Ile kosztuje dom w Albanii? Ceny willi i domów w miastach i co kupisz za swój budżet

Ile kosztuje dom w Albanii? Krótka odpowiedź

31 października 2026 mediana ceny ofertowej domu na sprzedaż w Albanii wynosiła 450 000 €. Połowa domów na rynku kosztowała mniej, połowa więcej, a środkowa połowa rynku mieściła się między 270 000 a 750 000 €. Za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej dom kosztował 1 500 €, nieco mniej niż mieszkanie (1 594 €/m²). Różnica tkwi w wielkości: typowy dom w ogłoszeniu ma 313 m² na dwóch lub trzech kondygnacjach i działkę około 400 m², typowe mieszkanie ma 82 m².

Ta mediana jest wyższa, niż większość ludzi oczekuje, a powód leży w tym, co trafia do ogłoszeń. Dwa na trzy domy na rynku nazywają się willami, a ponad połowę sprzedają deweloperzy, często w zamkniętych kompleksach pod Tiraną albo na wybrzeżu Durrës. Stary wiejski dom z ogródkiem, który wyobrażają sobie przyjezdni, istnieje, ale rzadko dociera na portal z ogłoszeniami; zmienia właściciela pocztą pantoflową, a jeśli już pojawia się w sieci, zwykle jest niedokończony albo ma niekompletne papiery.

Wszystko poniżej to ceny ofertowe z naszej bazy, nie ceny transakcyjne, i opisują to, czego żądają sprzedający na BalkanHome, a nie każdy dom w Albanii. Traktuj je jak miarkę: dom znacznie powyżej mediany dla swojego miasta potrzebuje powodu, który widać, a dom znacznie poniżej potrzebuje wyjaśnienia, które da się sprawdzić.

Mediana ceny ofertowej domu, 31 października 2026

450 000 € (środkowa połowa: 270 000 do 750 000 €)

Cena za m² powierzchni mieszkalnej

1 500 € dla domów, 1 594 € dla mieszkań

Typowy dom w ogłoszeniu

313 m² na 2 lub 3 kondygnacjach, działka około 400 m²

Domy opisane jako wille

Dwa na trzy

Sprzedawane przez dewelopera

Ponad połowa; co czwarty jeszcze w budowie

Najtańsze miasta z prawdziwym rynkiem

Pogradec (mediana 170 000 €) i Korcza (177 500 €)

Najdroższe

Riwiera, Dhërmi i Himara: mediana 1 200 000 €

Metr kwadratowy domu w Albanii kosztuje mniej niż metr mieszkania. Dom jest po prostu cztery razy większy.

Ceny domów w Albanii według miast: mediany, kwartyle i typowa wielkość

Tabela obejmuje miasta i strefy, w których na sprzedaż jest dość domów, żeby mediana coś znaczyła. Przedział środkowej połowy (najtańsza ćwiartka kończy się na niższej liczbie, najdroższa zaczyna na wyższej) znaczy dla domów więcej niż sama mediana, bo to samo miasto może mieścić stan surowy bez okien i wykończoną willę z basenem. Tam, gdzie przedział jest bardzo szeroki, jak we Wlorze i Durrës, czytaj go jako dwa rynki pod jedną nazwą.

Riwiera: Dhërmi, Himara

Mediana 1 200 000 € (środkowa połowa 750 000 do 1 500 000 €) · około 5 100 €/m² · 210 m²

Farkë (Tirana)

Mediana 797 500 € (520 000 do 1 100 000 €) · około 1 500 €/m² · 508 m²

Wlora (miasto i wzgórza)

Mediana 750 000 € (260 000 do 1 200 000 €) · około 2 300 €/m² · 309 m²

Tirana, dzielnice zewnętrzne

Mediana 640 000 € (473 000 do 800 000 €) · około 1 800 €/m² · 371 m²

Tirana, centrum

Mediana 455 000 € (339 000 do 650 000 €) · około 1 600 €/m² · 270 m²

Kamëz, Kombinat (Tirana)

Mediana 372 500 € (200 000 do 680 000 €) · około 1 200 €/m² · 257 m²

Golem, Mali i Robit

Mediana 350 000 € (300 000 do 500 000 €) · około 1 500 €/m² · 235 m²

Wybrzeże Kavajë: Qerret, Spille

Mediana 350 000 € (310 000 do 540 000 €) · około 1 400 €/m² · 220 m²

Saranda, Ksamil

Mediana 340 000 € (249 000 do 400 000 €) · około 1 300 €/m² · 343 m²

Durrës (miasto i okolice)

Mediana 330 000 € (210 000 do 560 000 €) · około 1 250 €/m² · 272 m²

Szkodra

Mediana 277 500 € (260 000 do 330 000 €) · około 840 €/m² · 322 m²

Korcza

Mediana 177 500 € (127 000 do 300 000 €) · około 580 €/m² · 294 m²

Pogradec, Jezioro Ochrydzkie

Mediana 170 000 € (148 000 do 250 000 €) · około 990 €/m² · 240 m²

Willa czy dom: co to słowo znaczy w albańskim ogłoszeniu i co robi z ceną

Po albańsku vilë to codzienne słowo na każdy dom wolnostojący, więc ogłoszenie ze słowem willa nie obiecuje basenu i widoku na morze; mówi tylko, że budynek stoi osobno. Mimo to słowo odzwierciedla realną różnicę w tym, co jest na sprzedaż. Domy opisane jako wille kosztowały medianowo 570 000 € i 1 747 €/m²; domy opisane po prostu jako domy 290 000 € i 1 218 €/m². Grupa willi jest nowsza, większa i częściej należy do kompleksu deweloperskiego; grupa domów to częściej istniejący dom rodzinny w mieście albo na wsi.

Podział na nowe i istniejące budownictwo to po lokalizacji największy pojedynczy czynnik ceny. Domy sprzedawane przez deweloperów kosztowały medianowo 600 000 €; domy na rynku wtórnym 340 000 €. Dom jeszcze w budowie kosztował 2 000 €/m², wykończony 1 318 €/m². Kupując z planów, płacisz za nowy standard, gwarancję i kompleks z bramą i basenem, a bierzesz na siebie ryzyka opisane w naszym poradniku o zakupie mieszkania od dewelopera w Albanii, które dotyczą willi dokładnie tak samo jak mieszkań.

Ogłoszenie mówi: willa

Mediana 570 000 € · 1 747 €/m² · 342 m²

Ogłoszenie mówi: dom

Mediana 290 000 € · 1 218 €/m² · 262 m²

Sprzedaje deweloper

Mediana 600 000 €

Rynek wtórny

Mediana 340 000 €

Jeszcze w budowie

2 000 €/m²

Wykończony

1 318 €/m²

W ogłoszeniu jest basen

Co trzeci dom

W ogłoszeniu jest parking, jest taras

Około połowy, około połowy

Co kupisz za 150 000, 300 000 i 500 000 €

Domy nie rozkładają się równo na skali cen. Mniej niż co dziesiąty dom na sprzedaż kosztuje poniżej 150 000 €, co siódmy mieści się między 200 000 a 300 000 €, co czwarty między 300 000 a 500 000 €, a prawie połowa kosztuje powyżej 500 000 €. Przedziały poniżej opisują typowy dom w każdym z nich i to, gdzie stoi.

Poniżej 100 000 €

Rzadkość na portalach (około 2 na 100 domów). Około 150 m², często niedokończony albo we wsi za Durrës, w okolicach Kavajë, Pogradca lub Korczy.

100 000 do 150 000 €

Około 170 m² na działce 330 m², dwie kondygnacje. Dwa na trzy są w okolicach Durrës; reszta w Korczy, Pogradcu i na zapleczu Tirany.

150 000 do 200 000 €

Około 260 m² na działce 390 m². Durrës i okoliczne wsie, potem przedmieścia Tirany, Korcza i Pogradec.

200 000 do 300 000 €

Około 260 m² na działce 380 m², zwykle wykończony. Połowa w okolicach Durrës; pojawiają się Tirana, Wlora i Szkodra.

300 000 do 500 000 €

Około 285 m², dwie lub trzy kondygnacje. Durrës i Tirana po równo, do tego Golem, Kavajë i Saranda.

Powyżej 500 000 €

Około 390 m² na trzech kondygnacjach, działka 450 m². Kompleksy willowe w Tiranie i Farkë, wzgórza Wlory, Riwiera, lepsze adresy w Durrës.

Ile widok na morze dodaje do ceny domu w Albanii

Co ósmy dom na rynku ma w ogłoszeniu widok na morze, a takie domy kosztowały medianowo 760 000 € i 2 852 €/m², wobec 1 500 €/m² dla ogółu domów. Gdzie stoją? Nie głównie na Riwierze. Prawie połowa domów z widokiem na morze na sprzedaż leży na wybrzeżu Durrës, od wzgórz nad miastem po nowe kompleksy w Zatoce Lalzit na północy; kolejna ćwierć we Wlorze i na wzgórzach za nią; Himara, Saranda i Golem dzielą między siebie większość reszty. Sam widok to najrzadsza rzecz, jaką dom w Albanii może mieć, bo większość wybrzeża jest płaska, a najbliżej plaży stoją bloki mieszkalne, więc działka na zboczu z otwartą linią do wody ma premię wszędzie.

Jeśli morze ma dla Ciebie znaczenie, a budżetu nie starcza na Riwierę, realne opcje to dom we wsiach za wybrzeżem Durrës i Kavajë, kilka minut od plaży, ale bez widoku, albo mieszkanie w pierwszej linii. Nasz poradnik o tym, ile kosztuje mieszkanie w Albanii, opisuje mieszkaniową stronę tego wyboru.

Domy z widokiem na morze w ogłoszeniu

Mediana 760 000 € · 2 852 €/m²

Wszystkie domy

Mediana 450 000 € · 1 500 €/m²

Gdzie stoją domy z widokiem na morze

Wybrzeże Durrës i Zatoka Lalzit (prawie połowa), Wlora i jej wzgórza (ćwierć), potem Himara, Saranda, Golem

Domy blisko plaży bez widoku

Wsie za Durrës, Golem, Kavajë: 200 000 do 350 000 €

Za co płacisz: metraż, kondygnacje, działka i wykończenie

Albański dom jest duży. Medianowe ogłoszenie ma 313 m² powierzchni mieszkalnej, cztery pokoje według ogłoszenia i stoi na dwóch kondygnacjach (cztery na dziesięć domów) albo trzech (co trzeci). Domy parterowe to mniejszość, mniej niż co piąty, przeważnie starsze albo wiejskie. Działka, jeśli ogłoszenie ją podaje, ma około 400 m²: dość na parking i ogród, nie na sad. Większe działki, 1 000 m² i więcej, pojawiają się na zapleczu Tirany (Vaqarr, Dajt, Berzhitë) oraz na wsi wokół Szkodry i Lezhy i zwykle to one są powodem ceny, która wygląda na wysoką jak na stojący na nich dom.

Wykończenie to miejsce, gdzie ogłoszenia są najmniej wiarygodne. Niska cena za metr w mieście, w którym mediana wynosi 1 300 €/m², to zwykle nie okazja, tylko stan surowy: konstrukcja gotowa, bez okien, bez tynków, bez przyłączy. Albańscy sprzedający często wyceniają taki dom tak, jakby był niemal gotowy. Proś o zdjęcia każdego pomieszczenia, umowy na prąd i wodę na nazwisko sprzedającego i certyfikat użytkowania dla niedawno wzniesionego budynku; dokumenty wylicza nasz poradnik o ryzykach i due diligence.

Powierzchnia mieszkalna, mediana

313 m²

Kondygnacje

Dwie: 4 na 10 · trzy: 1 na 3 · parterowe: mniej niż 1 na 5

Działka, mediana tam, gdzie podana

Około 400 m² (podana w 8 z 10 ogłoszeń)

Pokoje, mediana

4

Mieszkanie dla porównania

82 m², 2 pokoje, mediana 125 000 €

Tanie domy na wsi: dlaczego trudno je znaleźć w sieci i co sprawdzić

Czytelnicy szukający taniego domu na albańskiej wsi znajdują mniej ogłoszeń, niż się spodziewają, a dane powyżej pokazują dlaczego: domy poniżej 100 000 € to około 2 na 100 domów na sprzedaż. Podaż istnieje, we wsiach wokół Korczy i Pogradca, na wzgórzach za Wlorą, wokół Szkodry i na równinie Durrës, ale duża jej część sprzedaje się przez krewnych i sąsiadów, a spora część w ogóle nie da się sprzedać czysto, bo budynek powstał bez pozwolenia i nie przeszedł legalizacji, albo bo ziemia wciąż jest zapisana na dziadka z ośmioma spadkobiercami.

Jeśli taki dom znajdziesz, kontrola jest taka sama jak przy każdej albańskiej nieruchomości, z trzema punktami, które dla domów znaczą więcej niż dla mieszkań. Pierwszy to ziemia: dom na gruncie sklasyfikowanym jako rolny uruchamia ograniczenie własności ziemi rolnej przez cudzoziemców, a zwykłe rozwiązanie, zakup przez albańską spółkę albo długa dzierżawa, kosztuje pieniądze i czas; zasady wyjaśnia nasz poradnik o zakupie nieruchomości w Albanii przez cudzoziemca. Drugi to legalizacja: dom bez zarejestrowanego budynku albo z otwartym jeszcze wnioskiem o legalizację nie da się przenieść tak jak zarejestrowany. Trzeci to dojazd i media: dom, do którego prowadzi niezarejestrowana droga, albo z prądem ciągniętym od sąsiada, jest tani nie bez powodu.

Tani wiejski dom to dobry zakup dla kogoś, kto będzie w nim mieszkał, ma czas i pracuje z prawnikiem, który już to robił. To słaby zakup dla właściciela domu wakacyjnego za granicą, który chce go wynajmować; rynek najmu domów poza wybrzeżem jest cienki, a medianowy dom na wynajem w Albanii kosztuje około 2 000 € miesięcznie, co mówi, że wynajmują się wille pod Tiraną i nad morzem, a nie chaty.

• Certyfikat własności (kartela) dla domu i dla ziemi, oba zarejestrowane w ASHK.
• Klasyfikacja katastralna działki: grunt budowlany czy rolny, który uruchamia zasady własności dla cudzoziemców.
• Status legalizacji, jeśli dom powstał po 1991 roku bez pozwolenia.
• Wszyscy spadkobiercy i współwłaściciele ustaleni i podpisujący, albo orzeczenie sądu, które porządkuje spadek.
• Zarejestrowana droga dojazdowa i umowy na media na nazwisko właściciela.
• Cena za m² porównana z wykończonymi domami w tym samym mieście, nie z cenami ofertowymi innych stanów surowych.

Co doliczyć do ceny ofertowej

Koszty zakupu domu są takie same jak przy mieszkaniu: notariusz, rejestracja w ASHK, Twój prawnik i, jeśli z niego korzystasz, agent, razem około 4 do 7% ceny; szczegóły są w naszym poradniku o kosztach zakupu. Roczny podatek od nieruchomości liczy się od wartości budynku i jest niski, rzędu dziesiątek do kilkuset euro rocznie za dom rodzinny, jak opisujemy w poradniku o podatkach od nieruchomości w Albanii.

Inne przy domu są koszty utrzymania. Dom o powierzchni 300 m² z basenem i ogrodem kosztuje więcej w ogrzewaniu, chłodzeniu i utrzymaniu niż mieszkanie 80 m², a dom stojący pusty przez pół roku potrzebuje kogoś, kto się nim zajmie. Prąd wciąż jest tani jak na europejskie standardy, 8,5 leka za kilowatogodzinę za pierwsze 700 kWh w miesiącu i 9,5 leka powyżej (około 10 leków z opłatami), ale willa z klimatyzacją w każdym pokoju i pompą basenową zużywa go w sierpniu dużo.

Jak ocenić, czy dom w Albanii jest uczciwie wyceniony

• Znajdź miasto lub strefę w tabeli powyżej i umieść cenę ofertową w przedziale środkowej połowy. Powyżej górnej granicy pytaj, co ją uzasadnia: widok na morze, wykończenie, działka, prestiżowy adres. Poniżej dolnej pytaj, czego brakuje: wykończenia, papierów, dojazdu.
• Podziel cenę przez powierzchnię mieszkalną i porównaj z ceną za m² w strefie. Dom za połowę stawki strefy to prawie zawsze stan surowy.
• Oddziel działkę od domu. Na zapleczu Tirany i w głębi kraju duża działka może stanowić większość ceny; sprawdź, czy cała działka jest zarejestrowana i sklasyfikowana tak, jak twierdzi ogłoszenie.
• Nową willę w kompleksie porównuj z wykończonymi willami w tym samym lub najbliższym kompleksie, nie z cennikiem dewelopera, i przeczytaj poradnik o zakupie od dewelopera, zanim wpłacisz zaliczkę.
• Dom z widokiem na morze odwiedź o tej porze dnia, o której naprawdę byś z niego korzystał, i sprawdź, co można zbudować między domem a wodą.
• Zaplanuj 4 do 7% na koszty zakupu, potem meble, potem pierwszy rok utrzymania.