Sa kushton një shtëpi në Shqipëri? Çmimet e vilave dhe të shtëpive sipas qytetit, dhe çfarë blen buxheti juaj

Sa kushton një shtëpi në Shqipëri? Përgjigjja e shkurtër

Më 31 tetor 2026 çmimi median i kërkuar për një shtëpi në shitje në Shqipëri ishte €450.000. Gjysma e shtëpive në treg kërkonin më pak se kaq, gjysma më shumë, dhe gjysma e mesme e tregut qëndronte mes €270.000 dhe €750.000. Për metër katror sipërfaqe banimi një shtëpi kërkonte €1.500, pak më pak se një apartament me €1.594/m². Ndryshimi është madhësia: shtëpia tipike e shpallur ka 313 m² sipërfaqe banimi në dy ose tre kate dhe një truall rreth 400 m², kundrejt 82 m² për apartamentin tipik.

Kjo medianë është më e lartë se sa presin shumica, dhe arsyeja është çfarë shpallet. Dy në tre shtëpi në treg e quajnë veten vila, dhe më shumë se gjysma shiten nga zhvillues, shpesh në komplekse të rrethuara jashtë Tiranës ose në bregdetin e Durrësit. Shtëpia e vjetër e fshatit me kopshtin e perimeve që përfytyrojnë vizitorët ekziston, por rrallë mbërrin në një portal shpalljesh; ajo ndërron duar gojë më gojë, dhe kur shfaqet online është zakonisht e papërfunduar ose me dokumente të paplota.

Gjithçka më poshtë është çmim i kërkuar nga baza jonë e të dhënave, jo çmim transaksioni, dhe përshkruan çfarë kërkojnë shitësit në BalkanHome, jo çdo shtëpi në Shqipëri. Përdoreni si masë: një shtëpi shumë mbi medianën e qytetit të vet ka nevojë për një arsye që mund ta shihni, dhe një shtëpi shumë nën të ka nevojë për një shpjegim që mund ta verifikoni.

Çmimi median i kërkuar për një shtëpi, 31 tetor 2026

€450.000 (gjysma e mesme: €270.000 deri €750.000)

Çmimi për m² sipërfaqe banimi

€1.500 për shtëpitë, €1.594 për apartamentet

Shtëpia tipike e shpallur

313 m² në 2 ose 3 kate, truall rreth 400 m²

Shtëpi të përshkruara si vila

Dy në tre

Shiten nga zhvillues

Më shumë se gjysma; një në katër ende në ndërtim

Qytetet më të lira me treg të vërtetë

Pogradec (mediana €170.000) dhe Korçë (€177.500)

Zona më e shtrenjtë

Riviera, Dhërmi dhe Himara: mediana €1.200.000

Një metër katror shtëpi në Shqipëri kërkon më pak se një metër katror apartament. Vetëm se shtëpia është katër herë më e madhe.

Çmimet e shtëpive në Shqipëri sipas qytetit: mediana, kuartile dhe madhësia tipike

Tabela rendit qytetet dhe zonat ku janë në shitje mjaft shtëpi që mediana të ketë kuptim. Intervali i gjysmës së mesme (çereku më i lirë mbaron te shifra e poshtme, çereku më i shtrenjtë nis te e sipërmja) ka më shumë rëndësi se mediana për shtëpitë, sepse i njëjti qytet mund të mbajë një karabina pa dritare dhe një vilë të përfunduar me pishinë. Ku intervali është shumë i gjerë, si në Vlorë dhe Durrës, lexojeni si dy tregje nën një emër.

Riviera: Dhërmi, Himarë

Mediana €1.200.000 (gjysma e mesme €750.000 deri €1.500.000) · rreth €5.100/m² · 210 m²

Farkë (Tiranë)

Mediana €797.500 (€520.000 deri €1.100.000) · rreth €1.500/m² · 508 m²

Vlorë (qyteti dhe kodrat)

Mediana €750.000 (€260.000 deri €1.200.000) · rreth €2.300/m² · 309 m²

Tiranë, zonat periferike

Mediana €640.000 (€473.000 deri €800.000) · rreth €1.800/m² · 371 m²

Tiranë, qendër

Mediana €455.000 (€339.000 deri €650.000) · rreth €1.600/m² · 270 m²

Kamëz, Kombinat (Tiranë)

Mediana €372.500 (€200.000 deri €680.000) · rreth €1.200/m² · 257 m²

Golem, Mali i Robit

Mediana €350.000 (€300.000 deri €500.000) · rreth €1.500/m² · 235 m²

Bregdeti i Kavajës: Qerret, Spille

Mediana €350.000 (€310.000 deri €540.000) · rreth €1.400/m² · 220 m²

Sarandë, Ksamil

Mediana €340.000 (€249.000 deri €400.000) · rreth €1.300/m² · 343 m²

Durrës (qyteti dhe rrethinat)

Mediana €330.000 (€210.000 deri €560.000) · rreth €1.250/m² · 272 m²

Shkodër

Mediana €277.500 (€260.000 deri €330.000) · rreth €840/m² · 322 m²

Korçë

Mediana €177.500 (€127.000 deri €300.000) · rreth €580/m² · 294 m²

Pogradec, liqeni i Ohrit

Mediana €170.000 (€148.000 deri €250.000) · rreth €990/m² · 240 m²

Vilë ose shtëpi: çfarë do të thotë fjala në një shpallje shqiptare dhe si ndikon te çmimi

Në shqip vilë është fjala e përditshme për çdo shtëpi të veçuar, kështu që një shpallje që thotë vilë nuk premton pishinë dhe pamje nga deti; thotë vetëm që ndërtesa qëndron më vete. Megjithatë fjala ndjek një ndryshim real në atë që shitet. Shtëpitë e përshkruara si vila kërkonin medianë €570.000 dhe €1.747/m²; shtëpitë e përshkruara thjesht si shtëpi kërkonin €290.000 dhe €1.218/m². Grupi i vilave është më i ri, më i madh dhe më shpesh pjesë e një kompleksi zhvilluesi; grupi i shtëpive është më shpesh një banesë familjare ekzistuese në qytet ose fshat.

Ndarja mes stokut të ri dhe atij ekzistues është faktori i vetëm më i madh i çmimit pas vendndodhjes. Shtëpitë e shitura nga zhvillues kërkonin medianë €600.000; shtëpitë në tregun sekondar kërkonin €340.000. Një shtëpi ende në ndërtim kërkonte €2.000/m², një e përfunduar €1.318/m². Duke blerë në plan paguani për standarde të reja, garanci dhe një kompleks me portë e pishinë, dhe merrni përsipër rreziqet që përshkruan udhëzuesi ynë për blerjen në plan në Shqipëri, që vlejnë për vilat saktësisht si për apartamentet.

Shpallja thotë vilë

Mediana €570.000 · €1.747/m² · 342 m²

Shpallja thotë shtëpi

Mediana €290.000 · €1.218/m² · 262 m²

Shitet nga zhvillues

Mediana €600.000

Tregu sekondar

Mediana €340.000

Ende në ndërtim

€2.000/m²

E përfunduar

€1.318/m²

Shpallur me pishinë

Një në tre shtëpi

Shpallur me parkim, me tarracë

Rreth gjysma, rreth gjysma

Çfarë blejnë €150.000, €300.000 dhe €500.000

Shtëpitë nuk shpërndahen njëtrajtësisht në shkallën e çmimeve. Më pak se një në dhjetë shtëpi në shitje kërkojnë nën €150.000, një në shtatë qëndron mes €200.000 dhe €300.000, një e katërta mes €300.000 dhe €500.000, dhe pothuajse gjysma kërkojnë mbi €500.000. Fashat më poshtë përshkruajnë shtëpinë tipike në çdo fashë dhe ku ndodhet.

Nën €100.000

E rrallë në portale (rreth 2 në 100 shtëpi). Rreth 150 m², shpesh e papërfunduar ose në një fshat pas Durrësit, rreth Kavajës, Pogradecit ose Korçës.

€100.000 deri €150.000

Rreth 170 m² në truall 330 m², dy kate. Dy në tre janë rreth Durrësit; të tjerat në Korçë, Pogradec dhe rrethinat e Tiranës.

€150.000 deri €200.000

Rreth 260 m² në truall 390 m². Durrësi dhe fshatrat e tij, pastaj periferia e Tiranës, Korça dhe Pogradeci.

€200.000 deri €300.000

Rreth 260 m² në truall 380 m², zakonisht e përfunduar. Gjysma janë rreth Durrësit; shfaqen Tirana, Vlora dhe Shkodra.

€300.000 deri €500.000

Rreth 285 m², dy ose tre kate. Durrësi dhe Tirana njësoj, plus Golemi, Kavaja dhe Saranda.

Mbi €500.000

Rreth 390 m² në tre kate, truall 450 m². Komplekse vilash në Tiranë dhe Farkë, kodrat e Vlorës, Riviera, adresat më të mira të Durrësit.

Sa shton pamja nga deti te një shtëpi në Shqipëri

Një në tetë shtëpi në treg shpallet me pamje nga deti, dhe ato shtëpi kërkonin medianë €760.000 dhe €2.852/m², kundrejt €1.500/m² për shtëpitë në tërësi. Ku ndodhen? Jo kryesisht në Rivierë. Pothuajse gjysma e shtëpive me pamje nga deti në shitje janë në bregdetin e Durrësit, nga kodrat mbi qytet deri te komplekset e reja të Gjirit të Lalzit në veri; një çerek tjetër janë në Vlorë dhe në kodrat pas saj; Himara, Saranda dhe Golemi ndajnë pjesën më të madhe të të tjerave. Vetë pamja është gjëja më e rrallë që mund të ketë një shtëpi në Shqipëri, sepse pjesa më e madhe e bregut është e rrafshët dhe ndërtesat më afër plazhit janë pallate, kështu që një truall në kodër me vijë të hapur drejt ujit mban çmim shtesë kudo.

Nëse deti ka rëndësi për ju dhe buxheti nuk arrin për Rivierën, mundësitë realiste janë një shtëpi në fshatrat pas bregdetit të Durrësit dhe Kavajës, pak minuta nga plazhi por pa pamje, ose një apartament në vijën e parë. Udhëzuesi ynë për sa kushton një apartament në Shqipëri mbulon anën e apartamenteve të kësaj zgjedhjeje.

Shtëpi të shpallura me pamje nga deti

Mediana €760.000 · €2.852/m²

Të gjitha shtëpitë

Mediana €450.000 · €1.500/m²

Ku janë shtëpitë me pamje nga deti

Bregdeti i Durrësit dhe Gjiri i Lalzit (pothuajse gjysma), Vlora dhe kodrat e saj (një çerek), pastaj Himara, Saranda, Golemi

Shtëpi afër plazhit pa pamje

Fshatrat pas Durrësit, Golemit, Kavajës: €200.000 deri €350.000

Për çfarë paguani: madhësia, katet, trualli dhe përfundimi

Shtëpia shqiptare është e madhe. Shpallja mediane ka 313 m² sipërfaqe banimi, katër dhoma sipas shpalljes, dhe qëndron në dy kate (katër në dhjetë shtëpi) ose tre (një e treta). Shtëpitë njëkatëshe janë minoritet, nën një në pesë, dhe kryesisht më të vjetra ose rurale. Trualli, ku shpallja e jep, është rreth 400 m²: mjaft për parkim dhe kopsht, jo për pemishte. Trualle më të mëdha, 1.000 m² e sipër, shfaqen në rrethinat e Tiranës (Vaqarr, Dajt, Bërzhitë) dhe në fshatrat rreth Shkodrës dhe Lezhës, dhe zakonisht janë arsyeja e një çmimi që duket i lartë për shtëpinë mbi to.

Përfundimi është aty ku shpalljet janë më pak të besueshme. Një çmim i ulët për metër katror në një qytet ku mediana është €1.300/m² zakonisht nuk është okazion, por karabina: struktura e mbaruar, pa dritare, pa suva, pa lidhje. Shitësit shqiptarë shpesh e çmojnë një shtëpi të tillë si të ishte gati e përfunduar. Kërkoni fotografi të çdo dhome, kontratat e dritave dhe të ujit në emër të shitësit dhe certifikatën e përdorimit për një ndërtesë të re; udhëzuesi ynë për kontrollin ligjor rendit dokumentet.

Sipërfaqe banimi, mediana

313 m²

Katet

Dy kate 4 në 10 · tre kate 1 në 3 · njëkatëshe nën 1 në 5

Trualli, mediana ku jepet

Rreth 400 m² (jepet në 8 nga 10 shpallje)

Dhoma, mediana

4

Apartamenti për krahasim

82 m², 2 dhoma, mediana €125.000

Shtëpi të lira fshati: pse gjenden me vështirësi online dhe çfarë të kontrolloni

Ata që kërkojnë një shtëpi të lirë në fshatrat e Shqipërisë gjejnë më pak shpallje se sa presin, dhe të dhënat më sipër tregojnë pse: shtëpitë nën €100.000 janë rreth 2 në 100 nga ato në shitje. Oferta ekziston, në fshatrat e Korçës dhe të Pogradecit, në kodrat pas Vlorës, rreth Shkodrës dhe në fushën e Durrësit, por një pjesë e madhe shitet përmes të afërmve dhe fqinjëve, dhe një pjesë e mirë nuk mund të shitet fare pastër, sepse ndërtesa është ngritur pa leje dhe nuk ka kaluar procesin e legalizimit, ose sepse toka është ende e regjistruar në emër të një gjyshi me tetë trashëgimtarë.

Nëse gjeni një, kontrollet janë të njëjta si për çdo pronë në Shqipëri, me tri pika që peshojnë më shumë për shtëpitë se për apartamentet. Së pari, toka: një shtëpi mbi tokë të klasifikuar si bujqësore vë në lojë kufizimin për pronësinë e huaj mbi tokën bujqësore, dhe zgjidhja e zakonshme, blerja përmes një shoqërie shqiptare ose një qira afatgjatë, kushton para dhe kohë; udhëzuesi ynë për blerjen e pronës në Shqipëri si i huaj shpjegon rregullat. Së dyti, legalizimi: një shtëpi pa ndërtesë të regjistruar, ose me aplikim legalizimi ende të hapur, nuk mund të kalohet ashtu si një e regjistruar. Së treti, aksesi dhe shërbimet: një shtëpi ku arrihet nga një rrugë e paregjistruar, ose me energji të marrë nga fqinji, është e lirë për një arsye.

Një shtëpi e lirë fshati është blerje e mirë për dikë që do të jetojë në të, ka kohë dhe punon me një avokat që e ka bërë këtë më parë. Është blerje e dobët për një pronar shtëpie pushimi jashtë vendit që do ta japë me qira; tregu i qirasë për shtëpi është i hollë jashtë bregdetit, dhe shtëpia mediane me qira në Shqipëri kërkon rreth €2.000 në muaj, gjë që ju tregon se jepen me qira vilat afër Tiranës dhe detit, jo shtëpitë e fshatit.

• Certifikata e pronësisë (kartela) për shtëpinë dhe për tokën, të dyja të regjistruara në ASHK.
• Klasifikimi kadastral i truallit: tokë ndërtimi, ose tokë bujqësore që aktivizon rregullat për pronësinë e huaj.
• Statusi i legalizimit nëse shtëpia është ndërtuar pas 1991 pa leje.
• Të gjithë trashëgimtarët dhe bashkëpronarët të identifikuar dhe nënshkrues, ose një vendim gjykate që zgjidh trashëgiminë.
• Rrugë aksesi e regjistruar dhe kontrata shërbimesh në emër të pronarit.
• Çmimi për m² i krahasuar me shtëpi të përfunduara në të njëjtin qytet, jo me çmimet e kërkuara të karabinave të tjera.

Çfarë të shtoni mbi çmimin e kërkuar

Kostot e blerjes për një shtëpi janë të njëjta si për një apartament: noteri, regjistrimi në ASHK, avokati juaj dhe, nëse përdorni, agjenti, së bashku rreth 4 deri 7% të çmimit; hollësitë janë te udhëzuesi ynë për kostot e blerjes. Taksa vjetore mbi pronën llogaritet mbi vlerën e ndërtesës dhe është e ulët, në rendin e dhjetëra deri pak qindra eurosh në vit për një shtëpi familjare, siç shpjegohet në udhëzuesin tonë për taksat e pronës në Shqipëri.

Ajo që ndryshon për një shtëpi është kostoja e mbajtjes. Një shtëpi 300 m² me pishinë dhe kopsht kushton më shumë për t'u ngrohur, freskuar dhe mirëmbajtur se një apartament 80 m², dhe një shtëpi që qëndron bosh gjysmën e vitit ka nevojë për dikë që të kujdeset për të. Energjia elektrike është ende e lirë për standardet evropiane, 8,5 lekë për kilovatorë për 700 kWh e para në muaj dhe 9,5 lekë mbi këtë (rreth 10 lekë gjithsej), por një vilë me kondicioner në çdo dhomë dhe pompë pishine harxhon shumë në gusht.

Si të gjykoni nëse një shtëpi në Shqipëri ka çmim të drejtë

• Gjeni qytetin ose zonën në tabelën më sipër dhe vendoseni çmimin e kërkuar brenda intervalit të gjysmës së mesme. Mbi kufirin e sipërm, pyesni çfarë e justifikon: pamja nga deti, përfundimi, trualli, një adresë e kërkuar. Nën kufirin e poshtëm, pyesni çfarë mungon: përfundimi, dokumentet, aksesi.
• Pjesëtoni çmimin me sipërfaqen e banimit dhe krahasojeni me çmimin për m² të zonës. Një shtëpi me gjysmën e €/m² të zonës është pothuajse gjithmonë e papërfunduar.
• Ndajeni truallin nga shtëpia. Në rrethinat e Tiranës dhe në brendësi një truall i madh mund të jetë pjesa më e madhe e çmimit; kontrolloni që i gjithë trualli është i regjistruar dhe i klasifikuar siç pretendon shpallja.
• Për një vilë të re në kompleks, krahasoni me vilat e përfunduara në të njëjtin kompleks ose në më të afërtin, jo me listën e çmimeve të zhvilluesit, dhe lexoni udhëzuesin për blerjen në plan para se të jepni kapar.
• Për një shtëpi me pamje nga deti, vizitojeni në orën e ditës kur do ta përdornit realisht, dhe kontrolloni çfarë mund të ndërtohet mes shtëpisë dhe ujit.
• Parashikoni 4 deri 7% për kostot e mbylljes, pastaj mobilimin, pastaj vitin e parë të mirëmbajtjes.