Недвижимость у моря в Албании: сколько стоит первая линия против 300 м, 1 км и 3 км от пляжа, побережье за побережьем

Сколько стоит недвижимость у моря в Албании? Короткий ответ

На 31 октября 2026 года квартира на первой линии албанского побережья, в пределах 100 метров от воды, выставлялась по медиане €150,000 и около €2,000 за квадратный метр. Между 100 и 300 метрами от берега медиана составляла €118,000 и €1,600/m²; от 300 метров до километра €95,000 и €1,400/m². Иными словами, само море на албанском побережье в целом стоит около €600/m², и почти вся эта надбавка выплачивается в первых 300 метрах.

Это общенациональные цифры, и они скрывают два очень разных побережья. Адриатическое побережье вокруг Дурреса, Голема, Керрета и Шенджина плоское, песчаное, застроенное новыми домами и дешёвое: квартира на первой линии там просит от €1,500 до €2,000/m², а квартира в нескольких улицах от пляжа меньше €1,400/m². Ионическое побережье от Влёры до Ксамила крутое, галечное и дорогое: Влёра просит от €2,500 до €2,800/m² у воды, деревни Ривьеры вокруг Дерми и Химары от €3,000 до €3,700/m², а Саранда около €1,900/m² независимо от того, 50 метров до моря или 800, потому что весь город это склон, обращённый к морю.

Дома повторяют ту же картину с большими числами: дом в пределах 300 метров от моря выставлялся по медиане около €680,000, дом от 300 метров до километра от берега за €400,000, а дом от одного до трёх километров от моря за €285,000. Всё в этом руководстве это запрашиваемые цены из нашей базы, а не цены сделок, а расстояния измерены от координат каждого объявления до береговой линии, как объяснено ниже.

Квартира на первой линии (до 100 м), медиана

€150,000 · около €2,000/m² · 76 m²

Квартира от 100 до 300 м от моря

€118,000 · около €1,600/m²

Квартира от 300 м до 1 км от моря

€95,000 · около €1,400/m²

Дом в пределах 300 м от моря, медиана

Около €680,000 · от 270 до 290 m²

Дом от 1 до 3 км от моря

€285,000 · около €1,050/m²

Самое дешёвое побережье

Кавая и Голем: половина квартир в пределах 300 м от пляжа просит меньше €100,000

Самое дорогое побережье

Ривьера (Дерми, Химара, Борш): квартиры €3,200/m², дома €4,900/m²

Что добавляет указанный вид на море при той же дистанции

Около 30% за m² (€2,000 против €1,560 в пределах 300 м)

В заливе Дурреса море стоит около €600 за квадратный метр. Пройдите десять минут от пляжа, и вся надбавка исчезнет.

Первая линия, 300 метров, километр: как цена падает с каждым шагом от пляжа

Таблица ниже берёт каждую квартиру на продажу в пределах трёх километров от побережья и сортирует её по расстоянию до воды. До километра картина чистая, затем она ломается, и этот перелом стоит понять. Полоса от одного до трёх километров просит за квадратный метр больше, чем полоса перед ней, потому что это другой тип места: центр Дурреса, холмистые районы Влёры и деревни Ривьеры над дорогой лежат дальше километра от воды и оцениваются как центры городов и видовые точки, а не как квартиры у пляжа. Дешёвая полоса, от 300 метров до километра, это там, где курортные комплексы Голема, Мали-и-Робит и Керрета стоят рядами за первой линией.

Квартиры дальше трёх километров от моря, но всё ещё в прибрежном муниципалитете, в самой Кавае или в сёлах за Дурресом, просят меньше €900/m². Это цена обычной квартиры в албанском городе; до пляжа отсюда едут, а не идут.

Первая линия, до 100 м

Медиана €150,000 (средняя половина от €115,000 до €219,000) · около €2,000/m² · 76 m² · половина с указанным видом на море

От 100 до 300 м

Медиана €118,000 (от €94,000 до €165,000) · около €1,600/m² · 72 m² · три из десяти с видом на море

От 300 м до 1 км

Медиана €95,000 (от €76,000 до €133,000) · около €1,400/m² · 69 m² · одна из шести с видом на море

От 1 до 3 км

Медиана €130,000 (от €89,000 до €180,000) · около €1,500/m² · 80 m² · центры городов и склоны, а не квартиры у пляжа

Дальше 3 км, прибрежные муниципалитеты

Медиана €95,000 · меньше €900/m² · 87 m²

Квартиры у моря, побережье за побережьем: Шенджин, залив Дурреса, Влёра, Ривьера, Саранда

У Албании около 360 километров побережья, и для покупателя оно делится на пять отрезков, которые ведут себя как отдельные рынки. С севера на юг: пляжи Шенджина и Велипои около Лежи; длинный песчаный залив Дурреса с Големом, Мали-и-Робит, Керретом и Спилле к югу от города; Влёра, где Адриатика встречается с Ионическим морем, с Орикумом и Радимой за ней; собственно Ривьера от Дерми через Химару до Борша, куда едут через перевал Ллогара; и крайний юг вокруг Саранды и Ксамила, напротив Корфу. Таблица даёт медианную запрашиваемую цену квартиры на каждом отрезке, а затем то, что там просят первая линия и второй ряд.

Ривьера: Дерми, Химара, Борш

Медиана €308,000 · около €3,200/m² · 93 m² · в пределах 300 м около €3,500/m², от 300 м до 1 км €3,400/m², от 1 до 3 км €2,800/m²

Влёра (город и Уйи-и-Фтохте)

Медиана €226,000 · около €2,550/m² · 92 m² · первая линия €2,800/m², от 100 до 300 м €2,700/m², от 300 м до 1 км €2,300/m², холмы от 1 до 3 км €1,800/m²

Орикум, Радима

Медиана €204,000 · около €2,500/m² · первая линия €3,100/m², от 300 м до 1 км €1,700/m²

Саранда, Ксамил

Медиана €155,000 · около €1,900/m² · 80 m² · первая линия €1,900/m², от 100 до 300 м €1,900/m², от 300 м до 1 км €1,800/m²

Дуррес город (Плаж, Куррила, Илирия, центр)

Медиана €116,000 · около €1,550/m² · 72 m² · первая линия €2,050/m², от 100 до 300 м €1,700/m², от 300 м до 1 км €1,450/m², от 1 до 3 км €1,350/m²

Шенджин, Велипоя

Медиана €113,500 · около €1,550/m² · 74 m² · первая линия €1,650/m², от 100 до 300 м €1,550/m² · почти всё новостройки

Голем, Мали-и-Робит

Медиана €93,000 · около €1,350/m² · 68 m² · первая линия €1,550/m², от 100 до 300 м €1,450/m², от 300 м до 1 км €1,300/m²

Побережье Каваи: Керрет, Спилле

Медиана €93,000 · около €1,600/m² · 60 m² · первая линия €1,700/m², от 100 до 300 м €1,600/m², от 300 м до 1 км €1,600/m²

Дома и виллы у моря в Албании: сколько стоит первый ряд и где дома у пляжа ещё доступны

Дома на побережье это меньший рынок, чем квартиры, примерно одно объявление из десяти, и они сосредоточены там, где ещё есть земля под застройку: сёла и холмы вокруг Дурреса, склоны над Влёрой, Ривьера и немногие в Големе, Кавае и Саранде. Дом в пределах 300 метров от моря выставлялся по медиане около €680,000 и от €1,900 до €2,300/m²; дом от 300 метров до километра от берега за €400,000 и €1,600/m²; от одного до трёх километров от моря за €285,000 и около €1,050/m²; а дальше трёх километров, в сёлах равнины Дурреса и Каваи, за €220,000 и €700/m².

Дуррес это место, где дом у моря всё ещё реалистичная покупка. Вокруг города и в его окрестностях медианный дом просил €330,000; в пределах 300 метров от воды от €500,000 до €550,000 и €2,000/m², в основном новые виллы на холмах Куррилы и в комплексах залива Лальзи к северу; в километре и дальше от берега, в Шкозете, Спиталле и сёлах, от €200,000 до €270,000 за семейный дом в два или три этажа площадью от 270 до 290 m². В Големе и на побережье Каваи новые виллы в комплексах в нескольких сотнях метров от пляжа просят от €300,000 до €450,000.

Влёра и Ривьера это вершина рынка. Дом в пределах километра от моря во Влёре выставлялся по медиане выше €1,000,000 и от €2,800 до €3,400/m²: это современные виллы на склоне Уйи-и-Фтохте и в сторону Радимы, большинство новые, почти все с видом. В двух километрах вверх по склону тот же город выставляет дома за €300,000. На Ривьере немногие дома на продажу, каменные дома в Дерми и Вуно и новые виллы над Химарой, выставлялись по медиане €945,000 и €4,900/m², это самая высокая цена за квадратный метр среди всех типов недвижимости где бы то ни было в Албании. Наше руководство о ценах на дома в Албании охватывает рынки в глубине страны и объясняет, что на деле означает объявление о вилле.

Дом в пределах 300 м от моря, все побережья

Медиана около €680,000 · от €1,900 до €2,300/m² · от 270 до 290 m² · половина с указанным видом на море

Дом от 300 м до 1 км

Медиана €400,000 · около €1,600/m² · 240 m²

Дом от 1 до 3 км

Медиана €285,000 · около €1,050/m² · 290 m²

Дом дальше 3 км, равнина Дурреса и Каваи

Медиана €220,000 · около €700/m²

Дуррес, в пределах 300 м

От €500,000 до €550,000 · около €2,000/m²

Дуррес, от 1 до 3 км

Медиана €270,000 · около €900/m²

Влёра, в пределах 1 км

Медиана выше €1,000,000 · от €2,800 до €3,400/m² · виллы Уйи-и-Фтохте и Радимы

Ривьера: Дерми, Химара

Медиана €945,000 · около €4,900/m² · 184 m²

Голем и побережье Каваи, новые виллы в комплексах

От €300,000 до €450,000 · от 200 до 235 m² · каждая четвёртая с бассейном

Что добавляет вид на море и почему «вид на море» в албанском объявлении не то же самое, что «у моря»

Половина квартир на первой линии выставлена с видом на море, половина без него, и те, что с видом, просят примерно на 30% больше за квадратный метр при той же дистанции: €2,000/m² против €1,560/m² в пределах 300 метров от воды. Разница в ориентации. На набережной Дурреса и Голема дома это глубокие блоки, и воду видят только квартиры на морской стороне верхних этажей; остальные смотрят на дом через улицу. Тридцать метров дальше от пляжа на четвёртом этаже часто дают лучший вид, чем первая линия на первом.

В городах на склонах логика обратная. В Саранде, во влёрском Уйи-и-Фтохте и в деревнях Ривьеры половина всех квартир на продажу выставлена с видом на море независимо от расстояния, потому что города смотрят на море со склона, и там надбавку платят за открытую линию до воды и высоту этажа, а не за прогулку до пляжа. Если вы хотите видеть море с дивана, квартира в 500 метрах вверх по склону в Саранде даёт это надёжнее, чем квартира на первой линии в Дурресе.

Два практических вывода. Первый: относитесь к словам вид на море в объявлении как к утверждению, которое нужно проверить с балкона, при дневном свете, и спросите, что можно построить на участках между домом и водой; на набережной Дурреса и Голема ответ часто ещё один дом. Второй: если вид важнее пляжа, ищите по городу и этажу, а не по расстоянию, и прочитайте наше руководство о лучших местах для покупки недвижимости в Албании, которое сравнивает города по характеру, а не только по цене.

Квартиры на первой линии с указанным видом на море

Около половины · около €2,000/m²

Квартиры на первой линии без вида на море

Около половины · около €1,560/m²

Доля с видом на море, от 300 м до 1 км от пляжа

Одна из шести в заливе Дурреса, около половины в Саранде и Влёре

Дома с указанным видом на море

Медиана €760,000 · около €2,850/m² (см. руководство о ценах на дома)

Самый дешёвый способ владеть жильём у моря в Албании

Самое дешёвое побережье это отрезок залива Дурреса к югу от города. На побережье Каваи в Керрете и Спилле половина квартир в пределах 300 метров от пляжа просит меньше €100,000, а самая дешёвая десятая часть меньше €66,000, обычно за квартиру от 45 до 60 m² в старом или простом доме. В Големе и Мали-и-Робит 45% квартир в пределах 300 метров от пляжа просят меньше €100,000, а самая дешёвая десятая часть меньше €68,000; именно здесь стоят новые курортные комплексы с бассейнами, так что бюджет от €85,000 до €100,000 покупает новую квартиру с одной спальней площадью от 60 до 70 m² в комплексе в двух до пяти минутах ходьбы от песка. В самом Дурресе четверть первых 300 метров стоит меньше €100,000, в Шенджине похожая доля.

К югу от Влёры тот же бюджет не покупает ничего в пределах досягаемости пляжа. Самая дешёвая десятая часть квартир в пределах 300 метров от моря просит около €115,000 в Саранде и Ксамиле, €145,000 в Орикуме, €160,000 во Влёре и €230,000 на Ривьере, и в пределах километра от Ионического моря почти ничего дешевле €100,000 не продаётся вовсе. У покупателя с €100,000, который хочет юг, есть два честных варианта: студия или маленькая квартира над городом в Саранде, либо квартира по планам в проекте во Влёре или на Ривьере, с рисками по задатку, описанными в нашем руководстве о покупке на стадии строительства в Албании.

Несколько слов о том, что покупают низкие цены в заливе Дурреса. Пляж широкий, песчаный и мелкий, что нравится семьям, и потому в июле и августе его заполняют албанцы из Тираны и Косово. Это также самый застроенный отрезок побережья в стране: комплексы стоят рядами, морская сторона дороги это почти непрерывная застройка, а зимой, как описывает наша запись об Албании зимой, большая часть Голема пуста. Дёшево у моря в Албании означает Голем, Керрет или Шенджин; это не означает тихую бухту.

Побережье Каваи (Керрет, Спилле), в пределах 300 м от пляжа

Половина объявлений меньше €100,000 · самая дешёвая десятая часть меньше €66,000 · типичная квартира 60 m²

Голем, Мали-и-Робит, в пределах 300 м

45% меньше €100,000 · самая дешёвая десятая часть меньше €68,000 · новые комплексы с бассейнами

Дуррес город, в пределах 300 м

Каждая четвёртая меньше €100,000 · самая дешёвая десятая часть меньше €77,000

Шенджин, в пределах 300 м

Каждая четвёртая меньше €100,000 · самая дешёвая десятая часть меньше €86,000

Саранда, Ксамил, в пределах 300 м

Почти ничего меньше €100,000 · самая дешёвая десятая часть около €115,000

Влёра, в пределах 300 м

Ничего меньше €100,000 · самая дешёвая десятая часть около €160,000

Ривьера, в пределах 300 м

Самая дешёвая десятая часть около €230,000 · середина рынка от €320,000 до €420,000

Земля у моря в Албании: сколько стоит участок и что может купить иностранец

Участки это большая часть того, что продаётся на побережье, в основном на равнине Дурреса и на холмах за ней, и их цена за квадратный метр говорит об отрезке побережья больше, чем любая цена квартиры. Вокруг Дурреса участок выставлялся по медиане около €50 за квадратный метр земли, со средней половиной между €32 и €100, при типичном участке от 3,000 до 4,000 m²; на побережье Каваи около €40/m²; вокруг Влёры €55/m². Голем, где участки меньше и ближе к пляжу, просил около €100/m². Юг дороже на порядок: Ривьера около €180/m² за участки около 1,500 m², а Саранда и Ксамил около €300/m² за участки под застройку от 500 до 600 m² в черте города. Для сравнения, земля вокруг Тираны просила около €90/m², а земля в глубине страны около €35/m².

Для иностранного покупателя именно на земле правила начинают кусаться. Иностранец может купить готовую квартиру или дом в любом месте побережья напрямую и зарегистрировать на своё имя. С пустой и сельскохозяйственной землёй иначе: сельскохозяйственная земля не открыта для прямой покупки иностранными физическими лицами, а участки примерно в 200 метрах от береговой линии держат через албанскую компанию или по долгосрочной аренде, а не покупают напрямую. Кадастровая классификация участка решает, в каком случае вы находитесь, и участок, обозначенный как земля под застройку с разрешением, это совсем другая покупка, чем оливковая роща с видом. Наше руководство о покупке недвижимости в Албании иностранцем излагает правила и обычные структуры, а руководство по проверке объекта перечисляет, что проверить в правоустанавливающих документах.

Дуррес и окрестности

Около €50/m² земли (средняя половина от €32 до €100) · участки от 3,000 до 4,000 m²

Побережье Каваи

Около €40/m²

Влёра и окрестности

Около €55/m²

Голем

Около €100/m² · небольшие участки у пляжа

Ривьера

Около €180/m² (средняя половина от €140 до €220) · участки около 1,500 m²

Саранда, Ксамил

Около €300/m² (средняя половина от €180 до €360) · участки под застройку от 500 до 600 m²

Для сравнения: вокруг Тираны, глубина страны

Около €90/m², около €35/m²

Покупка дома для отдыха у моря в Албании: сезон, зима, сдача и расходы на содержание

Большинство иностранных покупателей на албанском побережье покупают второе жильё, и для второго жилья важны не цена покупки, а сезон, пустые месяцы и стоимость содержания квартиры, в которой вас нет. Пляжный сезон длится с июня до середины сентября на Адриатике и немного дольше на Ионическом море; к концу октября комплексы Голема закрыты, а деревни Ривьеры возвращаются к своему небольшому круглогодичному населению. Саранда, Влёра и Дуррес это настоящие города, которые живут весь год. Наша запись об Албании зимой описывает, каков каждый отрезок побережья с ноября по март, как туда добираться, когда чартерные рейсы прекращаются, и сколько стоит отопить квартиру.

Если план в том, чтобы сдавать квартиру, когда вы ею не пользуетесь, читайте доходность за полный год, а не за пик сезона. Валовые от 8 до 12%, которые называют для посуточной сдачи на южном побережье, это цифры за июль и август; за двенадцать месяцев, после пустых недель, уборки, управления и плоского налога 15% на доход от аренды, реалистичная цифра от 4 до 6% чистыми, а в заливе Дурреса долгосрочный арендатор за примерно €500 в месяц в квартире за €100,000 даёт почти тот же результат с меньшими хлопотами. Наше руководство об инвестициях в недвижимость в Албании разбирает арифметику, а руководство об аренде в Албании даёт годовые и сезонные ставки, которые реально просят на побережье.

Расходы на содержание низкие, но не нулевые. Ежегодный налог на недвижимость составляет доли процента от стоимости, плата за обслуживание в комплексе с бассейном и охраной доходит до нескольких сотен евро в год, электричество дёшево за единицу, но квартира, которую зимой отапливают от сырости или весь август охлаждают, расходует его много, а квартира на первой линии живёт с солью, ветром и редкими зимними штормами в окна. Заложите в бюджет местного человека или агентство, чтобы проверять квартиру, проветривать её и решать вопросы с домом, и спросите у комплекса, что на самом деле покрывает годовой взнос, прежде чем подписывать.

Пляжный сезон

С июня до середины сентября на Адриатике, немного дольше на юге

Открыто круглый год

Дуррес, Влёра, Саранда; Голем, Керрет и деревни Ривьеры в основном закрываются

Доходность посуточной сдачи, южное побережье

От 8 до 12% валовых в пик сезона; около 4 до 6% чистыми за полный год

Долгосрочная аренда, залив Дурреса

Около €500 в месяц за квартиру с одной спальней; похожий чистый результат с меньшими хлопотами

Налог на доход от аренды

Плоские 15%

Как добраться зимой

Аэропорт Тираны круглый год (40 мин до Дурреса, 2 ч до Влёры, от 4 до 5 ч до Саранды); паром с Корфу в Саранду раз в день

Что проверить перед покупкой у моря в Албании

• Измерьте расстояние сами, по карте и пешком. Продавцы округляют в меньшую сторону; квартира, проданная как 200 метров от пляжа, часто находится в 400, а на приморской дороге Дурреса между домом и песком может лежать оживлённая улица.
• Встаньте на балкон. Указанный вид на море это утверждение об одной ориентации одного этажа; проверьте его при дневном свете и спросите, что можно построить на участках перед домом.
• Цена за квадратный метр против полосы из этого руководства для того же отрезка побережья. Квартира на первой линии за €1,300/m² в Дурресе или €2,000/m² на Ривьере либо не первая линия, либо не достроена.
• Для нового комплекса: акт ввода в эксплуатацию и история застройщика до любого задатка, а также договор, который фиксирует срок сдачи и штрафы; см. руководство о покупке на стадии строительства.
• Для дома или участка: кадастровая классификация земли, статус легализации здания и правило 200 метров от берега для пустой земли; см. руководства для иностранцев и по проверке объекта.
• Для посуточной сдачи: чистая доходность за полный год с пустыми месяцами и налогом 15%, а не валовая за пик сезона, и кто-то местный, чтобы присматривать за квартирой.
• Расходы на оформление от 4 до 7% сверх цены, как изложено в нашем руководстве о [стоимости покупки недвижимости в Албании](guide:cost-of-buying-property-in-albania).