Покупка на апартамент на зелено в Албания: график на плащанията, гаранции и какво може да се обърка

Покупка на зелено в Албания: какво означава и защо повечето купувачи стигат до нея

Покупка на зелено означава да платите за апартамент, преди сградата да е завършена, понякога преди да е започната, на базата на планове, ценоразпис и обещание на строителя. В Албания това не е ниша: към 1 октомври 2026 г. 79% от апартаментите за продажба в BalkanHome бяха оферти на строители, а от 754-те обяви, появили се през предходното тримесечие, 90% бяха в залива на Дуръс, където само Голем нарасна от 940 на 1,304 активни обяви. Ако бюджетът ви е под €100,000 и искате да сте близо до морето, апартаментът, който можете да си позволите, най-вероятно все още се строи.

Привлекателността е реална. Новото предлагане беше оценено под съществуващото (медиана €1,510/m² срещу €1,596/m² за обявите, които вече бяха на пазара), строителите приемат плащане на вноски по време на строежа, което има значение, защото албанските банки рядко кредитират нерезиденти, а вие избирате етажа и гледката, преди най-добрите жилища да се разпродадат.

Рискът също е реален и има конкретна форма: давате пари на фирма за нещо, което не съществува, на пазар без ескроу система. Пази ви не репутацията на строителя, а последователността от правни стъпки по-долу и договор, който обвързва всяко плащане с нещо, което можете да проверите.

Дял на обявите, които са оферти на строители (1 октомври 2026)

79%

Нови обяви през третото тримесечие на 2026 г. в залива на Дуръс

90% от 754

Медианна цена на новите обяви спрямо съществуващото предлагане

€1,510/m² срещу €1,596/m²

Ескроу система за плащанията на зелено

Няма

Правна защита на вписания предварителен договор

Закон 111/2018, чл. 50

Вписаният предварителен договор отбелязва апартамента ви като зает в Кадастъра. Формулярът за резервация и банковият превод не го правят.

Как протича покупката на зелено в Албания, стъпка по стъпка

Покупката минава през два правни етапа. Първо предварителен договор (на албански kontratë sipërmarrjeje, kontratë porosie или premtim shitjeje) задължава строителя да предаде конкретно жилище, а вас да го платите на етапи. После, щом сградата получи разрешение за ползване (certifikatë përdorimi), окончателен договор за продажба прехвърля собствеността и апартаментът се вписва на ваше име. Всичко между двете е строителство и плащания.

1. Резервация

Често кратък формуляр и малка сума за задържане на жилището. Не е вписан договор и не дава правна защита.

2. Предварителен договор пред нотариус

Идентифицира жилището по етажните планове от разрешението за строеж, фиксира цена, график, срок за завършване, степен на завършеност.

3. Вписване в Кадастъра (ASHK)

Договорът се вписва в регистъра на разрешението за строеж; жилището се отбелязва като заето.

4. Строителство и плащания на етапи

Вноски срещу етапи, които вие или адвокатът ви можете да проверите на място.

5. Разрешение за ползване

Органът по устройство на територията потвърждава, че сградата съответства на разрешението (Закон 107/2014, чл. 42).

6. Окончателен договор и вписване

Нотариален акт, ASHK ви вписва като собственик, удостоверението се изтегля през e-Albania.

Законът, който пази купувача на зелено: чл. 50 от Закона за кадастъра

Албания няма ескроу за продажбите на зелено, но има нещо, за което много купувачи никога не чуват. Член 50 от Закон 111/2018 „За кадастъра“ изисква всеки предварителен договор между строител и купувач на жилище в строеж да бъде вписан, първо в регистъра на разрешението за строеж, а после в регистъра на грубия строеж на сградата. Вписването отбелязва жилището като заето: то не може да бъде обещано на никой друг.

Същият член прави за вас още четири неща. Договорът трябва да идентифицира точното жилище според етажните планове, приложени към разрешението за строеж, иначе Кадастърът отказва вписване. Строителят може да ипотекира само жилища, които още не са продадени с вписан договор, а ако земята е била ипотекирана по-рано, изобщо не може да обещава жилища без писменото съгласие на кредитора. Ако кредиторите на строителя насочат изпълнение срещу недостроената сграда, то обхваща само жилищата, които не са обещани на купувачи, освен ако дългът е обезпечен с ипотека, по-стара от вашия договор. А след вписването Кадастърът издава на страните удостоверение за вписване, което доказва, че вашето жилище е записано при условията на вашия договор.

Всичко това важи само за нотариално заверен договор, който действително е вписан. Формуляр за резервация, частно споразумение или банков превод „по сметка“ не дават нищо от това. Затова най-полезният въпрос към строителя не е „колко проекта сте завършили“, а „ще впишете ли договора ми в ASHK и ще ми дадете ли удостоверението за вписване“.

Жилището е отбелязано като заето, не може да се продаде два пъти

Чл. 50, т. 1

Жилището трябва да съответства на плановете от разрешението, иначе вписването се отказва

Чл. 50, т. 2

Няма нова ипотека върху жилища, вече обещани на купувачи

Чл. 50, т. 4

Кредиторите не могат да насочат изпълнение срещу обещани жилища (освен при по-стара ипотека)

Чл. 50, т. 5

Удостоверение за вписване, издадено на купувача

Чл. 50, т. 6

Какво да проверите, преди да платите на строител в Албания

Всяка точка по-долу може да бъде проверена от независим адвокат за няколко дни. Направете го преди предварителния договор, не след него.

• Земята: парцелът е вписан в ASHK на името на строителя или строителят има вписан договор със собственика на земята. Поискайте актуалната кадастрална справка (kartela), а не копие от миналата година.
• Ипотеки: дали земята или проектът вече са обременени с ипотека. Ако са, жилище може да ви бъде обещано само с писменото съгласие на кредитора, и това съгласие трябва да е във вашето досие.
• Разрешение за строеж: номерът на разрешението, издаващият орган (общината или Националният съвет по територията при големи проекти) и приложените към него етажни планове. Вашето жилище трябва да може да се идентифицира по тези планове; ако оттогава строителят е променил разпределението, разрешението трябва да бъде актуализирано, преди договорът ви да може да бъде вписан.
• Строителят: регистрация на фирмата, кои са съдружниците и кои проекти реално е предал с разрешения за ползване и вписани собственици, а не само започнал.
• Договорът: нотариално заверен, на албански, със заверен превод, ако не четете албански; нотариусът ще изиска заклет преводач при подписването.
• Вписването: потвърждение, че договорът ще бъде вписан в ASHK и че ще получите удостоверението за вписване от регистъра на разрешението.
• Енергиен сертификат: законът изисква на купувача на нова сграда да се предаде сертификат за енергийни характеристики; попитайте дали проектът ще има такъв.

График на плащанията за апартамент на зелено: как да го разсрочите без ескроу

Албанският закон не определя размер на депозита или етапи на плащане при продажби на зелено, а няма и ескроу сметка, в която парите ви да стоят до предаването. Каквото платите, отива при строителя и финансира строежа. Публикуваните наръчници посочват депозити от 10% до 30% от цената; на практика графикът е такъв, какъвто подпишете със строителя. Това прави графика основното място, където можете да се защитите.

Принципът е прост: всяко плащане следва етап от строителството, който вие или адвокатът ви можете да видите и проверите, а значителна част от цената остава при вас, докато сградата получи разрешение за ползване и окончателният договор бъде подписан. Графикът по-долу е цел за преговори, а не пазарна норма; много строители ще започнат с условия, натоварени в началото, и разликата между двете е мястото, където адвокатът ви си заслужава хонорара.

При нотариалния предварителен договор

Депозит; възможно най-нисък, какъвто успеете да договорите

Завършени основи и конструкция

Следваща вноска, след оглед на място

Затворена сграда (покрив, външни стени, прозорци)

Следваща вноска

Издадено разрешение за ползване

Голяма вноска

Окончателен договор и вписване в ASHK на ваше име

Остатък

Какво трябва да съдържа предварителният договор

Договорът се изготвя от страната на строителя и се преглежда от вашата. Освен цената и графика, това са клаузите, които решават какво става, когато нещо се изплъзне.

• Жилището: сграда, етаж, номер и площ точно както в етажните планове от разрешението, с приложен план. Това е, което Кадастърът вписва.
• Срок за завършване с неустойка за закъснение (дневна или месечна сума, или право на отказ с пълно връщане на парите след определен брой месеци).
• Спецификация: степен на завършеност, материали, оборудване, дали кухнята, климатиците или обзавеждането са включени, както и общите части и паркингът.
• Допуск по площ: какво става, ако предаденото жилище е по-малко или по-голямо от договореното, с корекция на цената на квадратен метър и в двете посоки.
• Промени в плановете: строителят не може да променя вашето жилище без писменото ви съгласие, а ако плановете по разрешението се променят, строителят актуализира разрешението, за да остане договорът годен за вписване.
• Вашият отказ: каква част от депозита подлежи на връщане и кога, ако се откажете без вина на строителя.
• Предаване: съвместен оглед с протокол за дефекти, срок за отстраняването им и гаранционен срок след предаването.
• Вписване: задължение на строителя да получи разрешението за ползване, да подпише окончателния договор и да ви впише в ASHK в определен срок след завършването, и кой плаща кои такси.

По-евтино ли е на зелено в Албания и какво може да се договори

Офертите на зелено са средно по-евтини, но най-вече заради това къде са и колко са малки, а не защото строителите дават отстъпка за риска. През третото тримесечие на 2026 г. новите обяви излязоха на пазара с медиана €1,510/m² срещу €1,596/m² за съществуващото предлагане; апартаментите за препродажба се предлагаха за €1,649/m², с 6% повече от офертите на строители, главно защото препродажбата е съсредоточена в центъра на Тирана и във Вльора. Студиата и апартаментите 1+1, които доминират в крайбрежните комплекси, имат най-ниската цена на квадратен метър (€1,397 и €1,510/m²).

Не очаквайте обявената цена да падне. Между юли и октомври 2026 г. 98,8% от апартаментите, обявени и на двете дати, запазиха цената си; по крайбрежието на Кавая 2,7% бяха намалени, в Голем 1,1%. Строителите държат ценоразписа и пускат следващия етап на същото ниво. Това, което се движи в преговорите, е всичко около цената: графикът на плащане, паркомясто, кухнята, степента на завършеност, по-дълъг срок за дефекти или по-добро жилище на същата цена.

Преди да преговаряте, сравнете цената на квадратен метър със завършените апартаменти в същата зона, а не с по-ранните етапи на самия строител. Медианата за всяка зона е в колко струва апартамент в Албания; декларираната морска гледка добавя около 26%, а първите 100 метра от плажа около 13,5% в залива на Дуръс.

Нови обяви, трето тримесечие на 2026 г.

€1,510/m²

Съществуващо предлагане, трето тримесечие на 2026 г.

€1,596/m²

Апартаменти за препродажба

€1,649/m² (+6% спрямо офертите на строители)

Обяви, запазили цената си през тримесечието

98,8%

Предлагане в Голем, 1 юли до 1 октомври 2026 г.

от 940 на 1,304 обяви, медианата без промяна на €1,350/m²

След завършването: разрешение за ползване, окончателен договор, вписване и данъци

Завършената сграда още не е апартамент в правния смисъл. По Закон 107/2014 органът по устройство на територията издава разрешение за ползване в края на строежа, когато проверките потвърдят, че работите съответстват на разрешението, а ASHK вписва новата сграда на базата на това разрешение заедно със строителната документация. Едва тогава строителят може да подпише окончателния договор за продажба пред нотариус и да ви впише като собственик. Удостоверението ви за собственост и кадастралната карта се издават електронно и могат да се изтеглят през e-Albania.

Еднократните разходи на този етап са същите като при всяка покупка: около 4 до 7% от цената за нотариус, вписване в Кадастъра, адвокатски хонорари и общинската такса за прехвърляне, описани подробно в разходите при покупка на имот в Албания. Продажбата на нов апартамент на частен купувач е освободена от ДДС в Албания: данъчната администрация позволява на строителите да изберат да начисляват ДДС върху сгради, но не и върху жилища, продадени на физически лица, така че няма ред с 20% ДДС, който да се добави към цената. Оттам нататък годишният данък върху имота е 0,05% от стойността, а доходът от наем се облага с 15%, както е описано в данъците върху имоти в Албания.

Една подробност, която си струва да знаете: правилата за данъка върху имота облагат и незавършените строежи, надхвърлили срока на разрешението си, с 30% от нормалната ставка. Проект, който е с години след срока на разрешението, плаща за това, че стои, което е още една причина да попитате на колко години е разрешението.

Какво се обърква при покупките на зелено в Албания

Случаите, които завършват зле, имат общ модел: пари, платени рано, нищо вписано и никаква клауза, на която да се опрете. Всеки риск по-долу има защита по-рано в този наръчник.

• Закъснение: най-честият проблем. Без клауза за неустойка закъснялата сграда ви струва години наем или ползване и не ви дава нищо, което да претендирате.
• Несъстоятелност на строителя: ако договорът ви е вписан, чл. 50 държи жилището ви извън обсега на кредиторите на строителя, освен ако има по-стара ипотека; ако не е вписан, вие сте необезпечен кредитор с разписка.
• Друг апартамент: по-малка площ, променено разпределение, прозорец там, където е имало балкон. Без клауза за площта и клауза за промените нямате корекция на цената, а ако предаденото жилище вече не съответства на плановете от разрешението, Кадастърът може да откаже да впише продажбата.
• Няма разрешение за ползване: сградата е завършена и обитавана, но никога не е минала проверка, така че апартаментите не могат да бъдат вписани на името на купувачите. Задръжте последния транш, докато разрешението съществува.
• Конструктивно качество: Дуръс и крайбрежието му бяха засегнати от земетресението през ноември 2019 г., а през май 2026 г. националният инспекторат потвърди слягане от 18 и 28 сантиметра в два новопостроени блока на голям проект за марина в Дуръс и разпореди укрепване. Поискайте геотехническото проучване и конструктивния проект, както и декларацията за съответствие на строителя, която законът изисква.
• Същото жилище, обещано два пъти: възможно при формуляри за резервация, невъзможно, щом договорът ви е вписан, защото жилището е отбелязано като заето.
• Плащане в брой или на физическо лице: няма следа, няма доказателство, няма претенция. Само банков превод към фирмата.

Контролен списък за покупка на зелено, преди да подпишете

• Независим адвокат, платен от вас, е видял kartela, разрешението за строеж с етажните планове и фирменото досие.
• Жилището е идентифицирано в договора по плановете от разрешението, а плановете са приложени.
• Договорът е нотариално заверен и ще бъде вписан в ASHK; ще получите удостоверението за вписване.
• Няма ипотека върху земята или проекта, или писменото съгласие на кредитора е във вашето досие.
• Плащанията следват етапите на строителството; последният транш чака разрешението за ползване и окончателния договор.
• Срок за завършване, неустойка за закъснение, допуск по площ, клауза за промени, дефекти и гаранция са записани.
• Цената на m² е сравнена със завършените жилища в същата зона, а не с ценоразписа на строителя.
• Всички плащания с банков превод към строителната фирма.