Сколько стоит дом в Албании? Цены на виллы и дома по городам и что можно купить за ваш бюджет

Сколько стоит дом в Албании? Короткий ответ

На 31 октября 2026 года медианная цена предложения дома на продажу в Албании составляла €450,000. Половина домов на рынке стоила дешевле, половина дороже, а средняя половина рынка находилась между €270,000 и €750,000. За квадратный метр жилой площади дом выставлялся по €1,500, чуть дешевле квартиры с её €1,594/m². Разница в размере: типичный выставленный дом имеет 313 m² жилой площади на двух или трёх этажах и участок около 400 m², против 82 m² у типичной квартиры.

Эта медиана выше, чем ожидает большинство, и причина в том, что именно попадает в объявления. Два дома из трёх на рынке называют себя виллами, а больше половины продают застройщики, часто в закрытых комплексах под Тираной или на побережье Дурреса. Старый деревенский дом с огородом, который представляют себе гости страны, существует, но до портала объявлений доходит редко; он переходит из рук в руки через знакомых, а если и появляется в сети, то обычно недостроен или с неполными документами.

Всё, что ниже, это цены предложения из нашей базы, а не цены сделок, и они описывают, сколько просят продавцы на BalkanHome, а не каждый дом в Албании. Пользуйтесь ими как мерилом: дому намного выше медианы своего города нужна причина, которую вы видите, а дому намного ниже неё нужно объяснение, которое вы можете проверить.

Медианная цена предложения дома, 31 октября 2026

€450,000 (средняя половина: от €270,000 до €750,000)

Цена за m² жилой площади

€1,500 за дом, €1,594 за квартиру

Типичный выставленный дом

313 m² на 2 или 3 этажах, участок около 400 m²

Дома, названные виллами

Два из трёх

Продаёт застройщик

Больше половины; каждый четвёртый ещё строится

Самые дешёвые города с настоящим рынком

Поградец (медиана €170,000) и Корча (€177,500)

Самые дорогие

Ривьера, Дерми и Химара: медиана €1,200,000

Квадратный метр дома в Албании стоит меньше квадратного метра квартиры. Просто дом в четыре раза больше.

Цены на дома в Албании по городам: медианы, квартили и типичный размер

В таблице перечислены города и зоны, где продаётся достаточно домов, чтобы медиана что-то значила. Диапазон средней половины (самая дешёвая четверть заканчивается на нижней цифре, самая дорогая начинается с верхней) для домов важнее медианы, потому что в одном городе могут стоять коробка без окон и готовая вилла с бассейном. Где диапазон очень широк, как во Влёре и Дурресе, читайте его как два рынка под одним названием.

Ривьера: Дерми, Химара

Медиана €1,200,000 (средняя половина от €750,000 до €1,500,000) · около €5,100/m² · 210 m²

Фарка (Тирана)

Медиана €797,500 (от €520,000 до €1,100,000) · около €1,500/m² · 508 m²

Влёра (город и холмы)

Медиана €750,000 (от €260,000 до €1,200,000) · около €2,300/m² · 309 m²

Тирана, окраинные районы

Медиана €640,000 (от €473,000 до €800,000) · около €1,800/m² · 371 m²

Тирана, центр

Медиана €455,000 (от €339,000 до €650,000) · около €1,600/m² · 270 m²

Камза, Комбинат (Тирана)

Медиана €372,500 (от €200,000 до €680,000) · около €1,200/m² · 257 m²

Голем, Мали-и-Робит

Медиана €350,000 (от €300,000 до €500,000) · около €1,500/m² · 235 m²

Побережье Каваи: Керрет, Спилле

Медиана €350,000 (от €310,000 до €540,000) · около €1,400/m² · 220 m²

Саранда, Ксамил

Медиана €340,000 (от €249,000 до €400,000) · около €1,300/m² · 343 m²

Дуррес (город и окрестности)

Медиана €330,000 (от €210,000 до €560,000) · около €1,250/m² · 272 m²

Шкодер

Медиана €277,500 (от €260,000 до €330,000) · около €840/m² · 322 m²

Корча

Медиана €177,500 (от €127,000 до €300,000) · около €580/m² · 294 m²

Поградец, Охридское озеро

Медиана €170,000 (от €148,000 до €250,000) · около €990/m² · 240 m²

Вилла или дом: что значит это слово в албанском объявлении и как оно влияет на цену

По-албански vilë это обычное слово для любого отдельно стоящего дома, так что объявление со словом вилла не обещает бассейн и вид на море; оно говорит лишь, что здание стоит отдельно. И всё же за словом стоит реальная разница в том, что продаётся. Дома, названные виллами, выставлялись по медиане €570,000 и €1,747/m²; дома, названные просто домами, по €290,000 и €1,218/m². Группа вилл новее, больше и чаще входит в комплекс застройщика; группа домов чаще существующий семейный дом в городе или селе.

Деление на новое и существующее предложение самый сильный фактор цены после местоположения. Дома от застройщиков выставлялись по медиане €600,000; дома на вторичном рынке по €340,000. Дом, который ещё строится, стоил €2,000/m², готовый €1,318/m². Покупая по плану, вы платите за новые стандарты, гарантию и комплекс с воротами и бассейном и берёте на себя риски, описанные в нашем руководстве по покупке на этапе строительства в Албании, которые относятся к виллам точно так же, как к квартирам.

В объявлении написано вилла

Медиана €570,000 · €1,747/m² · 342 m²

В объявлении написано дом

Медиана €290,000 · €1,218/m² · 262 m²

Продаёт застройщик

Медиана €600,000

Вторичный рынок

Медиана €340,000

Ещё строится

€2,000/m²

Готовый

€1,318/m²

В объявлении есть бассейн

Каждый третий дом

В объявлении есть парковка, есть терраса

Около половины, около половины

Что можно купить за €150,000, €300,000 и €500,000

Дома распределены по ценовой шкале неравномерно. Меньше одного дома из десяти на продажу стоит до €150,000, один из семи находится между €200,000 и €300,000, четверть между €300,000 и €500,000, а почти половина просит больше €500,000. Диапазоны ниже описывают типичный дом в каждом из них и где он стоит.

До €100,000

Редкость на порталах (около 2 домов из 100). Около 150 m², часто недостроен или в селе за Дурресом, под Каваей, Поградцем или Корчей.

От €100,000 до €150,000

Около 170 m² на участке 330 m², два этажа. Два из трёх под Дурресом; остальные в Корче, Поградце и окрестностях Тираны.

От €150,000 до €200,000

Около 260 m² на участке 390 m². Дуррес и его сёла, затем окраины Тираны, Корча и Поградец.

От €200,000 до €300,000

Около 260 m² на участке 380 m², обычно готовый. Половина под Дурресом; появляются Тирана, Влёра и Шкодер.

От €300,000 до €500,000

Около 285 m², два или три этажа. Дуррес и Тирана в равной мере, плюс Голем, Кавая и Саранда.

Выше €500,000

Около 390 m² на трёх этажах, участок 450 m². Комплексы вилл в Тиране и Фарке, холмы Влёры, Ривьера, лучшие адреса Дурреса.

Сколько вид на море добавляет к цене дома в Албании

Один дом из восьми на рынке выставлен с видом на море, и такие дома стоили по медиане €760,000 и €2,852/m², против €1,500/m² для домов в целом. Где они? В основном не на Ривьере. Почти половина домов с видом на море на продажу находится на побережье Дурреса, от холмов над городом до новых комплексов залива Лальзи к северу; ещё четверть во Влёре и на холмах за ней; Химара, Саранда и Голем делят большую часть остального. Сам вид это самое редкое, что может быть у дома в Албании, потому что большая часть берега плоская, а ближайшие к пляжу здания многоквартирные, так что участок на склоне с открытой линией к воде несёт надбавку везде.

Если море для вас важно, а бюджета на Ривьеру не хватает, реалистичные варианты такие: дом в сёлах за побережьем Дурреса и Каваи, в нескольких минутах от пляжа, но без вида, или квартира на первой линии. Наше руководство о том, сколько стоит квартира в Албании, раскрывает квартирную сторону этого выбора.

Дома, выставленные с видом на море

Медиана €760,000 · €2,852/m²

Все дома

Медиана €450,000 · €1,500/m²

Где находятся дома с видом на море

Побережье Дурреса и залив Лальзи (почти половина), Влёра и её холмы (четверть), затем Химара, Саранда, Голем

Дома у пляжа без вида

Сёла за Дурресом, Голем, Кавая: от €200,000 до €350,000

За что вы платите: площадь, этажи, участок и отделка

Албанский дом большой. Медианное объявление имеет 313 m² жилой площади, четыре комнаты по описанию и стоит на двух этажах (четыре дома из десяти) или трёх (треть). Одноэтажные дома в меньшинстве, меньше одного из пяти, и это в основном старые или сельские дома. Участок, где он указан в объявлении, около 400 m²: хватит на парковку и сад, но не на фруктовый сад. Участки побольше, от 1,000 m² и выше, встречаются в окрестностях Тираны (Вакарр, Дайти, Бержита) и в сельской местности вокруг Шкодера и Лежи, и обычно именно они объясняют цену, которая кажется высокой для стоящего на них дома.

Отделка это то, в чём объявления наименее надёжны. Низкая цена за квадратный метр в городе с медианой €1,300/m² обычно не выгодная сделка, а коробка: конструкция готова, нет окон, нет штукатурки, нет подключений. Албанские продавцы часто оценивают такой дом так, будто он почти готов. Просите фотографии каждой комнаты, договоры на электричество и воду на имя продавца и разрешение на ввод в эксплуатацию для недавней постройки; наше руководство по юридической проверке перечисляет документы.

Жилая площадь, медиана

313 m²

Этажи

Два этажа 4 из 10 · три этажа 1 из 3 · одноэтажные меньше 1 из 5

Участок, медиана там, где указан

Около 400 m² (указан в 8 из 10 объявлений)

Комнаты, медиана

4

Квартира для сравнения

82 m², 2 комнаты, медиана €125,000

Дешёвые дома в деревне: почему их трудно найти в интернете и что проверять

Читатели, ищущие дешёвый дом в албанской глубинке, находят меньше объявлений, чем ожидали, и данные выше объясняют почему: дома дешевле €100,000 это около 2 из 100 выставленных на продажу. Предложение есть, в сёлах Корчи и Поградца, на холмах за Влёрой, вокруг Шкодера и на Дурресской равнине, но значительная часть продаётся через родственников и соседей, а немалая часть вообще не может быть продана чисто, потому что здание построено без разрешения и не прошло легализацию, или потому что земля всё ещё записана на деда с восемью наследниками.

Если вы всё же нашли такой дом, проверки те же, что для любой албанской недвижимости, с тремя пунктами, которые для домов важнее, чем для квартир. Первое, земля: дом на земле, отнесённой к сельскохозяйственной, включает ограничение на владение сельхозземлёй для иностранцев, а обычный выход, покупка через албанскую компанию или долгосрочная аренда, стоит денег и времени; наше руководство о покупке недвижимости в Албании иностранцем объясняет правила. Второе, легализация: дом без зарегистрированного здания или с ещё открытым заявлением на легализацию нельзя передать так, как зарегистрированный. Третье, подъезд и коммуникации: дом, к которому ведёт незарегистрированная грунтовка, или с электричеством, протянутым от соседа, дёшев не случайно.

Дешёвый деревенский дом хорошая покупка для того, кто будет в нём жить, располагает временем и работает с юристом, который уже делал такое. Плохая покупка для владельца дома для отпуска, живущего за границей и желающего его сдавать; рынок аренды домов за пределами побережья тонкий, а медианный дом в аренду в Албании предлагается примерно за €2,000 в месяц, и это говорит вам, что сдаются виллы под Тираной и у моря, а не деревенские домики.

• Свидетельство о собственности (kartela) на дом и на землю, оба зарегистрированы в ASHK.
• Кадастровая классификация участка: земля под застройку или сельскохозяйственная земля, на которую действуют правила для иностранцев.
• Статус легализации, если дом построен после 1991 года без разрешения.
• Все наследники и сособственники установлены и подписывают, либо есть решение суда, закрывающее вопрос наследства.
• Зарегистрированная подъездная дорога и договоры с коммунальными службами на имя владельца.
• Цена за m² в сравнении с готовыми домами того же города, а не с ценами предложения других коробок.

Что прибавить к цене предложения

Расходы на покупку дома те же, что и на квартиру: нотариус, регистрация в ASHK, ваш юрист и, если вы к нему обращаетесь, агент, в сумме от 4 до 7% цены; подробности в нашем руководстве по расходам на покупку. Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается от стоимости здания и невелик, порядка десятков или нескольких сотен евро в год для семейного дома, как изложено в нашем руководстве по налогам на недвижимость в Албании.

Что отличает дом, так это текущие расходы. Дом в 300 m² с бассейном и садом дороже отапливать, охлаждать и содержать, чем квартиру в 80 m², а дому, который полгода стоит пустым, нужен кто-то, кто за ним присмотрит. Электричество по европейским меркам всё ещё дёшево, 8,5 лека за киловатт-час за первые 700 kWh в месяц и 9,5 лека свыше (около 10 лек со всеми надбавками), но вилла с кондиционером в каждой комнате и насосом для бассейна тратит его в августе немало.

Как понять, справедлива ли цена дома в Албании

• Найдите город или зону в таблице выше и поместите цену предложения в диапазон средней половины. Выше верхней границы спросите, что её оправдывает: вид на море, отделка, участок, престижный адрес. Ниже нижней спросите, чего не хватает: отделки, документов, подъезда.
• Разделите цену на жилую площадь и сравните с ценой за m² по зоне. Дом за половину зонального €/m² почти всегда недостроен.
• Отделите участок от дома. В окрестностях Тираны и в глубине страны большой участок может составлять основную часть цены; проверьте, что весь участок зарегистрирован и классифицирован так, как утверждает объявление.
• Для новой виллы в комплексе сравнивайте с готовыми виллами в том же или ближайшем комплексе, а не с прайс-листом застройщика, и прочитайте руководство о покупке на этапе строительства, прежде чем вносить задаток.
• Для дома с видом на море приезжайте в то время дня, когда вы реально будете им пользоваться, и проверьте, что могут построить между домом и водой.
• Заложите от 4 до 7% на расходы по сделке, затем мебель, затем первый год содержания.