Investim në prona në Shqipëri

A është prona në Shqipëri investim i mirë? Përgjigjja e shkurtër

Mund të jetë, për një blerës që paguan me paratë e veta, planifikon ta mbajë pronën për vite dhe i kontrollon shifrat neto, për vitin e plotë. Çmimet e hyrjes janë të ulëta për një bregdet mesdhetar, një i huaj e zotëron apartamentin plotësisht, me të njëjtat të drejta si një shtetas, taksa vjetore mbi pronën është 0,05% e vlerës dhe të ardhurat nga qiraja tatohen me një shkallë fikse prej 15%.

Nuk i përshtatet kujtdo që ka nevojë për kredi bankare, për rishitje të shpejtë ose për të ardhura të garantuara. Bankat shqiptare rrallë u japin kredi jorezidentëve, sezoni i qirave në bregdet është i shkurtër dhe tregu nuk ka sistem escrow, prandaj siguria e blerjes varet nga kontrollet që bëni para se të paguani. Seksionet më poshtë japin shifra për secilën nga këto pika.

Rendimenti i qirasë afatgjatë, Tiranë: 5–7% bruto
Rendimenti i qirasë për pushime, bregdeti jugor: 8–12% bruto, sezoni i pikut
Rendiment neto realist për vitin e plotë: ~4–6%
Tatimi mbi të ardhurat nga qiraja: 15% fiks
Taksa vjetore mbi pronën: 0,05% e vlerës
Kostot e mbylljes: ~4–7% e çmimit
Apartamenti median buzë detit (çmim i kërkuar, shtator 2026): €112.500

Një rendiment 10% i llogaritur për një javë gushti nuk është fitim 10%. Në një vit të plotë, pas kostove dhe tatimit, shumica e pronave me qira në Shqipëri dalin mes 4 dhe 6% neto.

Rendimenti i qirasë në Shqipëri sipas qytetit

Shqipëria nuk ka regjistër publik të qirave që paguhen realisht, prandaj çdo shifër rendimenti që lexoni është vlerësim. Intervalet më poshtë janë ato që i qëndruan kontrollit tonë të fakteve; disa shifra më të larta që qarkullojnë në internet nuk i qëndruan. Përdorini si pikënisje dhe krahasojini me qiratë që kërkohen sot për banesa të ngjashme te apartamente me qira në Shqipëri.

Tiranë, qira afatgjatë: 5–7% bruto
Plazhi i Durrësit dhe Golemi, qira afatgjatë: ~5,7% neto
Sarandë, qira afatgjatë: ~4,4% neto
Vlorë, qira afatgjatë: ~4,3% neto
Sarandë dhe Ksamil, qira për pushime: 9–12% bruto, sezoni i pikut
Vlorë, qira për pushime: 8–11% bruto, sezoni i pikut

Rendimenti bruto dhe rendimenti neto

Rendimenti bruto është qiraja e një viti e pjesëtuar me çmimin e blerjes. Rendimenti neto zbret atë që pronari paguan realisht (administrimin, pastrimin, riparimet, shpenzimet e pallatit, javët bosh dhe tatimin) dhe e pjesëton me shumën e plotë të shpenzuar, bashkë me kostot e mbylljes. Shitësit përmendin bruton. Ju jetoni me neton. Në Shqipëri diferenca është e madhe: qiratë për pushime në bregdet, të paraqitura me 8 deri në 12% bruto, dalin afërsisht 4 deri në 6% neto.

Sezoni i pikut dhe viti i plotë

Rendimentet e qirave për pushime në bregdet shpesh llogariten me çmimet e korrikut dhe gushtit. Kërkesa në Rivierë përqendrohet në muajt e verës dhe bie ndjeshëm në dimër, ndaj një çmim për natë që e mbush apartamentin në gusht thotë pak për nëntorin. Kur një agjent ose administrator ju përmend një rendiment, kërkoni numrin e netëve të rezervuara në dymbëdhjetë muajt e fundit, jo listën e çmimeve të verës.

Qira afatshkurtër apo afatgjatë në Shqipëri: cila sjell më shumë

Dy strategjitë tatohen ndryshe, dhe kjo e ndryshon rezultatin më shumë nga sa presin shumica e blerësve. Qiraja afatgjatë tatohet me 15% mbi të ardhurat neto, pas kostove të lejueshme. Qiraja afatshkurtër (për pushime) tatohet me 15% mbi të ardhurat bruto, pa zbritje, dhe deklarohet nëpërmjet platformës DIVA të administratës tatimore. Te qiraja për pushime, pastrimi, komisioni i platformës dhe administrimi nuk e ulin tatimin; ato paguhen nga ajo që mbetet pas tij.

Qiraja afatgjatë funksionon aty ku njerëzit jetojnë dhe punojnë gjithë vitin: së pari në Tiranë, pastaj në Durrës dhe Vlorë. Qiraja për pushime funksionon aty ku duan të shkojnë turistët: Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi dhe brezi i plazhit të Durrësit dhe Golemit. Një apartament pushimi fiton më shumë për natë, por do një administrator në vend, pastrim të rregullt dhe dikë që u përgjigjet mysafirëve, dhe rri bosh për një pjesë të madhe të sezonit të ulët. Si deklarohet secili lloj i të ardhurave shpjegohet te taksat mbi pronën në Shqipëri.

Qira afatgjatë: tatimi: 15% mbi të ardhurat neto
Qira për pushime: tatimi: 15% mbi të ardhurat bruto, përmes DIVA
Qira afatgjatë: ku: Tiranë, Durrës, Vlorë
Qira për pushime: ku: Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi, Golem
Qira afatgjatë: puna që kërkon: Pak, një qiramarrës
Qira për pushime: puna që kërkon: Shumë, duhet një administrator vendas

Sa kushton të investosh: çmimet e apartamenteve në Shqipëri sipas tregut

Rendimenti është qiraja e pjesëtuar me çmimin, prandaj çmimi i hyrjes ka po aq rëndësi sa qiraja. Shifrat më poshtë janë çmime mediane të kërkuara për apartamente nga baza e shpalljeve të BalkanHome, sipas gjendjes më 6 shtator 2026. Janë çmime të kërkuara, jo çmime transaksionesh; çmimi që paguhet në fund mund të jetë tjetër.

Në të gjithë brezin deri në 5 km nga deti mediana është €1.513/m² dhe apartamenti median kërkon €112.500. Katër në dhjetë apartamente buzë detit kanë çmim nën €100.000. Për krahasim, çmimet mesatare të kërkuara në qytetet bregdetare të Malit të Zi janë 1,6 deri në 2,5 herë më të larta, nga €2.797/m² në Tivar (Bar) deri në €4.391/m² në Tivat. Tabelat e plota, me kuartilet dhe me sa kushton afërsia me plazhin, janë te raporti ynë për çmimet e pronave në Shqipëri.

Mbi çmimin, llogaritni 4 deri në 7% për kostot e mbylljes: noteri, regjistrimi në Kadastër, tarifat ligjore dhe tarifa bashkiake e kalimit të pronës. Zërat një nga një janë te kostoja e blerjes së pronës në Shqipëri.

Golem: €1.353/m² · apartamenti median €90.000
Qerret: €1.500/m² · apartamenti median €107.474
Shëngjin: €1.550/m² · apartamenti median €112.988
Durrës: €1.577/m² · apartamenti median €131.579
Tiranë: €1.859/m² · apartamenti median €177.320
Sarandë: €1.904/m² · apartamenti median €152.719
Vlorë: €2.207/m² · apartamenti median €208.000
Dhërmi: €3.074/m² · apartamenti median €323.918

Shembull me shifra: nga rendimenti 6% bruto te fitimi neto

Merrni një apartament me çmim €112.500, sa çmimi median i kërkuar për një apartament buzë detit në të dhënat tona, të dhënë me qira afatgjatë me rendiment 6% bruto. Pjesa prej 20% për administrimin, riparimet dhe javët bosh është një supozim i bërë për shembullin; zëvendësojeni me oferta reale nga një administrator vendas para se të vendosni.

Çmimi i blerjes: €112.500
Kostot e mbylljes, 5%: €5.625
Shuma e plotë e shpenzuar: €118.125
Qiraja me 6% bruto: €6.750 në vit (rreth €560 në muaj)
Administrimi, riparimet, javët bosh (supozim 20%): −€1.350
Të ardhurat neto para tatimit: €5.400
Tatimi mbi të ardhurat, 15% e të ardhurave neto: −€810
Taksa vjetore mbi pronën, 0,05%: −€56
Çfarë ju mbetet: €4.534 në vit
Rendimenti neto mbi shumën e plotë të shpenzuar: 3,8%

I njëjti apartament si qira për pushime

Le të themi se apartamenti merr €9.000 nga rezervimet gjatë vitit, pra rendiment 8% bruto. Tatimi 15% llogaritet mbi të gjitha €9.000, kështu që €1.350 shkojnë për tatim, sido që të kenë qenë kostot tuaja. Nëse administrimi, pastrimi, komisioni i platformës dhe faturat marrin 35% të rezervimeve (edhe ky është supozim), janë edhe €3.150 të tjera. Pas €56 taksë mbi pronën ju mbeten rreth €4.440, ose 3,8% mbi shumën e plotë të shpenzuar.

Qiraja për pushime mblodhi një të tretën më shumë qira dhe përfundoi në të njëjtin vend. Del përpara vetëm kur apartamenti ka rezervime edhe jashtë korrikut dhe gushtit, prandaj historiku i rezervimeve ka më shumë rëndësi se çmimi për natë.

Rritja e vlerës në Shqipëri: te çfarë mund të mbështeteni dhe te çfarë jo

Shumica e skenarëve optimistë për Shqipërinë mbështeten te vazhdimi i rritjes së çmimeve. Argumentet janë reale: bregdeti ka çmime shumë më të ulëta se Mali i Zi fqinj, turizmi është rritur shpejt dhe Shqipëria është vend kandidat për në BE, në negociata anëtarësimi.

Asnjë nga këto nuk është garanci. Nuk ka datë të caktuar për anëtarësimin. Të dhënat tona janë një pamje e çastit e çmimeve të kërkuara, jo një histori çmimesh, prandaj nuk publikojmë normë rritjeje, dhe bëni mirë të jeni të kujdesshëm me këdo që përmend një të tillë pa thënë nga vjen. Oferta e re është e madhe në disa zona: vetëm Golemi, Durrësi dhe Qerreti përbëjnë rreth tre të katërtat e apartamenteve në shitje pranë detit në bazën tonë, kështu që shumë banesa të ngjashme do të konkurrojnë me tuajën kur të shisni.

Kur shisni, fitimi tatohet me 15%. Rishitja është më e lehtë në Tiranë, tregu më likuid në vend; një apartament pushimi në një qytet turistik ka rreth më të ngushtë blerësish. Një rregull i shëndoshë: blini vetëm nëse shifrat e qirasë dalin më vete, dhe çdo rritje vlere merreni si shtesë.

Rreziqet e investimit në prona në Shqipëri

Investitorët në Shqipëri rrallë humbin para nga rënia e tregut. I humbin nga gabime në blerje që mund të shmangeshin. Çdo rrezik më poshtë ka një kontroll konkret, të shpjeguar te a është e sigurt të blini pronë në Shqipëri.

Titulli i pronësisë: disa prona më të vjetra dhe të ndërtuara në mënyrë informale kanë dokumentacion të paplotë. Kërkojini një avokati të pavarur të konfirmojë një titull të pastër e të regjistruar në Kadastrën Shtetërore (ASHK) para se të lëvizë ndonjë shumë parash.
Blerja në plan: një pjesë e madhe e pronave më të lira në bregdet shitet para përfundimit. Kontrolloni lejen e ndërtimit, kontrolloni që toka të jetë e regjistruar në emër të zhvilluesit dhe lidhini pagesat me fazat e ndërtimit.
Pa escrow: paratë kalojnë përmes noterit, jo përmes një llogarie escrow. Mos paguani kurrë një shumë të madhe kundrejt një premtimi të paregjistruar.
Sezonaliteti: një apartament në bregdet mund të jetë plot në gusht dhe pothuaj bosh në dimër. Bëjeni buxhetin me zënien e dymbëdhjetë muajve.
Financimi: bankat shqiptare rrallë u japin kredi jorezidentëve, prandaj planifikoni të blini me fondet tuaja ose me planin e kësteve të zhvilluesit.
Ndryshimet tatimore: është propozuar një reformë e taksës vjetore mbi pronën e bazuar në vlerën e tregut, me shkallë në draft 0,1 deri në 0,2% në vend të 0,05%. Nuk është konfirmuar në fuqi; kontrolloni shkallën aktuale.
Administrimi nga larg: një pronë me qira që nuk mund ta vizitoni do një administrator vendas të besueshëm. Bini dakord me shkrim për tarifat, raportimin dhe kush i mban çelësat.

Kujt i përshtatet investimi në prona në Shqipëri dhe kujt jo

I përshtatet

Blerësve që paguajnë me paratë e veta dhe planifikojnë ta mbajnë pronën për vite.
Blerësve që duan një shtëpi pushimi që mbulon një pjesë të kostove të veta.
Investitorëve që duan qiramarrës gjithë vitin dhe pranojnë një rendiment mesatar: Tirana.
Blerësve me buxhet më të vogël që duan një pronë buzë detit: në Golem apartamenti median kërkon €90.000.

Nuk i përshtatet

Blerja e një prone në Shqipëri nuk sjell pasaportë dhe as qëndrim automatik. Vizë e artë nuk ka; pronësia mund të mbështesë vetëm një leje njëvjeçare të rinovueshme, të shpjeguar te leje qëndrimi përmes pronës në Shqipëri.

Kujtdo që ka nevojë për kredi bankare për të blerë.
Kujtdo që llogarit në një rishitje të shpejtë me fitim.
Kujtdo që ka nevojë që qiraja nga një apartament pushimi të vijë njëtrajtësisht çdo muaj.

Si të zgjidhni një pronë për investim në Shqipëri

Vendosni së pari strategjinë, pastaj qytetin, pastaj apartamentin. Ku funksionon secila strategji krahasohet te vendet më të mira për të blerë pronë në Shqipëri.

Dy shifra nga të dhënat tona ndihmojnë për çmimin. Pamja nga deti e deklaruar në shpallje lidhet me një çmim të kërkuar rreth 15% më të lartë. Në Gjirin e Durrësit 100 metrat e parë nga plazhi kushtojnë rreth 13,5% më shumë për metër katror se 200 metrat pasues; në Rivierë largësia nga plazhi nuk i rendit fare çmimet, i rendit vendi konkret.

Llogariteni vetë rendimentin neto: qiraja e dymbëdhjetë muajve, minus kostot, minus tatimi 15%, pjesëtuar me çmimin plus kostot e mbylljes.
Për qira për pushime, kërkoni historikun e rezervimeve të dymbëdhjetë muajve për apartamentin ose pallatin, jo një parashikim.
Krahasoni çmimin e kërkuar me medianën në €/m² të qytetit. Një apartament shumë mbi medianën do një arsye: pamje nga deti, vijë e parë, parkim.
Mësoni kush do ta administrojë apartamentin dhe sa kërkon para se të blini, jo pas.
Nëse doni qira që nga dita e parë, zgjidhni një pallat të përfunduar me titull të regjistruar.
Ngarkoni një avokat të pavarur, të paguar nga ju, të kontrollojë titullin dhe lejet.

Shfletoni prona për investim në Shqipëri

Nisni nga shpalljet: apartamente në shitje në Shqipëri. Ose shkoni drejt e te një treg dhe shihni çmimin e tij median për m² në kohë reale: Tiranë, Durrës, Golem, Vlorë, Sarandë, Ksamil.

Key takeaways

Gjykojeni pronën në Shqipëri me rendimentin neto të vitit të plotë, rreth 4 deri në 6%, jo me 8 deri në 12% që përmendet për sezonin e pikut.
Tirana i përshtatet qirasë gjithë vitin (5 deri në 7% bruto); Plazhi i Durrësit dhe Golemi kryesojnë në rendimentin neto afatgjatë (rreth 5,7%).
Qiratë për pushime paguajnë tatim 15% mbi të ardhurat bruto, qiratë afatgjata 15% mbi neto, prandaj kostot i rëndojnë më shumë qiratë për pushime.
Çmimet e hyrjes janë të ulëta: apartamenti median buzë detit kërkon €112.500 dhe katër në dhjetë janë nën €100.000.
Blini me fondet tuaja, me titull të verifikuar dhe me një llogari qiraje që del edhe pa rritje çmimesh.

Frequently asked questions

A ia vlen të investosh në prona në Shqipëri në 2026?

Për një blerës që paguan me paratë e veta dhe ka horizont të gjatë, po: çmimet e hyrjes janë të ulëta, të huajt i zotërojnë apartamentet plotësisht, taksa mbi pronën është 0,05% në vit dhe qiraja tatohet me 15% fiks. Prisni një rendiment realist 4 deri në 6% neto për vitin e plotë dhe mos u mbështetni te rritja e çmimeve, te kredia bankare apo te një rishitje e shpejtë.

Sa është rendimenti mesatar i qirasë në Shqipëri?

Qiratë afatgjata në Tiranë kthejnë rreth 5 deri në 7% bruto. Qiratë për pushime në bregdetin jugor paraqiten me 8 deri në 12% bruto në sezonin e pikut, që del afërsisht 4 deri në 6% neto për vitin e plotë. Në bazë neto afatgjatë kryesojnë Plazhi i Durrësit dhe Golemi me rreth 5,7%, përpara Sarandës (rreth 4,4%) dhe Vlorës (rreth 4,3%).

A ka fitim Airbnb në Shqipëri?

Mund të ketë në Sarandë, Ksamil, Himarë, Dhërmi dhe në bregun e Durrësit, por të ardhurat përqendrohen në verë dhe qiratë afatshkurtra tatohen me 15% mbi të ardhurat bruto, pa zbritje. Fitimi varet nga rezervimet jashtë korrikut dhe gushtit dhe nga sa kushtojnë administrimi dhe pastrimi, prandaj kërkoni historikun e rezervimeve të dymbëdhjetë muajve.

Ku është më mirë të investosh në prona në Shqipëri?

Në Tiranë për qiramarrës gjithë vitin dhe për rishitjen më të lehtë. Në Durrës dhe Golem për çmimet më të ulëta të hyrjes dhe rendimentet më të mira neto afatgjata. Në Sarandë, Ksamil dhe Rivierë për qira për pushime, me të ardhurat më të larta në sezonin e pikut dhe çmimet më të larta për m².

Sa para më duhen për të investuar në një pronë në Shqipëri?

Në të dhënat tona të shtatorit 2026 apartamenti median buzë detit kërkon €112.500, katër në dhjetë apartamente buzë detit janë nën €100.000 dhe 15% janë nën €75.000. Shtoni 4 deri në 7% për kostot e mbylljes. Meqë bankat rrallë u japin kredi jorezidentëve, planifikoni të paguani me fondet tuaja.

A paguajnë të huajt tatim mbi të ardhurat nga qiraja në Shqipëri?

Po, me të njëjtën shkallë si shqiptarët: 15% fiks. Qiratë për pushime tatohen mbi të ardhurat bruto nëpërmjet platformës DIVA, qiratë afatgjata mbi të ardhurat neto. Tatimi paguhet në Shqipëri kudo që jeton pronari; nëse e deklaroni edhe në vendin tuaj, kjo varet nga vendi juaj i rezidencës.

A do të vazhdojnë të rriten çmimet e pronave në Shqipëri?

Askush nuk mund ta premtojë këtë. Në favor të rritjes janë diferenca e çmimeve me Malin e Zi, turizmi në rritje dhe negociatat e anëtarësimit në BE; kundër saj janë oferta e madhe e re në bregun e Durrësit dhe fakti që nuk ka datë të caktuar për anëtarësimin. Blini vetëm nëse të ardhurat nga qiraja dalin më vete.

Gjeni një pronë për investim në Shqipëri

Shfletoni apartamente dhe shtëpi në shitje, krahasoni çmimin për m² sipas qytetit dhe kontaktoni shitësin drejtpërdrejt. Falas për blerësit.

Browse listings

Prona në shitje dhe me qira në Shqipëri

Apartamente në shitje në Shqipëri (7203) Shtëpi në shitje në Shqipëri (1279) Toka në shitje në Shqipëri (953) Prona komerciale në shitje në Shqipëri (1282) Apartamente me qira në Shqipëri (2039) Shtëpi me qira në Shqipëri (217) Prona komerciale me qira në Shqipëri (942) Garazhe në shitje në Shqipëri (175) Magazina dhe halla në shitje në Shqipëri (53) Toka me qira në Shqipëri (37) Garazhe me qira në Shqipëri (16) Magazina dhe halla me qira në Shqipëri (58)

Pasuri të paluajtshme në Shqipëri sipas qytetit

Eksploroni vendndodhje shembull

Tirana Durrës Golem Sarandë Vlorë Ksamil

Burimet

Shifrat dhe rregullat në këtë udhëzues janë verifikuar me këto burime parësore.

This guide is general information, not legal or tax advice. Verify current rules with a qualified Albanian attorney or notary before you buy.

A është prona në Shqipëri investim i mirë? Të ardhurat nga qiraja, fitimi dhe rreziqet