Инвестиции в недвижимость Албании

Выгодно ли инвестировать в недвижимость Албании? Короткий ответ

Может быть выгодно, если вы покупаете на собственные деньги, планируете держать объект годами и считаете доходность чистой и за полный год. Цены входа низкие для средиземноморского побережья, иностранец владеет квартирой полностью и с теми же правами, что и гражданин, ежегодный налог на недвижимость составляет 0,05% от стоимости, а доход от аренды облагается по единой ставке 15%.

Это плохой вариант для тех, кому нужна ипотека, быстрая перепродажа или гарантированный доход. Албанские банки редко кредитуют нерезидентов, арендный сезон на побережье короткий, а эскроу-счетов на рынке нет, поэтому безопасность покупки зависит от проверок, которые вы проведёте до оплаты. В разделах ниже каждый из этих пунктов разобран в цифрах.

Доходность долгосрочной аренды, Тирана: 5–7% валовых
Доходность посуточной аренды, южное побережье: 8–12% валовых, пик сезона
Реалистичная чистая доходность за полный год: ~4–6%
Налог на доход от аренды: 15%, единая ставка
Ежегодный налог на недвижимость: 0,05% от стоимости
Расходы на оформление сделки: ~4–7% от цены
Медианная квартира у моря (цена предложения, сентябрь 2026): €112,500

Доходность 10%, названная для одной августовской недели, не равна 10% годовых. За полный год, после расходов и налога, большинство арендных квартир в Албании приносит от 4 до 6% чистыми.

Доходность аренды в Албании по городам

В Албании нет открытого реестра фактических арендных ставок, поэтому любая цифра доходности, которую вы встречаете, является оценкой. Диапазоны ниже выдержали нашу собственную проверку фактов. Несколько более высоких цифр, которые ходят по интернету, её не выдержали. Берите их как отправную точку и сверяйте с тем, сколько реально просят за сопоставимые квартиры в разделе квартиры в аренду в Албании.

Тирана, долгосрочная аренда: 5–7% валовых
Пляж Дурреса и Голем, долгосрочная аренда: ~5,7% чистых
Саранда, долгосрочная аренда: ~4,4% чистых
Влёра, долгосрочная аренда: ~4,3% чистых
Саранда и Ксамил, посуточная аренда: 9–12% валовых, пик сезона
Влёра, посуточная аренда: 8–11% валовых, пик сезона

Валовая и чистая доходность: в чём разница

Валовая доходность равна годовой аренде, делённой на цену покупки. Чистая доходность вычитает то, что владелец реально платит (управление, уборка, ремонт, взносы на содержание дома, простой и налог), и делит на все вложения, включая расходы на оформление сделки. Продавцы называют валовую. Живёте вы на чистую. В Албании разрыв большой: посуточная аренда на побережье, которую рекламируют с доходностью от 8 до 12% валовых, даёт примерно от 4 до 6% чистых.

Пик сезона и полный год: это разные цифры

Доходность посуточной аренды на побережье часто считают по ставкам июля и августа. Спрос на Ривьере сосредоточен в летних месяцах и зимой резко падает, поэтому цена за ночь, при которой квартира заполнена в августе, мало говорит о ноябре. Когда агент или управляющий называет доходность, просите число оплаченных ночей за последние двенадцать месяцев, а не летний прайс-лист.

Посуточная или долгосрочная аренда в Албании: что выгоднее

Эти две стратегии облагаются налогом по-разному, и на результат это влияет сильнее, чем ожидает большинство покупателей. Долгосрочная аренда облагается по ставке 15% с чистого дохода, после вычета допустимых расходов. Краткосрочная (курортная) аренда облагается по ставке 15% с валового дохода, без вычетов, и декларируется через платформу DIVA налогового органа. При посуточной сдаче уборка, комиссия площадки и управление налог не уменьшают. Они оплачиваются из того, что осталось после него.

Долгосрочная аренда работает там, где люди живут и работают круглый год: сначала Тирана, затем Дуррес и Влёра. Посуточная работает там, куда едут туристы: Саранда, Ксамил, Химара, Дерми и пляжная полоса Дурреса и Голема. Курортная квартира зарабатывает больше за ночь, но ей нужны управляющий на месте, регулярная уборка и человек, который отвечает гостям, а большую часть низкого сезона она пустует. Как декларируется каждый вид дохода, описано в руководстве налоги на недвижимость в Албании.

Долгосрочная аренда: налог: 15% с чистого дохода
Посуточная аренда: налог: 15% с валового дохода, через DIVA
Долгосрочная аренда: где: Тирана, Дуррес, Влёра
Посуточная аренда: где: Саранда, Ксамил, Химара, Дерми, Голем
Долгосрочная аренда: хлопоты: Немного, один арендатор
Посуточная аренда: хлопоты: Много, нужен управляющий на месте

Сколько стоит вход: цены на квартиры в Албании по рынкам

Доходность равна аренде, делённой на цену, поэтому цена входа важна не меньше арендной ставки. Цифры ниже показывают медианные цены предложения квартир из базы объявлений BalkanHome, срез на 6 сентября 2026 года. Это цены предложения, а не цены сделок. Итоговая цена покупки может отличаться.

По всей полосе в пределах 5 km от моря медиана составляет €1,513/m², а медианная квартира выставлена за €112,500. Четыре из десяти квартир у моря стоят меньше €100,000. Для сравнения: средние цены предложения в прибрежных городах Черногории выше в 1,6–2,5 раза, от €2,797/m² в Баре до €4,391/m² в Тивате. Полные таблицы, с квартилями и ценой близости к пляжу, есть в нашем отчёте о ценах на недвижимость в Албании.

Сверх цены заложите от 4 до 7% на оформление сделки: нотариус, регистрация в кадастре, юрист и муниципальный сбор за переход права. Постатейная разбивка есть в руководстве расходы на покупку недвижимости в Албании.

Голем: €1,353/m² · медианная квартира €90,000
Керрет: €1,500/m² · медианная квартира €107,474
Шенджин: €1,550/m² · медианная квартира €112,988
Дуррес: €1,577/m² · медианная квартира €131,579
Тирана: €1,859/m² · медианная квартира €177,320
Саранда: €1,904/m² · медианная квартира €152,719
Влёра: €2,207/m² · медианная квартира €208,000
Дерми: €3,074/m² · медианная квартира €323,918

Пример расчёта: от 6% валовой доходности к чистой

Возьмём квартиру за €112,500, это медианная цена предложения квартиры у моря в наших данных, и сдадим её в долгосрочную аренду с валовой доходностью 6%. Поправка 20% на управление, ремонт и простой является допущением, принятым для примера. Перед решением замените её реальными расценками местного управляющего.

Цена покупки: €112,500
Расходы на оформление сделки, 5%: €5,625
Всего вложено: €118,125
Аренда при 6% валовых: €6,750 в год (около €560 в месяц)
Управление, ремонт, простой (допущение: 20%): −€1,350
Чистый доход до налога: €5,400
Подоходный налог, 15% с чистого дохода: −€810
Ежегодный налог на недвижимость, 0,05%: −€56
Что остаётся вам: €4,534 в год
Чистая доходность на все вложения: 3,8%

Та же квартира в посуточной аренде

Допустим, квартира собирает за год €9,000 бронирований, то есть 8% валовых. Налог 15% берётся со всех €9,000, поэтому €1,350 уходит на налог, какими бы ни были ваши расходы. Если управление, уборка, комиссия площадки и коммунальные услуги забирают 35% бронирований (снова допущение), это ещё €3,150. После €56 налога на недвижимость вам остаётся около €4,440, или 3,8% на все вложения.

Посуточная аренда собрала на треть больше и пришла к тому же результату. Вперёд она выходит только тогда, когда квартиру бронируют и за пределами июля и августа, поэтому история бронирований важнее цены за ночь.

Рост цен на недвижимость в Албании: на что можно рассчитывать, а на что нет

Большинство оптимистичных прогнозов по Албании строится на том, что цены продолжат расти. Аргументы реальны: побережье заметно дешевле соседней Черногории, туризм быстро вырос, а Албания является кандидатом в ЕС и ведёт переговоры о вступлении.

Гарантий всё это не даёт. Дата вступления не назначена. Наши данные представляют собой срез цен предложения, а не историю цен, поэтому темп роста мы не публикуем, и вам стоит с осторожностью относиться к любому, кто называет его, не указывая источник. Местами нового предложения очень много: только на Голем, Дуррес и Керрет приходится около трёх четвертей квартир на продажу у моря в нашей базе, поэтому при продаже с вашей квартирой будет конкурировать множество похожих.

При продаже прирост стоимости облагается по ставке 15%. Проще всего перепродать в Тиране, на самом ликвидном рынке страны. У курортной квартиры в туристическом городке круг покупателей меньше. Разумное правило: покупайте только тогда, когда расчёт по аренде сходится сам по себе, а любой рост стоимости считайте бонусом.

Риски инвестиций в недвижимость Албании

Инвесторы в Албании редко теряют деньги из-за обвала рынка. Они теряют их из-за ошибок при покупке, которых можно избежать. Для каждого риска ниже есть конкретная проверка, она описана в руководстве безопасно ли покупать недвижимость в Албании.

Право собственности: у части старых и неформально построенных объектов неполные документы. До любого платежа независимый юрист должен подтвердить чистое зарегистрированное право в Государственном кадастре (ASHK).
Покупка на этапе строительства: значительная часть недорогих объектов на побережье продаётся до сдачи дома. Проверьте разрешение на строительство, проверьте, что земля зарегистрирована на застройщика, и привяжите платежи к этапам строительства.
Нет эскроу: деньги проходят через нотариуса, а не через эскроу-счёт. Никогда не платите крупную сумму под незарегистрированное обещание.
Сезонность: квартира на побережье может быть заполнена в августе и почти пустовать зимой. Считайте бюджет по загрузке за двенадцать месяцев.
Финансирование: албанские банки редко кредитуют нерезидентов, поэтому рассчитывайте на собственные средства или рассрочку от застройщика.
Изменения в налогах: предложена реформа ежегодного налога на недвижимость на основе рыночной стоимости, с проектными ставками от 0,1 до 0,2% вместо 0,05%. Вступление в силу не подтверждено. Уточняйте действующую ставку.
Управление на расстоянии: арендной квартире, в которую вы не можете приезжать, нужен надёжный управляющий на месте. Письменно согласуйте вознаграждение, отчётность и то, у кого хранятся ключи.

Кому подходят инвестиции в недвижимость Албании, а кому нет

Кому подходят

Покупателям с собственными деньгами, которые планируют держать объект годами.
Тем, кто хочет дом для отдыха, частично окупающий собственное содержание.
Инвесторам, которым нужны арендаторы круглый год и которых устраивает умеренная доходность: Тирана.
Покупателям с небольшим бюджетом, которым нужен объект у моря: в Големе медианная квартира выставлена за €90,000.

Кому не подходят

Покупка в Албании не даёт ни паспорта, ни автоматического ВНЖ. Золотой визы нет. Собственность может служить основанием только для продлеваемого разрешения на один год, подробнее в руководстве ВНЖ в Албании через недвижимость.

Тем, кому для покупки нужна ипотека.
Тем, кто рассчитывает на быструю перепродажу с прибылью.
Тем, кому нужно, чтобы доход от курортной квартиры приходил равномерно каждый месяц.

Как выбрать недвижимость для инвестиций в Албании

Сначала определитесь со стратегией, потом с городом, потом с квартирой. Где какая стратегия работает, сравнивается в руководстве где купить недвижимость в Албании.

С ценой помогают две цифры из наших данных. Заявленный вид на море связан с ценой предложения примерно на 15% выше. В заливе Дурреса первые 100 метров от пляжа стоят примерно на 13,5% дороже за квадратный метр, чем следующие 200 метров. На Ривьере расстояние до пляжа цены вообще не упорядочивает, всё решает конкретное место.

Посчитайте чистую доходность сами: аренда за двенадцать месяцев, минус расходы, минус налог 15%, разделить на цену плюс расходы на оформление сделки.
Для посуточной аренды просите историю бронирований за двенадцать месяцев по квартире или дому, а не прогноз.
Сравните цену предложения с медианой €/m² по городу. У квартиры намного дороже медианы должна быть причина: вид на море, первая линия, парковка.
Узнайте, кто будет управлять квартирой и сколько это стоит, до покупки, а не после.
Если нужна аренда с первого дня, выбирайте сданный дом с зарегистрированным правом собственности.
Поручите независимому юристу, которому платите вы, проверить право собственности и разрешения.

Смотрите недвижимость для инвестиций в Албании

Начните с объявлений: квартиры на продажу в Албании. Или сразу откройте нужный рынок и посмотрите его актуальную медианную цену за m²: Тирана, Дуррес, Голем, Влёра, Саранда, Ксамил.

Key takeaways

Оценивайте недвижимость в Албании по чистой доходности за полный год, примерно от 4 до 6%, а не по цифрам от 8 до 12%, которые называют для пика сезона.
Тирана подходит для круглогодичной сдачи (от 5 до 7% валовых). По чистой доходности долгосрочной аренды лидируют пляж Дурреса и Голем (около 5,7%).
Посуточная аренда платит 15% с валового дохода, долгосрочная 15% с чистого, поэтому расходы бьют по посуточной сильнее.
Цены входа низкие: медианная квартира у моря выставлена за €112,500, а четыре из десяти стоят меньше €100,000.
Покупайте на собственные деньги, с проверенным правом собственности и с расчётом по аренде, который сходится без роста цен.

Frequently asked questions

Стоит ли инвестировать в недвижимость Албании в 2026 году?

Покупателю с собственными деньгами и долгим горизонтом стоит: цены входа низкие, иностранцы владеют квартирами полностью, налог на недвижимость составляет 0,05% в год, а аренда облагается по единой ставке 15%. Реалистично рассчитывать на чистую доходность от 4 до 6% за полный год. Не полагайтесь на рост цен, ипотеку или быструю перепродажу.

Какая средняя доходность аренды в Албании?

Долгосрочная аренда в Тиране приносит примерно от 5 до 7% валовых. Для посуточной аренды на южном побережье называют от 8 до 12% валовых в пик сезона, что даёт примерно от 4 до 6% чистых за полный год. По чистой доходности долгосрочной аренды лидируют пляж Дурреса и Голем с показателем около 5,7%, впереди Саранды (около 4,4%) и Влёры (около 4,3%).

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно через Airbnb в Албании?

Может быть выгодно в Саранде, Ксамиле, Химаре, Дерми и на побережье Дурреса, но доход сосредоточен в летних месяцах, а краткосрочная аренда облагается по ставке 15% с валового дохода, без вычетов. Прибыль зависит от бронирований за пределами июля и августа и от стоимости управления и уборки, поэтому просите историю бронирований за двенадцать месяцев.

Где лучше всего инвестировать в недвижимость в Албании?

Тирана подходит для круглогодичных арендаторов и самой простой перепродажи. Дуррес и Голем дают самые низкие цены входа и лучшую чистую доходность долгосрочной аренды. Саранда, Ксамил и Ривьера подходят для посуточной аренды: здесь самый высокий доход в пик сезона и самые высокие цены за m².

Сколько денег нужно для инвестиций в недвижимость Албании?

В наших данных за сентябрь 2026 года медианная квартира у моря выставлена за €112,500, четыре из десяти квартир у моря стоят меньше €100,000, а 15% стоят меньше €75,000. Добавьте от 4 до 7% на оформление сделки. Банки редко кредитуют нерезидентов, поэтому рассчитывайте платить из собственных средств.

Платят ли иностранцы налог с дохода от аренды в Албании?

Да, по той же ставке, что и албанцы: единые 15%. Посуточная аренда облагается с валового дохода через платформу DIVA, долгосрочная с чистого дохода. Налог уплачивается в Албании, где бы ни жил владелец. Нужно ли декларировать доход ещё и дома, зависит от страны вашего проживания.

Будут ли расти цены на недвижимость в Албании?

Обещать этого не может никто. За рост говорят разрыв в ценах с Черногорией, растущий туризм и переговоры о вступлении в ЕС. Против говорят большой объём нового предложения на побережье Дурреса и то, что дата вступления не назначена. Покупайте только тогда, когда доход от аренды сходится сам по себе.

Найдите недвижимость для инвестиций в Албании

Смотрите квартиры и дома на продажу, сравнивайте цену за m² по городам и пишите продавцу напрямую. Для покупателей бесплатно.

Browse listings

Недвижимость на продажу и в аренду в Албании

Недвижимость в Албании по городам

Примеры локаций

Tirana Durrës Golem Sarandë Vlorë Ksamil

Источники

Цифры и правила в этом руководстве сверены с этими первичными источниками.

This guide is general information, not legal or tax advice. Verify current rules with a qualified Albanian attorney or notary before you buy.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость Албании? Доходность аренды, прибыль и риски