Blerja e një apartamenti në ndërtim në Shqipëri: plani i pagesave, garancitë dhe çfarë mund të shkojë keq

Blerja në plan në Shqipëri: çfarë do të thotë dhe pse shumica e blerësve përfundojnë aty

Në plan do të thotë të paguash për një apartament para se ndërtesa të përfundojë, ndonjëherë para se të nisë, mbi bazën e planimetrive, një liste çmimesh dhe premtimit të zhvilluesit. Në Shqipëri kjo nuk është përjashtim: më 1 tetor 2026, 79% e apartamenteve në shitje në BalkanHome ishin stok zhvilluesish, dhe nga 754 shpalljet që u shfaqën gjatë tremujorit të mëparshëm, 90% ishin në Gjirin e Durrësit, ku vetëm Golemi u rrit nga 940 në 1.304 shpallje aktive. Nëse buxheti juaj është nën €100.000 dhe doni të jeni afër detit, apartamenti që mund të përballoni ka shumë gjasa të jetë një që ende po ndërtohet.

Tërheqja është reale. Oferta e re kishte çmim nën stokun ekzistues (mediana €1.510/m² kundrejt €1.596/m² për shpalljet që ishin tashmë në treg), zhvilluesit pranojnë pagesë me këste gjatë ndërtimit, gjë që ka rëndësi sepse bankat shqiptare rrallë u japin kredi jorezidentëve, dhe ju zgjidhni katin dhe pamjen para se të ikin njësitë më të mira.

Edhe rreziku është real, dhe ka një formë të caktuar: i jepni para një kompanie për diçka që nuk ekziston, në një treg pa sistem escrow. Ajo që ju mbron nuk është reputacioni i zhvilluesit, por radha e hapave ligjorë më poshtë dhe një kontratë që e lidh çdo pagesë me diçka që mund ta verifikoni.

Pjesa e shpalljeve që janë stok zhvilluesish (1 tetor 2026)

79%

Shpallje të reja në tremujorin e tretë 2026 në Gjirin e Durrësit

90% nga 754

Çmimi median i shpalljeve të reja kundrejt stokut ekzistues

€1.510/m² kundrejt €1.596/m²

Sistem escrow për pagesat në plan

Nuk ka

Mbrojtja ligjore e një kontrate sipërmarrjeje të regjistruar

Ligji 111/2018, neni 50

Një kontratë sipërmarrjeje e regjistruar e shënon apartamentin tuaj si të zënë në Kadastër. Një formular rezervimi dhe një transfertë bankare nuk e bëjnë këtë.

Si funksionon blerja në ndërtim në Shqipëri, hap pas hapi

Blerja kalon në dy faza ligjore. Së pari një kontratë paraprake (e quajtur kontratë sipërmarrjeje, kontratë porosie ose premtim shitjeje) e detyron zhvilluesin t'ju dorëzojë një njësi të caktuar dhe ju ta paguani me këste. Pastaj, kur ndërtesa merr certifikatën e përdorimit, kontrata përfundimtare e shitjes e kalon pronësinë dhe apartamenti regjistrohet në emrin tuaj. Gjithçka në mes është ndërtim dhe pagesa.

1. Rezervimi

Shpesh një formular i shkurtër dhe një shumë e vogël për të mbajtur njësinë. Nuk është kontratë e regjistruar dhe nuk jep asnjë mbrojtje ligjore.

2. Kontrata e sipërmarrjes para noterit

Identifikon njësinë në planimetritë e lejes së ndërtimit, fikson çmimin, planin e pagesave, datën e përfundimit, nivelin e përfundimit.

3. Regjistrimi në Kadastër (ASHK)

Kontrata shënohet në regjistrin e lejes së ndërtimit; njësia shënohet si e zënë.

4. Ndërtimi dhe pagesat me këste

Këste kundrejt fazave që ju ose avokati juaj mund t'i verifikoni në vend.

5. Certifikata e përdorimit

Autoriteti i planifikimit konfirmon që ndërtesa përputhet me lejen (ligji 107/2014, neni 42).

6. Kontrata përfundimtare dhe regjistrimi

Akt noterial, ASHK ju regjistron si pronar, certifikata shkarkohet nga e-Albania.

Ligji që mbron blerësin në plan: neni 50 i ligjit për kadastrën

Shqipëria nuk ka escrow për shitjet në plan, por ka diçka për të cilën shumë blerës nuk dëgjojnë kurrë. Neni 50 i ligjit nr. 111/2018 “Për kadastrën” kërkon që çdo kontratë paraprake mes zhvilluesit dhe blerësit të një njësie në ndërtim të regjistrohet, së pari në regjistrin e lejes së ndërtimit dhe pastaj në regjistrin e karabinasë. Regjistrimi e shënon njësinë si të zënë: ajo nuk mund t'i premtohet askujt tjetër.

I njëjti nen bën edhe katër gjëra të tjera për ju. Kontrata duhet ta identifikojë njësinë e saktë sipas planimetrive bashkëlidhur lejes së ndërtimit, përndryshe Kadastra refuzon ta regjistrojë. Zhvilluesi mund të vërë hipotekë vetëm mbi njësitë që ende nuk janë shitur me kontratë të regjistruar, dhe nuk mund të premtojë fare njësi nëse toka është hipotekuar më parë, pa pëlqimin me shkrim të kreditorit. Nëse kreditorët e zhvilluesit ekzekutojnë mbi ndërtesën e papërfunduar, ekzekutimi prek vetëm njësitë që nuk u janë premtuar blerësve, përveçse kur borxhi është siguruar me një hipotekë më të vjetër se kontrata juaj. Dhe pas regjistrimit Kadastra u lëshon palëve një certifikatë regjistrimi, që vërteton se njësia juaj është shënuar sipas kushteve të kontratës suaj.

E gjithë kjo vlen vetëm për një kontratë të noterizuar që është regjistruar faktikisht. Një formular rezervimi, një marrëveshje private ose një transfertë bankare “në llogari të çmimit” nuk jep asgjë nga këto. Prandaj pyetja më e dobishme për një zhvillues nuk është “sa projekte keni përfunduar”, por “a do ta regjistroni kontratën time në ASHK dhe a do të më jepni certifikatën e regjistrimit”.

Njësia shënohet si e zënë, nuk mund të shitet dy herë

Neni 50, pika 1

Njësia duhet të përputhet me planimetritë e lejes, përndryshe regjistrimi refuzohet

Neni 50, pika 2

Asnjë hipotekë e re mbi njësitë e premtuara tashmë blerësve

Neni 50, pika 4

Kreditorët nuk mund të ekzekutojnë mbi njësitë e premtuara (përveç një hipoteke më të vjetër)

Neni 50, pika 5

Certifikata e regjistrimit i lëshohet blerësit

Neni 50, pika 6

Çfarë të kontrolloni para se t'i paguani një zhvilluesi në Shqipëri

Çdo pikë më poshtë mund ta kontrollojë një avokat i pavarur brenda pak ditësh. Bëjeni para kontratës së sipërmarrjes, jo pas.

• Toka: trualli është i regjistruar në ASHK në emër të zhvilluesit, ose zhvilluesi ka një kontratë të regjistruar me pronarin e tokës. Kërkoni kartelën aktuale të pasurisë, jo një kopje të vitit të kaluar.
• Hipotekat: nëse toka ose projekti ka tashmë një hipotekë. Nëse ka, një njësi mund t'ju premtohet vetëm me pëlqimin me shkrim të kreditorit, dhe ai pëlqim i takon dosjes suaj.
• Leja e ndërtimit: numri i lejes, autoriteti që e ka lëshuar (bashkia, ose Këshilli Kombëtar i Territorit për projektet e mëdha) dhe planimetritë bashkëlidhur. Njësia juaj duhet të identifikohet në ato planimetri; nëse zhvilluesi e ka ndryshuar ndërkohë ndarjen, leja duhet të përditësohet para se kontrata juaj të mund të regjistrohet.
• Zhvilluesi: regjistrimi i shoqërisë, kush janë ortakët dhe cilat projekte i ka dorëzuar realisht me certifikata përdorimi dhe pronarë të regjistruar, jo thjesht i ka nisur.
• Kontrata: e noterizuar, në shqip, me përkthim të certifikuar nëse nuk lexoni shqip; noteri do të kërkojë një përkthyes të certifikuar në nënshkrim.
• Regjistrimi: konfirmim që kontrata do të regjistrohet në ASHK dhe që ju do të merrni certifikatën e regjistrimit nga regjistri i lejes.
• Certifikata energjetike: ligji kërkon që blerësit të një ndërtese të re t'i dorëzohet certifikata e performancës energjetike; pyesni nëse projekti do ta ketë.

Plani i pagesave për një apartament në ndërtim: si ta ndani në faza pa escrow

Ligji shqiptar nuk cakton as masën e paradhënies, as fazat e pagesës për shitjet në plan, dhe nuk ka llogari escrow që t'i mbajë paratë tuaja deri në dorëzim. Çfarëdo që paguani shkon te zhvilluesi dhe financon ndërtimin. Udhëzuesit e publikuar përmendin paradhënie nga 10% deri në 30% të çmimit; në praktikë plani është ai që nënshkruani ju dhe zhvilluesi. Kjo e bën planin e pagesave vendin kryesor ku mund të mbroheni.

Parimi është i thjeshtë: çdo pagesë vjen pas një faze ndërtimi që ju ose avokati juaj mund ta shihni dhe ta verifikoni, dhe një pjesë e konsiderueshme e çmimit mbetet te ju derisa ndërtesa të ketë certifikatën e përdorimit dhe të nënshkruhet kontrata përfundimtare. Plani më poshtë është një objektiv negocimi, jo një normë tregu; shumë zhvillues do të hapin me kushte të ngarkuara në fillim, dhe hendeku mes të dyjave është aty ku avokati juaj e fiton tarifën e vet.

Te kontrata e sipërmarrjes e noterizuar

Paradhënie; sa më e ulët që mund të bini dakord

Themelet dhe struktura të përfunduara

Kësti tjetër, pas një vizite në kantier

Ndërtesa e mbyllur (çatia, muret e jashtme, dritaret)

Kësti tjetër

Certifikata e përdorimit e lëshuar

Kësti i madh

Kontrata përfundimtare dhe regjistrimi në ASHK në emrin tuaj

Pjesa e mbetur

Çfarë duhet të thotë kontrata e sipërmarrjes

Kontratën e harton pala e zhvilluesit dhe e shqyrton pala juaj. Përtej çmimit dhe planit të pagesave, këto janë klauzolat që vendosin çfarë ndodh kur diçka del nga binarët.

• Njësia: ndërtesa, kati, numri i njësisë dhe sipërfaqja saktësisht si në planimetritë e lejes, me planimetrinë bashkëlidhur. Kjo është ajo që regjistron Kadastra.
• Data e përfundimit me penalitet për vonesë (një shumë ditore ose mujore, ose e drejta për t'u tërhequr me rimbursim të plotë pas një numri të caktuar muajsh).
• Specifikimi: niveli i përfundimit, materialet, pajisjet, nëse përfshihen kuzhina, kondicioneri ose mobiliet, si dhe hapësirat e përbashkëta dhe parkimi.
• Toleranca e sipërfaqes: çfarë ndodh nëse njësia e dorëzuar është më e vogël ose më e madhe se ajo e kontraktuar, me çmimin të rregulluar për metër katror në të dy drejtimet.
• Ndryshimet në planimetri: zhvilluesi nuk mund ta ndryshojë njësinë tuaj pa pëlqimin tuaj me shkrim, dhe nëse ndryshojnë planimetritë e lejes, zhvilluesi e përditëson lejen që kontrata të mbetet e regjistrueshme.
• Tërheqja juaj: cila pjesë e paradhënies kthehet, dhe kur, nëse tërhiqeni pa faj të zhvilluesit.
• Dorëzimi: një inspektim i përbashkët me listë defektesh, një afat për riparimin e tyre dhe një periudhë garancie pas dorëzimit.
• Regjistrimi: detyrimi i zhvilluesit për të marrë certifikatën e përdorimit, për të nënshkruar kontratën përfundimtare dhe për t'ju regjistruar në ASHK brenda një afati të caktuar pas përfundimit, dhe kush paguan cilat tarifa.

A është më lirë në plan në Shqipëri dhe çfarë mund të negocioni

Stoku në plan është mesatarisht më i lirë, por kryesisht për shkak të vendndodhjes dhe të sipërfaqes së vogël, jo sepse zhvilluesit bëjnë ulje për rrezikun. Në tremujorin e tretë 2026 shpalljet e reja dolën në treg me medianë €1.510/m² kundrejt €1.596/m² për stokun ekzistues; apartamentet në rishitje kërkonin €1.649/m², 6% më shumë se stoku i zhvilluesve, kryesisht sepse rishitja ndodhet në qendër të Tiranës dhe në Vlorë. Garsonierat dhe apartamentet 1+1, që mbizotërojnë në komplekset bregdetare, kanë çmimin më të ulët për metër katror (€1.397 dhe €1.510/m²).

Mos prisni që çmimi i shpallur të bjerë. Mes korrikut dhe tetorit 2026, 98,8% e apartamenteve të shpallura në të dyja datat e mbajtën çmimin; në bregdetin e Kavajës u ulën 2,7%, në Golem 1,1%. Zhvilluesit e mbajnë listën e çmimeve dhe e nxjerrin fazën tjetër në të njëjtin nivel. Ajo që lëviz në një negocim është gjithçka rreth çmimit: plani i pagesave, një vend parkimi, kuzhina, niveli i përfundimit, një periudhë më e gjatë për defektet ose një njësi më e mirë me të njëjtin çmim.

Para se të negocioni, krahasoni çmimin për metër katror me apartamentet e përfunduara në të njëjtën zonë, jo me fazat e mëparshme të vetë zhvilluesit. Mediana për çdo zonë është te sa kushton një apartament në Shqipëri; pamja e deklaruar nga deti shton rreth 26% dhe 100 metrat e parë nga plazhi rreth 13,5% në Gjirin e Durrësit.

Shpallje të reja, tremujori i tretë 2026

€1.510/m²

Stoku ekzistues, tremujori i tretë 2026

€1.596/m²

Apartamente në rishitje

€1.649/m² (+6% mbi stokun e zhvilluesve)

Shpallje që e mbajtën çmimin gjatë tremujorit

98,8%

Oferta në Golem, 1 korrik deri 1 tetor 2026

Nga 940 në 1.304 shpallje, mediana e pandryshuar €1.350/m²

Pas përfundimit: certifikata e përdorimit, kontrata përfundimtare, regjistrimi dhe taksat

Një ndërtesë e përfunduar nuk është ende një apartament në kuptimin ligjor. Sipas ligjit 107/2014 autoriteti i planifikimit lëshon certifikatën e përdorimit në fund të zhvillimit, kur inspektimet konfirmojnë se punimet përputhen me lejen, dhe ASHK e regjistron ndërtesën e re mbi bazën e kësaj certifikate së bashku me dokumentacionin e ndërtimit. Vetëm atëherë zhvilluesi mund të nënshkruajë kontratën përfundimtare të shitjes para noterit dhe t'ju regjistrojë si pronar. Certifikata juaj e pronësisë dhe kartela e pasurisë lëshohen elektronikisht dhe mund të shkarkohen nga e-Albania.

Kostot e njëhershme në këtë fazë janë të njëjtat si për çdo blerje: rreth 4 deri në 7% të çmimit për noterin, regjistrimin në Kadastër, tarifat ligjore dhe tarifën bashkiake të kalimit të pronës, të detajuara te kostoja e blerjes së pronës në Shqipëri. Shitja e një apartamenti të ri një blerësi privat është e përjashtuar nga TVSH-ja në Shqipëri: administrata tatimore u lejon zhvilluesve të zgjedhin të aplikojnë TVSH mbi ndërtesat, por jo mbi njësitë e banimit që u shiten individëve, kështu që nuk ka zë TVSH 20% për t'u shtuar mbi çmim. Më pas taksa vjetore mbi pronën është 0,05% e vlerës dhe të ardhurat nga qiraja tatohen me 15%, siç shpjegohet te taksat e pronës në Shqipëri.

Një hollësi që ia vlen ta dini: rregullat e taksës mbi pronën tatojnë edhe kantieret e papërfunduara që e kanë kaluar afatin e lejes, me 30% të normës së zakonshme. Një projekt që ka vite që e ka kaluar datën e lejes paguan për faktin që qëndron në vend, edhe një arsye më shumë për të pyetur sa e vjetër është leja.

Çfarë shkon keq me blerjet në plan në Shqipëri

Rastet që përfundojnë keq kanë një model të përbashkët: para të paguara herët, asgjë e regjistruar dhe asnjë klauzolë ku të mbështetesh. Çdo rrezik më poshtë e ka mbrojtjen e vet më herët në këtë udhëzues.

• Vonesa: problemi më i zakonshëm. Pa klauzolë penaliteti, një ndërtesë e vonuar ju kushton vite qiraje ose përdorimi dhe nuk ju jep asgjë për të kërkuar.
• Falimentimi i zhvilluesit: nëse kontrata juaj është e regjistruar, neni 50 e mban njësinë tuaj larg kreditorëve të zhvilluesit, përveçse kur ekziston një hipotekë më e vjetër; nëse nuk është e regjistruar, jeni një kreditor i pasiguruar me një faturë në dorë.
• Një apartament tjetër: sipërfaqe më e vogël, ndarje e ndryshuar, një dritare aty ku ishte ballkoni. Pa klauzolë sipërfaqeje dhe klauzolë ndryshimesh nuk keni rregullim çmimi, dhe nëse njësia e dorëzuar nuk përputhet më me planimetritë e lejes, Kadastra mund të refuzojë ta regjistrojë shitjen.
• Pa certifikatë përdorimi: ndërtesa është përfunduar dhe banohet, por nuk ka kaluar kurrë inspektimin, kështu që apartamentet nuk mund të regjistrohen në emër të blerësve. Mbajeni këstin e fundit derisa certifikata të ekzistojë.
• Cilësia strukturore: Durrësi dhe bregdeti i tij u goditën nga tërmeti i nëntorit 2019, dhe në maj 2026 inspektorati kombëtar konfirmoi ulje të truallit prej 18 dhe 28 centimetrash në dy pallate të sapondërtuara të një projekti të madh marine në Durrës dhe urdhëroi përforcim. Kërkoni studimin gjeoteknik dhe projektin strukturor, si dhe deklaratën e konformitetit të ndërtuesit që kërkon ligji.
• E njëjta njësi e premtuar dy herë: e mundur me formularë rezervimi, e pamundur sapo kontrata juaj regjistrohet, sepse njësia shënohet si e zënë.
• Pagesa me para në dorë ose te një person: asnjë gjurmë, asnjë provë, asnjë pretendim. Vetëm transfertë bankare te shoqëria.

Lista e kontrollit për blerjen në plan para se të nënshkruani

• Një avokat i pavarur, i paguar nga ju, ka parë kartelën, lejen me planimetritë dhe dosjen e shoqërisë.
• Njësia është identifikuar në kontratë sipas planimetrive të lejes, dhe planimetritë janë bashkëlidhur.
• Kontrata është e noterizuar dhe do të regjistrohet në ASHK; ju do të merrni certifikatën e regjistrimit.
• Asnjë hipotekë mbi tokën ose projektin, ose pëlqimi me shkrim i kreditorit është në dosjen tuaj.
• Pagesat ndjekin fazat e ndërtimit; kësti i fundit pret certifikatën e përdorimit dhe kontratën përfundimtare.
• Data e përfundimit, penaliteti për vonesë, toleranca e sipërfaqes, klauzola e ndryshimeve, defektet dhe garancia janë të gjitha të shkruara.
• Çmimi për m² i krahasuar me ndërtimet e përfunduara në të njëjtën zonë, jo me listën e çmimeve të zhvilluesit.
• Të gjitha pagesat me transfertë bankare te shoqëria zhvilluese.