Кто и что может купить в Албании
Правило, которое определяет всё остальное: здания открыты для всех, земля нет. Иностранец покупает квартиру, дом или магазин на тех же условиях, что и гражданин Албании; ограничения, о которых многие слышали, касаются сельскохозяйственной земли и пустых участков, и у них есть рабочие решения.
Может ли иностранец купить недвижимость в Албании?
Да. Иностранный гражданин, в том числе гражданин России, Казахстана или Украины, может купить квартиру, дом или коммерческое помещение в Албании в полную собственность, с теми же правами, что и албанец, и зарегистрировать право на своё имя в Государственном кадастровом агентстве (ASHK). Не нужны ни вид на жительство, ни виза, ни местный партнёр, и для зданий нет проверки гражданства или взаимности. Наше руководство о покупке недвижимости в Албании иностранцем излагает правила полностью.
Может ли иностранец купить дом с участком в Албании?
Да, если участок под домом классифицирован как земля под застройку, а это обычный случай для дома в городе или виллы в комплексе. Ограничение срабатывает, когда земля классифицирована как сельскохозяйственная: иностранное физическое лицо не может купить сельскохозяйственную землю напрямую, и обычные решения это албанская компания или долгосрочная аренда. Кадастровая классификация участка это первое, что проверяет ваш юрист; наше руководство о ценах на дома в Албании рассказывает, сколько стоят сельские дома и что проверить.
Могут ли иностранцы покупать землю в Албании?
Не напрямую во всех случаях. Сельскохозяйственную землю и пустые участки примерно в 200 метрах от береговой линии держат через албанскую компанию, на создание которой уходит около двух недель и несколько сотен евро, или по долгосрочной аренде до 99 лет. Землю под застройку иностранец может купить напрямую, но закон связывает её с инвестицией примерно в три раза больше стоимости земли. Покупателю, которому просто нужен дом, практический совет: покупать здание, а не участок.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на побережье Албании?
Да. Часто повторяемое утверждение, что иностранцы не могут покупать у моря, неверно: квартиры и виллы на первой линии покупают напрямую, в любом месте побережья. Ограничение в 200 метров от берега относится к пустой и сельскохозяйственной земле, а не к зданиям. Наше руководство о недвижимости у моря в Албании даёт цены по расстоянию от пляжа, побережье за побережьем.
Нужен ли вид на жительство или виза, чтобы купить недвижимость в Албании?
Нет. Купить можно, находясь в Албании по обычному безвизовому пребыванию, которое для большинства гражданств составляет 90 дней в любые 180, или из-за границы по нотариально заверенной и апостилированной доверенности. Для покупки нужны паспорт, деньги и албанский налоговый идентификационный номер, который для сделки оформляет нотариус или ваш юрист; этот номер не является видом на жительство и не требует его.
Да, иностранец может купить квартиру или дом в Албании в полную собственность. Нет, золотой визы нет. Всё остальное это детали, и детали ниже.
Безопасно ли это и стоит ли оно того
В Албании нет традиции эскроу, молодой кадастр и много зданий, построенных без разрешений в 1990-е. Ничто из этого не делает покупку небезопасной; это делает важным порядок шагов. На денежные вопросы ответить проще, чем внушает большинство рекламных текстов, если держать порознь брутто и нетто, пик сезона и полный год.
Безопасно ли покупать недвижимость в Албании?
Да, при условии, что право собственности проверено до того, как двинутся деньги. Рисков, которые реально стоят покупателям денег, три: здание, которое не зарегистрировано или не легализовано, земля, которую нельзя передать иностранцу, и платежи за непостроенную квартиру без зарегистрированного договора. Каждый из них перехватывают проверка права в кадастре, проверка разрешения и договор, составленный юристом, именно в этом порядке. Наше руководство о рисках и проверке недвижимости в Албании это тот самый чек-лист.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в Албании?
Может стоить, для покупателя за наличные, который держит объект годами и оценивает покупку по чистой доходности за полный год около 4 до 6%, а не по 8 до 12% брутто, которые называют за июль и август. Цены входа низкие для средиземноморского побережья, налог на недвижимость 0.05% в год, аренда облагается плоскими 15%. Плохо подходит тем, кому нужны ипотека, быстрая перепродажа или гарантированный доход. Арифметика в нашем руководстве об инвестициях в недвижимость в Албании.
Стоит ли покупать квартиру для отдыха в Албании?
Для собственного пользования аргументы это цена и море: новая квартира с одной спальней в нескольких минутах от пляжа в заливе Дурреса стоит от €85,000 до €100,000, и за те же деньги на хорватском или черногорском побережье не купить ничего сравнимого. Честно взвесить стоит короткий сезон, пустую зиму в курортных комплексах и то, что Тирана это единственный аэропорт, который работает весь год. Наша запись об Албании зимой описывает побережье с ноября по март.
Какие самые распространённые схемы обмана с недвижимостью в Албании?
Продажа здания, которое не зарегистрировано или не легализовано, продажа земли, которую иностранец не может держать напрямую, и сбор задатков за квартиры на этапе строительства по бланку бронирования без разрешения и без зарегистрированного договора. Четвёртая, более мягкая: юрист, которого представил продавец или агент. Берите своего юриста, запрашивайте актуальное свидетельство о собственности из ASHK и сверяйте его с документом, удостоверяющим личность продавца, и не платите ничего до завершения этой проверки.
Будут ли цены на недвижимость в Албании расти дальше?
Никто не может это обещать, и мы не обещаем. Цены сильно выросли после 2022 года; между июлем и октябрём 2026 года запрашиваемые цены стояли на месте, и 98.8% квартир, выставленных на обе даты, сохранили цену. Аргументы за рост это разрыв в цене с Черногорией, растущий туризм и переговоры о вступлении в ЕС; аргументы против это большое новое предложение на побережье Дурреса и отсутствие даты вступления. Покупайте только если аренда или собственное пользование оправдывают цену сегодня; в нашем руководстве по ценам есть квартальные цифры.
Как проходит покупка
Покупка в Албании состоит из шести шагов и двух документов, которые имеют значение: нотариального договора купли-продажи и регистрации в Государственном кадастре. Всё до нотариуса это подготовка; всё после регистрации ваше.
Как купить недвижимость в Албании пошагово?
Договоритесь о цене и подпишите предварительный договор с задатком около 10%. Ваш юрист проверяет в кадастре право собственности, разрешения и обременения. Нотариус составляет окончательный договор купли-продажи, обе стороны подписывают его у нотариуса, и выплачивается остаток, обычно банковским переводом. Нотариус подаёт договор в ASHK, которое регистрирует вас как собственника и выдаёт свидетельство о собственности. Полная последовательность с документами на каждом шаге в нашем руководстве о том, как купить недвижимость в Албании.
Нужен ли юрист для покупки недвижимости в Албании?
Юридически нет, практически да. Нотариус нейтрален: он удостоверяет договор и удерживает налог, но не представляет вас и не проверяет, чисто ли право продавца. Независимый юрист проверяет собственность, ипотеки, обременения, споры и статус легализации до того, как вы заплатите, и именно эта проверка защищает ваши деньги. Проверка стандартной квартиры стоит от нескольких сотен евро до примерно €600.
Можно ли купить недвижимость в Албании удалённо, не приезжая?
Да. По доверенности, заверенной нотариусом в вашей стране и апостилированной, ваш албанский юрист может подписать предварительный и окончательный договоры, заплатить и зарегистрировать недвижимость, пока вы остаётесь дома. Многие покупатели приезжают один раз, чтобы посмотреть объект и подписать доверенность в албанском консульстве или у местного нотариуса, а остальное поручают юристу.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Албании?
Чистая покупка занимает от двух до восьми недель от принятого предложения до регистрации. При полном комплекте документов кадастр регистрирует примерно за 21 календарный день. Наследственные права, здания в процессе легализации и некоторые случаи с землёй занимают от одного до трёх месяцев. Медленная часть это редко нотариус; это получение от продавца документов, которые запрашивает юрист.
С какого момента я юридически становлюсь собственником?
Только когда нотариальный договор купли-продажи зарегистрирован в Государственном кадастре (ASHK). Подписанное частное соглашение, уплаченный задаток или бланк бронирования не переносят право собственности. Для квартиры, купленной на этапе строительства, вы становитесь собственником в конце, когда у здания есть разрешение на ввод в эксплуатацию, а окончательный договор подписан и зарегистрирован; до этого зарегистрированный предварительный договор защищает вашу квартиру, но собственником по реестру остаётся застройщик.
Сколько это стоит и какие налоги вы платите
Две цифры повторяются по всему интернету, и обе неверны: плоский налог на переход 3% для покупателя, которого не существует, и ставки налога на недвижимость, скопированные из других стран. Реальные цифры ниже и проще.
Сколько составляют расходы на оформление при покупке недвижимости в Албании?
Около 4 до 7% цены всего вместе: нотариус, регистрация в кадастре, ваш юрист и муниципальный сбор с покупателя за переход здания, который рассчитывается за квадратный метр и по грубому правилу составляет около 2%. На квартиру за €100,000 закладывайте от €4,000 до €7,000. Агентская комиссия, если покупатель её платит, согласуется письменно и идёт сверх этого. Разбивка в нашем руководстве о стоимости покупки недвижимости в Албании.
Какой ежегодный налог на недвижимость в Албании?
Около 0.05% стоимости недвижимости в год, то есть примерно от €50 до €200 для типичной квартиры или €100 для дома за €200,000; муниципалитеты могут менять ставку до 30% в любую сторону. Реформа на основе рыночной стоимости, которая могла бы поднять базу до 0.1 до 0.2%, предложена и не подтверждена как действующая. Наше руководство о налогах на недвижимость в Албании следит за ней.
Как облагается налогом доход от аренды в Албании?
Плоскими 15%, одинаково для иностранцев и албанцев. Краткосрочная сдача отдыхающим облагается с валового дохода, который декларируется через платформу DIVA, без вычетов; долгосрочная сдача облагается с чистого дохода. Налог платится в Албании независимо от того, где живёт собственник; декларируете ли вы доход также дома и даёт ли соглашение об избежании двойного налогообложения зачёт, зависит от страны вашего проживания.
Есть ли НДС или налог на переход при покупке новой квартиры в Албании?
НДС на жилую квартиру, проданную частному покупателю, нет: продажа освобождена, а право застройщиков начислять 20% НДС на здания не распространяется на жильё, проданное физическим лицам. Плоского налога на переход для покупателя тоже нет; покупатель платит описанный выше муниципальный сбор за квадратный метр. Налог 15% с продажи, который путают с налогом на переход, это налог продавца на прирост капитала.
Какой налог я плачу при продаже недвижимости в Албании?
Налог на прирост капитала 15% с разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки, удерживаемый нотариусом при продаже и уплачиваемый продавцом. Сохраняйте договор купли-продажи, счета за любой ремонт и подтверждения оплаты, потому что прирост рассчитывается относительно документально подтверждённой цены покупки; наше руководство о налогах на недвижимость в Албании охватывает сторону продавца.
Сколько стоит недвижимость в Албании
Каждая цифра здесь это запрашиваемая цена из объявлений BalkanHome, а не цена сделки, с указанием даты снимка. Ценовые руководства, на которые ведут ссылки под каждым ответом, обновляются из той же базы.
Сколько стоит квартира в Албании?
На 1 октября 2026 года медианная запрашиваемая цена составляла €1,583 за квадратный метр и €125,000 за квартиру. По городам медианная квартира просила €90,000 в Големе, €117,000 в Дурресе, около €153,000 в Саранде, €220,000 в центре Тираны, €227,000 во Влёре и €349,000 на Ривьере. В нашем руководстве о том, сколько стоит недвижимость в Албании, полная таблица и что покупает каждый бюджет.
Что можно купить в Албании за €50,000 или €100,000?
€50,000 покупают студию или маленькую квартиру с одной спальней около 37 m², обычно на этапе строительства, в Големе или Керрете на побережье Дурреса, либо полноразмерную квартиру около 65 m² в Корче. €100,000 покупают медианную квартиру в Големе (68 m²) или на побережье Каваи, квартиру из дешёвой половины Дурреса или Шенджина, около 62 m² на окраине Тираны или 43 m² в центре. Во Влёре и на Ривьере самая дешёвая четверть объявлений начинается выше €150,000.
Сколько стоит дом в Албании?
На 31 октября 2026 года медианный дом на продажу просил €450,000, средняя половина рынка лежала между €270,000 и €750,000, за типичные 313 m² на двух или трёх этажах с участком около 400 m². Вокруг Дурреса медиана была €330,000, в Корче и Поградце от €170,000 до €180,000, в окраинных районах Тираны €640,000, на Ривьере €1,200,000. Дома дешевле €100,000 это около 2 из 100 выставленных на продажу; см. наше руководство о ценах на дома.
Сколько стоит аренда в Албании?
Медианная запрашиваемая арендная плата за квартиру составляла €600 в месяц на 31 октября 2026 года, средняя половина от €450 до €860, за типичную квартиру с двумя спальнями площадью 90 m². Центр Тираны просит €800, окраинные районы €550, Дуррес €500, Влёра €450, Голем €350, Корча около €315. На побережье спрашивайте годовую аренду (qira vjetore), потому что в объявлениях она смешана с летними ставками. В нашем руководстве об аренде в Албании таблица по городам и размерам.
Недвижимость в Албании дешевле, чем в Черногории?
Да, при любом сопоставимом сравнении. В сентябре 2026 года средняя запрашиваемая цена в пределах 5 км от моря в Албании составляла €1,726/m² против €2,797/m² в Баре, самом дешёвом из прибрежных городов Черногории, и €4,391/m² в Тивате: в 1.6 до 2.5 раза ниже. Квадратный метр в Големе стоит около трети квадратного метра новостройки в Варшаве. Этот разрыв это главный аргумент за рост цен и главная причина, по которой предложение на побережье Дурреса растёт так быстро.
Где покупать
Рынок Албании делится на три части: Тирана для круглогодичных арендаторов и перепродажи, песчаный залив Дурреса для цены и объёма, и Ионический юг от Влёры до Ксамила для моря и курортного сезона. Большинство вопросов покупателей на самом деле это выбор между этими тремя.
Где лучше всего покупать недвижимость в Албании?
Зависит от того, для чего недвижимость. Тирана для долгосрочного арендатора, роста капитала и самой лёгкой перепродажи; Дуррес и Голем для самой низкой цены входа и лучшей чистой доходности от долгосрочной аренды, около 5.7%; Саранда, Ксамил, Влёра и Ривьера для сдачи отдыхающим с самым высоким доходом в пик сезона и самыми высокими ценами за m². Наше руководство о лучших местах для покупки недвижимости в Албании сравнивает их по актуальным медианным ценам.
Где в Албании самая дешёвая недвижимость?
В глубине страны: в Корче, Поградце и Шкодере самые низкие цены за квадратный метр, и готовый семейный дом там стоит от €170,000 до €280,000. На побережье: полоса Голема, Керрета и Каваи к югу от Дурреса, где половина квартир в пределах 300 метров от пляжа просит меньше €100,000, а самая дешёвая десятая часть меньше €70,000. Шенджин на севере в похожем диапазоне.
Тирана или побережье: что выгоднее покупать?
Тирана подходит для круглогодичного дохода от аренды, роста капитала и покупателя, которому может понадобиться быстро продать; побережье подходит для сезонного дохода от сдачи отдыхающим и покупателя, который сам будет пользоваться жильём. Доходности не так далеки друг от друга, если побережье измерять за полный год: долгосрочная аренда в Тиране даёт от 5 до 7% брутто, сдача отдыхающим на побережье около 4 до 6% нетто. Многие инвесторы держат по одному объекту каждого типа.
Саранда или Влёра: где лучше покупать?
Саранда это меньший и более дорогой курорт, около €1,900/m² на любом расстоянии от воды, с более длинным сезоном, паромом на Корфу и более сильным спросом в июле и августе. Влёра это настоящий город с круглогодичной жизнью, длинной набережной, от €2,500 до €2,800/m² у моря и €1,800/m² на холмах, и до неё два часа от аэропорта Тираны против четырёх до пяти до Саранды. Покупатели для сдачи отдыхающим склоняются к Саранде; те, кто будет жить там большую часть года, к Влёре.
Насколько квартира на первой линии дороже квартиры в нескольких улицах от пляжа?
На побережье в целом около €600/m²: €2,000/m² в пределах 100 метров от воды против €1,400/m² между 300 метрами и километром, и почти вся надбавка выплачивается в первых 300 метрах. В городе Дуррес разрыв около 40%, в Големе и на побережье Каваи меньше 20%, во Влёре около 20%, а в Саранде его нет, потому что весь город смотрит на море со склона. Указанный вид на море добавляет около 30% за m² при той же дистанции; см. наше руководство о недвижимости у моря.
ВНЖ, золотая виза и гражданство
Это раздел с наибольшим количеством дезинформации в интернете, поэтому сначала коротко: в Албании нет золотой визы, покупка недвижимости не делает вас резидентом, и ничто связанное с недвижимостью не ведёт к гражданству. Что недвижимость может, так это стать основанием для заявления на продлеваемый вид на жительство на один год.
Есть ли в Албании золотая виза?
Нет. В Албании нет золотой визы, нет программы ВНЖ за инвестиции и нет схемы гражданства за инвестиции, что бы ни говорили агентства, которые такое рекламируют. Единственная связь между недвижимостью и миграционным статусом это вид на жительство для собственников недвижимости по закону 79/2021, временный и продлеваемый. Наше руководство о виде на жительство через недвижимость в Албании объясняет, что это такое и чем это не является.
Даёт ли покупка недвижимости в Албании ВНЖ?
Не автоматически. Владение пригодной для жизни недвижимостью может быть основанием для заявления на вид на жительство, который вы всё равно запрашиваете и получаете отдельно, с обычными документами: подтверждением дохода, медицинской страховкой, справкой об отсутствии судимости и свидетельством о собственности. Первое разрешение выдаётся на один год и продлевается, пока вы владеете недвижимостью и можете в ней жить. Продление это заявление, а не право.
Сколько недвижимости нужно купить для вида на жительство?
Подзаконные акты указывают примерно на 20 m² жилой площади на человека, при этом не менее 50% недвижимости должно быть зарегистрировано на ваше имя; сам закон не устанавливает минимальной стоимости покупки. Семье из трёх человек, таким образом, нужно около 60 m², и каждый член семьи подаёт на своё разрешение. Возможный порог по стоимости обсуждался на 2026 год и не подтверждён; проверьте у миграционного юриста, прежде чем покупать с этой целью.
Можно ли получить ПМЖ или гражданство Албании, купив недвижимость?
Нет. Путь через недвижимость даёт временное разрешение, сначала на один год, продлеваемое, пока вы сохраняете недвижимость. Постоянное проживание и гражданство это отдельные пути со своими условиями по годам непрерывного проживания, языку и интеграции, и недвижимость в них никакой роли не играет. Любое обещание паспорта или ПМЖ через фиксированное число лет в обмен на покупку ложно.
Сколько можно находиться в Албании без вида на жительство?
Граждане большинства стран, включая граждан ЕС, британцев и канадцев, могут находиться без визы до 90 дней в любой период 180 дней; граждане США могут оставаться до года. Собственнику недвижимости, который проводит в Албании лето, а живёт в другом месте, разрешение обычно не нужно вовсе. Разрешение для тех, кто хочет жить в стране дольше безвизового периода.
Покупка на этапе строительства, сдача в аренду, ипотека
Четыре из пяти квартир на продажу на побережье это предложение застройщиков, поэтому большинство покупателей в итоге покупают на этапе строительства, планировали они это или нет. Вопросы ниже охватывают это, а также две вещи, о которых спрашивают после покупки: сдачу в аренду и кредит.
Безопасно ли покупать квартиру на этапе строительства в Албании?
Может быть, если покупка идёт по законной последовательности: нотариальный предварительный договор, который идентифицирует вашу квартиру на планах из разрешения, регистрация этого договора в ASHK по статье 50 закона 111/2018, которая отмечает квартиру как занятую и защищает её от кредиторов застройщика, поэтапные платежи банковским переводом и окончательный договор после разрешения на ввод в эксплуатацию. Покупатели, которые платят по бланку бронирования, не имеют ни одной из этих защит. Наше руководство о покупке на этапе строительства в Албании проходит по всем шагам.
Есть ли эскроу при покупке на этапе строительства в Албании?
Нет. Албанский закон не требует эскроу-счёта, поэтому ваши платежи идут застройщику и финансируют стройку. Замена этому: зарегистрированный предварительный договор, график платежей, привязанный к этапам строительства, которые вы можете увидеть, и крупный последний транш, удерживаемый до разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации. Не торгуйтесь о прайс-листе, который почти никогда не меняется; торгуйтесь о графике.
Какой задаток платят за квартиру на этапе строительства в Албании?
Закон не устанавливает сумму. Застройщики обычно просят от 10 до 30% при подписании и часто начинают с графиков с большими первыми платежами. Задаток обсуждаем; платите столько, сколько удастся согласовать по минимуму, и только по нотариальному договору, который будет зарегистрирован в кадастре, никогда по бланку бронирования. Для готовой недвижимости обычный задаток около 10% при предварительном договоре.
Можно ли сдавать квартиру в Албании и выгоден ли Airbnb?
Да, можно сдавать долгосрочно или посуточно, и доход облагается налогом 15%. Посуточная сдача может быть выгодной в Саранде, Ксамиле, Химаре, Дерми и на побережье Дурреса, но доход сосредоточен в десяти летних неделях и облагается с валовой суммы, так что результат за полный год около 4 до 6% нетто. Долгосрочный арендатор в Тиране при 5 до 7% брутто или в Дурресе за около €500 в месяц за квартиру с одной спальней даёт похожий результат с гораздо меньшими хлопотами.
Может ли иностранец получить ипотеку в Албании?
Редко. Албанские банки кредитуют в основном резидентов с местным доходом, поэтому большинство иностранных покупателей платят из собственных средств, берут кредит под недвижимость дома или используют рассрочку от застройщика для квартиры на этапе строительства, которая часто беспроцентная до завершения. Планируйте покупку как покупку за наличные и относитесь к любому местному финансированию как к бонусу.
Key takeaways
- Иностранец покупает квартиру, дом или магазин в Албании в полную собственность, на своё имя, без ВНЖ и визы; ограничения касаются сельскохозяйственной земли и пустых участков примерно в 200 м от берега, которые держат через компанию или аренду.
- Покупка безопасна, когда идёт в правильном порядке: ваш собственный юрист проверяет право в ASHK, договор подписывается у нотариуса, а собственность переходит только при регистрации. Расходы на оформление от 4 до 7%, налог на недвижимость 0.05% в год, налог на доход от аренды плоские 15%.
- Медианная квартира просила €125,000 и €1,583/m² в октябре 2026 года, медианный дом €450,000, медианная аренда €600 в месяц; €100,000 покупают медианную квартиру в Големе, €50,000 студию на этапе строительства на побережье Дурреса.
- Золотой визы нет, гражданства за недвижимость нет. Пригодная для жизни недвижимость около 20 m² на человека даёт основание для продлеваемого вида на жительство на один год, и ничего больше.
- Четыре из пяти прибрежных квартир продаются на этапе строительства без эскроу: нотариальный предварительный договор, зарегистрированный в ASHK, поэтапные платежи и крупный последний транш это защита. Оценивайте аренду по 4 до 6% нетто за полный год и планируйте платить наличными.
Найдите свою недвижимость в Албании
Просматривайте квартиры и дома на продажу по городу и цене, сравнивайте запрашиваемую цену за m² с медианами из наших руководств и пишите продавцу напрямую. Для покупателей бесплатно.
Browse listingsДля СМИ
Графики и цифры с этой страницы можно использовать бесплатно, указав BalkanHome.eu как источник с активной ссылкой на эту страницу.
Скачать
- Медианная цена предложения за квадратный метр квартир на продажу, по населённым пунктам, EURPNG, версия для публикации, только цифры
- Данные рынка (CSV)все города и помесячный ряд, UTF-8, названия столбцов на английском
Полные отчёты
- Apartment prices in Albania, Q3 2026: prices flat, supply up 9%
- Property prices in Albania, September 2026
Дополнительные срезы данных готовим по запросу редакций.
Автор и контакт для СМИ: Матеуш Савицкий, основатель BalkanHome.eu · contact@balkanhome.eu
This guide is general information, not legal or tax advice. Verify current rules with a qualified Albanian attorney or notary before you buy.