Propiedades junto al mar en Albania: lo que cuesta la primera línea de playa frente a 300 m, 1 km y 3 km de la playa, costa por costa

¿Cuánto cuesta una propiedad junto al mar en Albania? La respuesta corta

El 31 de octubre de 2026, un piso en primera línea de playa en la costa albanesa, a menos de 100 metros del agua, pedía una mediana de 150.000 € y unos 2.000 € por metro cuadrado. Entre 100 y 300 metros de la orilla la mediana era de 118.000 € y 1.600 €/m²; entre 300 metros y un kilómetro, de 95.000 € y 1.400 €/m². Dicho de otro modo, el mar vale unos 600 €/m² en el conjunto de la costa albanesa, y casi toda esa prima se paga en los primeros 300 metros.

Son cifras nacionales y esconden dos costas muy distintas. La costa adriática en torno a Durrës, Golem, Qerret y Shëngjin es llana, de arena, llena de bloques nuevos y barata: un piso en primera línea pide allí entre 1.500 y 2.000 €/m², y un piso unas calles más atrás, menos de 1.400 €/m². La costa jónica, de Vlorë a Ksamil, es escarpada, de guijarros y cara: Vlorë pide entre 2.500 y 2.800 €/m² cerca del agua, los pueblos de la Riviera en torno a Dhërmi e Himarë entre 3.000 y 3.700 €/m², y Sarandë unos 1.900 €/m² tanto a 50 metros del mar como a 800, porque toda la ciudad es una ladera orientada al mar.

Las casas siguen la misma forma con números mayores: una casa a menos de 300 metros del mar pedía una mediana de unos 680.000 €, una casa entre 300 metros y un kilómetro, 400.000 €, y una casa entre uno y tres kilómetros hacia el interior, 285.000 €. Todo lo que figura en esta guía es un precio de oferta de nuestra propia base de datos, no un precio de transacción, y las distancias se miden desde las coordenadas de cada anuncio hasta la línea de costa, como se explica más abajo.

Piso en primera línea (menos de 100 m), mediana

150.000 € · unos 2.000 €/m² · 76 m²

Piso a entre 100 y 300 m del mar

118.000 € · unos 1.600 €/m²

Piso a entre 300 m y 1 km del mar

95.000 € · unos 1.400 €/m²

Casa a menos de 300 m del mar, mediana

Unos 680.000 € · de 270 a 290 m²

Casa a entre 1 y 3 km del mar

285.000 € · unos 1.050 €/m²

Costa más barata

Kavajë y Golem: la mitad de los pisos a menos de 300 m de la playa pide menos de 100.000 €

Costa más cara

Riviera (Dhërmi, Himarë, Borsh): pisos a 3.200 €/m², casas a 4.900 €/m²

Lo que añaden unas vistas al mar anunciadas, a igual distancia

Alrededor de un 30% por m² (2.000 € frente a 1.560 € a menos de 300 m)

En la bahía de Durrës el mar vale unos 600 € por metro cuadrado. Camine diez minutos hacia el interior y esa es toda la prima.

Primera línea, 300 metros, un kilómetro: cómo baja el precio con cada paso que se aleja de la playa

La tabla siguiente toma todos los pisos en venta a menos de tres kilómetros de la costa y los ordena por su distancia al agua. El patrón es limpio hasta un kilómetro y después se rompe, y conviene entender por qué. La franja de uno a tres kilómetros pide más por metro cuadrado que la franja inmediatamente anterior porque es otro tipo de lugar: el centro de Durrës, los barrios altos de Vlorë y los pueblos de la Riviera por encima de la carretera están todos a más de un kilómetro del agua y se valoran como centros urbanos y miradores, no como pisos de playa. La franja barata, de 300 metros a un kilómetro, es donde los complejos vacacionales de Golem, Mali i Robit y Qerret se alinean en filas detrás de la primera línea.

Los pisos a más de tres kilómetros del mar pero todavía en un municipio costero, en la ciudad de Kavajë o en los pueblos detrás de Durrës, piden menos de 900 €/m². Es el precio de un piso corriente de ciudad albanesa; la playa está a un trayecto en coche, no a un paseo.

Primera línea, menos de 100 m

Mediana 150.000 € (mitad central de 115.000 a 219.000 €) · unos 2.000 €/m² · 76 m² · la mitad anunciada con vistas al mar

De 100 a 300 m

Mediana 118.000 € (de 94.000 a 165.000 €) · unos 1.600 €/m² · 72 m² · tres de cada diez con vistas al mar

De 300 m a 1 km

Mediana 95.000 € (de 76.000 a 133.000 €) · unos 1.400 €/m² · 69 m² · uno de cada seis con vistas al mar

De 1 a 3 km

Mediana 130.000 € (de 89.000 a 180.000 €) · unos 1.500 €/m² · 80 m² · centros urbanos y laderas, no pisos de playa

Más de 3 km, municipios costeros

Mediana 95.000 € · menos de 900 €/m² · 87 m²

Pisos junto al mar, costa por costa: Shëngjin, bahía de Durrës, Vlorë, la Riviera, Sarandë

Albania tiene unos 360 kilómetros de costa, y para un comprador se dividen en cinco tramos que funcionan como mercados separados. De norte a sur: las playas de Shëngjin y Velipojë cerca de Lezhë; la larga bahía de arena de Durrës con Golem, Mali i Robit, Qerret y Spille al sur de la ciudad; Vlorë, donde el Adriático se encuentra con el Jónico, con Orikum y Radhimë más allá; la Riviera propiamente dicha, de Dhërmi a Borsh pasando por Himarë, a la que se llega por el paso de Llogara; y el extremo sur en torno a Sarandë y Ksamil, frente a Corfú. La tabla da la mediana del precio de oferta de un piso en cada tramo y, después, lo que piden allí la primera línea y la segunda fila.

Riviera: Dhërmi, Himarë, Borsh

Mediana 308.000 € · unos 3.200 €/m² · 93 m² · a menos de 300 m unos 3.500 €/m², de 300 m a 1 km 3.400 €/m², de 1 a 3 km 2.800 €/m²

Vlorë (ciudad y Uji i Ftohtë)

Mediana 226.000 € · unos 2.550 €/m² · 92 m² · primera línea 2.800 €/m², de 100 a 300 m 2.700 €/m², de 300 m a 1 km 2.300 €/m², colinas de 1 a 3 km 1.800 €/m²

Orikum, Radhimë

Mediana 204.000 € · unos 2.500 €/m² · primera línea 3.100 €/m², de 300 m a 1 km 1.700 €/m²

Sarandë, Ksamil

Mediana 155.000 € · unos 1.900 €/m² · 80 m² · primera línea 1.900 €/m², de 100 a 300 m 1.900 €/m², de 300 m a 1 km 1.800 €/m²

Ciudad de Durrës (Plazh, Currila, Iliria, centro)

Mediana 116.000 € · unos 1.550 €/m² · 72 m² · primera línea 2.050 €/m², de 100 a 300 m 1.700 €/m², de 300 m a 1 km 1.450 €/m², de 1 a 3 km 1.350 €/m²

Shëngjin, Velipojë

Mediana 113.500 € · unos 1.550 €/m² · 74 m² · primera línea 1.650 €/m², de 100 a 300 m 1.550 €/m² · casi todo obra nueva

Golem, Mali i Robit

Mediana 93.000 € · unos 1.350 €/m² · 68 m² · primera línea 1.550 €/m², de 100 a 300 m 1.450 €/m², de 300 m a 1 km 1.300 €/m²

Costa de Kavajë: Qerret, Spille

Mediana 93.000 € · unos 1.600 €/m² · 60 m² · primera línea 1.700 €/m², de 100 a 300 m 1.600 €/m², de 300 m a 1 km 1.600 €/m²

Casas y villas junto al mar en Albania: lo que cuesta la primera fila y dónde siguen siendo asequibles las casas cerca de la playa

Las casas son un mercado más pequeño que los pisos en la costa, alrededor de un anuncio de cada diez, y se concentran donde todavía queda suelo para construir: los pueblos y colinas en torno a Durrës, las laderas sobre Vlorë, la Riviera y unas pocas en Golem, Kavajë y Sarandë. Una casa a menos de 300 metros del mar pedía una mediana de unos 680.000 € y entre 1.900 y 2.300 €/m²; una casa entre 300 metros y un kilómetro, 400.000 € y 1.600 €/m²; entre uno y tres kilómetros hacia el interior, 285.000 € y unos 1.050 €/m²; y más allá de tres kilómetros, en los pueblos de la llanura de Durrës y Kavajë, 220.000 € y 700 €/m².

Durrës es donde una casa cerca del mar sigue siendo una compra realista. En la ciudad y su entorno, la casa mediana pedía 330.000 €; a menos de 300 metros del agua, entre 500.000 y 550.000 € y 2.000 €/m², en su mayoría villas nuevas en las colinas de Currila y en los complejos de Gjiri i Lalzit, al norte; a un kilómetro o más, en Shkozet, Spitallë y los pueblos, entre 200.000 y 270.000 € por una casa familiar de dos o tres plantas y de 270 a 290 m². En Golem y en la costa de Kavajë, las villas nuevas en complejos a unos cientos de metros de la playa piden entre 300.000 y 450.000 €.

Vlorë y la Riviera son la cima del mercado. Una casa a menos de un kilómetro del mar en Vlorë pedía una mediana superior a 1.000.000 € y entre 2.800 y 3.400 €/m²: son villas modernas en la ladera de Uji i Ftohtë y hacia Radhimë, la mayoría nuevas, casi todas con vistas. Dos kilómetros colina arriba, la misma ciudad anuncia casas a 300.000 €. En la Riviera, las pocas casas en venta, casas de piedra en Dhërmi y Vuno y villas nuevas sobre Himarë, pedían una mediana de 945.000 € y 4.900 €/m², el precio por metro cuadrado más alto de cualquier tipo de propiedad en toda Albania. Nuestra guía sobre precios de las casas en Albania cubre los mercados del interior y lo que significa realmente un anuncio de villa.

Casa a menos de 300 m del mar, todas las costas

Mediana unos 680.000 € · de 1.900 a 2.300 €/m² · de 270 a 290 m² · la mitad anunciada con vistas al mar

Casa de 300 m a 1 km

Mediana 400.000 € · unos 1.600 €/m² · 240 m²

Casa de 1 a 3 km

Mediana 285.000 € · unos 1.050 €/m² · 290 m²

Casa a más de 3 km, llanura de Durrës y Kavajë

Mediana 220.000 € · unos 700 €/m²

Durrës, a menos de 300 m

De 500.000 a 550.000 € aproximadamente · unos 2.000 €/m²

Durrës, de 1 a 3 km

Mediana 270.000 € · unos 900 €/m²

Vlorë, a menos de 1 km

Mediana superior a 1.000.000 € · de 2.800 a 3.400 €/m² · villas de Uji i Ftohtë y Radhimë

Riviera: Dhërmi, Himarë

Mediana 945.000 € · unos 4.900 €/m² · 184 m²

Golem y costa de Kavajë, villas nuevas en complejos

De 300.000 a 450.000 € · de 200 a 235 m² · una de cada cuatro con piscina

Lo que añaden las vistas al mar, y por qué «vistas al mar» en un anuncio albanés no es lo mismo que «junto al mar»

La mitad de los pisos en primera línea se anuncia con vistas al mar y la otra mitad no, y los que sí piden alrededor de un 30% más por metro cuadrado a la misma distancia: 2.000 €/m² frente a 1.560 €/m² a menos de 300 metros del agua. La diferencia es la orientación. En el frente de playa de Durrës y Golem los edificios son bloques profundos, y solo los pisos del lado del mar en las plantas altas ven el agua; el resto ve el edificio de enfrente. Treinta metros más lejos de la playa en una cuarta planta suele ser mejor vista que la primera línea en una primera planta.

En las ciudades en ladera la lógica se invierte. En Sarandë, en Uji i Ftohtë en Vlorë y en los pueblos de la Riviera, la mitad de todos los pisos en venta se anuncia con vistas al mar sea cual sea la distancia, porque las poblaciones miran al mar desde una pendiente, y allí la prima se paga por la línea abierta hasta el agua y por la altura de la planta, no por el paseo hasta la playa. Si lo que quiere es ver el mar desde el sofá, un piso 500 metros colina arriba en Sarandë lo garantiza con más fiabilidad que un piso en primera línea en Durrës.

Dos consecuencias prácticas. Primera, trate las palabras vistas al mar de un anuncio como una afirmación que hay que comprobar desde el balcón, a la luz del día, y pregunte qué se puede construir en las parcelas entre el edificio y el agua; en el frente de playa de Durrës y Golem la respuesta suele ser otro bloque. Segunda, si las vistas importan más que la playa, busque por localidad y planta en lugar de por distancia, y lea nuestra guía sobre los mejores lugares para comprar una propiedad en Albania, que compara las localidades por su carácter y no solo por el precio.

Pisos en primera línea anunciados con vistas al mar

Alrededor de la mitad · unos 2.000 €/m²

Pisos en primera línea sin vistas al mar

Alrededor de la mitad · unos 1.560 €/m²

Proporción con vistas al mar, de 300 m a 1 km de la playa

Uno de cada seis en la bahía de Durrës, alrededor de la mitad en Sarandë y Vlorë

Casas anunciadas con vistas al mar

Mediana 760.000 € · unos 2.850 €/m² (véase la guía de precios de las casas)

La forma más barata de tener algo junto al mar en Albania

La costa más barata es el tramo de la bahía de Durrës al sur de la ciudad. En la costa de Kavajë, en Qerret y Spille, la mitad de los pisos a menos de 300 metros de la playa pide menos de 100.000 €, y el décimo más barato pide menos de 66.000 €, normalmente por un piso de 45 a 60 m² en un bloque antiguo o sencillo. En Golem y Mali i Robit, el 45% de los pisos a menos de 300 metros de la playa pide menos de 100.000 € y el décimo más barato menos de 68.000 €; aquí están los nuevos complejos vacacionales con piscina, así que un presupuesto de 85.000 a 100.000 € compra un piso nuevo de un dormitorio y 60 a 70 m² en un complejo a entre dos y cinco minutos a pie de la arena. En la ciudad de Durrës una cuarta parte de los primeros 300 metros está por debajo de 100.000 €, y en Shëngjin una proporción similar.

Al sur de Vlorë, el mismo presupuesto no compra nada al alcance de la playa. El décimo más barato de los pisos a menos de 300 metros del mar pide unos 115.000 € en Sarandë y Ksamil, 145.000 € en Orikum, 160.000 € en Vlorë y 230.000 € en la Riviera, y prácticamente no hay nada en venta por menos de 100.000 € a menos de un kilómetro del Jónico. Un comprador con 100.000 € que quiera el sur tiene dos opciones honestas: un estudio o un piso pequeño en la parte alta de Sarandë, o un piso vendido sobre plano en un proyecto de Vlorë o la Riviera, con los riesgos para la señal que describe nuestra guía sobre comprar sobre plano en Albania.

Una palabra sobre lo que compran los precios bajos de la bahía de Durrës. La playa es ancha, de arena y poco profunda, lo que gusta a las familias y explica que los albaneses de Tirana y Kosovo la llenen en julio y agosto. Es también el tramo de costa más urbanizado del país: los complejos se alinean en filas, el lado del mar de la carretera es casi edificación continua y en invierno, como describe nuestra entrada sobre Albania en invierno, buena parte de Golem está vacía. Barato junto al mar en Albania significa Golem, Qerret o Shëngjin; no significa una cala tranquila.

Costa de Kavajë (Qerret, Spille), a menos de 300 m de la playa

La mitad de los anuncios por debajo de 100.000 € · décimo más barato por debajo de 66.000 € · piso típico de 60 m²

Golem, Mali i Robit, a menos de 300 m

45% por debajo de 100.000 € · décimo más barato por debajo de 68.000 € · complejos nuevos con piscina

Ciudad de Durrës, a menos de 300 m

Uno de cada cuatro por debajo de 100.000 € · décimo más barato por debajo de 77.000 €

Shëngjin, a menos de 300 m

Uno de cada cuatro por debajo de 100.000 € · décimo más barato por debajo de 86.000 €

Sarandë, Ksamil, a menos de 300 m

Casi nada por debajo de 100.000 € · décimo más barato unos 115.000 €

Vlorë, a menos de 300 m

Nada por debajo de 100.000 € · décimo más barato unos 160.000 €

Riviera, a menos de 300 m

Décimo más barato unos 230.000 € · centro del mercado de 320.000 a 420.000 €

Suelo junto al mar en Albania: lo que cuesta una parcela y lo que puede comprar un extranjero

Las parcelas son una parte importante de lo que se vende en la costa, sobre todo en la llanura de Durrës y las colinas que la respaldan, y su precio por metro cuadrado dice más sobre un tramo de costa que cualquier precio de piso. En torno a Durrës, una parcela pedía una mediana de unos 50 € por metro cuadrado de suelo, con la mitad central entre 32 y 100 €, para una parcela típica de 3.000 a 4.000 m²; en la costa de Kavajë, unos 40 €/m²; en torno a Vlorë, 55 €/m². Golem, donde las parcelas son más pequeñas y están más cerca de la playa, pedía unos 100 €/m². El sur es un orden de magnitud más caro: la Riviera unos 180 €/m² para parcelas de alrededor de 1.500 m², y Sarandë y Ksamil unos 300 €/m² para solares edificables de 500 a 600 m² dentro de la ciudad. Como comparación, el suelo en torno a Tirana pedía unos 90 €/m² y el suelo del interior unos 35 €/m².

Para un comprador extranjero, el suelo es donde aprietan las normas. Un extranjero puede comprar directamente un piso o una casa construidos en cualquier punto de la costa e inscribirlos a su nombre. El suelo sin edificar y el agrícola son otra cosa: el suelo agrícola no está abierto a la compra directa por personas físicas extranjeras, y las parcelas a unos 200 metros o menos de la orilla se tienen a través de una sociedad albanesa o en arrendamiento a largo plazo, no en propiedad directa. La clasificación catastral de la parcela decide en qué caso está usted, y una parcela calificada como suelo de construcción con licencia es una compra distinta de un olivar con vistas. Nuestra guía sobre comprar una propiedad en Albania siendo extranjero expone las normas y las estructuras habituales, y la guía de diligencia debida enumera qué comprobar en el título.

Durrës y su entorno

Unos 50 €/m² de suelo (mitad central de 32 a 100 €) · parcelas de 3.000 a 4.000 m²

Costa de Kavajë

Unos 40 €/m²

Vlorë y alrededores

Unos 55 €/m²

Golem

Unos 100 €/m² · parcelas más pequeñas cerca de la playa

Riviera

Unos 180 €/m² (mitad central de 140 a 220 €) · parcelas de alrededor de 1.500 m²

Sarandë, Ksamil

Unos 300 €/m² (mitad central de 180 a 360 €) · solares edificables de 500 a 600 m²

Como comparación: en torno a Tirana, interior de Albania

Unos 90 €/m², unos 35 €/m²

Comprar una casa de vacaciones junto al mar en Albania: temporada, invierno, alquiler y gastos de mantenimiento

La mayoría de los compradores extranjeros en la costa albanesa compra una segunda residencia, y los números que importan para una segunda residencia no son el precio de compra sino la temporada, los meses vacíos y lo que cuesta mantener un piso en el que no se está. La temporada de playa va de junio a mediados de septiembre en el Adriático y algo más en el Jónico; a finales de octubre los complejos de Golem están cerrados y los pueblos de la Riviera vuelven a sus pequeñas poblaciones de todo el año. Sarandë, Vlorë y Durrës son ciudades de verdad que permanecen abiertas todo el año. Nuestra entrada sobre Albania en invierno describe cómo es cada tramo de costa de noviembre a marzo, cómo se llega una vez que dejan de operar los vuelos chárter y lo que cuesta calentar un piso.

Si el plan es alquilar el piso cuando no lo use, lea las rentabilidades como un año completo, no como una temporada alta. Las cifras del 8 al 12% bruto que se citan para los alquileres vacacionales en la costa sur son números de julio y agosto; a doce meses, tras las semanas vacías, la limpieza, la gestión y el impuesto fijo del 15% sobre los ingresos por alquiler, la cifra realista es del 4 al 6% neto, y en la bahía de Durrës un inquilino de larga duración a unos 500 € al mes en un piso de 100.000 € da más o menos el mismo resultado con menos trabajo. Nuestra guía sobre invertir en propiedades en Albania desarrolla la aritmética, y nuestra guía sobre los alquileres en Albania da los alquileres anuales y de temporada que realmente se piden en la costa.

Los gastos de mantenimiento son bajos, pero no cero. El impuesto anual sobre la propiedad es una fracción de un uno por ciento del valor, los gastos de comunidad en un complejo con piscina y vigilante llegan a unos cientos de euros al año, la electricidad es barata por unidad pero un piso que se calienta en invierno para evitar la humedad o se refrigera todo agosto consume mucha, y un piso en primera línea vive con el salitre, el viento y alguna tormenta invernal contra sus ventanas. Presupueste una persona o agencia local que revise el piso, lo ventile y trate con la comunidad, y pregunte al complejo qué cubre realmente la cuota anual antes de firmar.

Temporada de playa

De junio a mediados de septiembre en el Adriático, algo más en el sur

Abierto todo el año

Durrës, Vlorë, Sarandë; Golem, Qerret y los pueblos de la Riviera cierran en gran medida

Rentabilidad del alquiler vacacional, costa sur

Del 8 al 12% bruto en temporada alta; alrededor del 4 al 6% neto en un año completo

Alquiler de larga duración, bahía de Durrës

Unos 500 € al mes por un piso de un dormitorio; resultado neto similar con menos trabajo

Impuesto sobre los ingresos por alquiler

15% fijo

Cómo llegar en invierno

Aeropuerto de Tirana todo el año (40 min a Durrës, 2 h a Vlorë, de 4 a 5 h a Sarandë); ferry de Corfú a Sarandë una vez al día

Qué comprobar antes de comprar junto al mar en Albania

• Mida la distancia usted mismo, en el mapa y a pie. Los vendedores redondean a la baja; un piso vendido como a 200 metros de la playa está a menudo a 400, y en el paseo de la playa de Durrës puede haber una calle con tráfico entre el edificio y la arena.
• Salga al balcón. Unas vistas al mar anunciadas son una afirmación sobre una orientación de una planta; compruébelas a la luz del día y pregunte qué se puede construir en las parcelas de delante.
• Compare el precio por metro cuadrado con la franja de esta guía para el mismo tramo de costa. Un piso en primera línea a 1.300 €/m² en Durrës o a 2.000 €/m² en la Riviera o no es primera línea o no está terminado.
• En un complejo nuevo, el certificado de uso y el historial del promotor antes de cualquier señal, y un contrato que fije la fecha de entrega y las penalizaciones; véase la guía sobre compra sobre plano.
• En una casa o una parcela, la clasificación catastral del suelo, el estado de legalización del edificio y la regla costera de los 200 metros para el suelo sin edificar; véanse las guías para extranjeros y de diligencia debida.
• En un alquiler vacacional, la rentabilidad neta de un año completo con los meses vacíos y el impuesto del 15%, no el bruto de temporada alta, y alguien local que cuide del piso.
• Gastos de cierre de alrededor del 4 al 7% sobre el precio, como detalla nuestra guía sobre el [coste de comprar una propiedad en Albania](guide:cost-of-buying-property-in-albania).