BalkanHome

Гид по стране

Недвижимость в Албании

Отправная точка для недвижимости в Албании: квартиры, дома, участки и коммерческие помещения на продажу и в аренду в Тиране, Дурресе, Влёре, Саранде и ещё двенадцати локациях, актуальные цены по городам, правила покупки для иностранцев и гиды по каждому этапу сделки.

Смотреть недвижимость на продажу в Албании На главную страницу

Обновлено сентябрь 2026 г.Цены — медианы актуальных цен предложения на BalkanHome, обновляются каждый час.

  • 1 582 €/m²Медианная цена предложения, квартиры
  • 123 600 €Медианная цена квартиры
  • 50 200 €Квартиры от
  • 1 766 €/m²Тирана, медиана за m²
  • 1 919 €/m²Ионическое побережье, медиана за m²
  • Смотреть объявления

Где купить недвижимость в Албании: четыре региона

Албания — небольшая страна, но её рынки недвижимости ведут себя как четыре разные страны. Цены, арендаторы, сезоны и проверки, которые действительно важны, меняются от региона к региону, поэтому сначала выберите регион под свою цель, а уже потом город.

Рынки недвижимости АлбанииХимараХимараАлбанская РивьераДермиОрикумВлёраВлёраСарандаСарандаКсамилКсамилТиранаТиранаДурресДурресШенджинШенджинГолемГолемКаваяКаваяКерретШкодерШкодерПоградецПоградецКорчаКорча
  • Тирана и столичный регион
  • Адриатическое побережье
  • Ионическое побережье и Албанская Ривьера
  • Озёра и горы

Шестнадцать локаций с собственной страницей рынка. Нажмите на город на карте или в списке, чтобы открыть его гид.

Тирана и столичный регион

Тирана и столичный регион

Единственный рынок, где спрос арендаторов есть в любой месяц года. Здесь покупают ради арендного дохода и долгосрочного роста, а не ради летнего дома. Новые башни в Блоку, в центре и вдоль кольцевой задают верхнюю планку цен; старые дома в Комбинате, Лапраке и Фреску стоят заметно дешевле.

Квартиры на продажу в Тиране
Адриатическое побережье

Адриатическое побережье

От Шенджина до Дурреса, Голема, Керрета и Каваи: самые широкие пляжи и самый большой выбор курортных квартир в стране, почти все в новых комплексах, купленных на этапе строительства. Самые низкие цены входа у моря, недалеко от аэропорта и Тираны, и самая сильная база местных арендаторов летом.

Квартиры на продажу в Дурресе
Ионическое побережье и Албанская Ривьера

Ионическое побережье и Албанская Ривьера

Влёра, Орикум, Дерми, Химара, деревни Ривьеры, Саранда и Ксамил. Самая чистая вода, самые высокие цены и самый сильный сезон краткосрочной аренды в Албании. Предложение здесь скромнее, чем на Адриатике, участки крутые, а вид решает цену, поэтому расположение внутри города значит больше, чем где-либо ещё.

Квартиры на продажу во Влёре
Озёра и горы

Озёра и горы

Шкодер на севере, Корча и Поградец на Охридском озере на юго-востоке. Самые низкие цены за квадратный метр в Албании, четыре сезона, университеты и более спокойный ритм. Подходит тем, кто ищет дом для жизни или базу для гор, а не инвестицию под аренду.

Квартиры на продажу в Шкодере

Цены на недвижимость в Албании по городам

Медианные цены предложения за квадратный метр для квартир и домов в каждой локации с собственной страницей рынка, а также самая низкая цена квартиры в текущих объявлениях. Ссылка на город открывает актуальные объявления этой категории.

ЛокацияКвартиры, медиана €/m²Дома, медиана €/m²Квартиры от
Химара3 072 €4 171 €125 800 €
Албанская Ривьера3 072 €4 171 €125 800 €
Дерми3 025 €4 068 €81 000 €
Орикум2 703 €2 683 €81 000 €
Влёра2 313 €1 140 €75 000 €
Саранда1 919 €1 098 €87 700 €
Ксамил1 919 €857 €77 000 €
Тирана1 766 €1 700 €59 600 €
Дуррес1 588 €954 €53 000 €
Шенджин1 548 €1 675 €60 000 €
Голем1 437 €1 324 €45 400 €
Кавая1 404 €1 493 €45 000 €
Керрет1 403 €1 444 €45 400 €
Шкодер1 306 €981 €60 000 €
Поградец1 168 €987 €55 000 €
Корча744 €531 €30 000 €

Медианы рассчитаны по текущим ценам предложения, а не по завершённым сделкам, и меняются вместе с объявлениями. Используйте их, чтобы сравнивать локации, а не как оценку стоимости.

Смотреть недвижимость на продажу в Албании Смотреть всю недвижимость в Албании на карте

Недвижимость на продажу и в аренду в Албании

Из объявлений

Избранная недвижимость на продажу в Албании

Срез того, что сейчас есть на рынке: квартиры и дома на обоих побережьях и в Тиране, с ценами, площадями и расположением, как их указали продавцы.

Вся недвижимость на продажу в Албании

Как иностранцу купить недвижимость в Албании

Сама сделка несложная: предварительный договор, проверки, нотариус и регистрация. Безопасную покупку от рискованной отличает порядок этих шагов и то, кто и что проверяет. Вот последовательность, которую мы рекомендуем.

  1. 01

    Сначала выберите рынок, потом объект

    Решите, для чего нужна недвижимость: круглогодичная аренда (Тирана), дом для отпуска с самой низкой ценой входа (побережье Дурреса), лучшее море и летняя аренда (Ионическое побережье) или недорогое жильё (внутренние районы). У каждого региона свой уровень цен и свой набор рисков.

  2. 02

    Проверьте продавца и право собственности

    Запросите свидетельство о праве собственности из Государственного кадастра (ASHK), разрешение на строительство и, для старых зданий, статус легализации. Продавец в свидетельстве должен быть тем, кто подписывает договор. Юрист делает это за несколько дней, и это самый важный шаг из всех.

  3. 03

    Предварительный договор и задаток

    Предварительный договор фиксирует цену, график платежей и срок сдачи и обычно подписывается с задатком около 10 %. При покупке на этапе строительства привяжите платежи к стадиям стройки и впишите в договор срок сдачи и штрафы.

  4. 04

    Юридическая проверка

    Ваш юрист подтверждает, что на объекте нет ипотек, обременений и реституционных требований, что здание соответствует разрешению и что земля под ним может быть передана иностранцу. Незастроенные и сельскохозяйственные участки у побережья не могут напрямую принадлежать иностранному физическому лицу.

  5. 05

    Нотариус и основной договор

    Договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который проверяет личности и право собственности и удерживает налог. Заложите примерно от 4 до 7 % цены на нотариуса, регистрацию и юридические услуги. Платежи идут банковским переводом; сильной традиции эскроу нет, поэтому график в договоре имеет значение.

  6. 06

    Регистрация и право собственности

    Договор регистрируется в ASHK, который выдаёт новое свидетельство о праве собственности. При полном пакете документов это занимает около трёх недель; сложные случаи могут длиться от одного до трёх месяцев. Дальше вы платите ежегодный налог на недвижимость 0,05 % от стоимости и, если сдаёте объект в аренду, декларируете доход.

Читайте подробные гиды: покупка иностранцем, расходы при покупке, риски и юридическая проверка и налоги на недвижимость.

Найдите свою недвижимость в Албании

Квартиры, дома и участки на обоих побережьях и в Тиране, на английском, с ценами в евро и на карте.

Смотреть недвижимость на продажу в Албании Смотреть всю недвижимость в Албании на карте

Рынок недвижимости Албании коротко

В Албании три рынка недвижимости. Тирана остаётся единственным городом со спросом арендаторов в каждом месяце года, поэтому туда идут покупатели ради дохода от аренды и долгосрочного роста. Центральное побережье Адриатики между Дурресом, Големом, Керретом и Каваей продаёт больше всего курортных квартир, почти целиком в новостройках на этапе строительства. Ионический юг, от Влёры через Албанскую Ривьеру до Саранды и Ксамила, отличается самой чистой водой, самыми высокими ценами и самым сильным сезоном краткосрочной аренды; в Корче, Поградце и Шкодере во внутренних районах дом или квартира стоят дешевле всего. Иностранцы покупают квартиры, дома и коммерческие помещения в полную собственность на своё имя без требования о проживании; только сельскохозяйственная земля и незастроенные участки оформляются через албанскую компанию или долгосрочную аренду. Расходы на сделку составляют примерно 4–7 % от цены, ежегодный налог на недвижимость 0,05 % от стоимости.

Покупка недвижимости в Албании: вопросы, которые задают покупатели

Короткие проверенные ответы на то, о чём иностранные покупатели спрашивают до, во время и после покупки в Албании. Цифры актуальны на дату, указанную вверху страницы; законы меняются, поэтому всё, что зависит от времени, подтвердите у юриста до подписания.

Смотреть объявления
Может ли иностранец купить недвижимость в Албании?
Да. Иностранные физические лица и компании покупают квартиры, дома, виллы и коммерческие помещения в полную собственность, зарегистрированную на их имя в Государственном кадастре (ASHK), на тех же условиях, что и граждане Албании. Виза, вид на жительство или местный партнёр не нужны; подписать договор можно во время обычной туристической поездки. Единственные ограничения касаются земли: сельскохозяйственные и незастроенные участки у побережья покупаются через албанскую компанию или оформляются в долгосрочную аренду.
Сколько стоит квартира в Албании?
Медианная цена предложения квартиры в Албании составляет 1 582 € за квадратный метр и 123 600 € за квартиру, объявления начинаются примерно от 50 200 €. Разброс большой: внутренние города и прибрежная полоса Голема и Каваи самые дешёвые, Дуррес и Шенджин в середине, центр Тираны и набережная Влёры выше, а Дерми, Химара и первая линия Ксамила на самом верху. Таблица выше показывает текущую медиану по каждому городу.
Где лучше всего купить недвижимость в Албании?
Зависит от цели. Для арендного дохода в любой месяц года это Тирана. Для курортной квартиры с самой низкой ценой входа и удобным подъездом от аэропорта это побережье Дурреса: Голем, Керрет и Кавая. Для самого чистого моря и самой дорогой летней аренды это Саранда, Ксамил и Албанская Ривьера. Для недорогого жилья с четырьмя сезонами это Корча, Поградец или Шкодер.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Албании?
Может быть выгодно, если честно считать цифры. Краткосрочная аренда на побережье в высокий сезон может приносить от 8 до 12 % брутто, долгосрочная аренда в Тиране около 5 до 7 %, но реалистичная чистая доходность за полный год ближе к 4 до 6 % после вычета управления, простоя и налогов. Цены сильно выросли с 2022 года, а большая часть предложения на побережье продаётся на этапе строительства, поэтому застройщик, разрешение и график платежей значат не меньше доходности.
Какие расходы при покупке недвижимости в Албании?
Заложите примерно от 4 до 7 % цены сверх стоимости покупки на нотариуса, регистрацию в кадастре и юридические услуги. Комиссия агентства бывает разной и согласуется письменно, поэтому спросите, кто её платит, ещё до просмотра. Отдельного налога на переход права, который платил бы покупатель, нет. В план стоит добавить стоимость банковских переводов и, при покупке на этапе строительства, конвертацию валюты.
Какие налоги платят владельцы недвижимости в Албании?
Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,05 % от стоимости объекта, что для большинства квартир означает от нескольких десятков до пары сотен евро в год, один из самых низких уровней в Европе. Доход от аренды облагается по единой ставке 15 %: с валовой суммы для краткосрочной аренды, зарегистрированной через платформу DIVA, и с чистого дохода для долгосрочных договоров. Обсуждается реформа базы налога на недвижимость; проверьте актуальную ставку, прежде чем считать бюджет.
Даёт ли покупка недвижимости в Албании ВНЖ или «золотую визу»?
Не автоматически, и «золотой визы» нет. Пригодное для жизни жильё площадью не менее 20 квадратных метров на человека, как минимум наполовину оформленное на имя покупателя, служит основанием для заявления на продлеваемый вид на жительство сроком на один год по закону 79/2021. Это временное разрешение, а не ПМЖ и не гражданство, и его нужно продлевать каждый год.
Как проходит покупка и сколько она занимает?
На практике: предварительный договор с задатком около 10 %, юридическая проверка вашим юристом, основной договор у нотариуса и регистрация в Государственном кадастре, который выдаёт свидетельство о праве собственности. От принятого предложения до регистрации обычно проходит от двух до восьми недель. При полном пакете документов кадастр сейчас регистрирует примерно за три недели; случаи с иностранными покупателями, наследством или легализацией могут занять от одного до трёх месяцев.
Безопасно ли покупать строящееся жильё в Албании?
Большинство новых квартир на побережье продаётся до завершения строительства, поэтому вопрос не в том, стоит ли, а в том, как. Проверьте разрешение на строительство и завершённые проекты застройщика, убедитесь, что земля зарегистрирована на его имя, платите поэтапно с привязкой к ходу стройки, а не к датам, и впишите в договор срок сдачи и штрафы за задержку. Независимая юридическая проверка договора до первого платежа здесь правило, а не исключение.
Может ли иностранец получить ипотеку в Албании?
Редко. Албанские банки кредитуют в основном резидентов с местным доходом и требуют большой первый взнос, поэтому большинство иностранных покупателей платят из собственных средств, берут финансирование у себя дома или пользуются рассрочкой застройщика на квартиру в строящемся доме. Рассрочка распространена, и её условия нужно прописать в предварительном договоре так же тщательно, как цену.
Могут ли иностранцы покупать землю в Албании?
Квартиры, дома и виллы на побережье иностранцы покупают свободно; ограничения касаются самой земли. Сельскохозяйственные и незастроенные участки в пределах 200 метров от береговой линии не могут напрямую принадлежать иностранному физическому лицу и покупаются через албанскую компанию или оформляются в аренду на 99 лет. Прямая покупка земли под застройку требует инвестиций в размере трёхкратной стоимости участка. Регистрация местной компании занимает около двух недель.
Как проверить, что у объекта чистое право собственности?
Запросите действующее свидетельство о праве собственности из Государственного кадастра и сверьте его с документом, удостоверяющим личность продавца. Проверьте, что у здания есть разрешение и, если оно старое, что оно легализовано. Затем ваш юрист подтверждает, что на объекте нет ипотек, обременений, судебных споров и реституционных требований. Незарегистрированный объект нельзя законно продать, что бы ни говорил продавец.
В какой валюте указаны цены и проходят платежи?
Объявления размещаются в евро, и большинство сделок заключается в евро, хотя официальной валютой остаётся лек и в договорах могут быть указаны обе. Платежи проходят банковским переводом: на счёт продавца или через нотариуса. Наличные сверх установленных законом лимитов не принимаются, а подтверждённый перевод понадобится вам и для налогов, и для регистрации.
Можно ли сдавать недвижимость в аренду и как регулируется краткосрочная аренда?
Да. Долгосрочная аренда оформляется договором между владельцем и арендатором, доход декларируется и облагается по ставке 15 % с чистой суммы. Краткосрочная аренда регистрируется через платформу DIVA и облагается по ставке 15 % с валового дохода. На побережье большинство владельцев пользуются местной управляющей компанией для заселения, уборки и ценообразования, и это практичный способ сдавать жильё из-за рубежа.
Каковы главные риски при покупке недвижимости в Албании?
Те, что на деле приводят к потерям, известны, и их можно избежать: незарегистрированные или нелегализованные здания, земля под зданием, которую нельзя передать иностранцу, реституционные требования, восходящие к периоду до 1991 года, остановившиеся строящиеся проекты и платежи без договора, привязывающего их к ходу работ. Каждый из них выявляется проверкой права собственности, проверкой разрешения и грамотно составленным предварительным договором до того, как деньги перейдут из рук в руки.
Нужно ли находиться в Албании, чтобы завершить покупку?
Не на каждом шаге. Вы можете выдать юристу доверенность, заверенную у нотариуса в Албании или в албанском консульстве за рубежом, чтобы он подписал договоры и зарегистрировал объект от вашего имени. Многие покупатели смотрят объект и подписывают предварительный договор лично во время поездки, а завершают сделку дистанционно.
Как вступление в ЕС повлияет на недвижимость в Албании?
Албания является страной-кандидатом и ведёт переговоры о вступлении с заявленной целью присоединиться около 2030 года. Вступление не гарантировано, и сроки могут сдвинуться, но процесс уже принёс расходы на инфраструктуру, рост иностранного спроса и более строгие правила регистрации. Покупайте исходя из сегодняшних цифр и относитесь к вступлению как к бонусу, а не как к основанию для покупки.

Блог об Албании

Жизнь, инвестиции и покупка недвижимости в Албании

Заметки с рынка: районы, сезоны, цены и практическая сторона владения домом в Албании.

Все статьи
Все статьи

Готовы посмотреть недвижимость в Албании?

Каждое объявление на BalkanHome на английском языке, с ценой в евро и отметкой на карте, так что регионы можно сравнить ещё до поездки.

Смотреть недвижимость на продажу в Албании Начать с главной страницы
Смотреть недвижимость на продажу в Албании На главную страницу