Ile kosztuje mieszkanie w Albanii? Co kupisz za 50 000, 100 000 i 200 000 €

Ile kosztuje mieszkanie w Albanii? Krótka odpowiedź

1 października 2026 mediana ceny ofertowej mieszkania na sprzedaż w Albanii wynosiła 1 583 € za metr kwadratowy, a mediana ceny mieszkania 125 000 €. Połowa mieszkań na rynku była tańsza, połowa droższa. Rozpiętość między miastami jest duża: metr kwadratowy w Korczy kosztuje 759 €, w Golem na wybrzeżu Durrës 1 350 €, w centrum Tirany 2 336 €, a na Riwierze w okolicach Dhërmi i Himary 3 314 €.

Liczby w tym poradniku to ceny ofertowe z naszej własnej bazy ogłoszeń, nie ceny transakcyjne. Opisują to, czego żądają sprzedający na BalkanHome, a nie cały albański rynek. Używaj ich, żeby ocenić, czy ogłoszenie jest wycenione zgodnie ze swoim miastem. Pełne tabele, kwartyle i metodę znajdziesz w naszym raporcie o cenach mieszkań w Albanii za III kwartał 2026.

Mediana krajowa, 1 października 2026

1 583 €/m²

Mediana ceny ofertowej mieszkania

125 000 €

Najtańsze miasto nad morzem

Golem: mediana 90 000 € za 68 m²

Najtańsze miasto w głębi kraju

Korcza: mediana 85 000 € za 114 m²

Stolica

Centrum Tirany: mediana 220 000 € za 110 m²

Najdrożej

Riwiera (Dhërmi, Himara): mediana 349 000 €

Mieszkania nad morzem poniżej 100 000 €

4 na 10

Wybrzeże nie jest drogą częścią Albanii. Metr kwadratowy w Golem kosztuje 1 350 €, w centrum Tirany 2 336 €, na Riwierze 3 314 €.

Ceny mieszkań w Albanii według miast: cena za m², mediana ceny i metraż

Poniższe strefy pochodzą z migawki z 1 października 2026, każda z co najmniej 39 ogłoszeniami z ceną. Tam, gdzie podajemy p25 i p75, oznaczają one najtańszą i najdroższą ćwiartkę danej strefy. Ogłoszenie z ceną powyżej p75 należy do górnej ćwiartki swojego rynku i potrzebuje uzasadnienia: widoku na morze, pierwszej linii, wykończenia i umeblowania.

Riwiera: Dhërmi, Himara, Vuno

3 314 €/m² (p25 3 018 €, p75 4 107 €) · mediana 349 000 € · 97 m²

Wlora (miasto)

2 543 €/m² (p25 1 974 €, p75 2 981 €) · mediana 227 148 € · 97 m²

Orikum, Radhimë

2 489 €/m² · mediana 203 721 € · 80 m²

Tirana, centrum i Blloku

2 336 €/m² (p25 1 900 €, p75 2 803 €) · mediana 220 000 € · 110 m²

Farkë (Tirana)

1 999 €/m² · mediana 296 304 € · 133 m²

Saranda, Ksamil

1 904 €/m² (p25 1 649 €, p75 2 222 €) · mediana 152 719 € · 80 m²

Tirana, dzielnice zewnętrzne

1 607 €/m² (p25 1 204 €, p75 1 903 €) · mediana 145 000 € · 99 m²

Wybrzeże Kavajë: Qerret, Spille

1 592 €/m² · mediana 92 046 € · 61 m²

Shëngjin, Lezha

1 551 €/m² · mediana 113 460 € · 74 m²

Durrës (miasto)

1 508 €/m² (p25 1 284 €, p75 1 964 €) · mediana 117 000 € · 73 m²

Golem, Mali i Robit

1 350 €/m² (p25 1 212 €, p75 1 549 €) · mediana 90 000 € · 68 m²

Kamëz, Kombinat (Tirana)

1 069 €/m² · mediana 91 000 € · 92 m²

Korcza

759 €/m² · mediana 85 000 € · 114 m²

Co kupisz w Albanii za 50 000 €

50 000 € to dół rynku. Na wybrzeżu, w pasie do 5 km od morza, tylko 15% ogłoszeń kosztuje mniej niż 75 000 €, więc przy 50 000 € wybierasz z wąskiego wycinka: kawalerki i małe mieszkania z jedną sypialnią, większość sprzedawana na etapie budowy przez deweloperów w Golem, Mali i Robit i Qerret. Przy medianie Golem 1 350 €/m² za 50 000 € kupisz około 37 m², a w tańszej ćwiartce strefy bliżej 41 m².

W głębi kraju te same pieniądze znaczą dużo więcej. W Korczy mediana ceny mieszkania to 85 000 € za 114 m², a najtańsza ćwiartka zaczyna się od około 69 000 €. Przy 759 €/m² 50 000 € to mniej więcej 65 m². W Kamëz na obrzeżach Tirany to około 47 m² przy medianie 1 069 €/m². To miasta do mieszkania, nie rynki najmu wakacyjnego.

Co sprawdzić przy tej cenie: czy mieszkanie już istnieje, czy pozwolenie na budowę i tytuł dewelopera do gruntu są wpisane do rejestru i jak rozłożone są płatności. Lista kontrolna jest w poradniku czy zakup nieruchomości w Albanii jest bezpieczny. Ogłoszenia z tego poziomu: mieszkania na sprzedaż w Albanii do 50 000 €.

Golem, Mali i Robit (kawalerki i 1+1 na etapie budowy)

~37 m² przy medianie €/m²

Wybrzeże Kavajë (Qerret)

~31 m² przy medianie €/m²

Kamëz (obrzeża Tirany)

~47 m² przy medianie €/m²

Korcza

~65 m² przy medianie €/m²

Tirana, Wlora, Saranda, Riwiera

Poniżej najtańszej ćwiartki ogłoszeń

Co kupisz w Albanii za 100 000 €

Przy 100 000 € albańskie wybrzeże się otwiera. Cztery na dziesięć mieszkań nad morzem kosztuje mniej, a mediana ceny mieszkania w Golem (90 000 € za 68 m²), na wybrzeżu Kavajë (92 046 € za 61 m²) i w Kamëz (91 000 € za 92 m²) mieści się poniżej tej kwoty. W mieście Durrës i w Shëngjin za 100 000 € kupisz z tańszej połowy: mediana w Durrës to 117 000 € za 73 m², w Shëngjin 113 460 € za 74 m², a w obu najtańsza ćwiartka zaczyna się tuż poniżej 100 000 €.

W Tiranie za 100 000 € kupisz w dzielnicach zewnętrznych, około 62 m² przy medianie 1 607 €/m², a w centrum mniej więcej 43 m², czyli kawalerkę albo małe 1+1. W Sarandzie to kwota poniżej najtańszej ćwiartki (około 124 000 € we wrześniu 2026), więc nieliczne ogłoszenia na tym poziomie są małe albo daleko od pierwszej linii. W mieście Wlora najtańsza ćwiartka zaczyna się od około 152 000 €, a na Riwierze od około 260 000 €, więc tam za 100 000 € nie kupisz prawie nic.

Przy tym budżecie prawdziwy wybór jest między nowym, małym mieszkaniem blisko plaży w Zatoce Durrës a większym, starszym w mieście. Do kogo pasuje każda z opcji, porównuje poradnik najlepsze miejsca na zakup nieruchomości w Albanii. Ogłoszenia: mieszkania na sprzedaż w Albanii do 100 000 €.

Golem, Mali i Robit

Mediana mieszkania: 90 000 € za 68 m²

Wybrzeże Kavajë (Qerret, Spille)

Mediana mieszkania: 92 046 € za 61 m²

Durrës (miasto)

Tańsza połowa; mediana 117 000 € za 73 m²

Shëngjin

Tańsza połowa; mediana 113 460 € za 74 m²

Tirana, dzielnice zewnętrzne

~62 m² przy medianie €/m²

Tirana, centrum

~43 m², kawalerka albo małe 1+1

Saranda, Ksamil

Poniżej najtańszej ćwiartki (~124 000 €)

Wlora, Riwiera

Najtańsza ćwiartka zaczyna się od ~152 000 € i ~260 000 €

Co kupisz w Albanii za 200 000 €

Przy 200 000 € jesteś powyżej mediany na każdym rynku poza Riwierą, miastem Wlora, centrum Tirany i Farkë. W Durrës to więcej niż najdroższa ćwiartka ogłoszeń z września 2026 (p75 174 750 €): około 130 m² przy medianie €/m² albo mieszkanie z widokiem na morze w pierwszej linii. W Sarandzie kupisz z górnej ćwiartki (p75 192 713 €): około 105 m² przy medianie, czyli 2+1 z widokiem na morze.

W centrum Tirany 200 000 € to tuż poniżej mediany 220 000 €: około 86 m² przy 2 336 €/m², czyli 2+1 w dobrej dzielnicy albo 3+1 dalej od centrum. W mieście Wlora mediana to 227 148 € za 97 m², więc za 200 000 € kupisz solidne mieszkanie, ale nie najnowsze przy samym morzu. Na Riwierze to wciąż poniżej najtańszej ćwiartki: mediana mieszkania w Dhërmi, Himarze i Vuno to 349 000 €, a w Dhërmi najtańsza ćwiartka zaczyna się od około 260 000 €.

Domy wchodzą w grę przy tym budżecie tylko na wybrzeżu centralnym: mediana ceny domu w Durrës to 250 000 €, a najtańsza ćwiartka zaczyna się od około 177 500 €. Więcej o domach niżej. Ogłoszenia: mieszkania na sprzedaż w Albanii do 200 000 €.

Durrës (miasto)

Powyżej najdroższej ćwiartki; ~130 m² albo pierwsza linia z widokiem na morze

Saranda, Ksamil

Górna ćwiartka; ~105 m² przy medianie €/m²

Shëngjin

~130 m² przy medianie €/m²

Tirana, dzielnice zewnętrzne

~124 m², wyraźnie powyżej mediany mieszkania (145 000 €)

Tirana, centrum i Blloku

~86 m², tuż poniżej mediany mieszkania (220 000 €)

Wlora (miasto)

~79 m², poniżej mediany mieszkania (227 148 €)

Riwiera (Dhërmi, Himara)

Poniżej najtańszej ćwiartki; mediana 349 000 €

Co decyduje o cenie mieszkania w Albanii

Cztery czynniki tłumaczą większość różnicy między dwoma ogłoszeniami z tego samego miasta.

• Widok na morze: mieszkania z zadeklarowanym widokiem na morze kosztowały 1 października 2026 1 921 €/m² wobec 1 520 €/m² bez widoku, czyli o 26% więcej. Oznaczenie pochodzi od ogłoszeniodawcy, więc jego brak może też znaczyć „nie podano”.
• Odległość od plaży: w Zatoce Durrës pierwsze 100 metrów od plaży kosztuje około 13,5% więcej za metr niż pas 100 do 300 metrów, a ten pas około 15% więcej niż odcinek od 300 metrów do 1 km. Powyżej kilometra odległość przestaje porządkować ceny. Na Riwierze liczy się konkretne miejsce, nie metry.
• Metraż i liczba pokoi: cena za metr rośnie z liczbą pokoi, od 1 397 €/m² za kawalerki do 1 902 €/m² za mieszkania 3+1, odwrotnie niż na większości rynków w Europie. Małe lokale są w masowych osiedlach nadmorskich, duże w centrum Tirany i w projektach premium.
• Nowe czy z drugiej ręki: 79% ogłoszeń to oferta deweloperska, z medianą 1 553 €/m². Mieszkania z rynku wtórnego kosztują 1 649 €/m², o 6% więcej, głównie dlatego, że leżą w centrum Tirany i we Wlorze. Ogłoszenia, które pojawiły się między lipcem a październikiem 2026, były wycenione poniżej istniejącej oferty (1 510 wobec 1 596 €/m²).

Ile kosztuje dom w Albanii?

Domy to mniejszy i mniej równy rynek niż mieszkania. Stan wykończenia bywa zapisywany niekonsekwentnie, więc część tańszych ogłoszeń to budynki w stanie surowym. Mediany z września 2026, dla stref z co najmniej 30 ogłoszeniami domów:

Durrës

Mediana 250 000 € (p25 177 500 €, p75 367 500 €)

Golem

Mediana 325 000 €

Tirana

Mediana 425 000 € (p25 300 000 €)

Farkë (Tirana)

Mediana 670 000 €

Dhërmi

Mediana 1 200 000 € (p25 867 500 €)

Co doliczyć do ceny ofertowej

Koszty transakcyjne w Albanii to około 4 do 7% ceny: notariusz, wpis do Państwowej Agencji Katastru (ASHK), prawnik i gminna opłata od przeniesienia własności. Przy mieszkaniu za 100 000 € zaplanuj 4 000 do 7 000 € ekstra. Roczny podatek od nieruchomości to potem 0,05% wartości, około 50 € rocznie przy takim mieszkaniu. Poszczególne pozycje opisuje poradnik koszt zakupu nieruchomości w Albanii.

Cena ofertowa to pozycja wyjściowa, nie ostateczna. Między 1 lipca a 1 października 2026 98,8% mieszkań obecnych w obu migawkach zachowało cenę. Obniżono tylko 0,6%, o medianę 7,6%. Albańscy sprzedający nie przeceniają ogłoszenia, które się nie sprzedaje. Czekają. Negocjacja odbywa się osobiście i łatwiej o nią przy ukończonym mieszkaniu z rynku wtórnego niż u dewelopera, który wypuszcza nowy etap według cennika.

Ceny są zwykle podawane w euro. Jeśli umowa ma być rozliczona w lekach, ustal na piśmie podstawę przeliczenia, zanim podpiszesz.

Jak ocenić, czy mieszkanie w Albanii jest uczciwie wycenione

• Podziel cenę przez metraż i porównaj z medianą €/m² strefy z tabeli powyżej. Cena powyżej p75 potrzebuje powodu: widok na morze, pierwsza linia, ostatnie piętro, wykończenie i umeblowanie.
• Porównuj to samo z tym samym: tę samą podstawę metrażu (z balkonami i częściami wspólnymi albo bez) i ten sam stan (surowy, wykończony, umeblowany).
• Przy mieszkaniu na etapie budowy porównuj z ukończonymi lokalami w tej samej strefie, nie z cennikiem dewelopera, i zapytaj dokładnie, co obejmuje cena.
• Mediany między lipcem a październikiem 2026 stały w miejscu. Twierdzenie, że ceny w danym mieście „szybko rosną”, powinno mieć za sobą dane.
• Dolicz 4 do 7% kosztów transakcyjnych, zanim zdecydujesz, na ile cię stać.