Ποιος μπορεί να αγοράσει τι στην Αλβανία
Ο κανόνας που διέπει όλα τα υπόλοιπα: τα κτίσματα είναι ανοιχτά σε όλους, η γη όχι. Ένας ξένος αγοράζει διαμέρισμα, σπίτι ή κατάστημα με τους ίδιους όρους με έναν Αλβανό πολίτη· οι περιορισμοί για τους οποίους έχουν ακούσει οι άνθρωποι αφορούν την αγροτική γη και τα αδόμητα οικόπεδα, και έχουν πρακτικές λύσεις.
Μπορεί ένας Έλληνας να αγοράσει ακίνητο στην Αλβανία;
Ναι. Ένας ξένος πολίτης, Έλληνας ή οποιασδήποτε άλλης υπηκοότητας, μπορεί να αγοράσει διαμέρισμα, σπίτι ή επαγγελματικό χώρο στην Αλβανία με πλήρη κυριότητα, με τα ίδια δικαιώματα ιδιοκτησίας με έναν Αλβανό, και να καταχωρίσει τον τίτλο στο όνομά του στο Κρατικό Κτηματολόγιο (ASHK). Δεν χρειάζεται άδεια διαμονής, βίζα ή ντόπιος συνέταιρος, και δεν υπάρχει έλεγχος υπηκοότητας ή αμοιβαιότητας για τα κτίσματα. Ο οδηγός μας για την αγορά ακινήτου στην Αλβανία από ξένο παρουσιάζει πλήρως τους κανόνες.
Μπορεί ένας ξένος να αγοράσει σπίτι με οικόπεδο στην Αλβανία;
Ναι, αν το οικόπεδο κάτω από το σπίτι χαρακτηρίζεται ως οικοδομήσιμη γη, που είναι η συνηθισμένη περίπτωση για σπίτι σε πόλη ή βίλα σε συγκρότημα. Ο περιορισμός δαγκώνει όταν η γη χαρακτηρίζεται ως αγροτική: ένα ξένο φυσικό πρόσωπο δεν μπορεί να αγοράσει αγροτική γη απευθείας, και οι συνηθισμένες λύσεις είναι μια αλβανική εταιρεία ή μια μακροχρόνια μίσθωση. Ο κτηματολογικός χαρακτηρισμός του οικοπέδου είναι το πρώτο που ελέγχει ο δικηγόρος σας· ο οδηγός μας για τις τιμές των σπιτιών στην Αλβανία καλύπτει τι κοστίζουν τα σπίτια στα χωριά και τι να επαληθεύσετε.
Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν γη στην Αλβανία;
Όχι απευθείας σε κάθε περίπτωση. Η αγροτική γη και τα αδόμητα οικόπεδα σε απόσταση περίπου 200 μέτρων από την ακτογραμμή κατέχονται μέσω αλβανικής εταιρείας, που χρειάζεται περίπου δύο εβδομάδες και μερικές εκατοντάδες ευρώ για να συσταθεί, ή με μακροχρόνια μίσθωση έως 99 έτη. Η οικοδομήσιμη γη μπορεί να αγοραστεί απευθείας από ξένο, αλλά ο νόμος τη συνδέει με επένδυση περίπου τριπλάσια της αξίας της γης. Για έναν αγοραστή που απλώς θέλει ένα σπίτι, η πρακτική συμβουλή είναι να αγοράσει κτίσμα, όχι οικόπεδο.
Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην αλβανική ακτή;
Ναι. Ο συχνά επαναλαμβανόμενος ισχυρισμός ότι οι ξένοι δεν μπορούν να αγοράσουν κοντά στη θάλασσα είναι λάθος: διαμερίσματα και βίλες στην πρώτη γραμμή αγοράζονται απευθείας, οπουδήποτε στην ακτή. Ο παράκτιος περιορισμός των 200 μέτρων ισχύει για την αδόμητη και την αγροτική γη, όχι για τα κτίσματα. Ο οδηγός μας για τα ακίνητα δίπλα στη θάλασσα στην Αλβανία δίνει τις τιμές ανά απόσταση από την παραλία, ακτή προς ακτή.
Χρειάζομαι άδεια διαμονής ή βίζα για να αγοράσω ακίνητο στην Αλβανία;
Όχι. Μπορείτε να αγοράσετε ενώ βρίσκεστε στην Αλβανία με κανονική διαμονή χωρίς βίζα, που για τις περισσότερες υπηκοότητες είναι 90 ημέρες σε κάθε 180, ή από το εξωτερικό με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο με σφραγίδα apostille. Η αγορά χρειάζεται διαβατήριο, τα κεφάλαια και έναν αλβανικό αριθμό φορολογικού μητρώου, τον οποίο ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος σας εκδίδει για τη συναλλαγή· ο αριθμός δεν είναι άδεια διαμονής και δεν την προϋποθέτει.
Ναι, ένας ξένος μπορεί να αγοράσει διαμέρισμα ή σπίτι στην Αλβανία με πλήρη κυριότητα. Όχι, δεν υπάρχει golden visa. Όλα τα άλλα είναι λεπτομέρειες, και οι λεπτομέρειες είναι παρακάτω.
Είναι ασφαλές, και αξίζει
Η Αλβανία δεν έχει παράδοση λογαριασμών μεσεγγύησης (escrow), έχει νέο κτηματολόγιο και πολλά κτίρια που χτίστηκαν χωρίς άδεια τη δεκαετία του 1990. Τίποτα από αυτά δεν κάνει μια αγορά ανασφαλή· κάνει τη σειρά των βημάτων να μετράει. Τα ερωτήματα για τα χρήματα απαντώνται πιο εύκολα απ' όσο υπονοούν οι περισσότερες διαφημίσεις, αρκεί να κρατάτε χωριστά το μικτό από το καθαρό και την υψηλή σεζόν από το ολόκληρο έτος.
Είναι ασφαλές να αγοράσω ακίνητο στην Αλβανία;
Ναι, εφόσον ο τίτλος επαληθευτεί πριν κινηθεί οποιοδήποτε χρήμα. Οι κίνδυνοι που πραγματικά κοστίζουν χρήματα στους αγοραστές είναι τρεις: κτίσμα που δεν είναι καταχωρισμένο ή νομιμοποιημένο, γη που δεν μπορεί να μεταβιβαστεί σε ξένο, και πληρωμές για διαμέρισμα που δεν έχει χτιστεί χωρίς καταχωρισμένο συμβόλαιο. Καθένας εντοπίζεται με έλεγχο τίτλου στο κτηματολόγιο, έλεγχο άδειας και συμβόλαιο συνταγμένο από δικηγόρο, με αυτή τη σειρά. Ο οδηγός μας για τους κινδύνους και τον έλεγχο ακινήτου στην Αλβανία είναι η λίστα ελέγχου.
Είναι τα ακίνητα στην Αλβανία καλή επένδυση;
Μπορεί να είναι, για αγοραστή με μετρητά που κρατά το ακίνητο για χρόνια και κρίνει την αγορά με βάση την καθαρή απόδοση ολόκληρου έτους περίπου 4 έως 6%, όχι με το μικτό 8 έως 12% που αναφέρεται για τον Ιούλιο και τον Αύγουστο. Οι τιμές εισόδου είναι χαμηλές για μεσογειακή ακτή, ο φόρος ακινήτου είναι 0.05% τον χρόνο και το ενοίκιο φορολογείται με ενιαίο 15%. Δεν ταιριάζει σε όποιον χρειάζεται στεγαστικό δάνειο, γρήγορη μεταπώληση ή εγγυημένο εισόδημα. Οι υπολογισμοί βρίσκονται στον οδηγό μας για τις επενδύσεις σε ακίνητα στην Αλβανία.
Αξίζει να αγοράσω εξοχικό διαμέρισμα στην Αλβανία;
Για προσωπική χρήση, το επιχείρημα είναι η τιμή και η θάλασσα: ένα νέο διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο λίγα λεπτά από την παραλία στον κόλπο του Δυρραχίου κοστίζει €85.000 έως €100.000, και τα ίδια χρήματα δεν αγοράζουν τίποτα συγκρίσιμο στην ακτή της Κροατίας ή του Μαυροβουνίου. Αυτά που πρέπει να ζυγίσετε τίμια είναι η σύντομη σεζόν, ο άδειος χειμώνας στα παραθεριστικά συγκροτήματα και το γεγονός ότι τα Τίρανα είναι το μόνο αεροδρόμιο που λειτουργεί όλο τον χρόνο. Το άρθρο μας για την Αλβανία τον χειμώνα περιγράφει την ακτή από τον Νοέμβριο μέχρι τον Μάρτιο.
Ποιες είναι οι πιο συνηθισμένες απάτες με ακίνητα στην Αλβανία;
Η πώληση κτίσματος που δεν είναι καταχωρισμένο ή νομιμοποιημένο, η πώληση γης που ένας ξένος δεν μπορεί να κατέχει απευθείας, και η είσπραξη προκαταβολών για διαμερίσματα υπό κατασκευή με ένα έντυπο κράτησης, χωρίς άδεια και χωρίς καταχωρισμένο συμβόλαιο. Μια τέταρτη, πιο ήπια: ένας δικηγόρος που σας συστήνει ο πωλητής ή ο μεσίτης. Χρησιμοποιήστε δικό σας δικηγόρο, ζητήστε το τρέχον πιστοποιητικό ιδιοκτησίας από το ASHK και συγκρίνετέ το με το έγγραφο ταυτότητας του πωλητή, και μην πληρώσετε τίποτα πριν γίνει αυτός ο έλεγχος.
Θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν οι τιμές των ακινήτων στην Αλβανία;
Κανείς δεν μπορεί να το υποσχεθεί, και εμείς δεν το κάνουμε. Οι τιμές ανέβηκαν έντονα μετά το 2022· μεταξύ Ιουλίου και Οκτωβρίου 2026 οι ζητούμενες τιμές έμειναν σταθερές, με το 98.8% των διαμερισμάτων που ήταν αναρτημένα και στις δύο ημερομηνίες να κρατούν την τιμή τους. Τα επιχειρήματα για άνοδο είναι η διαφορά τιμών από το Μαυροβούνιο, ο αυξανόμενος τουρισμός και οι ενταξιακές διαπραγματεύσεις με την ΕΕ· τα επιχειρήματα κατά είναι η μεγάλη νέα προσφορά στην ακτή του Δυρραχίου και η απουσία ημερομηνίας ένταξης. Αγοράστε μόνο αν το ενοίκιο ή η δική σας χρήση δικαιολογεί την τιμή σήμερα· ο οδηγός μας για τις τιμές έχει τα τριμηνιαία νούμερα.
Πώς γίνεται η αγορά
Η αγορά στην Αλβανία έχει έξι βήματα και δύο έγγραφα που μετράνε: το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας και την καταχώριση στο Κρατικό Κτηματολόγιο. Όλα πριν από τον συμβολαιογράφο είναι προετοιμασία· όλα μετά την καταχώριση είναι δικά σας.
Πώς αγοράζω ακίνητο στην Αλβανία, βήμα προς βήμα;
Συμφωνείτε την τιμή και υπογράφετε προσύμφωνο με προκαταβολή περίπου 10%. Ο δικηγόρος σας κάνει τους ελέγχους τίτλου, άδειας και βαρών στο κτηματολόγιο. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας, οι δύο πλευρές υπογράφουν ενώπιόν του και εξοφλείται το υπόλοιπο, συνήθως με τραπεζικό έμβασμα. Ο συμβολαιογράφος καταθέτει το συμβόλαιο στο ASHK, το οποίο σας καταχωρίζει ως ιδιοκτήτη και εκδίδει το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας. Η πλήρης σειρά, με τα έγγραφα κάθε βήματος, βρίσκεται στον οδηγό μας για το πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Αλβανία.
Χρειάζομαι δικηγόρο για να αγοράσω ακίνητο στην Αλβανία;
Νομικά όχι, πρακτικά ναι. Ο συμβολαιογράφος είναι ουδέτερος: επικυρώνει το συμβόλαιο και διαχειρίζεται την παρακράτηση του φόρου, αλλά δεν σας εκπροσωπεί και δεν ελέγχει αν ο τίτλος του πωλητή είναι καθαρός. Ένας ανεξάρτητος δικηγόρος επαληθεύει την κυριότητα, τις υποθήκες, τα βάρη, τις διαφορές και το καθεστώς νομιμοποίησης πριν πληρώσετε, και αυτός ο έλεγχος είναι που προστατεύει τα χρήματά σας. Ο έλεγχος για ένα συνηθισμένο διαμέρισμα κοστίζει από μερικές εκατοντάδες ευρώ έως περίπου €600.
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο στην Αλβανία εξ αποστάσεως, χωρίς να ταξιδέψω;
Ναι. Με πληρεξούσιο επικυρωμένο από συμβολαιογράφο στη χώρα σας και με σφραγίδα apostille, ο αλβανός δικηγόρος σας μπορεί να υπογράψει το προσύμφωνο και το οριστικό συμβόλαιο, να πληρώσει και να καταχωρίσει το ακίνητο ενώ εσείς μένετε στο σπίτι σας. Πολλοί αγοραστές έρχονται μία φορά για να δουν το ακίνητο και να υπογράψουν το πληρεξούσιο στο αλβανικό προξενείο ή σε τοπικό συμβολαιογράφο, και αφήνουν τον δικηγόρο να ολοκληρώσει τα υπόλοιπα.
Πόσο χρόνο χρειάζεται η αγορά ακινήτου στην Αλβανία;
Μια καθαρή αγορά χρειάζεται δύο έως οκτώ εβδομάδες από την αποδοχή της προσφοράς μέχρι την καταχώριση. Με πλήρη έγγραφα το κτηματολόγιο καταχωρίζει μέσα σε περίπου 21 ημερολογιακές ημέρες. Οι τίτλοι από κληρονομιά, τα κτίρια σε διαδικασία νομιμοποίησης και ορισμένες περιπτώσεις γης χρειάζονται έναν έως τρεις μήνες. Το αργό μέρος σπάνια είναι ο συμβολαιογράφος· είναι να πείσετε τον πωλητή να προσκομίσει τα έγγραφα που ζητά ο δικηγόρος.
Πότε γίνομαι νομικά ιδιοκτήτης;
Μόνο όταν το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας καταχωριστεί στο Κρατικό Κτηματολόγιο (ASHK). Ένα υπογεγραμμένο ιδιωτικό συμφωνητικό, μια καταβληθείσα προκαταβολή ή ένα έντυπο κράτησης δεν μεταβιβάζει την κυριότητα. Για διαμέρισμα που αγοράζεται από τα σχέδια, γίνεστε ιδιοκτήτης στο τέλος, όταν το κτίριο έχει το πιστοποιητικό χρήσης και το οριστικό συμβόλαιο υπογραφεί και καταχωριστεί· μέχρι τότε ένα καταχωρισμένο προσύμφωνο προστατεύει το διαμέρισμά σας, αλλά ο κατασκευαστής παραμένει ο καταχωρισμένος ιδιοκτήτης.
Τι κοστίζει και τι φόρο πληρώνετε
Δύο νούμερα επαναλαμβάνονται παντού στο διαδίκτυο και είναι και τα δύο λάθος: ένας ενιαίος φόρος μεταβίβασης 3% για τον αγοραστή, που δεν υπάρχει, και συντελεστές φόρου ακινήτου αντιγραμμένοι από άλλες χώρες. Τα πραγματικά νούμερα είναι χαμηλότερα και απλούστερα.
Πόσα είναι τα έξοδα αγοράς ακινήτου στην Αλβανία;
Περίπου 4 έως 7% της τιμής συνολικά: ο συμβολαιογράφος, η καταχώριση στο κτηματολόγιο, ο δικηγόρος σας και το δημοτικό τέλος του αγοραστή για τη μεταβίβαση του κτίσματος, που υπολογίζεται ανά τετραγωνικό μέτρο και βγαίνει περίπου 2% ως πρόχειρος κανόνας. Για διαμέρισμα των €100.000 υπολογίστε €4.000 έως €7.000. Η αμοιβή του μεσίτη, αν την πληρώνει ο αγοραστής, συμφωνείται γραπτώς και προστίθεται. Η ανάλυση βρίσκεται στον οδηγό μας για το κόστος αγοράς ακινήτου στην Αλβανία.
Πόσος είναι ο ετήσιος φόρος ακινήτου στην Αλβανία;
Περίπου 0.05% της αξίας του ακινήτου τον χρόνο, που είναι χοντρικά €50 έως €200 για ένα τυπικό διαμέρισμα ή €100 για κατοικία των €200.000· οι δήμοι μπορούν να διαφοροποιήσουν τον συντελεστή έως 30% προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Μια μεταρρύθμιση με βάση την αγοραία αξία, που θα μπορούσε να ανεβάσει τη βάση σε 0.1 έως 0.2%, έχει προταθεί και δεν επιβεβαιώνεται ότι ισχύει. Ο οδηγός μας για τους φόρους ακινήτων στην Αλβανία την παρακολουθεί.
Πώς φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια στην Αλβανία;
Με ενιαίο 15%, το ίδιο για ξένους και Αλβανούς. Οι βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις φορολογούνται επί του μικτού εισοδήματος, που δηλώνεται μέσω της πλατφόρμας DIVA, χωρίς εκπτώσεις· οι μακροχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται επί του καθαρού εισοδήματος. Ο φόρος οφείλεται στην Αλβανία όπου κι αν ζει ο ιδιοκτήτης· αν δηλώνετε το εισόδημα και στη χώρα σας, και αν μια σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας σας δίνει πίστωση, εξαρτάται από τη χώρα κατοικίας σας.
Υπάρχει ΦΠΑ ή φόρος μεταβίβασης σε νέο διαμέρισμα στην Αλβανία;
Όχι ΦΠΑ σε διαμέρισμα κατοικίας που πωλείται σε ιδιώτη αγοραστή: η πώληση απαλλάσσεται, και η επιλογή που έχουν οι κατασκευαστές να χρεώνουν ΦΠΑ 20% στα κτίσματα δεν ισχύει για κατοικίες που πωλούνται σε φυσικά πρόσωπα. Δεν υπάρχει ούτε ενιαίος φόρος μεταβίβασης για τον αγοραστή· ο αγοραστής πληρώνει το δημοτικό τέλος ανά τετραγωνικό μέτρο που περιγράφεται παραπάνω. Ο φόρος 15% επί της πώλησης, που οι άνθρωποι μπερδεύουν με φόρο μεταβίβασης, είναι ο φόρος υπεραξίας του πωλητή.
Τι φόρο πληρώνω όταν πουλάω ακίνητο στην Αλβανία;
Φόρο υπεραξίας 15% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής πώλησης και της τεκμηριωμένης τιμής αγοράς, που παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο κατά την πώληση και πληρώνεται από τον πωλητή. Φυλάξτε το συμβόλαιο αγοράς, τα τιμολόγια κάθε ανακαίνισης και τις αποδείξεις πληρωμής, γιατί η υπεραξία υπολογίζεται με βάση την τεκμηριωμένη τιμή αγοράς· ο οδηγός μας για τους φόρους ακινήτων στην Αλβανία καλύπτει την πλευρά του πωλητή.
Τι κοστίζουν τα ακίνητα στην Αλβανία
Κάθε νούμερο εδώ είναι ζητούμενη τιμή από τις αγγελίες της BalkanHome, όχι τιμή συναλλαγής, με την ημερομηνία του στιγμιότυπου δηλωμένη. Οι οδηγοί τιμών που συνδέονται κάτω από κάθε απάντηση ανανεώνονται από την ίδια βάση δεδομένων.
Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στην Αλβανία;
Την 1η Οκτωβρίου 2026 η διάμεση ζητούμενη τιμή ήταν €1.583 ανά τετραγωνικό μέτρο και €125.000 ανά διαμέρισμα. Ανά πόλη, το διάμεσο διαμέρισμα ζητούσε €90.000 στο Γκολέμ, €117.000 στο Δυρράχιο, περίπου €153.000 στους Αγίους Σαράντα, €220.000 στο κέντρο των Τιράνων, €227.000 στην Αυλώνα και €349.000 στη Ριβιέρα. Ο οδηγός μας για το πόσο κοστίζουν τα ακίνητα στην Αλβανία έχει τον πλήρη πίνακα και τι αγοράζει κάθε προϋπολογισμός.
Τι μπορώ να αγοράσω στην Αλβανία με €50.000 ή €100.000;
Με €50.000 αγοράζετε στούντιο ή μικρό διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο περίπου 37 m², συνήθως από τα σχέδια, στο Γκολέμ ή στο Κερέτ στην ακτή του Δυρραχίου, ή κανονικό διαμέρισμα περίπου 65 m² στην Κορυτσά. Με €100.000 αγοράζετε το διάμεσο διαμέρισμα στο Γκολέμ (68 m²) ή στην ακτή της Καβάγιας, ένα διαμέρισμα από το φθηνότερο μισό του Δυρραχίου ή του Σενγκίν, περίπου 62 m² στις εξωτερικές συνοικίες των Τιράνων ή 43 m² στο κέντρο. Στην Αυλώνα και στη Ριβιέρα το φθηνότερο τέταρτο των αγγελιών ξεκινά πάνω από €150.000.
Πόσο κοστίζει ένα σπίτι στην Αλβανία;
Στις 31 Οκτωβρίου 2026 το διάμεσο σπίτι προς πώληση ζητούσε €450.000, με το μεσαίο μισό της αγοράς μεταξύ €270.000 και €750.000, για τυπικά 313 m² σε δύο ή τρεις ορόφους με οικόπεδο περίπου 400 m². Γύρω από το Δυρράχιο η διάμεση ήταν €330.000, στην Κορυτσά και στο Πόγραδετς €170.000 έως €180.000, στις εξωτερικές συνοικίες των Τιράνων €640.000 και στη Ριβιέρα €1.200.000. Τα σπίτια κάτω από €100.000 είναι περίπου 2 στα 100 από όσα πωλούνται· δείτε τον οδηγό μας για τις τιμές των σπιτιών.
Πόσο είναι το ενοίκιο στην Αλβανία;
Το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο για διαμέρισμα ήταν €600 τον μήνα στις 31 Οκτωβρίου 2026, με το μεσαίο μισό μεταξύ €450 και €860, για τυπικό διαμέρισμα 90 m² με δύο υπνοδωμάτια. Το κέντρο των Τιράνων ζητά €800, οι εξωτερικές συνοικίες €550, το Δυρράχιο €500, η Αυλώνα €450, το Γκολέμ €350, η Κορυτσά περίπου €315. Στην ακτή, ζητήστε το ετήσιο ενοίκιο (qira vjetore), γιατί οι αγγελίες το μπερδεύουν με τις καλοκαιρινές τιμές. Ο οδηγός μας για τα ενοίκια στην Αλβανία έχει τον πίνακα ανά πόλη και μέγεθος.
Είναι τα ακίνητα στην Αλβανία φθηνότερα από το Μαυροβούνιο;
Ναι, σε κάθε συγκρίσιμη σύγκριση. Τον Σεπτέμβριο του 2026 η μέση ζητούμενη τιμή σε απόσταση έως 5 km από τη θάλασσα στην Αλβανία ήταν €1.726/m², έναντι €2.797/m² στο Μπαρ, τη φθηνότερη από τις παραθαλάσσιες πόλεις του Μαυροβουνίου, και €4.391/m² στο Τίβατ: 1.6 έως 2.5 φορές χαμηλότερη. Ένα τετραγωνικό μέτρο στο Γκολέμ κοστίζει περίπου το ένα τρίτο ενός νεόδμητου τετραγωνικού μέτρου στη Βαρσοβία. Η διαφορά είναι το κύριο επιχείρημα για άνοδο των τιμών και ο κύριος λόγος που η προσφορά στην ακτή του Δυρραχίου μεγαλώνει τόσο γρήγορα.
Πού να αγοράσετε
Η αγορά της Αλβανίας χωρίζεται στα τρία: τα Τίρανα για ενοικιαστές όλο τον χρόνο και μεταπώληση, ο αμμουδερός κόλπος του Δυρραχίου για τιμή και όγκο, και ο νότος του Ιονίου από την Αυλώνα μέχρι το Ξαμίλ για τη θάλασσα και τη σεζόν των διακοπών. Οι περισσότερες ερωτήσεις των αγοραστών είναι στην ουσία μια επιλογή ανάμεσα σε αυτά τα τρία.
Ποιο είναι το καλύτερο μέρος για να αγοράσω ακίνητο στην Αλβανία;
Εξαρτάται από το για τι είναι το ακίνητο. Τα Τίρανα για μακροχρόνιο ενοικιαστή, αύξηση της αξίας και την ευκολότερη μεταπώληση· το Δυρράχιο και το Γκολέμ για τη χαμηλότερη τιμή εισόδου και τις καλύτερες καθαρές αποδόσεις μακροχρόνιας μίσθωσης, περίπου 5.7%· οι Άγιοι Σαράντα, το Ξαμίλ, η Αυλώνα και η Ριβιέρα για τουριστικές μισθώσεις με το υψηλότερο εισόδημα υψηλής σεζόν και τις υψηλότερες τιμές ανά m². Ο οδηγός μας για τα καλύτερα μέρη για αγορά ακινήτου στην Αλβανία τα συγκρίνει με ζωντανές διάμεσες τιμές.
Ποιο είναι το φθηνότερο μέρος για να αγοράσω ακίνητο στην Αλβανία;
Στην ενδοχώρα: η Κορυτσά, το Πόγραδετς και η Σκόδρα έχουν τις χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, και ένα τελειωμένο οικογενειακό σπίτι εκεί κοστίζει €170.000 έως €280.000. Στην ακτή: η λωρίδα Γκολέμ, Κερέτ και Καβάγια νότια του Δυρραχίου, όπου τα μισά διαμερίσματα έως 300 μέτρα από την παραλία ζητούν κάτω από €100.000 και το φθηνότερο δέκατο κάτω από €70.000. Το Σενγκίν στον βορρά βρίσκεται σε παρόμοιο εύρος.
Τίρανα ή ακτή: ποια είναι η καλύτερη αγορά;
Τα Τίρανα ταιριάζουν σε εισόδημα από ενοίκιο όλο τον χρόνο, αύξηση της αξίας και αγοραστή που ίσως χρειαστεί να πουλήσει γρήγορα· η ακτή ταιριάζει σε εποχικό εισόδημα από τουριστική μίσθωση και σε αγοραστή που θα χρησιμοποιεί ο ίδιος το ακίνητο. Οι αποδόσεις δεν απέχουν πολύ όταν η ακτή μετρηθεί σε ολόκληρο έτος: οι μακροχρόνιες μισθώσεις στα Τίρανα αποδίδουν 5 έως 7% μικτά, οι τουριστικές μισθώσεις στην ακτή περίπου 4 έως 6% καθαρά. Πολλοί επενδυτές έχουν ένα από το καθένα.
Άγιοι Σαράντα ή Αυλώνα: ποια είναι καλύτερη για αγορά;
Οι Άγιοι Σαράντα είναι το μικρότερο, ακριβότερο θέρετρο, περίπου €1.900/m² σε κάθε απόσταση από το νερό, με τη μακρύτερη σεζόν, το πλοίο της Κέρκυρας και την ισχυρότερη ζήτηση τον Ιούλιο και τον Αύγουστο. Η Αυλώνα είναι πραγματική πόλη με ζωή όλο τον χρόνο, μακρύ παραλιακό μέτωπο, €2.500 έως €2.800/m² κοντά στη θάλασσα και €1.800/m² στους λόφους, και είναι δύο ώρες από το αεροδρόμιο των Τιράνων έναντι τεσσάρων με πέντε για τους Αγίους Σαράντα. Οι αγοραστές για τουριστική μίσθωση κλίνουν προς τους Αγίους Σαράντα· οι αγοραστές που θα ζουν εκεί το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου κλίνουν προς την Αυλώνα.
Πόσο ακριβότερο είναι ένα διαμέρισμα πρώτης γραμμής από ένα λίγους δρόμους πιο πίσω;
Στην ακτή συνολικά περίπου €600/m²: €2.000/m² έως 100 μέτρα από το νερό έναντι €1.400/m² από 300 μέτρα έως ένα χιλιόμετρο, με σχεδόν όλο το πριμ να πληρώνεται στα πρώτα 300 μέτρα. Στην πόλη του Δυρραχίου η διαφορά είναι περίπου 40%, στο Γκολέμ και στην ακτή της Καβάγιας κάτω από 20%, στην Αυλώνα περίπου 20%, και στους Αγίους Σαράντα δεν υπάρχει καθόλου, γιατί όλη η πόλη βλέπει τη θάλασσα από πλαγιά. Μια δηλωμένη θέα θάλασσα προσθέτει περίπου 30% ανά m² στην ίδια απόσταση· δείτε τον οδηγό μας για τα ακίνητα δίπλα στη θάλασσα.
Διαμονή, golden visa και υπηκοότητα
Αυτή είναι η ενότητα με την περισσότερη παραπληροφόρηση στο διαδίκτυο, οπότε πρώτα η σύντομη εκδοχή: η Αλβανία δεν έχει golden visa, η αγορά ακινήτου δεν σας κάνει κάτοικο, και τίποτα σχετικό με ακίνητα δεν οδηγεί σε υπηκοότητα. Αυτό που μπορεί να κάνει το ακίνητο είναι να υποστηρίξει μια αίτηση για ανανεώσιμη άδεια διαμονής ενός έτους.
Έχει η Αλβανία golden visa;
Όχι. Η Αλβανία δεν έχει golden visa, δεν έχει πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης και δεν έχει σχήμα υπηκοότητας μέσω επένδυσης, ό,τι κι αν λένε τα γραφεία που διαφημίζουν κάτι τέτοιο. Ο μόνος σύνδεσμος ανάμεσα στο ακίνητο και στο μεταναστευτικό καθεστώς είναι η άδεια διαμονής για ιδιοκτήτες ακινήτων βάσει του Νόμου 79/2021, η οποία είναι προσωρινή και ανανεώσιμη. Ο οδηγός μας για την άδεια διαμονής μέσω ακινήτου στην Αλβανία εξηγεί τι είναι και τι δεν είναι.
Μου δίνει η αγορά ακινήτου στην Αλβανία άδεια διαμονής;
Όχι αυτόματα. Η κατοχή κατοικήσιμου ακινήτου μπορεί να υποστηρίξει μια αίτηση για άδεια διαμονής, την οποία εξακολουθείτε να υποβάλλετε και να λαμβάνετε χωριστά, με τα συνηθισμένα έγγραφα: απόδειξη εισοδήματος, ασφάλιση υγείας, λευκό ποινικό μητρώο και το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας. Η πρώτη άδεια εκδίδεται για ένα έτος και ανανεώνεται όσο κατέχετε και μπορείτε να κατοικείτε στο ακίνητο. Η ανανέωση είναι αίτηση, όχι δικαίωμα.
Πόσο ακίνητο πρέπει να αγοράσω για άδεια διαμονής;
Οι εφαρμοστικοί κανόνες δείχνουν περίπου 20 m² κατοικήσιμου χώρου ανά άτομο, με τουλάχιστον το 50% του ακινήτου καταχωρισμένο στο όνομά σας· ο ίδιος ο νόμος δεν ορίζει ελάχιστη αξία αγοράς. Μια τριμελής οικογένεια χρειάζεται επομένως περίπου 60 m², και κάθε μέλος της οικογένειας υποβάλλει δική του αίτηση. Ένα πιθανό όριο αξίας έχει συζητηθεί για το 2026 και δεν επιβεβαιώνεται· επαληθεύστε με δικηγόρο μετανάστευσης πριν αγοράσετε για αυτόν τον σκοπό.
Μπορώ να πάρω μόνιμη διαμονή ή υπηκοότητα αγοράζοντας ακίνητο στην Αλβανία;
Όχι. Η οδός του ακινήτου δίνει προσωρινή άδεια, αρχικά για ένα έτος, ανανεώσιμη όσο κρατάτε το ακίνητο. Η μόνιμη διαμονή και η υπηκοότητα είναι ξεχωριστές διαδρομές με δικές τους προϋποθέσεις για έτη συνεχούς διαμονής, γλώσσα και ένταξη, και το ακίνητο δεν παίζει κανέναν ρόλο σε αυτές. Κάθε ισχυρισμός για διαβατήριο, ή για μόνιμη διαμονή μετά από ορισμένο αριθμό ετών, με αντάλλαγμα μια αγορά είναι ψευδής.
Πόσο μπορώ να μείνω στην Αλβανία χωρίς άδεια διαμονής;
Οι περισσότερες υπηκοότητες, συμπεριλαμβανομένων των πολιτών της ΕΕ, των Βρετανών και των Καναδών, μπορούν να μείνουν έως 90 ημέρες σε κάθε περίοδο 180 ημερών χωρίς βίζα· οι πολίτες των ΗΠΑ μπορούν να μείνουν έως ένα έτος. Ένας ιδιοκτήτης ακινήτου που περνά τα καλοκαίρια στην Αλβανία και ζει αλλού συνήθως δεν χρειάζεται καθόλου άδεια. Η άδεια είναι για όσους θέλουν να ζήσουν στη χώρα πέρα από την περίοδο χωρίς βίζα.
Αγορά από τα σχέδια, ενοικίαση, στεγαστικά δάνεια
Τέσσερα στα πέντε διαμερίσματα προς πώληση στην ακτή είναι απόθεμα κατασκευαστών, οπότε οι περισσότεροι αγοραστές καταλήγουν να αγοράζουν από τα σχέδια είτε το σχεδίαζαν είτε όχι. Οι παρακάτω ερωτήσεις καλύπτουν αυτό, μαζί με τα δύο πράγματα που ρωτούν οι άνθρωποι μετά την αγορά: την ενοικίαση και τον δανεισμό.
Είναι ασφαλές να αγοράσω διαμέρισμα υπό κατασκευή στην Αλβανία;
Μπορεί να είναι, αν η αγορά ακολουθεί τη νόμιμη σειρά: συμβολαιογραφικό προσύμφωνο που προσδιορίζει το διαμέρισμά σας στα σχέδια της άδειας, καταχώριση αυτού του συμβολαίου στο ASHK βάσει του άρθρου 50 του Νόμου 111/2018, που σημειώνει το διαμέρισμα ως δεσμευμένο και το κρατά μακριά από τους πιστωτές του κατασκευαστή, τμηματικές πληρωμές με τραπεζικό έμβασμα, και οριστικό συμβόλαιο μετά το πιστοποιητικό χρήσης. Οι αγοραστές που πληρώνουν με έντυπο κράτησης δεν έχουν καμία από αυτές τις προστασίες. Ο οδηγός μας για την αγορά ακινήτου υπό κατασκευή στην Αλβανία τα εξηγεί βήμα προς βήμα.
Υπάρχει λογαριασμός μεσεγγύησης (escrow) για αγορές υπό κατασκευή στην Αλβανία;
Όχι. Ο αλβανικός νόμος δεν απαιτεί λογαριασμό μεσεγγύησης, οπότε οι δόσεις σας πηγαίνουν στον κατασκευαστή και χρηματοδοτούν την κατασκευή. Τα υποκατάστατα είναι ένα καταχωρισμένο προσύμφωνο, ένα χρονοδιάγραμμα πληρωμών συνδεδεμένο με στάδια κατασκευής που μπορείτε να δείτε, και μια μεγάλη τελική δόση που παρακρατείται μέχρι το πιστοποιητικό χρήσης και την καταχώριση. Μη διαπραγματεύεστε τον τιμοκατάλογο, που σχεδόν ποτέ δεν αλλάζει· διαπραγματευτείτε το χρονοδιάγραμμα.
Πόση προκαταβολή πληρώνετε για διαμέρισμα υπό κατασκευή στην Αλβανία;
Ο νόμος δεν ορίζει ποσό. Οι κατασκευαστές ζητούν συνήθως 10 έως 30% στην υπογραφή και συχνά ξεκινούν με χρονοδιαγράμματα βαριά στην αρχή. Η προκαταβολή είναι διαπραγματεύσιμη· πληρώστε όσο λιγότερο μπορείτε να συμφωνήσετε, και μόνο έναντι συμβολαιογραφικού συμβολαίου που θα καταχωριστεί στο κτηματολόγιο, ποτέ με έντυπο κράτησης. Για τελειωμένο ακίνητο η συνηθισμένη προκαταβολή είναι περίπου 10% στο προσύμφωνο.
Μπορώ να νοικιάζω το διαμέρισμά μου στην Αλβανία, και είναι το Airbnb κερδοφόρο;
Ναι, μπορείτε να το νοικιάζετε μακροχρόνια ή βραχυχρόνια, και το εισόδημα φορολογείται με 15%. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να είναι κερδοφόρες στους Αγίους Σαράντα, στο Ξαμίλ, στη Χειμάρρα, στο Δέρμι και στην ακτή του Δυρραχίου, αλλά το εισόδημα συγκεντρώνεται σε δέκα καλοκαιρινές εβδομάδες και φορολογείται επί του μικτού, οπότε το αποτέλεσμα ολόκληρου έτους είναι περίπου 4 έως 6% καθαρά. Ένας μακροχρόνιος ενοικιαστής στα Τίρανα με 5 έως 7% μικτά, ή στο Δυρράχιο με περίπου €500 τον μήνα για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο, δίνει παρόμοιο αποτέλεσμα με πολύ λιγότερο κόπο.
Μπορεί ένας ξένος να πάρει στεγαστικό δάνειο στην Αλβανία;
Σπάνια. Οι αλβανικές τράπεζες δανείζουν κυρίως κατοίκους με τοπικό εισόδημα, οπότε οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές πληρώνουν από δικά τους κεφάλαια, δανείζονται με υποθήκη ακινήτου στη χώρα τους ή χρησιμοποιούν το πρόγραμμα δόσεων του κατασκευαστή για διαμέρισμα που αγοράζεται από τα σχέδια, το οποίο είναι συχνά άτοκο μέχρι την ολοκλήρωση. Σχεδιάστε την αγορά ως αγορά με μετρητά και αντιμετωπίστε κάθε τοπική χρηματοδότηση ως μπόνους.
Key takeaways
- Ένας ξένος αγοράζει διαμέρισμα, σπίτι ή κατάστημα στην Αλβανία με πλήρη κυριότητα, στο όνομά του, χωρίς άδεια διαμονής ή βίζα· οι περιορισμοί αφορούν την αγροτική γη και τα αδόμητα οικόπεδα σε απόσταση περίπου 200 m από την ακτή, που κατέχονται μέσω εταιρείας ή μίσθωσης.
- Η αγορά είναι ασφαλής όταν γίνεται με τη σωστή σειρά: ο δικός σας δικηγόρος ελέγχει τον τίτλο στο ASHK, το συμβόλαιο υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου, και η κυριότητα μεταβιβάζεται μόνο με την καταχώριση. Τα έξοδα αγοράς είναι 4 έως 7%, ο φόρος ακινήτου 0.05% τον χρόνο, ο φόρος στο εισόδημα από ενοίκια ενιαίος 15%.
- Το διάμεσο διαμέρισμα ζητούσε €125.000 και €1.583/m² τον Οκτώβριο του 2026, το διάμεσο σπίτι €450.000 και το διάμεσο ενοίκιο €600 τον μήνα· με €100.000 αγοράζετε το διάμεσο διαμέρισμα στο Γκολέμ, με €50.000 ένα στούντιο από τα σχέδια στην ακτή του Δυρραχίου.
- Δεν υπάρχει golden visa και δεν υπάρχει υπηκοότητα μέσω ακινήτου. Κατοικήσιμο ακίνητο περίπου 20 m² ανά άτομο υποστηρίζει ανανεώσιμη άδεια διαμονής ενός έτους, τίποτα περισσότερο.
- Τέσσερα στα πέντε παραθαλάσσια διαμερίσματα πωλούνται από τα σχέδια χωρίς escrow: συμβολαιογραφικό προσύμφωνο καταχωρισμένο στο ASHK, τμηματικές πληρωμές και μεγάλη τελική δόση είναι η προστασία. Κρίνετε την ενοικίαση με 4 έως 6% καθαρά σε ολόκληρο έτος, και σχεδιάστε να πληρώσετε με μετρητά.
Βρείτε το ακίνητό σας στην Αλβανία
Δείτε διαμερίσματα και σπίτια προς πώληση ανά πόλη και τιμή, συγκρίνετε τη ζητούμενη τιμή ανά m² με τις διάμεσες των οδηγών μας και επικοινωνήστε απευθείας με τον πωλητή. Δωρεάν για τους αγοραστές.
Browse listingsΓια τα ΜΜΕ
Τα γραφήματα και τα στοιχεία αυτής της σελίδας μπορούν να χρησιμοποιηθούν δωρεάν, με αναφορά στο BalkanHome.eu ως πηγή και ενεργό σύνδεσμο προς αυτή τη σελίδα.
Λήψεις
- Διάμεση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο διαμερισμάτων προς πώληση, ανά περιοχή, EURPNG, έκδοση για δημοσίευση, μόνο αριθμοί
- Δεδομένα αγοράς (CSV)όλες οι πόλεις και η μηνιαία σειρά, UTF-8, ονόματα στηλών στα αγγλικά
Πλήρεις εκθέσεις
- Apartment prices in Albania, Q3 2026: prices flat, supply up 9%
- Property prices in Albania, September 2026
Πρόσθετες αναλύσεις ετοιμάζονται κατόπιν αιτήματος για συντακτικές ομάδες.
Συντάκτης και επικοινωνία για ΜΜΕ: Mateusz Sawicki, ιδρυτής του BalkanHome.eu · contact@balkanhome.eu
This guide is general information, not legal or tax advice. Verify current rules with a qualified Albanian attorney or notary before you buy.