Колко струва наемът на апартамент в Албания? Наеми в Тирана, Дуръс и по крайбрежието и какво реално плаща наемателят

Колко струва наемът в Албания? Краткият отговор

Към 31 октомври 2026 г. медианният офертен наем на апартамент в Албания беше €600 на месец. Половината апартаменти на пазара се предлагаха за по-малко, половината за повече, а средната половина на пазара се намираше между €450 и €860. Типичният апартамент под наем има 90 m², което по местния начин на броене е 2+1: две спални и хол. На квадратен метър наемът е около €7,60 на месец.

Тази национална цифра всъщност е цифра за Тирана. Два от три апартамента под наем са в столицата, където медианата е €800 в центъра и €550 във външните квартали. Дуръс, вторият наемен пазар, иска €500. Навсякъде другаде, от Вльора и Голем на морето до Шкодра, Корча и Поградец във вътрешността, медианният офертен наем е между €250 и €450.

Наемите в този наръчник са офертни наеми, това, което наемодатели и агенти публикуват в BalkanHome, а не подписани договори. Те описват пазара, който ще срещнете, когато започнете да търсите. Използвайте ги, за да отличите справедлив офертен наем от надут, и прочетете раздела за крайбрежието, преди да сравните лятна обява в Саранда с целогодишен апартамент в Тирана.

Медианен офертен наем, апартамент, 31 октомври 2026 г.

€600 на месец (средна половина: от €450 до €860)

На квадратен метър

Около €7,60 на месец

Типичен апартамент под наем

90 m², 2+1 (две спални и хол)

Тирана, център

€800 (от €600 до €1,000)

Тирана, външни квартали

€550 (от €450 до €800)

Дуръс

€500 (от €400 до €630)

Крайбрежие извън Дуръс, целогодишно

От €350 до €450

Градове във вътрешността

От €250 до €400

Два от три апартамента под наем в Албания са в Тирана. Ако не наемате в столицата, офертният наем обикновено е под €500.

Наем на апартамент в Албания по градове: Тирана, Дуръс, Вльора, Голем, Шкодра, Корча, Поградец

Таблицата изброява градовете и зоните с достатъчно апартаменти под наем, за да публикуваме медиана. Диапазонът на средната половина (най-евтината четвърт свършва при долната цифра, най-скъпата започва при горната) показва колко широк е пазарът; в Тирана диапазонът отразява възрастта на сградата и квартала, по крайбрежието отразява сезона.

Тирана, център и Блоку

Медиана €800 (от €600 до €1,000) · около €9,00/m² · 95 m²

Фарка (Тирана)

Медиана €800 (от €700 до €1,150) · около €8,70/m² · 100 m²

Тирана, външни квартали

Медиана €550 (от €450 до €800) · около €6,90/m² · 93 m²

Кашар (Тирана)

Медиана €500 (от €450 до €550) · около €6,00/m² · 91 m²

Дуръс (град)

Медиана €500 (от €400 до €630) · около €6,00/m² · 80 m²

Вльора (град)

Медиана €450 (от €350 до €550) · около €5,50/m² · 84 m²

Шкодра

Медиана €400 (от €350 до €500) · около €5,10/m² · 70 m²

Голем, Мали и Робит

Медиана €350 (от €300 до €450) · около €6,20/m² · 59 m²

Крайбрежие на Кавая: Керет, Спиле

Медиана €350 (от €320 до €600) · около €6,40/m² · 60 m²

Саранда, Ксамил

Медиана €350 целогодишно, но една четвърт от обявите искат €2,200 или повече (летни цени)

Корча

Медиана €315 (от €230 до €400) · около €3,50/m² · 88 m²

Поградец, Охридското езеро

Медиана €250 (от €200 до €300) · около €2,90/m² · 94 m²

Наем по размер на апартамента: гарсониера, 1+1, 2+1 и 3+1 обяснени

Албанските обяви описват апартаментите като 1+1, 2+1 или 3+1: броят на спалните плюс хола, в който обикновено е и кухнята. Garsonierë е гарсониера. Таблицата дава националния офертен наем по площ, с типа, на който тази площ обикновено отговаря; 2+1 в центъра на Тирана струва повече от националния ред, 2+1 в Дуръс по-малко, а таблицата по градове по-горе казва с колко.

До 45 m² (гарсониера, garsonierë)

Медиана €400 (от €350 до €450) · около €10/m²

От 45 до 65 m² (1+1)

Медиана €450 (от €400 до €550) · около €8,30/m²

От 65 до 90 m² (голям 1+1, малък 2+1)

Медиана €550 (от €450 до €700) · около €7,50/m²

От 90 до 120 m² (2+1)

Медиана €700 (от €550 до €1,000) · около €7,00/m²

Над 120 m² (3+1 и по-големи)

Медиана €1,000 (от €650 до €1,500) · около €7,10/m²

Наем в Тирана по квартали и тип апартамент

Тъй като Тирана е две трети от наемния пазар, тя заслужава собствена таблица. Център тук означава зоната вътре в околовръстния булевард и непосредствено извън него, включително Блоку, Комуна е Паризит и улиците около главния булевард; външните квартали се простират от Астир и Комбинат на запад до Фреску и подножието на Дайти на изток, плюс Кашар и Камза отвъд тях.

Център, гарсониера (около 35 m²)

Медиана €400 (от €350 до €450)

Център, 1+1 (около 65 m²)

Медиана €600 (от €500 до €750)

Център, 2+1 (около 100 m²)

Медиана €800 (от €680 до €1,100)

Външни квартали, 1+1 (около 65 m²)

Медиана €490 (от €400 до €550)

Външни квартали, 2+1 (около 100 m²)

Медиана €600 (от €500 до €850)

Ново строителство (апартаменти от строител)

Медиана €700, срещу €600 за съществуващи сгради

Наем на морето: целогодишен наем срещу летен наем

Офертните наеми по крайбрежието смесват два пазара, които нямат нищо общо помежду си. Апартамент в Голем или Керет, отдаван от октомври до май на местно семейство или на човек, който работи дистанционно, иска от €300 до €450 на месец. Същият апартамент през юли и август се отдава на седмица на почиващи за няколко пъти по-висока цена, а някои обяви посочват лятната месечна цена през цялата година. Затова редът за Саранда и Ксамил в таблицата показва медиана €350 и горна четвърт над €2,200: медианата е целогодишният пазар, горната четвърт е ваканционният.

Ако искате да наемете на морето за една година, кажете го. Албанският термин е qira vjetore, годишен наем, в противовес на qira sezonale, сезонен. Наемодател, който отдава на почиващи през лятото, може все пак да приеме наемател за останалите девет месеца на ниската цена или за цяла година на цена между двете, а в Дуръс, Вльора и Шкодра, които имат целогодишно население, въпросът почти не възниква. Нашата публикация в блога за Албания през зимата описва какви са курортните градове, когато сезонът свърши.

Голем, Керет, крайбрежие на Кавая, целогодишно

От €300 до €450 за малък апартамент

Дуръс град, целогодишно

Медиана €500

Вльора град, целогодишно

Медиана €450

Саранда, Ксамил, целогодишно

Около €350

Саранда, Ксамил, летни месечни офертни наеми

€2,200 и повече в горната четвърт на обявите

Какво плаща наемателят освен наема: депозит, сметки, интернет, данъци

Условията на наема в Албания са това, което пише в писмения договор, затова го прочетете. Депозит в размер на един месечен наем е обичайното искане при дългосрочен наем, а и депозитът, и наемът подлежат на договаряне, особено от октомври до април и при договор за година или повече. Настоявайте за писмен договор, в който името на собственика съвпада с имота; ще ви трябва като доказателство за настаняване при кандидатстване за разрешение за пребиваване и често за банкова сметка, а нашият наръчник за разрешението за пребиваване чрез имот обяснява какво очаква имиграционната служба.

Комуналните сметки се плащат от наемателя и са ниски по европейски стандарти. Токът, с който в повечето албански апартаменти се отоплява, охлажда и готви, струва 8,5 лека за киловатчас за първите 700 kWh на месец и 9,5 лека над това, около 10 лека, или 10 евроцента, с таксите и данъците. Водата е евтина, газ в апартаментите рядко има, а оптичен интернет със 100 Mbps или повече струва от €15 до €25 на месец във всеки град и в повечето крайбрежни градчета. Поддръжката на сградата за асансьор и почистване е няколко евро на месец и понякога е включена в наема.

Данъкът върху доходите от наем е на наемодателя, а не на наемателя: плоски 15%, както е описано в нашия наръчник за данъците върху имоти в Албания. За вас той има значение само в едно отношение: наемодател, който декларира дохода, няма да има нищо против писмен договор, а този, който отказва договор, обикновено избягва данъка.

• Депозит: обикновено един месечен наем при дългосрочен наем, връща се в края според състоянието на апартамента; запишете го в договора.
• Ток: 8,5 лека за kWh до 700 kWh на месец, 9,5 лека над това, грубо 10 лека с всичко. Климатикът през лятото и електрическото отопление през зимата са големите разходи.
• Вода, такси за сградата: по няколко евро на месец.
• Интернет: от €15 до €25 на месец за оптика.
• Комисиона на агента: когато агенция намира апартамента, тя се плаща от едната или другата страна и трябва да е обявена преди огледа; попитайте.
• Данък върху доходите от наем: 15%, плаща го наемодателят.

Обзаведен или необзаведен: какво получавате

Повечето апартаменти в Албания се отдават обзаведени, с кухня, легла, гардероби, диван и обикновено пералня и климатик поне в хола. Необзаведени наеми съществуват, главно по-големи семейни апартаменти в Тирана, предлагани на дългосрочни наематели, и не са много по-евтини, защото наемодателите така или иначе очакват да обзаведат за следващия наемател. Снимките в обявите показват реалното обзавеждане; ако обявата показва празен апартамент, попитайте дали ще бъде обзаведен преди датата на нанасяне и впишете отговора в договора.

Проверете отоплението и охлаждането, преди да подпишете. Апартамент с един климатик в хола е нормален и през януари е студен в спалните; апартамент с климатик във всяка стая или с термопомпа струва повече за наемане и много по-малко за поддържане. В по-старите блокове в Тирана без изолация зимната сметка за ток може да е разликата между справедлив наем и скъп.

Наем или покупка в Албания? Доходност и съотношение цена/наем

Сравнението на офертните наеми с офертните продажни цени в същата зона дава груба брутна доходност, годишният наем, разделен на цената, преди всякакви разходи. В центъра на Тирана медианният апартамент иска €220,000 за покупка и €800 на месец за наем, брутна доходност 4,4%; във външните квартали €145,000 и €550, 4,6%; в Дуръс около €116,000 и €500, 5,2%. По крайбрежието на Дуръс около Голем цифрата е подобна, 4,5%. Във Вльора, Саранда и Ксамил продажните цени са избягали далеч пред целогодишните наеми и целогодишната доходност е от 2,5 до 3%; тези пазари имат смисъл само за собственик, който отдава на почиващи през лятото.

Обърнато наопаки, съотношението цена/наем казва колко години наем се равняват на покупната цена: около 23 години в центъра на Тирана, 22 във външните квартали, 19 в Дуръс. За наемателя това означава, че наемът в Албания не е скъп спрямо покупката, особено в столицата, а за купувача означава, че аргументът за покупка се опира на растежа на цените и на ползването на имота, а не само на наема. Нашият наръчник за инвестиране в имоти в Албания разглежда числата за цяла година, а наръчникът за това колко струва апартамент дава страната на покупката.

Тирана, център

Покупка €220,000 · наем €800 · брутна доходност 4,4% · 23 години наем

Тирана, външни квартали

Покупка €145,000 · наем €550 · брутна доходност 4,6% · 22 години

Дуръс

Покупка около €116,000 · наем €500 · брутна доходност 5,2% · 19 години

Голем, Мали и Робит

Покупка около €93,000 · наем €350 · брутна доходност 4,5% · 22 години

Вльора

Покупка около €226,000 · наем €450 целогодишно · брутна доходност 2,4%

Саранда, Ксамил

Покупка около €154,000 · наем €350 целогодишно · брутна доходност 2,7%

Как да отличите справедлив офертен наем от надут

• Намерете зоната и размера в таблиците по-горе и поставете офертния наем в диапазона на средната половина. Над него питайте за какво плащате: нова сграда, паркинг, гледка, кратка разходка до центъра. Под него питайте какво не е наред: партер, липса на отопление, наемодател, който иска кеш и никакъв договор.
• На морето първо попитайте дали цената е годишна или сезонна, и попитайте какъв е наемът за останалите девет месеца.
• Разделете наема на квадратните метри. Над €10 на m² в Тирана или €7 в Дуръс плащате надбавка, която трябва да се вижда.
• Ако можете, посетете вечер през зимата: отоплението, влагата и шумът от трафика се показват тогава, а не по обяд през септември.
• Вземете договора писмено с данните на собственика, депозита, кой плаща кои сметки и срока на предизвестие. Наемодател, който декларира наема, няма причина да отказва.
• Договаряйте се от октомври до април, когато ваканционните апартаменти по крайбрежието стоят празни, а наемодателите в Тирана имат по-малко огледи.