpieza regular y alguien que atienda a los huéspedes, y pasa vacío buena parte de la temporada baja. Cómo se declara cada tipo de ingreso se explica en impuestos sobre la propiedad en Albania.

Larga duración: impuesto

15% sobre los ingresos netos

Vacacional: impuesto

15% sobre los ingresos brutos, vía DIVA

Larga duración: dónde

Tirana, Durrës, Vlorë

Vacacional: dónde

Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi, Golem

Larga duración: carga de trabajo

Baja, un solo inquilino

Vacacional: carga de trabajo

Alta, necesita un gestor local

Cuánto cuesta invertir: precios de los apartamentos en Albania por mercado

La rentabilidad es el alquiler dividido entre el precio, así que el precio de entrada importa tanto como el alquiler. Las cifras de abajo son medianas de los precios de oferta de apartamentos en la base de anuncios de BalkanHome, con datos del 6 de septiembre de 2026. Son precios de oferta, no precios de transacción; el precio que finalmente se paga puede ser distinto.

En toda la franja situada a menos de 5 km del mar, la mediana es de 1.513 €/m² y el apartamento mediano se ofrece por 112.500 €. Cuatro de cada diez apartamentos junto al mar cuestan menos de 100.000 €. Como comparación, los precios medios de oferta en las localidades costeras de Montenegro son entre 1,6 y 2,5 veces más altos, desde 2.797 €/m² en Bar hasta 4.391 €/m² en Tivat. Las tablas completas, con los cuartiles y lo que cuesta estar cerca de la playa, están en nuestro informe sobre los precios de la vivienda en Albania.

Además del precio, reserve entre un 4 y un 7% para los gastos de cierre: notaría, inscripción en el Catastro, honorarios legales y el cargo municipal de transmisión. El desglose está en cuánto cuesta comprar una propiedad en Albania.

Golem

1.353 €/m² · mediana por apartamento: 90.000 €

Qerret

1.500 €/m² · mediana por apartamento: 107.474 €

Shëngjin

1.550 €/m² · mediana por apartamento: 112.988 €

Durrës

1.577 €/m² · mediana por apartamento: 131.579 €

Tirana

1.859 €/m² · mediana por apartamento: 177.320 €

Sarandë

1.904 €/m² · mediana por apartamento: 152.719 €

Vlorë

2.207 €/m² · mediana por apartamento: 208.000 €

Dhërmi

3.074 €/m² · mediana por apartamento: 323.918 €

Ejemplo práctico: de un 6% bruto a la rentabilidad neta

Tomemos un apartamento de 112.500 €, la mediana del precio de oferta de un apartamento junto al mar en nuestros datos, alquilado a largo plazo con una rentabilidad bruta del 6%. El 20% reservado para gestión, reparaciones y semanas vacías es una hipótesis hecha para el ejemplo; sustitúyala por presupuestos reales de un gestor local antes de decidir.

Precio de compra

112.500 €

Gastos de cierre al 5%

5.625 €

Desembolso total

118.125 €

Alquiler al 6% bruto

6.750 € al año (unos 560 € al mes)

Gestión, reparaciones, semanas vacías (hipótesis: 20%)

−1.350 €

Ingresos netos antes de impuestos

5.400 €

Impuesto sobre la renta, 15% de los ingresos netos

−810 €

Impuesto anual sobre la propiedad, 0,05%

−56 €

Lo que le queda

4.534 € al año

Rentabilidad neta sobre el desembolso total

3,8%

Revalorización en Albania: con qué puede contar y con qué no

La mayoría de los argumentos optimistas sobre Albania se apoyan en que los precios sigan subiendo. Los argumentos son reales: la costa es mucho más barata que la del vecino Montenegro, el turismo ha crecido deprisa y Albania es país candidato a la UE y está en negociaciones de adhesión.

Nada de eso es una garantía. No hay fecha de adhesión fijada. Nuestros datos son una foto fija de precios de oferta, no una serie histórica, así que no publicamos una tasa de crecimiento, y conviene desconfiar de quien cite una sin decir de dónde sale. La oferta nueva es abundante en algunas zonas: Golem, Durrës y Qerret suman por sí solos cerca de tres cuartas partes de los apartamentos en venta cerca del mar en nuestra base de datos, así que muchos pisos parecidos competirán con el suyo cuando venda.

Cuando venda, la plusvalía tributa al 15%. La reventa es más fácil en Tirana, el mercado más líquido del país; un piso vacacional en una localidad turística tiene un grupo de compradores más reducido. Una regla sensata: compre solo si los números del alquiler funcionan por sí solos y trate cualquier subida de valor como un extra.

Riesgos de invertir en propiedades en Albania

En Albania los inversores rara vez pierden dinero por un desplome del mercado. Lo pierden por errores evitables en la compra. Cada riesgo de la lista tiene su comprobación concreta, explicada en es seguro comprar una propiedad en Albania.

• Titularidad: algunas propiedades antiguas o construidas de manera informal tienen la documentación incompleta. Haga que un abogado independiente confirme en el Catastro Estatal (ASHK) un título limpio e inscrito antes de mover dinero.
• Sobre plano: gran parte de la oferta más barata de la costa se vende antes de terminar la obra. Compruebe la licencia de obra, compruebe que el suelo está inscrito a nombre del promotor y vincule los pagos a las fases de construcción.
• Sin escrow: los fondos pasan por el notario, no por una cuenta de garantía. No pague nunca una suma importante a cambio de una promesa sin inscribir.
• Estacionalidad: un piso en la costa puede estar lleno en agosto y casi vacío en invierno. Haga el presupuesto con la ocupación de doce meses.
• Financiación: los bancos albaneses rara vez prestan a no residentes, así que cuente con comprar con fondos propios o con un plan de pagos a plazos del promotor.
• Cambios fiscales: se ha propuesto una reforma del impuesto anual sobre la propiedad basada en el valor de mercado, con tipos en borrador del 0,1 al 0,2% en lugar del 0,05%. No está confirmada su entrada en vigor; compruebe el tipo vigente.
• Gestión a distancia: un alquiler que usted no puede visitar necesita un gestor local de confianza. Acuerde por escrito los honorarios, los informes y quién guarda las llaves.

Quién debería invertir en propiedades en Albania y quién no

Cómo elegir una propiedad para invertir en Albania

Decida primero la estrategia, después la localidad y después el piso. Dónde funciona cada estrategia se compara en los mejores lugares para comprar una propiedad en Albania.

Dos cifras de nuestros datos ayudan a valorar el precio. Una vista al mar declarada en el anuncio va asociada a un precio de oferta alrededor de un 15% más alto. En la bahía de Durrës, los primeros 100 metros desde la playa cuestan en torno a un 13,5% más por metro cuadrado que los 200 metros siguientes; en la Riviera la distancia a la playa no ordena los precios en absoluto, lo hace el lugar concreto.

• Calcule usted mismo la rentabilidad neta: doce meses de alquiler, menos gastos, menos el 15% de impuesto, dividido entre el precio más los gastos de cierre.
• Para un alquiler vacacional, pida el historial de reservas de doce meses del piso o del edificio, no una proyección.
• Compare el precio de oferta con la mediana de €/m² de la localidad. Un piso muy por encima de la mediana necesita un motivo: vistas al mar, primera línea, aparcamiento.
• Averigüe quién gestionará el piso y cuánto cobra antes de comprar, no después.
• Si quiere cobrar alquiler desde el primer día, prefiera un edificio terminado con título inscrito.
• Haga que un abogado independiente, pagado por usted, revise el título y las licencias.