Comprar una propiedad en Albania desde el extranjero: guía para la diáspora albanesa

Comprar sin estar en Albania

No necesita estar en el país para ningún paso. Un poder firmado ante notario en Albania, o en un consulado albanés en el extranjero, permite a un abogado o a un familiar de confianza firmar en su nombre el contrato preliminar, el contrato definitivo ante notario y la inscripción en el Catastro. Los documentos emitidos en el extranjero necesitan apostilla y traducción jurada. Los ciudadanos albaneses que viven fuera también pueden usar e-Albania para muchos certificados y para consultar los registros del Catastro, lo que hace que la comprobación del título sea más rápida que antes. La secuencia completa está en cómo comprar una propiedad en Albania.

Lo único que no debe delegar es la elección del abogado. Recurra a un abogado independiente que le represente solo a usted, no a uno presentado por el vendedor, el promotor o un primo que además es el agente. Aquí es donde más a menudo fallan las compras de la diáspora, precisamente porque la confianza sustituye a las comprobaciones.

Título, legalización y la parcela familiar

Los compradores de la diáspora se enfrentan a dos problemas de papeleo que los compradores extranjeros rara vez encuentran. El primero es la legalización: una gran parte de las viviendas construidas en los años 90 y 2000 se levantó sin licencia y se legalizó después, y algunas nunca lo fueron. Una propiedad que no está legalizada e inscrita no puede venderse válidamente, diga lo que diga el vendedor. Pida el certificado de propiedad vigente del Catastro estatal (ASHK) y confirme que el edificio está legalizado antes de pagar nada.

El segundo son la herencia y la restitución. Los terrenos que pertenecían a la familia antes de 1945, fueron colectivizados y devueltos después de 1991, figuran a menudo a varios nombres, algunos en el extranjero, otros fallecidos, con participaciones sin resolver. Comprar o construir en un terreno así, incluso a un familiar, exige el consentimiento de todos los herederos y una inscripción limpia previa. Su abogado comprueba en el expediente del Catastro las reclamaciones de restitución, los litigios y las participaciones indivisas; la lista de comprobación está en riesgos y diligencia debida al comprar en Albania.

Comprar sobre plano desde el extranjero

La mayoría de los apartamentos nuevos de la costa se vende sobre plano con planes de pago a plazos, y los compradores de la diáspora son sus principales clientes. Las reglas que le protegen son las mismas viva donde viva: verifique la licencia de obra y que el terreno está inscrito a nombre del promotor, vincule los pagos a fases de construcción y no a fechas, y haga constar en el contrato la fecha de entrega y las penalizaciones por retraso. Haga revisar el contrato antes del primer plazo, no después. Pagar desde el extranjero por transferencia bancaria crea el rastro documental que necesitará en la inscripción.

Pagar desde el extranjero y los costes

Los precios se acuerdan en euros y se pagan por transferencia bancaria al vendedor o a través del notario. Las transferencias de bancos de la UE a bancos albaneses son rutinarias, pero pueden tardar unos días y conllevar comisiones, así que planifique el calendario. Los gastos de cierre son del 4 al 7 por ciento del precio en notaría, inscripción en el Catastro y honorarios legales, no hay un impuesto fijo de transmisión para el comprador, y el impuesto anual sobre la propiedad posterior es del 0,05 por ciento del valor. Las rentas de alquiler, si alquila el apartamento mientras está fuera, tributan a un tipo fijo del 15 por ciento, sobre los ingresos brutos en los alquileres vacacionales registrados a través de DIVA. Los detalles están en cuánto cuesta comprar una propiedad en Albania e impuestos sobre la propiedad en Albania.

Dónde compra la diáspora

Dominan tres patrones. Un piso en Tirana para los padres, los hijos estudiantes o la jubilación, donde el precio de oferta mediano es de 1771 € por metro cuadrado y la demanda de inquilinos se mantiene todo el año. Un apartamento de vacaciones en la costa de Durrës y Golem, a treinta minutos del aeropuerto, donde los precios son los más bajos junto al mar y el verano se pasa en familia. Y, para quienes proceden del sur, un apartamento o una casa en Vlorë, Sarandë o los pueblos de la Riviera, donde los precios son los más altos y el mar el mejor. La comparación en tiempo real de todas las ciudades está en el portal de Albania, y los anuncios actuales en pisos en venta en Albania.

Lista de comprobación para comprar desde el extranjero

• Abogado independiente contratado antes de cualquier señal; poder notarial otorgado y apostillado.
• Certificado de propiedad vigente de la ASHK a nombre del vendedor; legalización confirmada en los edificios antiguos.
• Sin hipotecas, cargas, litigios, reclamaciones de restitución ni participaciones heredadas indivisas en el expediente.
• Sobre plano: licencia, terreno a nombre del promotor, pagos por fases, fecha de entrega y penalizaciones en el contrato.
• Pagos por transferencia bancaria con el concepto indicado; copias de todas las transferencias guardadas para la inscripción.
• Inscripción en el Catastro completada y el nuevo certificado a su nombre antes de dar la compra por terminada.