Имоти на морето в Албания: колко струва първа линия срещу 300 м, 1 км и 3 км от плажа, бряг по бряг

Колко струва имот на морето в Албания? Краткият отговор

Към 31 октомври 2026 г. апартамент на първа линия по албанското крайбрежие, на по-малко от 100 метра от водата, се предлагаше за медиана €150,000 и около €2,000 на квадратен метър. Между 100 и 300 метра от брега медианата беше €118,000 и €1,600/m²; между 300 метра и един километър €95,000 и €1,400/m². С други думи, самото море по албанското крайбрежие като цяло струва около €600/m², и почти цялата тази надбавка се плаща в първите 300 метра.

Това са национални цифри и те крият два много различни бряга. Адриатическото крайбрежие около Дуръс, Голем, Керет и Шенджин е равно, пясъчно, застроено с нови блокове и евтино: апартамент на първа линия там иска от €1,500 до €2,000/m², а апартамент няколко улици по-назад под €1,400/m². Йонийското крайбрежие от Вльора до Ксамил е стръмно, с чакълести плажове и скъпо: Вльора иска от €2,500 до €2,800/m² до водата, селата по Ривиерата около Дерми и Химара от €3,000 до €3,700/m², а Саранда около €1,900/m², независимо дали сте на 50 метра от морето или на 800, защото целият град е склон, обърнат към него.

Къщите следват същата форма с по-големи числа: къща на по-малко от 300 метра от морето се предлагаше за медиана около €680,000, къща на 300 метра до един километър от брега за €400,000, а къща на един до три километра навътре за €285,000. Всичко в този наръчник е офертна цена от собствената ни база данни, а не цена на сделка, а разстоянията са измерени от координатите на всяка обява до бреговата линия, както е обяснено по-долу.

Апартамент на първа линия (под 100 м), медиана

€150,000 · около €2,000/m² · 76 m²

Апартамент на 100 до 300 м от морето

€118,000 · около €1,600/m²

Апартамент на 300 м до 1 км от морето

€95,000 · около €1,400/m²

Къща на по-малко от 300 м от морето, медиана

Около €680,000 · от 270 до 290 m²

Къща на 1 до 3 км от морето

€285,000 · около €1,050/m²

Най-евтин бряг

Кавая и Голем: половината апартаменти на по-малко от 300 м от плажа искат под €100,000

Най-скъп бряг

Ривиерата (Дерми, Химара, Борш): апартаменти €3,200/m², къщи €4,900/m²

Какво добавя обявената морска гледка при същото разстояние

Около 30% на m² (€2,000 срещу €1,560 на по-малко от 300 м)

В залива на Дуръс морето струва около €600 на квадратен метър. Повървете десет минути навътре и това е цялата надбавка.

Първа линия, 300 метра, един километър: как цената пада с всяка стъпка от плажа

Таблицата по-долу взема всеки апартамент за продажба на по-малко от три километра от брега и го подрежда по разстоянието до водата. Схемата е чиста до един километър, после се чупи, и това пречупване си заслужава да се разбере. Поясът от един до три километра иска повече на квадратен метър от пояса непосредствено преди него, защото е друг вид място: центърът на Дуръс, хълмистите квартали на Вльора и селата по Ривиерата над пътя са на повече от километър от водата и се оценяват като градски центрове и места с гледка, а не като апартаменти до плажа. Евтиният пояс, от 300 метра до един километър, е там, където ваканционните комплекси на Голем, Мали и Робит и Керет стоят в редици зад първата линия.

Апартаментите на повече от три километра от морето, но все още в крайбрежна община, в самата Кавая или в селата зад Дуръс, искат под €900/m². Това е цената на обикновен апартамент в албански град; до плажа се кара, не се ходи пеша.

Първа линия, под 100 м

Медиана €150,000 (средна половина от €115,000 до €219,000) · около €2,000/m² · 76 m² · половината с обявена морска гледка

От 100 до 300 м

Медиана €118,000 (от €94,000 до €165,000) · около €1,600/m² · 72 m² · три от десет с морска гледка

От 300 м до 1 км

Медиана €95,000 (от €76,000 до €133,000) · около €1,400/m² · 69 m² · един от шест с морска гледка

От 1 до 3 км

Медиана €130,000 (от €89,000 до €180,000) · около €1,500/m² · 80 m² · градски центрове и склонове, не апартаменти до плажа

Над 3 км, крайбрежни общини

Медиана €95,000 · под €900/m² · 87 m²

Апартаменти на морето, бряг по бряг: Шенджин, заливът на Дуръс, Вльора, Ривиерата, Саранда

Албания има около 360 километра бряг и за купувача той се дели на пет отсечки, които се държат като отделни пазари. От север на юг: плажовете на Шенджин и Велипоя край Лежа; дългият пясъчен залив на Дуръс с Голем, Мали и Робит, Керет и Спиле на юг от града; Вльора, където Адриатика среща Йонийско море, с Орикум и Радима отвъд нея; същинската Ривиера от Дерми през Химара до Борш, до която се стига през прохода Льогара; и далечният юг около Саранда и Ксамил, срещу Корфу. Таблицата дава медианната офертна цена на апартамент на всяка отсечка, а после какво искат там първа линия и вторият ред.

Ривиерата: Дерми, Химара, Борш

Медиана €308,000 · около €3,200/m² · 93 m² · на по-малко от 300 м около €3,500/m², от 300 м до 1 км €3,400/m², от 1 до 3 км €2,800/m²

Вльора (градът и Уи и Фтохте)

Медиана €226,000 · около €2,550/m² · 92 m² · първа линия €2,800/m², от 100 до 300 м €2,700/m², от 300 м до 1 км €2,300/m², хълмовете на 1 до 3 км €1,800/m²

Орикум, Радима

Медиана €204,000 · около €2,500/m² · първа линия €3,100/m², от 300 м до 1 км €1,700/m²

Саранда, Ксамил

Медиана €155,000 · около €1,900/m² · 80 m² · първа линия €1,900/m², от 100 до 300 м €1,900/m², от 300 м до 1 км €1,800/m²

Дуръс град (Плаж, Курила, Илирия, център)

Медиана €116,000 · около €1,550/m² · 72 m² · първа линия €2,050/m², от 100 до 300 м €1,700/m², от 300 м до 1 км €1,450/m², от 1 до 3 км €1,350/m²

Шенджин, Велипоя

Медиана €113,500 · около €1,550/m² · 74 m² · първа линия €1,650/m², от 100 до 300 м €1,550/m² · почти изцяло ново строителство

Голем, Мали и Робит

Медиана €93,000 · около €1,350/m² · 68 m² · първа линия €1,550/m², от 100 до 300 м €1,450/m², от 300 м до 1 км €1,300/m²

Крайбрежие на Кавая: Керет, Спиле

Медиана €93,000 · около €1,600/m² · 60 m² · първа линия €1,700/m², от 100 до 300 м €1,600/m², от 300 м до 1 км €1,600/m²

Къщи и вили на морето в Албания: колко струва първият ред и къде къщите до плажа са още достъпни

Къщите са по-малък пазар по крайбрежието от апартаментите, около една обява от десет, и са концентрирани там, където още има земя за строеж: селата и хълмовете около Дуръс, склоновете над Вльора, Ривиерата и няколко в Голем, Кавая и Саранда. Къща на по-малко от 300 метра от морето се предлагаше за медиана около €680,000 и от €1,900 до €2,300/m²; къща на 300 метра до един километър от брега за €400,000 и €1,600/m²; на един до три километра навътре за €285,000 и около €1,050/m²; а отвъд три километра, в селата на равнината на Дуръс и Кавая, за €220,000 и €700/m².

Дуръс е мястото, където къща близо до морето все още е реалистична покупка. Около града и в околностите му медианната къща искаше €330,000; на по-малко от 300 метра от водата около €500,000 до €550,000 и €2,000/m², предимно нови вили по хълмовете на Курила и в комплексите на залива Лалзи на север; на километър и повече назад, в Шкозет, Спитала и селата, от €200,000 до €270,000 за семейна къща на два или три етажа от 270 до 290 m². В Голем и по крайбрежието на Кавая новите вили в комплекси на няколкостотин метра от плажа искат от €300,000 до €450,000.

Вльора и Ривиерата са върхът на пазара. Къща на по-малко от километър от морето във Вльора се предлагаше за медиана над €1,000,000 и от €2,800 до €3,400/m²: това са модерни вили по склона на Уи и Фтохте и към Радима, повечето нови, почти всички с гледка. Два километра нагоре по хълма същият град обявява къщи за €300,000. По Ривиерата малкото къщи за продажба, каменни къщи в Дерми и Вуно и нови вили над Химара, се предлагаха за медиана €945,000 и €4,900/m², най-високата цена на квадратен метър за какъвто и да е тип имот където и да е в Албания. Нашият наръчник за цените на къщите в Албания покрива пазарите във вътрешността и какво всъщност означава обява за вила.

Къща на по-малко от 300 м от морето, всички брегове

Медиана около €680,000 · от €1,900 до €2,300/m² · от 270 до 290 m² · половината с обявена морска гледка

Къща на 300 м до 1 км

Медиана €400,000 · около €1,600/m² · 240 m²

Къща на 1 до 3 км

Медиана €285,000 · около €1,050/m² · 290 m²

Къща на повече от 3 км, равнината на Дуръс и Кавая

Медиана €220,000 · около €700/m²

Дуръс, на по-малко от 300 м

Около €500,000 до €550,000 · около €2,000/m²

Дуръс, на 1 до 3 км

Медиана €270,000 · около €900/m²

Вльора, на по-малко от 1 км

Медиана над €1,000,000 · от €2,800 до €3,400/m² · вили в Уи и Фтохте и Радима

Ривиерата: Дерми, Химара

Медиана €945,000 · около €4,900/m² · 184 m²

Голем и крайбрежието на Кавая, нови вили в комплекси

От €300,000 до €450,000 · от 200 до 235 m² · една от четири с басейн

Какво добавя морската гледка и защо „морска гледка“ в албанска обява не е същото като „на морето“

Половината апартаменти на първа линия са обявени с морска гледка, половината не са, и тези с гледка искат около 30% повече на квадратен метър при същото разстояние: €2,000/m² срещу €1,560/m² на по-малко от 300 метра от водата. Разликата е в ориентацията. По крайбрежната ивица на Дуръс и Голем сградите са дълбоки блокове и само апартаментите от морската страна на горните етажи виждат вода; останалите гледат сградата отсреща. Трийсет метра по-далеч от плажа на четвъртия етаж често е по-добра гледка от първа линия на първия.

В градовете по склоновете логиката е обратна. В Саранда, в Уи и Фтохте във Вльора и в селата по Ривиерата половината от всички апартаменти в продажба са обявени с морска гледка независимо от разстоянието, защото градовете гледат към морето от склон, и там надбавката се плаща за откритата линия към водата и височината на етажа, а не за разходката до плажа. Ако това, което искате, е да виждате морето от дивана, апартамент на 500 метра нагоре по хълма в Саранда го дава по-сигурно от апартамент на първа линия в Дуръс.

Две практически последици. Първо, приемайте думите морска гледка в обявата като твърдение, което да проверите от балкона, на дневна светлина, и попитайте какво може да се построи на парцелите между сградата и водата; по крайбрежната ивица на Дуръс и Голем отговорът често е още един блок. Второ, ако гледката е по-важна от плажа, търсете по град и етаж, а не по разстояние, и прочетете нашия наръчник за най-добрите места за покупка на имот в Албания, който сравнява градовете по характер, а не само по цена.

Апартаменти на първа линия с обявена морска гледка

Около половината · около €2,000/m²

Апартаменти на първа линия без морска гледка

Около половината · около €1,560/m²

Дял с морска гледка, на 300 м до 1 км от плажа

Един от шест в залива на Дуръс, около половината в Саранда и Вльора

Къщи с обявена морска гледка

Медиана €760,000 · около €2,850/m² (вижте наръчника за цените на къщите)

Най-евтиният начин да имате имот на морето в Албания

Най-евтиният бряг е отсечката от залива на Дуръс на юг от града. По крайбрежието на Кавая, в Керет и Спиле, половината апартаменти на по-малко от 300 метра от плажа искат под €100,000, а най-евтината десета част иска под €66,000, обикновено за апартамент от 45 до 60 m² в по-стар или по-прост блок. В Голем и Мали и Робит 45% от апартаментите на по-малко от 300 метра от плажа искат под €100,000, а най-евтината десета част под €68,000; тук са новите ваканционни комплекси с басейни, така че бюджет от €85,000 до €100,000 купува нов апартамент с една спалня от 60 до 70 m² в комплекс на две до пет минути пеша от пясъка. В град Дуръс една четвърт от първите 300 метра е под €100,000, а в Шенджин подобен дял.

На юг от Вльора същият бюджет не купува нищо на достъпно разстояние от плажа. Най-евтината десета част от апартаментите на по-малко от 300 метра от морето иска около €115,000 в Саранда и Ксамил, €145,000 в Орикум, €160,000 във Вльора и €230,000 по Ривиерата, а на по-малко от километър от Йонийско море почти нищо под €100,000 не се продава изобщо. Купувач със €100,000, който иска юга, има два честни варианта: гарсониера или малък апартамент над града в Саранда, или апартамент на зелено в проект във Вльора или по Ривиерата, с рисковете около депозита, описани в нашия наръчник за покупка на зелено в Албания.

Няколко думи за това какво купуват ниските цени в залива на Дуръс. Плажът е широк, пясъчен и плитък, което семействата харесват и затова албанците от Тирана и Косово го запълват през юли и август. Това е и най-застроената отсечка от брега в страната: комплексите стоят в редици, морската страна на пътя е почти непрекъснато строителство, а през зимата, както описва нашата публикация за Албания през зимата, голяма част от Голем е празна. Евтино на морето в Албания означава Голем, Керет или Шенджин; не означава тих залив.

Крайбрежие на Кавая (Керет, Спиле), на по-малко от 300 м от плажа

Половината обяви под €100,000 · най-евтината десета част под €66,000 · типичен апартамент 60 m²

Голем, Мали и Робит, на по-малко от 300 м

45% под €100,000 · най-евтината десета част под €68,000 · нови комплекси с басейни

Дуръс град, на по-малко от 300 м

Един от четири под €100,000 · най-евтината десета част под €77,000

Шенджин, на по-малко от 300 м

Един от четири под €100,000 · най-евтината десета част под €86,000

Саранда, Ксамил, на по-малко от 300 м

Почти нищо под €100,000 · най-евтината десета част около €115,000

Вльора, на по-малко от 300 м

Нищо под €100,000 · най-евтината десета част около €160,000

Ривиерата, на по-малко от 300 м

Най-евтината десета част около €230,000 · средата на пазара от €320,000 до €420,000

Земя на морето в Албания: колко струва парцел и какво може да купи чужденец

Парцелите са голяма част от това, което се продава по крайбрежието, най-вече в равнината на Дуръс и по хълмовете зад нея, и цената им на квадратен метър казва повече за една отсечка от брега от която и да е цена на апартамент. Около Дуръс парцел се предлагаше за медиана около €50 на квадратен метър земя, със средна половина между €32 и €100, за типичен парцел от 3,000 до 4,000 m²; по крайбрежието на Кавая около €40/m²; около Вльора €55/m². Голем, където парцелите са по-малки и по-близо до плажа, искаше около €100/m². Югът е с порядък по-скъп: Ривиерата около €180/m² за парцели около 1,500 m², а Саранда и Ксамил около €300/m² за строителни парцели от 500 до 600 m² в рамките на града. За сравнение, земята около Тирана искаше около €90/m², а земята във вътрешността около €35/m².

За чуждестранния купувач земята е там, където правилата хапят. Чужденец може да купи построен апартамент или къща навсякъде по крайбрежието директно и да го регистрира на свое име. При празната и земеделската земя е различно: земеделската земя не е отворена за директна покупка от чуждестранни физически лица, а парцелите на около 200 метра от бреговата линия се държат чрез албанска фирма или с дългосрочен наем, а не се купуват направо. Кадастралната класификация на парцела решава в кой случай сте, и парцел, вписан като земя за строеж с разрешение, е съвсем друга покупка от маслинова горичка с гледка. Нашият наръчник за покупка на имот в Албания като чужденец излага правилата и обичайните структури, а наръчникът за проверка на имота изброява какво да проверите в документите за собственост.

Дуръс и околностите

Около €50/m² земя (средна половина от €32 до €100) · парцели от 3,000 до 4,000 m²

Крайбрежие на Кавая

Около €40/m²

Вльора и околностите

Около €55/m²

Голем

Около €100/m² · по-малки парцели близо до плажа

Ривиерата

Около €180/m² (средна половина от €140 до €220) · парцели около 1,500 m²

Саранда, Ксамил

Около €300/m² (средна половина от €180 до €360) · строителни парцели от 500 до 600 m²

За сравнение: около Тирана, вътрешността на Албания

Около €90/m², около €35/m²

Покупка на ваканционен имот на морето в Албания: сезон, зима, отдаване под наем и разходи за поддръжка

Повечето чуждестранни купувачи по албанското крайбрежие купуват втори дом, а числата, които имат значение за втори дом, не са покупната цена, а сезонът, празните месеци и цената на поддържането на апартамент, в който не живеете. Плажният сезон трае от юни до средата на септември по Адриатика и малко по-дълго по Йонийско море; до края на октомври комплексите в Голем са затворени, а селата по Ривиерата се връщат към малобройното си целогодишно население. Саранда, Вльора и Дуръс са истински градове, които остават отворени цяла година. Нашата публикация за Албания през зимата описва какъв е всеки участък от брега от ноември до март, как се стига дотам, след като чартърните полети спрат, и колко струва отоплението на един апартамент.

Ако планът е да отдавате апартамента, когато не го използвате, четете доходността за цяла година, а не за пика на сезона. Брутните 8 до 12%, които се цитират за ваканционни наеми по южния бряг, са числа за юли и август; за дванайсет месеца, след празните седмици, почистването, управлението и плоския данък от 15% върху доходите от наем, реалистичната цифра е от 4 до 6% нето, а в залива на Дуръс дългосрочен наемател за около €500 на месец в апартамент за €100,000 дава почти същия резултат с по-малко работа. Нашият наръчник за инвестиране в имоти в Албания разглежда сметката, а наръчникът за наемите в Албания дава годишните и сезонните наеми, които реално се искат по крайбрежието.

Разходите за поддръжка са ниски, но не нулеви. Годишният данък върху имота е част от процента от стойността, таксите за сградата в комплекс с басейн и охрана стигат до няколкостотин евро годишно, токът е евтин на единица, но апартамент, който се отоплява през зимата срещу влагата или се охлажда цял август, харчи много от него, а апартамент на първа линия живее със сол, вятър и случайна зимна буря по прозорците. Предвидете местен човек или агенция, които да проверяват апартамента, да го проветряват и да се разбират със сградата, и попитайте комплекса какво реално покрива годишната такса, преди да подпишете.

Плажен сезон

От юни до средата на септември по Адриатика, малко по-дълго на юг

Отворено цяла година

Дуръс, Вльора, Саранда; Голем, Керет и селата по Ривиерата в голяма степен затварят

Доходност от ваканционен наем, южен бряг

От 8 до 12% бруто в пика на сезона; около 4 до 6% нето за цяла година

Дългосрочен наем, заливът на Дуръс

Около €500 на месец за апартамент с една спалня; подобен нетен резултат с по-малко работа

Данък върху доходите от наем

Плоски 15%

Как се стига през зимата

Летището на Тирана цяла година (40 мин до Дуръс, 2 ч до Вльора, 4 до 5 ч до Саранда); ферибот от Корфу до Саранда веднъж на ден

Какво да проверите, преди да купите на морето в Албания

• Измерете разстоянието сами, на картата и пеша. Продавачите закръгляват надолу; апартамент, продаван като на 200 метра от плажа, често е на 400, а на крайбрежния път на Дуръс между сградата и пясъка може да минава натоварена улица.
• Застанете на балкона. Обявената морска гледка е твърдение за една ориентация на един етаж; проверете я на дневна светлина и попитайте какво може да се построи на парцелите отпред.
• Цена на квадратен метър срещу пояса в този наръчник за същата отсечка от брега. Апартамент на първа линия за €1,300/m² в Дуръс или €2,000/m² по Ривиерата е или не на първа линия, или не е завършен.
• За нов комплекс: удостоверението за ползване и историята на строителя преди какъвто и да е депозит, и договор, който фиксира срока на завършване и неустойките; вижте наръчника за покупка на зелено.
• За къща или парцел: кадастралната класификация на земята, статусът на легализация на сградата и правилото за 200 метра от брега при празна земя; вижте наръчниците за чужденци и за проверка на имота.
• За ваканционен наем: нетната доходност за цяла година с празните месеци и данъка от 15%, а не брутната за пика на сезона, и някой местен, който да се грижи за апартамента.
• Разходи по сделката от около 4 до 7% върху цената, както е описано в нашия наръчник за [разходите при покупка на имот в Албания](guide:cost-of-buying-property-in-albania).