Покупка квартиры в строящемся доме в Албании: график платежей, гарантии и что может пойти не так

Покупка на этапе строительства в Албании: что это значит и почему большинство покупателей к ней приходит

Покупка на этапе строительства означает, что вы платите за квартиру до того, как дом достроен, а иногда и до того, как он начат, на основании планов, прайс-листа и обещания застройщика. В Албании это не ниша: на 1 октября 2026 года 79% квартир на продажу на BalkanHome были предложением застройщиков, а из 754 объявлений, появившихся за предыдущий квартал, 90% приходилось на залив Дурреса, где один только Голем вырос с 940 до 1,304 активных объявлений. Если ваш бюджет меньше €100,000 и вы хотите жить у моря, квартира, которую вы можете себе позволить, скорее всего ещё строится.

Привлекательность реальна. Новое предложение оценивалось ниже существующего (медиана €1,510/m² против €1,596/m² для объявлений, уже бывших на рынке), застройщики принимают оплату в рассрочку по ходу стройки, что важно, потому что албанские банки редко кредитуют нерезидентов, а этаж и вид вы выбираете до того, как разойдутся лучшие квартиры.

Риск тоже реален, и у него конкретная форма: вы отдаёте деньги компании за то, чего не существует, на рынке без системы эскроу. Защищает вас не репутация застройщика, а последовательность юридических шагов ниже и договор, который привязывает каждый платёж к тому, что можно проверить.

Доля объявлений от застройщиков (1 октября 2026)

79%

Новые объявления в третьем квартале 2026 в заливе Дурреса

90% из 754

Медианная цена новых объявлений против существующего предложения

€1,510/m² против €1,596/m²

Система эскроу для платежей на этапе строительства

Нет

Правовая защита зарегистрированного предварительного договора

Закон 111/2018, статья 50

Зарегистрированный предварительный договор отмечает вашу квартиру в кадастре как занятую. Бланк бронирования и банковский перевод этого не делают.

Как проходит покупка на этапе строительства в Албании, шаг за шагом

Покупка проходит в два юридических этапа. Сначала предварительный договор (по-албански kontratë sipërmarrjeje, kontratë porosie или premtim shitjeje) обязывает застройщика передать конкретную квартиру, а вас оплатить её по этапам. Затем, когда дом получает разрешение на ввод в эксплуатацию (certifikatë përdorimi), итоговый договор купли-продажи передаёт право собственности и квартира регистрируется на ваше имя. Всё между этими точками: стройка и платежи.

1. Бронирование

Часто короткий бланк и небольшая сумма, чтобы придержать квартиру. Это не зарегистрированный договор, и защиты он не даёт.

2. Предварительный договор у нотариуса

Определяет квартиру на поэтажных планах из разрешения на строительство, фиксирует цену, график, срок сдачи, отделку.

3. Регистрация в кадастре (ASHK)

Договор вносится в реестр разрешения на строительство; квартира отмечается как занятая.

4. Стройка и поэтапные платежи

Взносы по этапам, которые вы или ваш юрист можете проверить на объекте.

5. Разрешение на ввод в эксплуатацию

Орган планирования подтверждает, что дом соответствует разрешению (Закон 107/2014, статья 42).

6. Итоговый договор и регистрация

Нотариальный акт, ASHK регистрирует вас как собственника, свидетельство скачивается через e-Albania.

Закон, который защищает покупателя на этапе строительства: статья 50 закона о кадастре

В Албании нет эскроу для продаж на этапе строительства, но есть то, о чём многие покупатели никогда не слышат. Статья 50 Закона 111/2018 «О кадастре» требует, чтобы каждый предварительный договор между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме был зарегистрирован: сначала в реестре разрешения на строительство, затем в реестре каркаса здания. Регистрация отмечает квартиру как занятую: её нельзя пообещать кому-то ещё.

Та же статья делает для вас ещё четыре вещи. Договор должен определять конкретную квартиру по поэтажным планам, приложенным к разрешению на строительство, иначе кадастр откажет в регистрации. Застройщик может закладывать только квартиры, которые ещё не проданы по зарегистрированному договору, а если земля была заложена раньше, он вообще не вправе обещать квартиры без письменного согласия кредитора. Если кредиторы застройщика обращают взыскание на недостроенный дом, взыскание затрагивает только квартиры, не обещанные покупателям, если только долг не обеспечен ипотекой, которая старше вашего договора. А после регистрации кадастр выдаёт сторонам свидетельство о регистрации, которое подтверждает, что ваша квартира учтена на условиях вашего договора.

Всё это относится только к нотариально заверенному договору, который действительно зарегистрирован. Бланк бронирования, частное соглашение или банковский перевод «в счёт оплаты» не дают ничего из этого. Поэтому самый полезный вопрос застройщику не «сколько проектов вы сдали», а «зарегистрируете ли вы мой договор в ASHK и выдадите ли мне свидетельство о регистрации».

Квартира отмечена как занятая, продать её дважды нельзя

Статья 50, пункт 1

Квартира должна соответствовать планам из разрешения, иначе отказ в регистрации

Статья 50, пункт 2

Нет новой ипотеки на квартиры, уже обещанные покупателям

Статья 50, пункт 4

Кредиторы не могут обратить взыскание на обещанные квартиры (кроме более старой ипотеки)

Статья 50, пункт 5

Свидетельство о регистрации выдаётся покупателю

Статья 50, пункт 6

Что проверить, прежде чем платить застройщику в Албании

Каждый пункт ниже независимый юрист может проверить за несколько дней. Сделайте это до предварительного договора, а не после.

• Земля: участок зарегистрирован в ASHK на имя застройщика, либо у застройщика есть зарегистрированный договор с собственником земли. Просите актуальную кадастровую выписку (kartela), а не копию прошлого года.
• Ипотека: не заложены ли уже земля или проект. Если заложены, квартиру вам могут обещать только с письменного согласия кредитора, и это согласие должно лежать в вашем досье.
• Разрешение на строительство: номер разрешения, выдавший орган (муниципалитет или Национальный совет по территории для крупных проектов) и приложенные к нему поэтажные планы. Ваша квартира должна опознаваться на этих планах; если застройщик с тех пор изменил планировку, разрешение нужно обновить до того, как ваш договор можно будет зарегистрировать.
• Застройщик: регистрация компании, кто её участники и какие проекты она реально сдала с разрешениями на ввод и зарегистрированными собственниками, а не только начала.
• Договор: нотариально заверенный, на албанском, с заверенным переводом, если вы не читаете по-албански; при подписании нотариус потребует присяжного переводчика.
• Регистрация: подтверждение, что договор будет зарегистрирован в ASHK и что вы получите свидетельство о регистрации из реестра разрешения.
• Энергетический паспорт: закон требует передать покупателю нового здания сертификат энергоэффективности; спросите, будет ли он у проекта.

График платежей за квартиру на этапе строительства: как разбить его без эскроу

Албанский закон не устанавливает размер задатка или этапы платежей при продаже на этапе строительства, и нет эскроу-счёта, на котором ваши деньги лежали бы до сдачи. Всё, что вы платите, уходит застройщику и финансирует стройку. Опубликованные руководства называют задаток от 10% до 30% цены; на практике график такой, какой вы с застройщиком подпишете. Это делает график главным местом, где вы можете себя защитить.

Принцип прост: каждый платёж следует за этапом стройки, который вы или ваш юрист можете увидеть и проверить, а ощутимая часть цены остаётся у вас, пока дом не получит разрешение на ввод в эксплуатацию и не будет подписан итоговый договор. График ниже задуман как цель для переговоров, а не как рыночная норма; многие застройщики начнут с условий, где основная сумма вносится в начале, а в разрыве между этими условиями ваш юрист и отрабатывает свой гонорар.

При нотариальном предварительном договоре

Задаток; настолько низкий, насколько удастся договориться

Фундамент и каркас готовы

Следующий взнос, после осмотра объекта

Дом закрыт (крыша, наружные стены, окна)

Следующий взнос

Выдано разрешение на ввод в эксплуатацию

Крупный взнос

Итоговый договор и регистрация в ASHK на ваше имя

Остаток

Что должно быть в предварительном договоре

Договор составляет сторона застройщика, а проверяет ваша. Помимо цены и графика, вот пункты, которые решают, что будет, когда что-то пойдёт не по плану.

• Квартира: корпус, этаж, номер и площадь точно как на поэтажных планах из разрешения, с приложенным планом. Именно это регистрирует кадастр.
• Срок сдачи с неустойкой за задержку (сумма за день или месяц либо право отказаться от договора с полным возвратом после определённого числа месяцев).
• Спецификация: уровень отделки, материалы, оборудование, входят ли кухня, кондиционеры или мебель, а также общие зоны и парковка.
• Допуск по площади: что происходит, если переданная квартира меньше или больше договорной, с пересчётом цены за квадратный метр в обе стороны.
• Изменения планов: застройщик не вправе менять вашу квартиру без вашего письменного согласия, а если меняются планы из разрешения, застройщик обновляет разрешение, чтобы договор оставался пригодным для регистрации.
• Ваш отказ: какая часть задатка возвращается и когда, если вы выходите из сделки без вины застройщика.
• Передача: совместный осмотр с перечнем недостатков, срок их устранения и гарантийный срок после передачи.
• Регистрация: обязанность застройщика получить разрешение на ввод, подписать итоговый договор и зарегистрировать вас в ASHK в установленный срок после завершения, и кто платит какие сборы.

Дешевле ли покупать на этапе строительства в Албании и о чём можно торговаться

Предложение на этапе строительства в среднем дешевле, но в основном из-за того, где оно находится и насколько оно маленькое, а не потому, что застройщики дают скидку за риск. В третьем квартале 2026 года новые объявления выходили на рынок с медианой €1,510/m² против €1,596/m² для существующего предложения; квартиры на вторичном рынке выставлялись по €1,649/m², на 6% дороже предложения застройщиков, во многом потому, что вторичка сосредоточена в центре Тираны и во Влёре. Студии и квартиры 1+1, которые преобладают в прибрежных комплексах, имеют самую низкую цену за квадратный метр (€1,397 и €1,510/m²).

Не ждите, что заявленная цена снизится. Между июлем и октябрём 2026 года 98,8% квартир, выставленных на обе даты, сохранили цену; на побережье Каваи снижено 2,7%, в Големе 1,1%. Застройщики держат прайс-лист и выпускают следующую очередь на том же уровне. В переговорах двигается всё вокруг цены: график платежей, парковочное место, кухня, отделка, более длинный срок на устранение недостатков или квартира получше по той же цене.

Прежде чем торговаться, сравните цену за квадратный метр с готовыми квартирами в той же зоне, а не с ранними очередями того же застройщика. Медиана по каждой зоне есть в руководстве сколько стоит квартира в Албании; заявленный вид на море добавляет около 26%, а первые 100 метров от пляжа около 13,5% в заливе Дурреса.

Новые объявления, третий квартал 2026

€1,510/m²

Существующее предложение, третий квартал 2026

€1,596/m²

Квартиры на вторичном рынке

€1,649/m² (+6% к предложению застройщиков)

Объявления, сохранившие цену за квартал

98,8%

Предложение в Големе, с 1 июля по 1 октября 2026

с 940 до 1,304 объявлений, медиана без изменений €1,350/m²

После завершения: разрешение на ввод, итоговый договор, регистрация и налоги

Достроенный дом ещё не квартира в юридическом смысле. По Закону 107/2014 орган планирования выдаёт разрешение на ввод в эксплуатацию по окончании строительства, когда проверки подтверждают, что работы соответствуют разрешению, а ASHK регистрирует новое здание на основании этого документа вместе со строительной документацией. Только после этого застройщик может подписать итоговый договор купли-продажи у нотариуса и зарегистрировать вас как собственника. Свидетельство о праве собственности и кадастровая карточка выдаются в электронном виде и скачиваются через e-Albania.

Единовременные расходы на этом этапе те же, что при любой покупке: от 4 до 7% цены на нотариуса, регистрацию в кадастре, юриста и муниципальный сбор за переход права; постатейно они разобраны в руководстве расходы на покупку недвижимости в Албании. Продажа новой квартиры частному покупателю в Албании освобождена от НДС: налоговая администрация позволяет застройщикам по выбору начислять НДС на здания, но не на жилые помещения, продаваемые физическим лицам, так что строки с 20% НДС, которую нужно прибавить к цене, нет. Дальше ежегодный налог на недвижимость составляет 0,05% от стоимости, а доход от аренды облагается по ставке 15%, как описано в руководстве налоги на недвижимость в Албании.

Одна деталь, которую стоит знать: правила налога на недвижимость облагают и незавершённые стройки, у которых истёк срок разрешения, по ставке 30% от обычной. Проект, который на годы вышел за срок разрешения, платит за то, что стоит, и это ещё одна причина спросить, сколько лет разрешению.

Что идёт не так при покупке на этапе строительства в Албании

У случаев, которые заканчиваются плохо, общий рисунок: деньги уплачены рано, ничего не зарегистрировано, и нет пункта, на который можно опереться. У каждого риска ниже есть защита выше в этом руководстве.

• Задержка: самая частая проблема. Без пункта о неустойке опоздавший дом стоит вам лет аренды или пользования и не даёт ничего, что можно потребовать.
• Банкротство застройщика: если ваш договор зарегистрирован, статья 50 держит вашу квартиру вне досягаемости кредиторов застройщика, если только нет более старой ипотеки; если не зарегистрирован, вы необеспеченный кредитор с квитанцией.
• Другая квартира: меньшая площадь, изменённая планировка, окно там, где был балкон. Без пункта о площади и пункта об изменениях у вас нет пересчёта цены, а если переданная квартира больше не соответствует планам из разрешения, кадастр может отказать в регистрации продажи.
• Нет разрешения на ввод: дом достроен и заселён, но так и не прошёл проверку, поэтому квартиры нельзя зарегистрировать на имена покупателей. Держите последний транш, пока разрешения нет.
• Качество конструкций: Дуррес и его побережье пострадали от землетрясения в ноябре 2019 года, а в мае 2026 года национальная инспекция подтвердила просадку на 18 и 28 сантиметров в двух новых корпусах крупного проекта марины в Дурресе и предписала усиление. Просите геотехническое исследование и проект конструкций, а также декларацию соответствия от строителя, которую требует закон.
• Одна квартира обещана дважды: возможно с бланками бронирования, невозможно после регистрации вашего договора, потому что квартира отмечена как занятая.
• Оплата наличными или частному лицу: нет следа, нет доказательства, нет требования. Только банковский перевод на счёт компании.

Чек-лист покупки на этапе строительства перед подписанием

• Независимый юрист, которому платите вы, видел kartela, разрешение с поэтажными планами и документы компании.
• Квартира определена в договоре по планам из разрешения, и планы приложены.
• Договор заверен нотариусом и будет зарегистрирован в ASHK; вы получите свидетельство о регистрации.
• На землю или проект нет ипотеки, либо письменное согласие кредитора лежит в вашем досье.
• Платежи следуют за этапами стройки; последний транш ждёт разрешения на ввод и итогового договора.
• Срок сдачи, неустойка за задержку, допуск по площади, пункт об изменениях, недостатки и гарантия записаны в договоре.
• Цена за m² сравнена с готовым жильём в той же зоне, а не с прайс-листом застройщика.
• Все платежи банковским переводом на счёт компании-застройщика.