Ceny mieszkań w Albanii, III kwartał 2026: ceny bez zmian, podaż wyżej o 9%

Ceny w kwartale: płaska linia, rosnące słupki

Wykres pokazuje stan rynku pierwszego dnia każdego miesiąca: liczbę aktywnych mieszkań na sprzedaż (słupki) i medianę ceny ofertowej za metr kwadratowy (linia). Mediana zmieniała się o kilka euro miesięcznie i skończyła kwartał o 10 € niżej, niż go zaczęła, a podaż rosła co miesiąc i skoczyła we wrześniu.

W liczbach: 1 593 €/m² 1 lipca (N = 5 718 ofert z kompletną ceną i metrażem), 1 596 € 1 sierpnia (N = 5 845), 1 597 € 1 września (N = 5 902) i 1 583 €/m² 1 października (N = 6 223). Mediana ceny ofertowej mieszkania spadła ze 127 521 € do 125 000 € (-2,0%), i znów jest to efekt struktury: nowa podaż w Zatoce Durrës jest mniejsza i tańsza niż przeciętna oferta.

Uwaga: migawka obejmuje każde ogłoszenie aktywne na BalkanHome.eu danego dnia. Oferty bez ceny lub metrażu są liczone w podaży, ale wyłączone z median cen.

Skąd bierze się nowa podaż

Z 754 ogłoszeń, które pojawiły się między 1 lipca a 1 października, 675 (90%) leży w Zatoce Durrës: Golem i Mali i Robit (390), miasto Durrës (206) oraz wybrzeże Kavajë z Qerret i Spille (79). Tirana, największy rynek pod względem wartości, dodała netto 38 ofert we wszystkich dzielnicach. Wycofania skupiły się w mieście Durrës: 131 ze 189 ogłoszeń, które zniknęły.

Golem to historia tego kwartału: +39% podaży w trzy miesiące (z 940 do 1 304 aktywnych ofert) przy medianie, która nie ruszyła się z 1 350 €/m². Deweloperzy na odcinku Mali i Robit wprowadzają kolejne etapy w tej samej cenie, zamiast ją podnosić. Wybrzeże Kavajë urosło o 29% (ze 191 do 247), a jego mediana wzrosła z 1 543 do 1 592 €/m² (+3,2%), największy ruch wśród stref z ponad 100 ofertami.

Nowe oferty są wyceniane poniżej istniejących: 1 510 €/m² mediany dla ogłoszeń, które pojawiły się w kwartale, wobec 1 596 €/m² dla obecnych w obu datach. To właśnie lekko ściąga medianę krajową w dół, podczas gdy każda strefa z osobna stoi w miejscu.

Sprzedający nie obniżają cen

Szereg czasowy pozwala odpowiedzieć na pytanie, na które pojedyncza migawka nie odpowie: co dzieje się z mieszkaniem, które się nie sprzedaje? Dopasowaliśmy każde ogłoszenie obecne zarówno 1 lipca, jak i 1 października i porównaliśmy jego cenę ofertową w obu datach.

Obniżki są rzadkie wszędzie, a nieco częstsze na wybrzeżu: 2,7% dopasowanych ofert na wybrzeżu Kavajë, 1,6% w mieście Durrës i 1,1% w Golem miało w październiku niższą cenę niż w lipcu. W Tiranie, Vlorë, Sarandë i Shëngjin ani jedna dopasowana oferta nie została przeceniona w dół. Dla kupującego oznacza to, że cena ofertowa jest pozycją wyjściową, a negocjacja odbywa się osobiście, nie w ogłoszeniu.

Mapa cen wg stref, 1 października 2026

Strefy przypisujemy z miejscowości i współrzędnych ogłoszenia (ten sam podział co w naszych narzędziach analizy rynku). Pokazujemy strefy z co najmniej 39 ofertami z kompletną ceną i metrażem, wraz z wielkością próby, kwartylami, medianą ceny całkowitej i medianą metrażu. Pełny zestaw, także małe strefy, jest w pliku CSV w sekcji dla mediów.

Trzy obserwacje. Po pierwsze, rozpiętość między najtańszą a najdroższą strefą wynosi 4,4 raza (Korçë 759 €/m² wobec Riwiery 3 314 €/m²) i w kwartale się nie zmniejszyła. Po drugie, mediany, które w ogóle się ruszyły, ruszyły się w górę: Sarandë +2,0%, wybrzeże Kavajë +3,2%, Orikum +1,6%, czyli strefy, do których trafiła nowa, nieco droższa podaż. Po trzecie, najtańsze wejście na rynek to nadal Golem: przeciętne mieszkanie 68 m² za 90 000 €.

Ile kosztuje widok na morze, rynek wtórny i większe mieszkanie

Trzy przekroje migawki z 1 października, które mają znaczenie przy czytaniu ogłoszenia. Widok na morze: mieszkania z zadeklarowanym widokiem mają medianę 1 921 €/m² wobec 1 520 €/m² bez widoku, premia 26% (N = 828 i 5 395). Rynek pierwotny a wtórny: 79% aktywnych ofert to mieszkania od deweloperów z medianą 1 553 €/m²; mieszkania z rynku wtórnego kosztują 1 649 €/m², o 6% więcej, co odzwierciedla ich lokalizację, nie stan, bo większość ofert wtórnych leży w centrum Tirany i we Vlorë.

Cena za metr rośnie z liczbą pokoi, odwrotnie niż na większości rynków europejskich, gdzie najdroższy metr mają małe mieszkania. Powód to lokalizacja: kawalerki i mieszkania 1+1 dominują w masowych inwestycjach na wybrzeżu, a mieszkania 3+1 skupiają się w centrum Tirany i w projektach premium na Riwierze.

Metoda i ograniczenia

• Źródło: codzienne migawki każdego aktywnego ogłoszenia sprzedaży mieszkania na BalkanHome.eu, zapisywane od 30 czerwca 2026. Raport porównuje migawki z 1 lipca i 1 października 2026, a 1 sierpnia i 1 września pokazuje dla ścieżki miesięcznej.
• Ceny: ceny ofertowe podane przez ogłoszeniodawcę, w euro. Oferty w innej walucie przeliczane są po kursie z dnia migawki. Cena za metr liczona jest z zadeklarowanego metrażu; oferty z metrażem poniżej 15 m² lub ceną poniżej 10 000 € są wyłączone z median za metr jako błędy wpisu.
• Strefy: przypisywane z nazwy miejscowości w ogłoszeniu, a gdy jej brakuje lub jest nierozpoznana, ze współrzędnych. Strefa Riwiera łączy Dhërmi, Drimadhë, Himarë i Vuno.
• Dopasowanie: oferta jest „obecna w obu datach”, gdy to samo ID ogłoszenia jest aktywne w obu migawkach. Oferta wycofana i wystawiona ponownie z nowym ID liczy się jako wycofana i nowa.
• Ograniczenia: to ceny ofertowe z jednego serwisu, nie ceny transakcyjne, a skład ogłoszeniodawców w serwisie zmienia się w czasie. Liczby podaży opisują oferty na BalkanHome.eu, nie cały rynek albański.