Πόσο κοστίζει ένα σπίτι στην Αλβανία; Τιμές βιλών και σπιτιών ανά πόλη, και τι αγοράζει ο προϋπολογισμός σας

Πόσο κοστίζει ένα σπίτι στην Αλβανία; Η σύντομη απάντηση

Στις 31 Οκτωβρίου 2026 η διάμεση ζητούμενη τιμή ενός σπιτιού προς πώληση στην Αλβανία ήταν €450.000. Τα μισά σπίτια στην αγορά ζητούσαν λιγότερο, τα μισά περισσότερο, και το μεσαίο μισό της αγοράς κινούνταν μεταξύ €270.000 και €750.000. Ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικήσιμης επιφάνειας ένα σπίτι ζητούσε €1.500, λίγο λιγότερο από ένα διαμέρισμα στα €1.594/m². Η διαφορά είναι το μέγεθος: το τυπικό σπίτι που αναρτάται έχει 313 m² κατοικήσιμης επιφάνειας σε δύο ή τρεις ορόφους και οικόπεδο περίπου 400 m², έναντι 82 m² για το τυπικό διαμέρισμα.

Αυτή η διάμεση είναι υψηλότερη από ό,τι περιμένουν οι περισσότεροι, και ο λόγος είναι το τι αναρτάται. Δύο στα τρία σπίτια στην αγορά αυτοπροσδιορίζονται ως βίλες, και πάνω από τα μισά πωλούνται από κατασκευαστές, συχνά σε περιφραγμένα συγκροτήματα έξω από τα Τίρανα ή στην ακτή του Δυρραχίου. Το παλιό χωριάτικο σπίτι με τον κήπο που φαντάζονται οι επισκέπτες υπάρχει, αλλά σπάνια φτάνει σε πύλη αγγελιών· αλλάζει χέρια από στόμα σε στόμα, και όταν εμφανίζεται online είναι συνήθως ημιτελές ή τα χαρτιά του είναι ελλιπή.

Όλα τα παρακάτω είναι ζητούμενες τιμές από τη δική μας βάση δεδομένων, όχι τιμές συναλλαγών, και περιγράφουν τι ζητούν οι πωλητές στη BalkanHome, όχι κάθε σπίτι στην Αλβανία. Χρησιμοποιήστε τα ως μέτρο: ένα σπίτι πολύ πάνω από τη διάμεση της πόλης του χρειάζεται έναν λόγο που μπορείτε να δείτε, και ένα σπίτι πολύ κάτω από αυτήν χρειάζεται μια εξήγηση που μπορείτε να επαληθεύσετε.

Διάμεση ζητούμενη τιμή σπιτιού, 31 Οκτωβρίου 2026

€450.000 (μεσαίο μισό: €270.000 έως €750.000)

Τιμή ανά m² κατοικήσιμης επιφάνειας

€1.500 για σπίτια, €1.594 για διαμερίσματα

Τυπικό σπίτι στις αγγελίες

313 m² σε 2 ή 3 ορόφους, οικόπεδο περίπου 400 m²

Σπίτια που περιγράφονται ως βίλες

Δύο στα τρία

Πωλούνται από κατασκευαστή

Πάνω από τα μισά· ένα στα τέσσερα ακόμη υπό κατασκευή

Φθηνότερες πόλεις με πραγματική αγορά

Πόγραδετς (διάμεση €170.000) και Κορυτσά (€177.500)

Ακριβότερη περιοχή

Ριβιέρα, Δρυμάδες και Χειμάρρα: διάμεση €1.200.000

Ένα τετραγωνικό μέτρο σπιτιού στην Αλβανία ζητά λιγότερα από ένα τετραγωνικό μέτρο διαμερίσματος. Απλώς το σπίτι είναι τέσσερις φορές μεγαλύτερο.

Τιμές σπιτιών στην Αλβανία ανά πόλη: διάμεσες, τεταρτημόρια και τυπικό μέγεθος

Ο πίνακας περιλαμβάνει τις πόλεις και ζώνες όπου πωλούνται αρκετά σπίτια για να σημαίνει κάτι η διάμεση. Το εύρος του μεσαίου μισού (το φθηνότερο τέταρτο τελειώνει στο κάτω νούμερο, το ακριβότερο τέταρτο ξεκινά στο πάνω) μετράει για τα σπίτια περισσότερο από τη διάμεση, γιατί η ίδια πόλη μπορεί να έχει ένα κέλυφος χωρίς παράθυρα και μια τελειωμένη βίλα με πισίνα. Όπου το εύρος είναι πολύ πλατύ, όπως στην Αυλώνα και στο Δυρράχιο, διαβάστε το ως δύο αγορές με ένα όνομα.

Ριβιέρα: Δρυμάδες, Χειμάρρα

Διάμεση €1.200.000 (μεσαίο μισό €750.000 έως €1.500.000) · περίπου €5.100/m² · 210 m²

Φάρκε (Τίρανα)

Διάμεση €797.500 (€520.000 έως €1.100.000) · περίπου €1.500/m² · 508 m²

Αυλώνα (πόλη και λόφοι)

Διάμεση €750.000 (€260.000 έως €1.200.000) · περίπου €2.300/m² · 309 m²

Τίρανα, εξωτερικές συνοικίες

Διάμεση €640.000 (€473.000 έως €800.000) · περίπου €1.800/m² · 371 m²

Τίρανα, κέντρο

Διάμεση €455.000 (€339.000 έως €650.000) · περίπου €1.600/m² · 270 m²

Καμέζ, Κομπινάτ (Τίρανα)

Διάμεση €372.500 (€200.000 έως €680.000) · περίπου €1.200/m² · 257 m²

Γκολέμ, Μάλι ι Ρόμπιτ

Διάμεση €350.000 (€300.000 έως €500.000) · περίπου €1.500/m² · 235 m²

Ακτή Καβάγιας: Κερέτ, Σπίλε

Διάμεση €350.000 (€310.000 έως €540.000) · περίπου €1.400/m² · 220 m²

Άγιοι Σαράντα, Ξαμίλ

Διάμεση €340.000 (€249.000 έως €400.000) · περίπου €1.300/m² · 343 m²

Δυρράχιο (πόλη και ενδοχώρα)

Διάμεση €330.000 (€210.000 έως €560.000) · περίπου €1.250/m² · 272 m²

Σκόδρα

Διάμεση €277.500 (€260.000 έως €330.000) · περίπου €840/m² · 322 m²

Κορυτσά

Διάμεση €177.500 (€127.000 έως €300.000) · περίπου €580/m² · 294 m²

Πόγραδετς, λίμνη Οχρίδα

Διάμεση €170.000 (€148.000 έως €250.000) · περίπου €990/m² · 240 m²

Βίλα ή σπίτι: τι σημαίνει η λέξη σε μια αλβανική αγγελία και τι κάνει στην τιμή

Στα αλβανικά vilë είναι η καθημερινή λέξη για κάθε ανεξάρτητο σπίτι, οπότε μια αγγελία που λέει βίλα δεν υπόσχεται πισίνα και θέα στη θάλασσα· λέει ότι το κτίσμα στέκεται μόνο του. Παρ' όλα αυτά η λέξη ακολουθεί μια πραγματική διαφορά σε αυτό που πωλείται. Τα σπίτια που περιγράφονται ως βίλες ζητούσαν διάμεση €570.000 και €1.747/m²· τα σπίτια που περιγράφονται απλώς ως σπίτια ζητούσαν €290.000 και €1.218/m². Η ομάδα των βιλών είναι νεότερη, μεγαλύτερη και πιο συχνά μέρος συγκροτήματος κατασκευαστή· η ομάδα των σπιτιών είναι πιο συχνά ένα υπάρχον οικογενειακό σπίτι σε πόλη ή χωριό.

Ο διαχωρισμός ανάμεσα σε νέο και υπάρχον απόθεμα είναι ο μεγαλύτερος μεμονωμένος παράγοντας τιμής μετά τη θέση. Τα σπίτια που πωλούνται από κατασκευαστές ζητούσαν διάμεση €600.000· τα σπίτια της δευτερογενούς αγοράς ζητούσαν €340.000. Ένα σπίτι ακόμη υπό κατασκευή ζητούσε €2.000/m², ένα τελειωμένο €1.318/m². Αγοράζοντας επί σχεδίου πληρώνετε για νέα πρότυπα, εγγύηση και ένα συγκρότημα με πύλη και πισίνα, και αναλαμβάνετε τους κινδύνους που περιγράφει ο οδηγός μας για την αγορά επί σχεδίου στην Αλβανία, οι οποίοι ισχύουν για τις βίλες ακριβώς όπως για τα διαμερίσματα.

Η αγγελία λέει βίλα

Διάμεση €570.000 · €1.747/m² · 342 m²

Η αγγελία λέει σπίτι

Διάμεση €290.000 · €1.218/m² · 262 m²

Πωλείται από κατασκευαστή

Διάμεση €600.000

Δευτερογενής αγορά

Διάμεση €340.000

Ακόμη υπό κατασκευή

€2.000/m²

Τελειωμένο

€1.318/m²

Αναρτημένο με πισίνα

Ένα στα τρία σπίτια

Αναρτημένο με στάθμευση, με βεράντα

Περίπου τα μισά, περίπου τα μισά

Τι αγοράζουν €150.000, €300.000 και €500.000

Τα σπίτια δεν είναι ομοιόμορφα κατανεμημένα στην κλίμακα τιμών. Λιγότερα από ένα στα δέκα σπίτια προς πώληση ζητούν κάτω από €150.000, ένα στα επτά βρίσκεται μεταξύ €200.000 και €300.000, το ένα τέταρτο μεταξύ €300.000 και €500.000, και σχεδόν τα μισά ζητούν πάνω από €500.000. Οι ζώνες παρακάτω περιγράφουν το τυπικό σπίτι σε κάθε ζώνη και πού βρίσκεται.

Κάτω από €100.000

Σπάνιο στις πύλες αγγελιών (περίπου 2 στα 100 σπίτια). Γύρω στα 150 m², συχνά ημιτελές ή σε χωριό πίσω από το Δυρράχιο, γύρω από την Καβάγια, το Πόγραδετς ή την Κορυτσά.

€100.000 έως €150.000

Γύρω στα 170 m² σε οικόπεδο 330 m², δύο όροφοι. Δύο στα τρία είναι γύρω από το Δυρράχιο· τα υπόλοιπα στην Κορυτσά, στο Πόγραδετς και στην ενδοχώρα των Τιράνων.

€150.000 έως €200.000

Γύρω στα 260 m² σε οικόπεδο 390 m². Δυρράχιο και τα χωριά του, έπειτα τα περίχωρα των Τιράνων, Κορυτσά και Πόγραδετς.

€200.000 έως €300.000

Γύρω στα 260 m² σε οικόπεδο 380 m², συνήθως τελειωμένο. Τα μισά είναι γύρω από το Δυρράχιο· εμφανίζονται Τίρανα, Αυλώνα και Σκόδρα.

€300.000 έως €500.000

Γύρω στα 285 m², δύο ή τρεις όροφοι. Δυρράχιο και Τίρανα εξίσου, πλέον Γκολέμ, Καβάγια και Άγιοι Σαράντα.

Πάνω από €500.000

Γύρω στα 390 m² σε τρεις ορόφους, οικόπεδο 450 m². Συγκροτήματα βιλών στα Τίρανα και στο Φάρκε, λόφοι της Αυλώνας, Ριβιέρα, οι καλύτερες διευθύνσεις του Δυρραχίου.

Πόσο προσθέτει η θέα στη θάλασσα σε ένα σπίτι στην Αλβανία

Ένα στα οκτώ σπίτια στην αγορά αναρτάται με θέα στη θάλασσα, και αυτά τα σπίτια ζητούσαν διάμεση €760.000 και €2.852/m², έναντι €1.500/m² για τα σπίτια συνολικά. Πού βρίσκονται; Όχι κυρίως στη Ριβιέρα. Σχεδόν τα μισά σπίτια με θέα στη θάλασσα προς πώληση είναι στην ακτή του Δυρραχίου, από τους λόφους πάνω από την πόλη μέχρι τα νέα συγκροτήματα του κόλπου Λάλζιτ (Gjiri i Lalzit) στα βόρεια· ένα ακόμη τέταρτο είναι στην Αυλώνα και στους λόφους πίσω της· Χειμάρρα, Άγιοι Σαράντα και Γκολέμ μοιράζονται το μεγαλύτερο μέρος των υπολοίπων. Η ίδια η θέα είναι το σπανιότερο πράγμα που μπορεί να έχει ένα σπίτι στην Αλβανία, γιατί το μεγαλύτερο μέρος της ακτής είναι επίπεδο και τα κτίρια πιο κοντά στην παραλία είναι πολυκατοικίες, οπότε ένα οικόπεδο σε πλαγιά με ανοιχτή γραμμή προς το νερό έχει πριμ παντού.

Αν η θάλασσα σας ενδιαφέρει και ο προϋπολογισμός δεν φτάνει για τη Ριβιέρα, οι ρεαλιστικές επιλογές είναι ένα σπίτι στα χωριά πίσω από την ακτή του Δυρραχίου και της Καβάγιας, λίγα λεπτά από την παραλία αλλά χωρίς θέα, ή ένα διαμέρισμα στην πρώτη γραμμή. Ο οδηγός μας για το πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στην Αλβανία καλύπτει την πλευρά των διαμερισμάτων σε αυτή την επιλογή.

Σπίτια με θέα στη θάλασσα

Διάμεση €760.000 · €2.852/m²

Όλα τα σπίτια

Διάμεση €450.000 · €1.500/m²

Πού βρίσκονται τα σπίτια με θέα

Ακτή Δυρραχίου και κόλπος Λάλζιτ (σχεδόν τα μισά), Αυλώνα και οι λόφοι της (ένα τέταρτο), έπειτα Χειμάρρα, Άγιοι Σαράντα, Γκολέμ

Σπίτια κοντά στην παραλία χωρίς θέα

Χωριά πίσω από Δυρράχιο, Γκολέμ, Καβάγια: €200.000 έως €350.000

Τι πληρώνετε: μέγεθος, όροφοι, οικόπεδο και αποπεράτωση

Το αλβανικό σπίτι είναι μεγάλο. Η διάμεση αγγελία έχει 313 m² κατοικήσιμης επιφάνειας, τέσσερα δωμάτια όπως δηλώνονται, και στέκεται σε δύο ορόφους (τέσσερα στα δέκα σπίτια) ή τρεις (το ένα τρίτο). Τα ισόγεια σπίτια είναι μειοψηφία, κάτω από ένα στα πέντε, και κυρίως παλαιότερα ή αγροτικά. Το οικόπεδο, όπου η αγγελία το αναφέρει, είναι περίπου 400 m²: αρκετό για στάθμευση και κήπο, όχι για περιβόλι. Μεγαλύτερα οικόπεδα των 1.000 m² και άνω εμφανίζονται στην ενδοχώρα των Τιράνων (Βακιάρ, Ντάιτ, Μπερζίτε) και στην ύπαιθρο γύρω από τη Σκόδρα και τη Λέζε, και είναι συνήθως ο λόγος για μια τιμή που φαίνεται υψηλή για το σπίτι που στέκεται πάνω τους.

Η αποπεράτωση είναι το σημείο όπου οι αγγελίες είναι λιγότερο αξιόπιστες. Μια χαμηλή τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο σε πόλη όπου η διάμεση είναι €1.300/m² συνήθως δεν είναι ευκαιρία αλλά κέλυφος: ο σκελετός ολοκληρωμένος, χωρίς παράθυρα, χωρίς σοβά, χωρίς συνδέσεις. Οι αλβανοί πωλητές συχνά τιμολογούν ένα τέτοιο σπίτι σαν να είναι σχεδόν τελειωμένο. Ζητήστε φωτογραφίες από κάθε δωμάτιο, τα συμβόλαια ρεύματος και νερού στο όνομα του πωλητή και το πιστοποιητικό χρήσης για πρόσφατο κτίριο· ο οδηγός μας για τον νομικό έλεγχο απαριθμεί τα έγγραφα.

Κατοικήσιμη επιφάνεια, διάμεση

313 m²

Όροφοι

Δύο όροφοι 4 στα 10 · τρεις όροφοι 1 στα 3 · ισόγεια κάτω από 1 στα 5

Οικόπεδο, διάμεση όπου δηλώνεται

Περίπου 400 m² (δηλώνεται σε 8 στις 10 αγγελίες)

Δωμάτια, διάμεση

4

Διαμέρισμα για σύγκριση

82 m², 2 δωμάτια, διάμεση €125.000

Φθηνά χωριάτικα σπίτια: γιατί δύσκολα βρίσκονται online και τι να ελέγξετε

Όσοι ψάχνουν φθηνό σπίτι στην αλβανική επαρχία βρίσκουν λιγότερες αγγελίες από όσες περιμένουν, και τα παραπάνω στοιχεία δείχνουν γιατί: τα σπίτια κάτω από €100.000 είναι περίπου 2 στα 100 από όσα πωλούνται. Η προσφορά υπάρχει, στα χωριά της Κορυτσάς και του Πόγραδετς, στους λόφους πίσω από την Αυλώνα, γύρω από τη Σκόδρα και στην πεδιάδα του Δυρραχίου, αλλά μεγάλο μέρος της πωλείται μέσω συγγενών και γειτόνων, και ένα καλό μέρος της δεν μπορεί να πωληθεί καθαρά καθόλου, γιατί το κτίσμα σηκώθηκε χωρίς άδεια και δεν έχει περάσει από τη διαδικασία νομιμοποίησης (legalizim), ή γιατί η γη είναι ακόμη γραμμένη σε έναν παππού με οκτώ κληρονόμους.

Αν βρείτε ένα, οι έλεγχοι είναι ίδιοι με κάθε αλβανικό ακίνητο, με τρία σημεία που μετράνε περισσότερο για σπίτια από ό,τι για διαμερίσματα. Πρώτον, η γη: ένα σπίτι σε γη χαρακτηρισμένη ως αγροτική ενεργοποιεί τον περιορισμό στην ξένη ιδιοκτησία γεωργικής γης, και η συνηθισμένη λύση, αγορά μέσω αλβανικής εταιρείας ή μακροχρόνια μίσθωση, κοστίζει χρήματα και χρόνο· ο οδηγός μας για την αγορά ακινήτου στην Αλβανία από ξένο εξηγεί τους κανόνες. Δεύτερον, η νομιμοποίηση: ένα σπίτι χωρίς καταχωρισμένο κτίσμα, ή με αίτηση νομιμοποίησης ακόμη ανοιχτή, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί όπως ένα καταχωρισμένο. Τρίτον, πρόσβαση και δίκτυα: ένα σπίτι που το φτάνεις από μη καταχωρισμένο χωματόδρομο, ή με ρεύμα τραβηγμένο από γείτονα, είναι φθηνό για κάποιο λόγο.

Ένα φθηνό χωριάτικο σπίτι είναι καλή αγορά για κάποιον που θα ζήσει σε αυτό, έχει χρόνο και δουλεύει με δικηγόρο που το έχει ξανακάνει. Είναι κακή αγορά για ιδιοκτήτη εξοχικού στο εξωτερικό που θέλει να το νοικιάζει· η αγορά ενοικίασης σπιτιών είναι ρηχή έξω από την ακτή, και το διάμεσο σπίτι προς ενοικίαση στην Αλβανία ζητά περίπου €2.000 τον μήνα, κάτι που σας λέει ότι νοικιάζονται οι βίλες κοντά στα Τίρανα και στη θάλασσα, όχι τα αγροτόσπιτα.

• Πιστοποιητικό κυριότητας (kartela) για το σπίτι και για τη γη, και τα δύο καταχωρισμένα στην ASHK.
• Κτηματολογικός χαρακτηρισμός του οικοπέδου: οικοδομήσιμη γη, ή αγροτική γη που ενεργοποιεί τους κανόνες για την ξένη ιδιοκτησία.
• Κατάσταση νομιμοποίησης αν το σπίτι χτίστηκε μετά το 1991 χωρίς άδεια.
• Όλοι οι κληρονόμοι και συνιδιοκτήτες εντοπισμένοι και υπογράφοντες, ή δικαστική απόφαση που διευθετεί την κληρονομιά.
• Καταχωρισμένος δρόμος πρόσβασης και συμβόλαια παροχών στο όνομα του ιδιοκτήτη.
• Τιμή ανά m² συγκρινόμενη με τελειωμένα σπίτια στην ίδια πόλη, όχι με τις ζητούμενες τιμές άλλων κελυφών.

Τι να προσθέσετε πάνω στη ζητούμενη τιμή

Τα έξοδα αγοράς για σπίτι είναι ίδια με διαμέρισμα: συμβολαιογράφος, καταχώριση στην ASHK, ο δικηγόρος σας και, αν χρησιμοποιήσετε, ο μεσίτης, μαζί περίπου 4 έως 7% της τιμής· η ανάλυση βρίσκεται στον οδηγό μας για τα έξοδα αγοράς. Ο ετήσιος φόρος ακινήτου υπολογίζεται στην αξία του κτίσματος και είναι χαμηλός, της τάξης δεκάδων έως λίγων εκατοντάδων ευρώ τον χρόνο για οικογενειακό σπίτι, όπως περιγράφει ο οδηγός μας για τους φόρους ακινήτων στην Αλβανία.

Αυτό που διαφέρει σε ένα σπίτι είναι το κόστος λειτουργίας. Ένα σπίτι 300 m² με πισίνα και κήπο κοστίζει περισσότερο να θερμανθεί, να ψυχθεί και να συντηρηθεί από διαμέρισμα 80 m², και ένα σπίτι που μένει άδειο τον μισό χρόνο χρειάζεται κάποιον να το προσέχει. Το ρεύμα είναι ακόμη φθηνό με ευρωπαϊκά δεδομένα, 8,5 λεκ ανά κιλοβατώρα για τις πρώτες 700 kWh τον μήνα και 9,5 λεκ πάνω από αυτές (περίπου 10 λεκ συνολικά), αλλά μια βίλα με κλιματιστικό σε κάθε δωμάτιο και αντλία πισίνας καταναλώνει πολύ τον Αύγουστο.

Πώς να κρίνετε αν ένα σπίτι στην Αλβανία έχει δίκαιη τιμή

• Βρείτε την πόλη ή τη ζώνη στον παραπάνω πίνακα και τοποθετήστε τη ζητούμενη τιμή μέσα στο εύρος του μεσαίου μισού. Πάνω από το ανώτερο όριο, ρωτήστε τι τη δικαιολογεί: θέα στη θάλασσα, αποπεράτωση, οικόπεδο, προνομιακή διεύθυνση. Κάτω από το κατώτερο, ρωτήστε τι λείπει: αποπεράτωση, χαρτιά, πρόσβαση.
• Διαιρέστε την τιμή με την κατοικήσιμη επιφάνεια και συγκρίνετε με την τιμή ανά m² της ζώνης. Ένα σπίτι στο μισό των €/m² της ζώνης είναι σχεδόν πάντα ημιτελές.
• Ξεχωρίστε το οικόπεδο από το σπίτι. Στην ενδοχώρα των Τιράνων και στο εσωτερικό της χώρας ένα μεγάλο οικόπεδο μπορεί να είναι το μεγαλύτερο μέρος της τιμής· ελέγξτε ότι όλο το οικόπεδο είναι καταχωρισμένο και χαρακτηρισμένο όπως λέει η αγγελία.
• Για νέα βίλα σε συγκρότημα, συγκρίνετε με τελειωμένες βίλες στο ίδιο ή στο κοντινότερο συγκρότημα, όχι με τον τιμοκατάλογο του κατασκευαστή, και διαβάστε τον οδηγό για το επί σχεδίου πριν δώσετε προκαταβολή.
• Για σπίτι με θέα στη θάλασσα, επισκεφθείτε το την ώρα της ημέρας που πραγματικά θα το χρησιμοποιούσατε, και ελέγξτε τι μπορεί να χτιστεί ανάμεσα στο σπίτι και στο νερό.
• Προϋπολογίστε 4 έως 7% για έξοδα ολοκλήρωσης, έπειτα την επίπλωση, έπειτα τον πρώτο χρόνο συντήρησης.