¿Cuánto cuesta una casa en Albania? Precios de villas y casas por localidad, y qué compra su presupuesto

¿Cuánto cuesta una casa en Albania? La respuesta corta

El 31 de octubre de 2026, la mediana del precio de oferta de una casa en venta en Albania era de 450.000 €. La mitad de las casas en el mercado pedía menos, la otra mitad más, y la mitad central del mercado se situaba entre 270.000 € y 750.000 €. Por metro cuadrado de superficie habitable, una casa pedía 1.500 €, algo menos que un piso, a 1.594 €/m². La diferencia está en el tamaño: la casa típica anunciada tiene 313 m² habitables en dos o tres plantas y una parcela de unos 400 m², frente a los 82 m² del piso típico.

Esa mediana es más alta de lo que la mayoría espera, y la razón está en qué se anuncia. Dos de cada tres casas en el mercado se describen como villas, y más de la mitad las vende un promotor, a menudo en complejos cerrados a las afueras de Tirana o en la costa de Durrës. La vieja casa de pueblo con huerto que imaginan los visitantes existe, pero rara vez llega a un portal de anuncios; cambia de manos de boca en boca, y cuando aparece en internet suele estar sin terminar o con los papeles incompletos.

Todo lo que sigue es un precio de oferta de nuestra propia base de datos, no un precio de transacción, y describe lo que piden los vendedores en BalkanHome, no todas las casas de Albania. Úselo como vara de medir: una casa muy por encima de la mediana de su localidad necesita una razón que usted pueda ver, y una casa muy por debajo necesita una explicación que pueda verificar.

Mediana del precio de oferta de una casa, 31 de octubre de 2026

450.000 € (mitad central: de 270.000 a 750.000 €)

Precio por m² de superficie habitable

1.500 € en casas, 1.594 € en pisos

Casa típica anunciada

313 m² en 2 o 3 plantas, parcela de unos 400 m²

Casas descritas como villas

Dos de cada tres

Vendidas por un promotor

Más de la mitad; una de cada cuatro todavía en construcción

Localidades más baratas con un mercado real

Pogradec (mediana de 170.000 €) y Korçë (177.500 €)

Las más caras

Riviera, Dhërmi e Himarë: mediana de 1.200.000 €

Un metro cuadrado de casa en Albania pide menos que un metro cuadrado de piso. La casa solo es cuatro veces más grande.

Precios de casas en Albania por localidad: medianas, cuartiles y tamaño típico

La tabla recoge las localidades y zonas donde hay suficientes casas en venta para que una mediana signifique algo. El rango de la mitad central (el cuarto más barato termina en la cifra inferior, el cuarto más caro empieza en la superior) importa más que la mediana en el caso de las casas, porque la misma localidad puede tener una estructura sin ventanas y una villa terminada con piscina. Donde el rango es muy amplio, como en Vlorë y Durrës, léalo como dos mercados bajo un mismo nombre.

Riviera: Dhërmi, Himarë

Mediana 1.200.000 € (mitad central de 750.000 a 1.500.000 €) · unos 5.100 €/m² · 210 m²

Farkë (Tirana)

Mediana 797.500 € (de 520.000 a 1.100.000 €) · unos 1.500 €/m² · 508 m²

Vlorë (ciudad y colinas)

Mediana 750.000 € (de 260.000 a 1.200.000 €) · unos 2.300 €/m² · 309 m²

Tirana, distritos exteriores

Mediana 640.000 € (de 473.000 a 800.000 €) · unos 1.800 €/m² · 371 m²

Tirana, centro

Mediana 455.000 € (de 339.000 a 650.000 €) · unos 1.600 €/m² · 270 m²

Kamëz, Kombinat (Tirana)

Mediana 372.500 € (de 200.000 a 680.000 €) · unos 1.200 €/m² · 257 m²

Golem, Mali i Robit

Mediana 350.000 € (de 300.000 a 500.000 €) · unos 1.500 €/m² · 235 m²

Costa de Kavajë: Qerret, Spille

Mediana 350.000 € (de 310.000 a 540.000 €) · unos 1.400 €/m² · 220 m²

Sarandë, Ksamil

Mediana 340.000 € (de 249.000 a 400.000 €) · unos 1.300 €/m² · 343 m²

Durrës (ciudad y entorno)

Mediana 330.000 € (de 210.000 a 560.000 €) · unos 1.250 €/m² · 272 m²

Shkodër

Mediana 277.500 € (de 260.000 a 330.000 €) · unos 840 €/m² · 322 m²

Korçë

Mediana 177.500 € (de 127.000 a 300.000 €) · unos 580 €/m² · 294 m²

Pogradec, lago Ohrid

Mediana 170.000 € (de 148.000 a 250.000 €) · unos 990 €/m² · 240 m²

Villa o casa: qué significa la palabra en un anuncio albanés y qué hace con el precio

En albanés, vilë es la palabra corriente para cualquier casa independiente, así que un anuncio que dice villa no promete piscina y vistas al mar; dice que el edificio no está pegado a otro. Aun así, la palabra refleja una diferencia real en lo que se vende. Las casas descritas como villas pedían una mediana de 570.000 € y 1.747 €/m²; las descritas simplemente como casas, 290.000 € y 1.218 €/m². El grupo de las villas es más nuevo, más grande y forma parte con más frecuencia del complejo de un promotor; el grupo de las casas es más a menudo una vivienda familiar ya existente en una ciudad o un pueblo.

La división entre obra nueva y vivienda existente es el mayor factor de precio después de la ubicación. Las casas vendidas por promotores pedían una mediana de 600.000 €; las del mercado de segunda mano, 340.000 €. Una casa todavía en construcción pedía 2.000 €/m²; una terminada, 1.318 €/m². Al comprar sobre plano paga por estándares nuevos, una garantía y un complejo con portería y piscina, y asume los riesgos descritos en nuestra guía sobre comprar sobre plano en Albania, que se aplican a las villas exactamente igual que a los pisos.

El anuncio dice villa

Mediana 570.000 € · 1.747 €/m² · 342 m²

El anuncio dice casa

Mediana 290.000 € · 1.218 €/m² · 262 m²

Vendida por un promotor

Mediana 600.000 €

Mercado de segunda mano

Mediana 340.000 €

Todavía en construcción

2.000 €/m²

Terminada

1.318 €/m²

Anunciada con piscina

Una de cada tres casas

Anunciada con aparcamiento, con terraza

Alrededor de la mitad, alrededor de la mitad

Qué compran 150.000 €, 300.000 € y 500.000 €

Las casas no se reparten de forma uniforme a lo largo de la escala de precios. Menos de una de cada diez casas en venta pide menos de 150.000 €, una de cada siete está entre 200.000 € y 300.000 €, una cuarta parte entre 300.000 € y 500.000 €, y casi la mitad pide más de 500.000 €. Los tramos de abajo describen la casa típica de cada tramo y dónde se encuentra.

Menos de 100.000 €

Raras en los portales (unas 2 de cada 100 casas). Alrededor de 150 m², a menudo sin terminar o en un pueblo detrás de Durrës, en torno a Kavajë, Pogradec o Korçë.

De 100.000 a 150.000 €

Alrededor de 170 m² en una parcela de 330 m², dos plantas. Dos de cada tres están en los alrededores de Durrës; el resto en Korçë, Pogradec y el entorno de Tirana.

De 150.000 a 200.000 €

Alrededor de 260 m² en una parcela de 390 m². Durrës y sus pueblos, después las afueras de Tirana, Korçë y Pogradec.

De 200.000 a 300.000 €

Alrededor de 260 m² en una parcela de 380 m², normalmente terminada. La mitad está en los alrededores de Durrës; aparecen Tirana, Vlorë y Shkodër.

De 300.000 a 500.000 €

Alrededor de 285 m², dos o tres plantas. Durrës y Tirana a partes iguales, más Golem, Kavajë y Sarandë.

Más de 500.000 €

Alrededor de 390 m² en tres plantas, parcela de 450 m². Complejos de villas en Tirana y Farkë, colinas de Vlorë, la Riviera, las mejores direcciones de Durrës.

Cuánto añaden las vistas al mar al precio de una casa en Albania

Una de cada ocho casas en el mercado se anuncia con vistas al mar, y esas casas pedían una mediana de 760.000 € y 2.852 €/m², frente a 1.500 €/m² del conjunto de las casas. ¿Dónde están? No principalmente en la Riviera. Casi la mitad de las casas con vistas al mar en venta está en la costa de Durrës, desde las colinas sobre la ciudad hasta los nuevos complejos de Gjiri i Lalzit, al norte; otra cuarta parte está en Vlorë y en las colinas que la rodean; Himarë, Sarandë y Golem se reparten casi todo lo demás. La vista en sí es lo más escaso que puede tener una casa en Albania, porque la mayor parte de la costa es llana y los edificios más cercanos a la playa son bloques de pisos, así que una parcela en ladera con línea abierta al agua lleva una prima en todas partes.

Si el mar le importa y el presupuesto no llega a la Riviera, las opciones realistas son una casa en los pueblos detrás de la costa de Durrës y Kavajë, a unos minutos de la playa pero sin vistas, o un piso en primera línea. Nuestra guía sobre cuánto cuesta un piso en Albania cubre la parte de esa elección que corresponde a los pisos.

Casas anunciadas con vistas al mar

Mediana 760.000 € · 2.852 €/m²

Todas las casas

Mediana 450.000 € · 1.500 €/m²

Dónde están las casas con vistas al mar

Costa de Durrës y Gjiri i Lalzit (casi la mitad), Vlorë y sus colinas (una cuarta parte), después Himarë, Sarandë, Golem

Casas cerca de la playa sin vistas

Pueblos detrás de Durrës, Golem, Kavajë: de 200.000 a 350.000 €

Por qué está pagando: tamaño, plantas, parcela y acabado

La casa albanesa es grande. El anuncio mediano tiene 313 m² de superficie habitable, cuatro habitaciones según el anuncio, y se levanta en dos plantas (cuatro de cada diez casas) o tres (un tercio). Las casas de una sola planta son minoría, menos de una de cada cinco, y en su mayoría antiguas o rurales. La parcela, cuando el anuncio la indica, ronda los 400 m²: suficiente para aparcar y tener jardín, no para un huerto de frutales. Parcelas mayores, de 1.000 m² y más, aparecen en el entorno de Tirana (Vaqarr, Dajt, Berzhitë) y en el campo alrededor de Shkodër y Lezhë, y suelen ser la razón de un precio que parece alto para la casa que hay encima.

El acabado es donde los anuncios son menos fiables. Un precio bajo por metro cuadrado en una localidad donde la mediana es de 1.300 €/m² no suele ser una ganga, sino una estructura: obra gruesa terminada, sin ventanas, sin enlucido, sin acometidas. Los vendedores albaneses a menudo ponen precio a una casa así como si estuviera casi acabada. Pida fotografías de cada habitación, los contratos de luz y agua a nombre del vendedor y el certificado de uso si el edificio es reciente; nuestra guía de comprobaciones previas enumera los documentos.

Superficie habitable, mediana

313 m²

Plantas

Dos plantas 4 de cada 10 · tres plantas 1 de cada 3 · una sola planta menos de 1 de cada 5

Parcela, mediana cuando se indica

Unos 400 m² (indicada en 8 de cada 10 anuncios)

Habitaciones, mediana

4

Piso, para comparar

82 m², 2 habitaciones, mediana 125.000 €

Casas de pueblo baratas: por qué cuesta encontrarlas en internet y qué comprobar

Quien busca una casa barata en el campo albanés encuentra menos anuncios de los que espera, y los datos de arriba explican por qué: las casas de menos de 100.000 € son unas 2 de cada 100 de las que están en venta. La oferta existe, en los pueblos de Korçë y Pogradec, en las colinas detrás de Vlorë, alrededor de Shkodër y en la llanura de Durrës, pero buena parte se vende entre parientes y vecinos, y otra buena parte no puede venderse limpiamente, porque el edificio se levantó sin licencia y no ha pasado por el proceso de legalización, o porque el terreno sigue inscrito a nombre de un abuelo con ocho herederos.

Si encuentra una, las comprobaciones son las mismas que para cualquier propiedad albanesa, con tres puntos que pesan más en una casa que en un piso. Primero, el terreno: una casa sobre suelo clasificado como agrícola activa la restricción a la propiedad extranjera de tierras de cultivo, y la solución habitual, comprar a través de una sociedad albanesa o con un arrendamiento largo, cuesta dinero y tiempo; nuestra guía sobre comprar una propiedad en Albania como extranjero explica las reglas. Segundo, la legalización: una casa sin edificio inscrito, o con un expediente de legalización todavía abierto, no puede transmitirse como una inscrita. Tercero, el acceso y los servicios: una casa a la que se llega por un camino no registrado, o con la luz tomada de un vecino, es barata por algo.

Una casa de pueblo barata es una buena compra para quien va a vivir en ella, tiene tiempo y trabaja con un abogado que ya ha hecho esto antes. Es una mala compra para el propietario de una segunda residencia que vive en el extranjero y quiere alquilarla; el mercado de alquiler de casas es escaso fuera de la costa, y la casa mediana en alquiler en Albania pide unos 2.000 € al mes, lo que indica que lo que se alquila son villas cerca de Tirana y del mar, no casitas de pueblo.

• Certificado de propiedad (kartela) de la casa y del terreno, ambos inscritos en ASHK.
• Clasificación catastral de la parcela: suelo edificable, o suelo agrícola que activa las reglas sobre propiedad extranjera.
• Estado de la legalización si la casa se construyó después de 1991 sin licencia.
• Todos los herederos y copropietarios identificados y firmando, o una resolución judicial que cierre la herencia.
• Camino de acceso registrado y contratos de suministros a nombre del propietario.
• Precio por m² comparado con casas terminadas de la misma localidad, no con los precios de oferta de otras estructuras sin acabar.

Qué añadir al precio de oferta

Los gastos de compra de una casa son los mismos que los de un piso: notaría, inscripción en ASHK, su abogado y, si lo usa, el agente, en total entre un 4 y un 7% del precio aproximadamente; el detalle está en nuestra guía de gastos de compra. El impuesto anual sobre la propiedad se calcula sobre el valor del edificio y es bajo, del orden de decenas a unos pocos cientos de euros al año para una casa familiar, como se explica en nuestra guía sobre impuestos sobre la propiedad en Albania.

Lo que cambia en una casa es el coste de mantenerla. Una casa de 300 m² con piscina y jardín cuesta más calentar, refrigerar y conservar que un piso de 80 m², y una casa que pasa vacía la mitad del año necesita a alguien que la cuide. La electricidad sigue siendo barata para los estándares europeos, a 8,5 lek por kilovatio hora para los primeros 700 kWh al mes y 9,5 lek por encima (unos 10 lek con todo incluido), pero una villa con aire acondicionado en cada habitación y una bomba de piscina consume mucha en agosto.

Cómo saber si una casa en Albania tiene un precio justo

• Busque la localidad o la zona en la tabla de arriba y sitúe el precio de oferta dentro de su rango de la mitad central. Por encima del tope del rango, pregunte qué lo justifica: vistas al mar, acabado, parcela, una dirección privilegiada. Por debajo del mínimo, pregunte qué falta: acabado, papeles, acceso.
• Divida el precio por la superficie habitable y compárelo con el precio por m² de la zona. Una casa a la mitad del €/m² de su zona casi siempre está sin terminar.
• Separe la parcela de la casa. En el entorno de Tirana y en el interior, una parcela grande puede ser la mayor parte del precio; compruebe que toda la parcela está inscrita y clasificada como dice el anuncio.
• Para una villa nueva en un complejo, compare con villas terminadas del mismo complejo o del más cercano, no con la lista de precios del promotor, y lea la guía sobre la compra sobre plano antes de pagar un depósito.
• Para una casa con vistas al mar, visítela a la hora del día en que realmente la usaría, y compruebe qué puede construirse entre la casa y el agua.
• Presupueste entre un 4 y un 7% para gastos de cierre, después el mobiliario y después el primer año de mantenimiento.