¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Albania?
Sí. Las personas físicas extranjeras pueden comprar inmuebles residenciales en Albania (apartamentos, casas, villas, locales comerciales y unidades individuales) con plena propiedad del 100%, en igualdad de condiciones jurídicas que los ciudadanos albaneses. No existe requisito de nacionalidad ni de reciprocidad, y no se necesita visado, permiso de residencia ni estatus de residente para formalizar una compra. Muchos compradores firman durante una estancia turística ordinaria de 90 días.
La propiedad se inscribe directamente a su nombre en la Agencia Estatal del Catastro (ASHK). Una vez inscrita, podrá vender, alquilar, hipotecar o transmitir el inmueble a sus herederos exactamente igual que un propietario local.
La distinción importante, y el punto en el que se equivocan la mayoría de las guías de la competencia, es que las restricciones de la legislación albanesa se aplican al SUELO, no a las edificaciones.
Los extranjeros son propietarios plenos de la vivienda residencial: los mismos derechos que un ciudadano albanés, sin necesidad de residencia.
Qué puede y qué no puede comprar directamente
En el caso de los apartamentos y las edificaciones la respuesta es sencilla: puede comprarlos directamente, en cualquier parte del país, incluida la costa. Las restricciones que preocupan a la gente afectan al suelo rústico y agrícola.
- Apartamentos, villas, casas, unidades comerciales
- Compra directa, propiedad del 100%
- Suelo agrícola (campos, pastos, bosque)
- No directamente: mediante una sociedad albanesa o un arrendamiento de 99 años
- Suelo sin edificar / no urbanizado a menos de ~200 m de la costa
- Restringido para la propiedad individual directa: recurra a una sociedad o a un arrendamiento
- Suelo edificable
- Permitido con una inversión de ~3× el valor del suelo
La regla costera de los 200 metros: lo que realmente significa
Un mito muy repetido es que los extranjeros «no pueden comprar cerca del mar». Eso es falso. La restricción costera de los 200 metros se aplica al SUELO rústico y agrícola, no a los apartamentos ni a las villas. Puede comprar un apartamento con vistas al mar en Sarandë, Vlorë o Durrës de forma directa y plena. Solo si tiene la intención de comprar una parcela costera vacía entra en juego la estructura de sociedad o arrendamiento.
El proceso de compra, paso a paso
Una compra estándar se desarrolla en aproximadamente seis etapas. Debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Catastro (ASHK) para tener validez jurídica: un contrato privado por sí solo no transmite la propiedad.
- Reservar el inmueble y firmar un contrato preliminar, normalmente con una señal de alrededor del 10%.
- Encargar a un abogado albanés la debida diligencia: confirmar el título del vendedor, comprobar que el inmueble está libre de hipotecas, cargas y litigios, y verificar que está debidamente inscrito.
- El notario prepara la escritura. En Albania es el notario, y no un agente de depósito en garantía (escrow), quien gestiona la transacción y la correspondiente retención fiscal; el escrow formal es poco habitual.
- Firmar el contrato de compraventa definitivo ante notario (en persona o a distancia mediante un poder notarial apostillado).
- Pagar el importe restante y los impuestos y tasas aplicables.
- Inscribir la transmisión en el Catastro Estatal (ASHK) para que el título quede registrado a su nombre.
¿Cuánto tiempo lleva?
Para una transacción limpia y bien documentada, cuente con unas 2–8 semanas. La inscripción en el Catastro suele llevar 2–4 semanas; desde una instrucción de la ASHK de junio de 2025, las solicitudes correctamente documentadas deben tramitarse en un plazo de 21 días naturales. Las primeras inscripciones, los títulos heredados o los casos de extranjeros más complejos pueden prolongarse a 1–3 meses.
Costes e impuestos de un vistazo
Albania es uno de los lugares más económicos de Europa para ser propietario de un inmueble. Las cifras principales que figuran a continuación están verificadas con fuentes primarias; para un desglose completo, consulte nuestra guía específica de costes.
- Costes totales de cierre (notaría, inscripción, honorarios legales, tasas)
- ~4–7% del precio de compra
- Impuesto anual sobre bienes inmuebles
- 0,05% del valor (~€50–200/año)
- Impuesto sobre los ingresos por alquiler
- 15% (a corto plazo sobre el bruto; a largo plazo sobre el neto)
- Plusvalía en la venta
- 15% (normalmente a cargo del vendedor)
Riesgos y cómo protegerse
- Título y legalización: algunos inmuebles antiguos o de construcción informal tienen documentación incompleta. Insista siempre en que un abogado independiente confirme un título limpio e inscrito antes de pagar.
- Riesgo sobre plano: comprar en una promoción en construcción puede resultar más barato, pero conlleva el riesgo de que no se termine; verifique el historial y los permisos del promotor.
- Sin escrow clásico: dado que es el notario (y no una cuenta de depósito en garantía) quien gestiona los fondos, recurra a un notario y un abogado de confianza y no pague nunca grandes sumas contra una promesa no inscrita.
- Divisa: los precios suelen expresarse en EUR, pero las operaciones se realizan con el lek albanés (ALL); confirme la base de conversión en el contrato.
Key takeaways
- Los extranjeros compran vivienda residencial en plena propiedad: los mismos derechos que los ciudadanos, sin necesidad de residencia.
- Las restricciones se aplican al suelo, no a los apartamentos ni a las villas; la regla de los «200 m de costa» afecta únicamente al suelo sin edificar.
- Presupueste un ~4–7% en costes de cierre; el impuesto anual sobre bienes inmuebles es de un mínimo 0,05%.
- Recurra siempre a un abogado albanés independiente e inscriba el título en la ASHK.
Frequently asked questions
¿Puede un extranjero comprar un apartamento en Albania sin ser residente?
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en la costa albanesa?
¿Cuánto tiempo lleva comprar una propiedad en Albania?
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