Sa kushton një apartament në Shqipëri? Çfarë blen me €50.000, €100.000 dhe €200.000

Sa kushton një apartament në Shqipëri? Përgjigjja e shkurtër

Më 1 tetor 2026 çmimi median i kërkuar për një apartament në shitje në Shqipëri ishte €1.583 për metër katror, dhe apartamenti median kërkonte €125.000. Gjysma e apartamenteve në treg ishin më lirë se kaq, gjysma më shtrenjtë. Diferenca mes qyteteve është e madhe: një metër katror në Korçë kërkon €759, në Golem, në bregdetin e Durrësit, €1.350, në qendër të Tiranës €2.336 dhe në Rivierë, rreth Dhërmiut dhe Himarës, €3.314.

Shifrat në këtë udhëzues janë çmime të kërkuara nga baza jonë e shpalljeve, jo çmime transaksionesh, dhe përshkruajnë atë që kërkojnë shitësit në BalkanHome, jo gjithë tregun shqiptar. Përdorini për të gjykuar nëse një shpallje ka çmim në linjë me qytetin e saj. Tabelat e plota, kuartilet dhe metoda janë te raporti ynë i tremujorit të tretë 2026 për çmimet e apartamenteve në Shqipëri.

Mediana kombëtare, 1 tetor 2026

€1.583/m²

Çmimi median i kërkuar për një apartament

€125.000

Qyteti bregdetar më i lirë

Golem: mediana €90.000 për 68 m²

Qyteti më i lirë në brendësi

Korçë: mediana €85.000 për 114 m²

Kryeqyteti

Qendra e Tiranës: mediana €220.000 për 110 m²

Zona më e shtrenjtë

Riviera (Dhërmi, Himarë): mediana €349.000

Apartamente buzë detit nën €100.000

4 në 10

Bregdeti nuk është pjesa e shtrenjtë e Shqipërisë. Një metër katror në Golem kërkon €1.350, në qendër të Tiranës €2.336, në Rivierë €3.314.

Çmimet e apartamenteve në Shqipëri sipas qytetit: çmimi për m², çmimi median dhe sipërfaqja

Zonat më poshtë vijnë nga gjendja më 1 tetor 2026, secila me të paktën 39 shpallje me çmim. Aty ku japim p25 dhe p75, ato shënojnë çerekun më të lirë dhe çerekun më të shtrenjtë të asaj zone. Një shpallje me çmim mbi p75 është në çerekun e sipërm të tregut të saj dhe do një arsye: pamje nga deti, pozicion në vijë të parë, apartament i përfunduar dhe i mobiluar.

Riviera: Dhërmi, Himarë, Vuno

€3.314/m² (p25 €3.018, p75 €4.107) · mediana €349.000 · 97 m²

Vlorë (qyteti)

€2.543/m² (p25 €1.974, p75 €2.981) · mediana €227.148 · 97 m²

Orikum, Radhimë

€2.489/m² · mediana €203.721 · 80 m²

Tiranë, qendra dhe Blloku

€2.336/m² (p25 €1.900, p75 €2.803) · mediana €220.000 · 110 m²

Farkë (Tiranë)

€1.999/m² · mediana €296.304 · 133 m²

Sarandë, Ksamil

€1.904/m² (p25 €1.649, p75 €2.222) · mediana €152.719 · 80 m²

Tiranë, lagjet periferike

€1.607/m² (p25 €1.204, p75 €1.903) · mediana €145.000 · 99 m²

Bregdeti i Kavajës: Qerret, Spille

€1.592/m² · mediana €92.046 · 61 m²

Shëngjin, Lezhë

€1.551/m² · mediana €113.460 · 74 m²

Durrës (qyteti)

€1.508/m² (p25 €1.284, p75 €1.964) · mediana €117.000 · 73 m²

Golem, Mali i Robit

€1.350/m² (p25 €1.212, p75 €1.549) · mediana €90.000 · 68 m²

Kamëz, Kombinat (Tiranë)

€1.069/m² · mediana €91.000 · 92 m²

Korçë

€759/m² · mediana €85.000 · 114 m²

Çfarë blen me €50.000 në Shqipëri

€50.000 është fundi i tregut. Në bregdet, deri në 5 km nga deti, vetëm 15% e shpalljeve kërkojnë më pak se €75.000, kështu që me €50.000 zgjidhni nga një fetë shumë e hollë: garsoniera dhe apartamente të vogla me një dhomë gjumi, shumica në plan, nga zhvillues në Golem, Mali i Robit dhe Qerret. Me medianën e Golemit prej €1.350/m², €50.000 blejnë rreth 37 m²; në çerekun më të lirë të zonës, afër 41 m².

Në brendësi të njëjtat para shkojnë shumë më larg. Në Korçë apartamenti median kërkon €85.000 për 114 m² dhe çereku më i lirë fillon nga rreth €69.000; me €759/m², €50.000 janë afërsisht 65 m². Në Kamëz, në skaj të Tiranës, janë rreth 47 m² me medianën €1.069/m². Këto janë qytete për të jetuar, jo tregje qiraje për pushime.

Çfarë të kontrolloni me këtë çmim: nëse apartamenti ekziston tashmë, nëse leja e ndërtimit dhe titulli i pronësisë së zhvilluesit mbi tokën janë të regjistruar dhe si ndahen pagesat në faza. Kontrollet janë te a është e sigurt të blini pronë në Shqipëri. Shpalljet në këtë nivel: apartamente në shitje në Shqipëri nën €50.000.

Golem, Mali i Robit (garsoniera dhe 1+1 në plan)

~37 m² me medianën €/m²

Bregdeti i Kavajës (Qerret)

~31 m² me medianën €/m²

Kamëz (periferi e Tiranës)

~47 m² me medianën €/m²

Korçë

~65 m² me medianën €/m²

Tiranë, Vlorë, Sarandë, Rivierë

Nën çerekun më të lirë të shpalljeve

Çfarë blen me €100.000 në Shqipëri

Me €100.000 hapet bregdeti shqiptar. Katër në dhjetë apartamente buzë detit kërkojnë më pak se kaq, dhe apartamenti median në Golem (€90.000 për 68 m²), në bregdetin e Kavajës (€92.046 për 61 m²) dhe në Kamëz (€91.000 për 92 m²) është nën këtë shumë. Në qytetin e Durrësit dhe në Shëngjin, €100.000 blejnë nga gjysma më e lirë: mediana e Durrësit është €117.000 për 73 m², mediana e Shëngjinit €113.460 për 74 m², dhe në të dyja çereku më i lirë fillon pak nën €100.000.

Në Tiranë, €100.000 blejnë në lagjet periferike, rreth 62 m² me medianën €1.607/m², dhe në qendër afërsisht 43 m², një garsonierë ose një 1+1 i vogël. Në Sarandë janë nën çerekun më të lirë (rreth €124.000 në shtator 2026), kështu që shpalljet e pakta në këtë nivel janë të vogla ose larg vijës së parë. Në qytetin e Vlorës çereku më i lirë fillon nga rreth €152.000 dhe në Rivierë nga rreth €260.000, kështu që atje €100.000 nuk blejnë pothuajse asgjë.

Me këtë buxhet zgjedhja e vërtetë është mes një apartamenti të ri e të vogël pranë plazhit në Gjirin e Durrësit dhe një apartamenti më të madh e më të vjetër në qytet. Ku përshtatet secili krahasohet te vendet më të mira për të blerë pronë në Shqipëri. Shpalljet: apartamente në shitje në Shqipëri nën €100.000.

Golem, Mali i Robit

Apartamenti median: €90.000 për 68 m²

Bregdeti i Kavajës (Qerret, Spille)

Apartamenti median: €92.046 për 61 m²

Durrës (qyteti)

Gjysma më e lirë; mediana €117.000 për 73 m²

Shëngjin

Gjysma më e lirë; mediana €113.460 për 74 m²

Tiranë, lagjet periferike

~62 m² me medianën €/m²

Tiranë, qendra

~43 m², një garsonierë ose një 1+1 i vogël

Sarandë, Ksamil

Nën çerekun më të lirë (~€124.000)

Vlorë, Rivierë

Çereku më i lirë fillon nga ~€152.000 dhe ~€260.000

Çfarë blen me €200.000 në Shqipëri

Me €200.000 jeni mbi medianën në çdo treg, përveç Rivierës, qytetit të Vlorës, qendrës së Tiranës dhe Farkës. Në Durrës është më shumë se sa kërkonte çereku më i shtrenjtë i shpalljeve në shtator 2026 (p75 €174.750): rreth 130 m² me medianën €/m², ose një apartament me pamje nga deti në vijë të parë. Në Sarandë blen nga çereku i sipërm (p75 €192.713): rreth 105 m² me medianën, mjaftueshëm për një 2+1 me pamje nga deti.

Në qendër të Tiranës, €200.000 janë pak nën medianën prej €220.000: rreth 86 m² me €2.336/m², një 2+1 në një lagje të mirë ose një 3+1 më larg qendrës. Në qytetin e Vlorës mediana është €227.148 për 97 m², kështu që €200.000 blejnë një apartament të mirë, por jo ndërtimet më të reja në vijën e parë. Në Rivierë mbeten ende nën çerekun më të lirë: apartamenti median në Dhërmi, Himarë dhe Vuno kërkon €349.000, dhe në Dhërmi çereku më i lirë fillon nga rreth €260.000.

Shtëpitë hyjnë në lojë me këtë buxhet vetëm në bregdetin qendror: shtëpia mediane në Durrës kërkon €250.000, me çerekun më të lirë nga rreth €177.500. Më shumë për shtëpitë më poshtë. Shpalljet: apartamente në shitje në Shqipëri nën €200.000.

Durrës (qyteti)

Mbi çerekun më të shtrenjtë; ~130 m² ose vijë e parë me pamje nga deti

Sarandë, Ksamil

Çereku i sipërm; ~105 m² me medianën €/m²

Shëngjin

~130 m² me medianën €/m²

Tiranë, lagjet periferike

~124 m², shumë mbi apartamentin median (€145.000)

Tiranë, qendra dhe Blloku

~86 m², pak nën apartamentin median (€220.000)

Vlorë (qyteti)

~79 m², nën apartamentin median (€227.148)

Riviera (Dhërmi, Himarë)

Nën çerekun më të lirë; mediana €349.000

Çfarë e lëviz çmimin e një apartamenti në Shqipëri

Katër faktorë shpjegojnë pjesën më të madhe të diferencës mes dy shpalljeve në të njëjtin qytet.

• Pamja nga deti: apartamentet me pamje nga deti të deklaruar kërkonin €1.921/m² më 1 tetor 2026, kundrejt €1.520/m² pa të, 26% më shumë. Shenja vjen nga shpallësi, kështu që mungesa e saj mund të thotë edhe “nuk është deklaruar”.
• Largësia nga plazhi: në Gjirin e Durrësit 100 metrat e parë nga plazhi kushtojnë rreth 13,5% më shumë për metër katror se brezi 100 deri në 300 metra, dhe ai brez rreth 15% më shumë se brezi nga 300 metra deri në 1 km. Përtej një kilometri largësia nuk i rendit më çmimet. Në Rivierë vendi konkret ka më shumë rëndësi se metrat.
• Sipërfaqja dhe dhomat: çmimi për metër katror rritet me numrin e dhomave, nga €1.397/m² për garsonierat në €1.902/m² për apartamentet 3+1, e kundërta e shumicës së tregjeve europiane. Njësitë e vogla janë në komplekset masive bregdetare, të mëdhatë në qendër të Tiranës dhe në projektet premium.
• I ri apo rishitje: 79% e shpalljeve janë stok zhvilluesish, me medianë €1.553/m². Apartamentet në rishitje kërkojnë €1.649/m², 6% më shumë, kryesisht sepse ndodhen në qendër të Tiranës dhe në Vlorë. Shpalljet që u shfaqën mes korrikut dhe tetorit 2026 kishin çmim nën stokun ekzistues (€1.510 kundrejt €1.596/m²).

Sa kushton një shtëpi në Shqipëri?

Shtëpitë janë treg më i vogël dhe më i pabarabartë se apartamentet. Gjendja e përfundimit regjistrohet në mënyrë jo të njëtrajtshme, prandaj disa nga shpalljet më të lira janë karabina të papërfunduara. Medianat e shtatorit 2026, për zona me të paktën 30 shpallje shtëpish:

Durrës

Mediana €250.000 (p25 €177.500, p75 €367.500)

Golem

Mediana €325.000

Tiranë

Mediana €425.000 (p25 €300.000)

Farkë (Tiranë)

Mediana €670.000

Dhërmi

Mediana €1.200.000 (p25 €867.500)

Çfarë të shtoni mbi çmimin e kërkuar

Kostot e mbylljes në Shqipëri janë rreth 4 deri në 7% të çmimit: noteri, regjistrimi në Kadastrën Shtetërore (ASHK), tarifat ligjore dhe tarifa bashkiake e kalimit të pronës. Për një apartament €100.000, llogaritni €4.000 deri në €7.000 shtesë. Taksa vjetore mbi pronën më pas është 0,05% e vlerës, rreth €50 në vit për atë apartament. Zërat një nga një janë te kostoja e blerjes së pronës në Shqipëri.

Çmimi i kërkuar është pozicioni i nisjes, jo ai përfundimtar. Mes 1 korrikut dhe 1 tetorit 2026, 98,8% e apartamenteve të shpallura në të dyja datat e mbajtën çmimin; vetëm 0,6% u ulën, me një ulje mediane prej 7,6%. Shitësit shqiptarë nuk e ndryshojnë çmimin e një shpalljeje që nuk shitet, presin. Negocimi bëhet kokë më kokë, dhe është më i lehtë me një apartament të përfunduar në rishitje sesa me një zhvillues që nxjerr një fazë të re me listë çmimesh fikse.

Çmimet jepen kryesisht në euro. Nëse kontrata shlyhet në lekë, fiksoni me shkrim bazën e kursit të këmbimit para se të nënshkruani.

Si ta kuptoni nëse një apartament në Shqipëri ka çmim të drejtë

• Pjesëtojeni çmimin me sipërfaqen dhe krahasojeni me medianën €/m² të zonës në tabelën më sipër. Mbi p75 do një arsye: pamje nga deti, vijë e parë, kat i fundit, i përfunduar dhe i mobiluar.
• Krahasoni të ngjashmen me të ngjashmen: të njëjtën bazë sipërfaqeje (me ose pa ballkone dhe pjesë të përbashkëta) dhe të njëjtën gjendje (karabina, i përfunduar, i mobiluar).
• Për një apartament në plan, krahasoni me ndërtimet e përfunduara në të njëjtën zonë, jo me listën e çmimeve të vetë zhvilluesit, dhe pyesni saktësisht çfarë përfshin çmimi.
• Medianat mbetën të pandryshuara mes korrikut dhe tetorit 2026. Një pohim se çmimet në një qytet “po rriten shpejt” duhet të vijë me të dhëna.
• Shtoni 4 deri në 7% kosto mbylljeje para se të vendosni sa mund të përballoni.