Колко струва къща в Албания? Цени на вили и къщи по градове и какво купува вашият бюджет

Колко струва къща в Албания? Краткият отговор

Към 31 октомври 2026 г. медианната офертна цена на къща за продажба в Албания беше €450,000. Половината къщи на пазара се предлагаха за по-малко, половината за повече, а средната половина на пазара се намираше между €270,000 и €750,000. На квадратен метър жилищна площ къщата се предлагаше за €1,500, малко под апартамента с €1,594/m². Разликата е в размера: типичната обявена къща има 313 m² жилищна площ на два или три етажа и парцел около 400 m², срещу 82 m² за типичния апартамент.

Тази медиана е по-висока, отколкото повечето хора очакват, и причината е в това, което се обявява. Две от три къщи на пазара се описват като вили, а повече от половината се продават от строители, често в затворени комплекси извън Тирана или по крайбрежието на Дуръс. Старата селска къща със зеленчукова градина, която посетителите си представят, съществува, но рядко стига до портал за обяви; тя сменя собственика си от уста на уста, а когато все пак се появи онлайн, обикновено е недовършена или документите ѝ са непълни.

Всичко по-долу е офертна цена от собствената ни база данни, а не цена на сделка, и описва какво искат продавачите в BalkanHome, а не всяка къща в Албания. Използвайте го като мерило: къща далеч над медианата за своя град има нужда от причина, която виждате, а къща далеч под нея има нужда от обяснение, което можете да проверите.

Медианна офертна цена на къща, 31 октомври 2026 г.

€450,000 (средна половина: от €270,000 до €750,000)

Цена на m² жилищна площ

€1,500 за къщи, €1,594 за апартаменти

Типична обявена къща

313 m² на 2 или 3 етажа, парцел около 400 m²

Къщи, описани като вили

Две от три

Продавани от строител

Повече от половината; една от четири още в строеж

Най-евтините градове с истински пазар

Поградец (медиана €170,000) и Корча (€177,500)

Най-скъпо

Ривиерата, Дерми и Химара: медиана €1,200,000

Квадратен метър къща в Албания се предлага по-евтино от квадратен метър апартамент. Просто къщата е четири пъти по-голяма.

Цени на къщи в Албания по градове: медиани, квартили и типичен размер

Таблицата изброява градовете и зоните, където се продават достатъчно къщи, за да има медианата смисъл. Диапазонът на средната половина (най-евтината четвърт свършва при долната цифра, най-скъпата започва при горната) е по-важен от медианата при къщите, защото един и същ град може да побере груб строеж без прозорци и завършена вила с басейн. Където диапазонът е много широк, както във Вльора и Дуръс, четете го като два пазара под едно име.

Ривиерата: Дерми, Химара

Медиана €1,200,000 (средна половина от €750,000 до €1,500,000) · около €5,100/m² · 210 m²

Фарка (Тирана)

Медиана €797,500 (от €520,000 до €1,100,000) · около €1,500/m² · 508 m²

Вльора (град и хълмове)

Медиана €750,000 (от €260,000 до €1,200,000) · около €2,300/m² · 309 m²

Тирана, външни квартали

Медиана €640,000 (от €473,000 до €800,000) · около €1,800/m² · 371 m²

Тирана, център

Медиана €455,000 (от €339,000 до €650,000) · около €1,600/m² · 270 m²

Камза, Комбинат (Тирана)

Медиана €372,500 (от €200,000 до €680,000) · около €1,200/m² · 257 m²

Голем, Мали и Робит

Медиана €350,000 (от €300,000 до €500,000) · около €1,500/m² · 235 m²

Крайбрежие на Кавая: Керет, Спиле

Медиана €350,000 (от €310,000 до €540,000) · около €1,400/m² · 220 m²

Саранда, Ксамил

Медиана €340,000 (от €249,000 до €400,000) · около €1,300/m² · 343 m²

Дуръс (град и околности)

Медиана €330,000 (от €210,000 до €560,000) · около €1,250/m² · 272 m²

Шкодра

Медиана €277,500 (от €260,000 до €330,000) · около €840/m² · 322 m²

Корча

Медиана €177,500 (от €127,000 до €300,000) · около €580/m² · 294 m²

Поградец, Охридското езеро

Медиана €170,000 (от €148,000 до €250,000) · около €990/m² · 240 m²

Вила или къща: какво означава думата в албанска обява и как влияе на цената

На албански vilë е всекидневната дума за всяка самостоятелна къща, така че обява с думата вила не обещава басейн и гледка към морето; тя казва, че сградата стои самостоятелно. И все пак думата отразява реална разлика в това, което се продава. Къщите, описани като вили, се предлагаха с медиана €570,000 и €1,747/m²; къщите, описани просто като къщи, за €290,000 и €1,218/m². Групата на вилите е по-нова, по-голяма и по-често част от комплекс на строител; групата на къщите по-често е съществуващ семеен дом в град или село.

Разделението между ново и съществуващо предлагане е най-големият двигател на цената след местоположението. Къщите, продавани от строители, се предлагаха с медиана €600,000; къщите на вторичния пазар за €340,000. Къща още в строеж се предлагаше за €2,000/m², завършена за €1,318/m². Купувайки по план, плащате за нови стандарти, гаранция и комплекс с портал и басейн и поемате рисковете, описани в нашия наръчник за покупка на зелено в Албания, които важат за вилите точно както за апартаментите.

В обявата пише вила

Медиана €570,000 · €1,747/m² · 342 m²

В обявата пише къща

Медиана €290,000 · €1,218/m² · 262 m²

Продавана от строител

Медиана €600,000

Вторичен пазар

Медиана €340,000

Още в строеж

€2,000/m²

Завършена

€1,318/m²

Обявена с басейн

Една от три къщи

Обявена с паркинг, с тераса

Около половината, около половината

Какво купуват €150,000, €300,000 и €500,000

Къщите не са разпределени равномерно по ценовата скала. По-малко от една от десет къщи за продажба се предлага под €150,000, една от седем е между €200,000 и €300,000, една четвърт между €300,000 и €500,000, а почти половината искат повече от €500,000. Диапазоните по-долу описват типичната къща във всеки от тях и къде се намира.

Под €100,000

Рядкост в порталите (около 2 от 100 къщи). Около 150 m², често недовършена или в село зад Дуръс, около Кавая, Поградец или Корча.

От €100,000 до €150,000

Около 170 m² на парцел от 330 m², два етажа. Две от три са около Дуръс; останалите в Корча, Поградец и околностите на Тирана.

От €150,000 до €200,000

Около 260 m² на парцел от 390 m². Дуръс и селата му, после покрайнините на Тирана, Корча и Поградец.

От €200,000 до €300,000

Около 260 m² на парцел от 380 m², обикновено завършена. Половината са около Дуръс; появяват се Тирана, Вльора и Шкодра.

От €300,000 до €500,000

Около 285 m², два или три етажа. Дуръс и Тирана по равно, плюс Голем, Кавая и Саранда.

Над €500,000

Около 390 m² на три етажа, парцел 450 m². Вилни комплекси в Тирана и Фарка, хълмовете на Вльора, Ривиерата, по-добрите адреси в Дуръс.

Колко добавя гледката към морето към цената на къща в Албания

Една от осем къщи на пазара е обявена с гледка към морето, и тези къщи се предлагаха с медиана €760,000 и €2,852/m², срещу €1,500/m² за къщите като цяло. Къде са те? Не главно по Ривиерата. Почти половината от къщите с морска гледка за продажба са по крайбрежието на Дуръс, от хълмовете над града до новите комплекси в залива Лалзи на север; още една четвърт са във Вльора и хълмовете зад нея; Химара, Саранда и Голем си поделят повечето от останалите. Самата гледка е най-рядкото нещо, което една къща в Албания може да има, защото по-голямата част от брега е равна, а най-близките до плажа сгради са жилищни блокове, така че парцел на склон с открита линия към водата носи надбавка навсякъде.

Ако морето е важно за вас, а бюджетът не стига за Ривиерата, реалистичните варианти са къща в селата зад крайбрежието на Дуръс и Кавая, на няколко минути от плажа, но без гледка, или апартамент на първа линия. Нашият наръчник за това колко струва апартамент в Албания покрива апартаментната страна на този избор.

Къщи, обявени с гледка към морето

Медиана €760,000 · €2,852/m²

Всички къщи

Медиана €450,000 · €1,500/m²

Къде са къщите с морска гледка

Крайбрежието на Дуръс и залива Лалзи (почти половината), Вльора и хълмовете ѝ (една четвърт), после Химара, Саранда, Голем

Къщи близо до плажа без гледка

Селата зад Дуръс, Голем, Кавая: от €200,000 до €350,000

За какво плащате: площ, етажи, парцел и довършване

Албанската къща е голяма. Медианната обява има 313 m² жилищна площ, четири стаи според обявата, и е на два етажа (четири от десет къщи) или три (една трета). Едноетажните къщи са малцинство, под една от пет, и са предимно по-стари или селски. Парцелът, където обявата го посочва, е около 400 m²: достатъчно за паркинг и градина, не за овощна градина. По-големи парцели от 1,000 m² и повече се срещат в околностите на Тирана (Вакар, Дайти, Бержита) и в полето около Шкодра и Лежа, и обикновено те са причината за цена, която изглежда висока за къщата върху тях.

Довършването е мястото, където обявите са най-малко надеждни. Ниска цена на квадратен метър в град с медиана €1,300/m² обикновено не е изгодна сделка, а груб строеж: конструкцията е готова, без прозорци, без мазилка, без връзки към мрежите. Албанските продавачи често оценяват такава къща, сякаш е почти готова. Поискайте снимки на всяко помещение, договорите за ток и вода на името на продавача и сертификата за ползване при по-нова сграда; нашият наръчник за правната проверка изброява документите.

Жилищна площ, медиана

313 m²

Етажи

Два етажа 4 от 10 · три етажа 1 от 3 · едноетажни под 1 от 5

Парцел, медиана където е посочен

Около 400 m² (посочен в 8 от 10 обяви)

Стаи, медиана

4

Апартамент за сравнение

82 m², 2 стаи, медиана €125,000

Евтини селски къщи: защо трудно се намират онлайн и какво да проверите

Читателите, които търсят евтина къща в албанската провинция, намират по-малко обяви, отколкото очакват, а данните по-горе показват защо: къщите под €100,000 са около 2 от 100 продавани. Предлагане има, в селата на Корча и Поградец, в хълмовете зад Вльора, около Шкодра и в Дуръската равнина, но голяма част от него се продава чрез роднини и съседи, а немалка част изобщо не може да се продаде чисто, защото сградата е вдигната без разрешение и не е минала през процедурата по легализация, или защото земята още е вписана на дядо с осем наследници.

Ако все пак намерите такава, проверките са същите като за всеки албански имот, с три точки, които са по-важни за къщите, отколкото за апартаментите. Първо, земята: къща върху земя, класифицирана като земеделска, задейства ограничението за чужденци да притежават земеделска земя, а обичайният отговор, покупка чрез албанско дружество или дългосрочен наем, струва пари и време; нашият наръчник за покупка на имот в Албания като чужденец обяснява правилата. Второ, легализацията: къща без вписана сграда или с още отворена процедура по легализация не може да се прехвърли така, както вписаната. Трето, достъп и услуги: къща, до която се стига по невписан черен път или с ток, теглен от съседа, е евтина по причина.

Евтината селска къща е добра покупка за човек, който ще живее в нея, има време и работи с адвокат, който е правил това и преди. Лоша покупка е за собственик на ваканционен дом в чужбина, който иска да я отдава; наемният пазар за къщи е слаб извън крайбрежието, а медианната къща под наем в Албания се предлага за около €2,000 на месец, което ви казва, че се отдават вилите край Тирана и морето, а не селските къщи.

• Удостоверение за собственост (kartela) за къщата и за земята, и двете вписани в ASHK.
• Кадастрална класификация на парцела: земя за строеж или земеделска земя, която задейства правилата за чуждестранна собственост.
• Статус на легализацията, ако къщата е построена след 1991 г. без разрешение.
• Всички наследници и съсобственици установени и подписващи, или съдебно решение, което урежда наследството.
• Вписан път за достъп и договори за комунални услуги на името на собственика.
• Цена на m², сравнена със завършени къщи в същия град, а не с офертните цени на други груби строежи.

Какво да добавите към офертната цена

Разходите при покупка на къща са същите като при апартамент: нотариус, вписване в ASHK, вашият адвокат и, ако ползвате такъв, агентът, общо около 4 до 7% от цената; подробностите са в нашия наръчник за разходите при покупка. Годишният данък върху имота се изчислява върху стойността на сградата и е нисък, от порядъка на десетки до няколкостотин евро годишно за семейна къща, както е описано в нашия наръчник за данъците върху имоти в Албания.

Различното при къщата са текущите разходи. Къща от 300 m² с басейн и градина струва повече за отопление, охлаждане и поддръжка от апартамент от 80 m², а къща, която стои празна половин година, има нужда от някой, който да я наглежда. Токът все още е евтин по европейски стандарти, 8,5 лека за киловатчас за първите 700 kWh на месец и 9,5 лека над това (около 10 лека с всичко), но вила с климатик във всяка стая и помпа за басейна харчи много от него през август.

Как да прецените дали една къща в Албания е оценена справедливо

• Намерете града или зоната в таблицата по-горе и поставете офертната цена в диапазона на средната половина. Над горната граница питайте какво я оправдава: морска гледка, довършване, парцел, първокласен адрес. Под долната питайте какво липсва: довършване, документи, достъп.
• Разделете цената на жилищната площ и сравнете с цената на m² за зоната. Къща на половината от €/m² на зоната почти винаги е недовършена.
• Отделете парцела от къщата. В околностите на Тирана и във вътрешността големият парцел може да е по-голямата част от цената; проверете дали целият парцел е вписан и класифициран така, както твърди обявата.
• При нова вила в комплекс сравнявайте със завършени вили в същия или най-близкия комплекс, а не с ценовата листа на строителя, и прочетете наръчника за покупка на зелено, преди да платите депозит.
• При къща с морска гледка идете в часа от деня, в който реално бихте я ползвали, и проверете какво може да се построи между къщата и водата.
• Предвидете 4 до 7% за разходи по сделката, после обзавеждане, после първата година поддръжка.