Zakup nieruchomości w Albanii z zagranicy: przewodnik dla albańskiej diaspory

Zakup bez obecności w Albanii

Na żadnym etapie nie musisz być w kraju. Pełnomocnictwo podpisane przed notariuszem w Albanii albo w albańskim konsulacie za granicą pozwala prawnikowi lub zaufanemu krewnemu podpisać w Twoim imieniu umowę przedwstępną, umowę ostateczną przed notariuszem i wniosek o wpis do Katastru. Dokumenty wydane za granicą wymagają apostille i tłumaczenia przysięgłego. Obywatele Albanii za granicą mogą też korzystać z e-Albania do wielu zaświadczeń i do sprawdzania rejestrów Katastru, co przyspiesza kontrolę tytułu w porównaniu z tym, jak było kiedyś. Pełną kolejność kroków opisuje poradnik jak kupić nieruchomość w Albanii.

Jedyne, czego nie należy delegować, to wybór prawnika. Korzystaj z niezależnego prawnika, który reprezentuje tylko Ciebie, a nie kogoś poleconego przez sprzedającego, dewelopera albo kuzyna, który jest zarazem pośrednikiem. To właśnie tutaj zakupy diaspory najczęściej idą źle, właśnie dlatego, że zaufanie zastępuje kontrolę.

Tytuł własności, legalizacja i rodzinna działka

Kupujący z diaspory napotykają dwa problemy z dokumentami, których zagraniczni kupujący rzadko doświadczają. Pierwszy to legalizacja: duża część domów wybudowanych w latach 90. i 2000. powstała bez pozwoleń i została zalegalizowana później, a część nigdy. Nieruchomości niezalegalizowanej i niezarejestrowanej nie da się skutecznie sprzedać, cokolwiek mówi sprzedający. Poproś o aktualne zaświadczenie o własności z Państwowego Katastru (ASHK) i potwierdź, że budynek jest zalegalizowany, zanim cokolwiek zapłacisz.

Drugi to spadki i restytucja. Ziemia, która należała do rodziny przed 1945 rokiem, została skolektywizowana i zwrócona po 1991 roku, często figuruje na kilka nazwisk, część za granicą, część nieżyjących, z nieuregulowanymi udziałami. Zakup takiej ziemi lub budowa na niej, nawet od krewnego, wymaga najpierw zgody każdego spadkobiercy i czystego wpisu. Twój prawnik sprawdza w aktach Katastru roszczenia restytucyjne, spory i niepodzielone udziały; lista kontrolna jest w poradniku ryzyka i due diligence przy zakupie nieruchomości w Albanii.

Zakup off-plan z zagranicy

Większość nowych mieszkań na wybrzeżu sprzedaje się off-plan z płatnościami w ratach, a kupujący z diaspory są ich głównymi klientami. Zasady, które Cię chronią, są takie same bez względu na to, gdzie mieszkasz: sprawdź pozwolenie na budowę i to, czy grunt jest zarejestrowany na dewelopera, powiąż płatności z etapami budowy, a nie z datami, i wpisz do umowy termin oddania oraz kary za opóźnienie. Daj umowę do sprawdzenia przed pierwszą ratą, nie po niej. Płatność z zagranicy przelewem bankowym tworzy ślad dokumentowy, którego będziesz potrzebować przy rejestracji.

Płatność z zagranicy i koszty

Ceny ustala się w euro i płaci przelewem bankowym sprzedającemu albo przez notariusza. Przelewy z banków w UE do banków albańskich są rutyną, ale mogą trwać kilka dni i wiązać się z opłatami, więc zaplanuj harmonogram. Koszty transakcyjne to 4 do 7 procent ceny na notariusza, wpis do Katastru i prawnika, nie ma zryczałtowanego podatku od nabycia po stronie kupującego, a roczny podatek od nieruchomości wynosi potem 0,05 procent wartości. Dochód z najmu, jeśli wynajmujesz mieszkanie podczas pobytu za granicą, jest opodatkowany stałą stawką 15 procent, w przypadku najmu krótkoterminowego rejestrowanego przez DIVA od przychodu brutto. Szczegóły w poradnikach koszt zakupu nieruchomości w Albanii i podatki od nieruchomości w Albanii.

Gdzie kupuje diaspora

Dominują trzy wzorce. Mieszkanie w Tiranie dla rodziców, studentów lub na emeryturę, gdzie mediana ceny ofertowej wynosi 1756 € za metr kwadratowy, a popyt najemców trwa cały rok. Mieszkanie wakacyjne na wybrzeżu Durrës i Golem, trzydzieści minut od lotniska, gdzie ceny są najniższe nad morzem, a lato spędza się z rodziną. Oraz, dla osób z południa, mieszkanie lub dom we Vlorë, Sarandë lub wioskach Riwiery, gdzie ceny są najwyższe, a morze najpiękniejsze. Aktualne porównanie wszystkich miast znajdziesz na stronie o Albanii, a bieżące oferty w mieszkaniach na sprzedaż w Albanii.

Lista kontrolna zakupu z zagranicy

• Niezależny prawnik zaangażowany przed jakąkolwiek zaliczką; pełnomocnictwo poświadczone notarialnie i opatrzone apostille.
• Aktualne zaświadczenie o własności z ASHK na nazwisko sprzedającego; potwierdzona legalizacja starszych budynków.
• Brak hipotek, obciążeń, sporów, roszczeń restytucyjnych i niepodzielonych udziałów spadkowych w aktach.
• Przy off-plan: pozwolenie, grunt na dewelopera, płatności etapowe, termin oddania i kary w umowie.
• Płatności przelewem bankowym z podanym tytułem; kopie każdego przelewu zachowane do rejestracji.
• Wpis do Katastru zakończony i nowe zaświadczenie na Twoje nazwisko, zanim uznasz zakup za zamknięty.