BalkanHome

Водич кроз земљу

Некретнине у Албанији

Полазна тачка за некретнине у Албанији: станови, куће, плацеви и пословни простори на продају и за издавање у Тирани, Драчу, Валони, Саранди и још дванаест локација, актуелне цене по градовима, правила за стране купце и водичи за сваки корак куповине.

Погледајте некретнине на продају у Албанији На почетну страну

Ажурирано септембар 2026.Цене су медијане актуелних тражених цена на BalkanHome, ажуриране сваког сата.

  • 1.585 €/m²Медијана тражене цене, станови
  • 124.000 €Медијана цене стана
  • 52.000 €Станови од
  • 1.745 €/m²Тирана, медијана по m²
  • 1.915 €/m²Јонска обала, медијана по m²
  • Погледајте огласе

Где купити некретнину у Албанији: четири региона

Албанија је мала, али се њена тржишта некретнина понашају као четири различите земље. Цене, закупци, сезоне и провере које су битне мењају се од региона до региона, зато прво изаберите регион који одговара вашем циљу, па тек онда град.

Тржишта некретнина у АлбанијиХимараХимараАлбанска ривијераДермиОрикумВалонаВалонаСарандаСарандаКсамилКсамилТиранаТиранаДрачДрачШенђинШенђинГолемГолемКавајаКавајаЋеретСкадарСкадарПоградецПоградецКорчаКорча
  • Тирана и регион престонице
  • Јадранска обала
  • Јонска обала и Албанска ривијера
  • Језера и планине

Шеснаест локација са сопственом страницом тржишта. Додирните град на мапи или у списку да отворите његов водич.

Тирана и регион престонице

Тирана и регион престонице

Једино тржиште са тражњом закупаца у сваком месецу у години. Купци овде траже приход од закупа и дугорочни раст, а не летњиковац. Нове куле у Блоку, центру и дуж обилазнице одређују врх ценовног распона; старије зграде у Комбинату, Лапраки и Фреску стоје знатно испод њега.

Станови на продају у Тирани
Јадранска обала

Јадранска обала

Од Шенђина наниже до Драча, Голема, Ћерета и Каваје: најшире плаже и највећи избор станова за одмор у земљи, готово сви у новим комплексима купљеним у изградњи. Најниже улазне цене на мору, кратка вожња од аеродрома и Тиране и најјача база домаћих закупаца лети.

Станови на продају у Драчу
Јонска обала и Албанска ривијера

Јонска обала и Албанска ривијера

Валона, Орикум, Дерми, Химара, села Ривијере, Саранда и Ксамил. Најбистрија вода, највише цене и најјача сезона краткорочног издавања у Албанији. Понуда је ужа него на Јадрану, парцеле су стрме и поглед одлучује о цени, па локација унутар града значи више него било где другде.

Станови на продају у Валони
Језера и планине

Језера и планине

Скадар на северу, Корча и Поградец на Охридском језеру на југоистоку. Најниже цене по квадратном метру у Албанији, четири годишња доба, универзитети и спорији ритам. Одговара купцима који желе дом за живот или базу за планине, а не инвестицију за издавање.

Станови на продају у Скадру

Цене некретнина у Албанији по градовима

Медијане тражених цена по квадратном метру за станове и куће у свакој локацији са сопственом страницом тржишта, као и најнижа цена стана који је тренутно оглашен. Свака веза ка граду отвара актуелне огласе за ту категорију.

ЛокацијаСтанови, медијана €/m²Куће, медијана €/m²Станови од
Химара3.061 €4.200 €125.700 €
Албанска ривијера3.061 €4.200 €125.700 €
Дерми2.957 €4.200 €78.000 €
Орикум2.632 €3.311 €81.000 €
Валона2.277 €1.200 €75.000 €
Саранда1.915 €1.405 €84.800 €
Ксамил1.904 €1.405 €77.000 €
Тирана1.745 €1.712 €59.600 €
Драч1.591 €1.000 €55.000 €
Шенђин1.548 €1.675 €60.000 €
Голем1.429 €1.182 €45.700 €
Каваја1.404 €1.444 €45.400 €
Ћерет1.401 €1.393 €45.700 €
Скадар1.275 €786 €60.000 €
Поградец1.191 €987 €55.000 €
Корча729 €577 €30.000 €

Медијане се рачунају из тренутних тражених цена, а не из закључених продаја, и крећу се заједно са огласима. Користите их за поређење места, а не као процену вредности.

Погледајте некретнине на продају у Албанији Погледајте све некретнине у Албанији на мапи

Некретнине на продају и за издавање у Албанији

Из огласа

Издвојене некретнине на продају у Албанији

Пресек онога што је сада на тржишту: станови и куће на обе обале и у Тирани, са ценама, површинама и локацијама онако како су их навели оглашивачи.

Погледајте све некретнине на продају у Албанији

Како купити некретнину у Албанији као странац

Сама куповина је једноставна: предуговор, провере, нотар и упис. Оно што раздваја сигурну куповину од ризичне јесте редослед тих корака и ко шта проверава. Ово је редослед који препоручујемо.

  1. 01

    Изаберите тржиште пре некретнине

    Одлучите чему некретнина служи: целогодишњем издавању (Тирана), кући за одмор са најнижом улазном ценом (обала Драча), најбољем мору и летњим закупима (Јонска обала) или јефтином дому (унутрашњост). Сваки регион има другачији ниво цена и другачији скуп ризика.

  2. 02

    Проверите продавца и власништво

    Затражите уверење о власништву из Државног катастра (ASHK), грађевинску дозволу и, за старије зграде, статус легализације. Продавац на уверењу мора бити особа која потписује. Адвокат то обави за неколико дана и то је најважнији корак од свих.

  3. 03

    Предуговор и капара

    Предуговор утврђује цену, динамику плаћања и рок завршетка и обично се потписује уз капару од око 10 процената. При куповини у изградњи вежите уплате за фазе градње и упишите у уговор рок предаје и пенале.

  4. 04

    Правна провера (due diligence)

    Ваш адвокат потврђује да на некретнини нема хипотека, терета или реституционих захтева, да зграда одговара дозволи и да се земљиште испод ње може пренети на странца. Неизграђено и пољопривредно земљиште близу обале страно физичко лице не може држати директно.

  5. 05

    Нотар и коначни уговор

    Купопродајни уговор се потписује пред нотаром, који проверава идентитете и власништво и води рачуна о обустави пореза. Планирајте око 4 до 7 процената цене за нотара, упис и правне трошкове. Уплате иду банковним преносом; нема јаке традиције ескроу рачуна, па је динамика плаћања у уговору битна.

  6. 06

    Упис и власништво

    Уговор се уписује у ASHK, који издаје ново уверење о власништву. Уз комплетну документацију то траје око три недеље; сложени случајеви могу трајати од једног до три месеца. Након тога плаћате годишњи порез на имовину од 0.05 процената вредности и, ако некретнину издајете, пријављујете приход.

Прочитајте детаљне водиче: куповина као странац, трошкови куповине, ризици и правна провера и порези на некретнине.

Пронађите своју некретнину у Албанији

Станови, куће и плацеви на обе обале и у Тирани, на енглеском, са ценама у еврима и на мапи.

Погледајте некретнине на продају у Албанији Погледајте све некретнине у Албанији на мапи

Тржиште некретнина у Албанији укратко

Албанија има три тржишта некретнина. Тирана је једини град са потражњом закупаца у сваком месецу године и тржиште за купце који желе приход од издавања и дугорочни раст. Централна јадранска обала између Драча, Голема, Ћерета и Каваје је тржиште станова за одмор, готово у целости новоградња која се купује у фази изградње. Јонски југ, од Валоне преко Албанске ривијере до Саранде и Ксамила, има најчистије море, највише цене и најјачу сезону краткорочног издавања; у Корчи, Поградецу и Скадру, у унутрашњости, кућа или стан коштају најмање. Странци купују станове, куће и пословни простор у пуном власништву на своје име, без услова боравка; само пољопривредно земљиште и неизграђени плацеви иду преко албанске фирме или дугорочног закупа. Трошкови куповине износе око 4 до 7 одсто цене, а годишњи порез на имовину 0,05 одсто вредности.

Куповина некретнине у Албанији: питања која купци постављају

Кратки, проверени одговори на оно што страни купци питају пре, током и после куповине у Албанији. Бројке важе на датум наведен на врху странице; закони се мењају, па све што зависи од времена потврдите са адвокатом пре потписивања.

Погледајте огласе
Може ли странац да купи некретнину у Албанији?
Да. Страна физичка лица и фирме купују станове, куће, виле и пословне просторе у пуном власништву, уписаном на њихово име у Државном катастру (ASHK), под истим условима као и албански држављани. Није потребна виза, дозвола боравка ни локални партнер; можете потписати током обичног туристичког боравка. Једина ограничења тичу се земљишта: пољопривредно земљиште и неизграђене парцеле близу обале купују се преко албанске фирме или држе у дугорочном закупу.
Колико кошта стан у Албанији?
Медијана тражене цене стана у Албанији износи 1.585 € по квадратном метру и 124.000 € по стану, а огласи почињу од око 52.000 €. Распон је широк: градови у унутрашњости и појас Голем-Каваја су најјефтинији, Драч и Шенђин су у средини, центар Тиране и обала Валоне изнад њих, а Дерми, Химара и први ред у Ксамилу на врху. Табела изнад приказује тренутну медијану за сваки град.
Где је најбоље купити некретнину у Албанији?
Зависи чему некретнина служи. За приход од закупа у сваком месецу у години: Тирана. За стан за одмор са најнижом улазном ценом и лаким приступом са аеродрома: обала Драча, односно Голем, Ћерет и Каваја. За најбистрије море и највише летње закупе: Саранда, Ксамил и Албанска ривијера. За јефтин дом са четири годишња доба: Корча, Поградец или Скадар.
Да ли је некретнина у Албанији добра инвестиција?
Може бити, ако се бројке читају поштено. Краткорочно издавање на обали може донети 8 до 12 процената бруто у врхунцу сезоне, а дугорочно издавање у Тирани око 5 до 7 процената, али реалан нето принос за целу годину ближи је 4 до 6 процената након управљања, празних периода и пореза. Цене су снажно порасле од 2022. године и већина понуде на обали продаје се у изградњи, па су инвеститор, дозвола и динамика плаћања једнако важни као и принос.
Који су трошкови куповине некретнине у Албанији?
Планирајте око 4 до 7 процената цене поврх куповине за нотара, упис у Катастар и правне трошкове. Провизије агенција варирају и уговарају се писмено, зато питајте ко их плаћа пре него што одете на разгледање. Не постоји посебан порез на пренос који плаћа купац. Трошкове банковних преноса и, при куповини у изградњи, евентуалну конверзију валуте треба додати у план.
Које порезе плаћају власници некретнина у Албанији?
Годишњи порез на имовину износи 0.05 процената вредности некретнине, што за већину станова значи од неколико десетина до око две стотине евра годишње, међу најнижима у Европи. Приход од закупа опорезује се по јединственој стопи од 15 процената: на бруто износ за краткорочно издавање регистровано преко платформе DIVA и на нето приход за дугорочне уговоре. Разматра се реформа пореске основице за имовину; проверите актуелну стопу пре планирања буџета.
Да ли куповина некретнине у Албанији даје боравак или златну визу?
Не аутоматски, а златна виза не постоји. Некретнина погодна за становање од најмање 20 квадратних метара по особи, у најмање половичном власништву купца, основ је за захтев за обновљиву једногодишњу дозволу боравка по Закону 79/2021. То је привремена дозвола, а не стални боравак ни држављанство, и мора се обнављати сваке године.
Како тече куповина и колико траје?
У пракси: предуговор уз капару од око 10 процената, правна провера од стране вашег адвоката, коначни уговор потписан пред нотаром и упис у Државни катастар, који издаје уверење о власништву. Од прихваћене понуде до уписа обично прође две до осам недеља. Уз комплетну документацију Катастар сада уписује за око три недеље; случајеви са страним купцима, наслеђивањем или легализацијом могу трајати од једног до три месеца.
Да ли је безбедно купити некретнину у изградњи у Албанији?
Већина нових станова на обали продаје се пре завршетка, па питање није да ли, него како. Проверите грађевинску дозволу и завршене пројекте инвеститора, уверите се да је земљиште уписано на име инвеститора, плаћајте у фазама везаним за напредак градње, а не за датуме, и упишите у уговор рок предаје и пенале за кашњење. Независна правна провера уговора пре прве уплате је правило, а не изузетак.
Може ли странац да добије хипотекарни кредит у Албанији?
Ретко. Албанске банке кредитирају углавном резиденте са локалним приходима и траже велико учешће, па већина страних купаца плаћа из сопствених средстава, финансира куповину у својој земљи или користи план плаћања на рате код инвеститора за стан у изградњи. Планови на рате су уобичајени и треба их уписати у предуговор једнако пажљиво као и цену.
Могу ли странци да купују земљиште у Албанији?
Станове, куће и виле на обали странци купују слободно; ограничења се тичу самог земљишта. Пољопривредно земљиште и неизграђене парцеле унутар 200 метара од обале страно физичко лице не може држати директно, већ се купују преко албанске фирме или држе у закупу на 99 година. Грађевинско земљиште купљено директно захтева инвестицију у висини троструке вредности земљишта. Оснивање локалне фирме траје око две недеље.
Како да проверим да некретнина има чисто власништво?
Затражите актуелно уверење о власништву из Државног катастра и упоредите га са личним документом продавца. Проверите да зграда има дозволу и, за старије зграде, да је легализована. Ваш адвокат затим потврђује да нема хипотека, терета, судских спорова ни реституционих захтева на некретнини. Некретнина која није уписана не може се пуноважно продати, шта год продавац говорио.
У којој валути су цене и плаћања?
Огласи су са ценама у еврима и већина трансакција се уговара у еврима, иако је службена валута лек и уговори могу наводити обе. Плаћања се врше банковним преносом, на рачун продавца или преко нотара. Готовинска плаћања изнад законских лимита се не прихватају, а документован пренос је уједно оно што ће вам требати за порез и упис.
Могу ли да издајем некретнину и како је уређено краткорочно издавање?
Да. Дугорочно издавање је уговор између власника и закупца, а приход се пријављује по стопи од 15 процената на нето износ. Краткорочно издавање се региструје преко платформе DIVA и опорезује са 15 процената на бруто приход. На обали већина власника користи локалну фирму за управљање за пријем гостију, чишћење и одређивање цена, што је практичан начин издавања из иностранства.
Који су главни ризици куповине некретнине у Албанији?
Они који заиста доводе до губитака познати су и могу се избећи: неуписане или нелегализоване зграде, земљиште испод зграде које се не може пренети на странца, реституциони захтеви од пре 1991. године, пројекти у изградњи који застану и уплате без уговора који их везује за напредак. Сваки од њих се открива провером власништва, провером дозволе и правилно састављеним предуговором пре него што новац промени власника.
Морам ли бити у Албанији да бих завршио куповину?
Не за сваки корак. Адвокату можете дати пуномоћје, потписано пред нотаром у Албанији или у албанском конзулату у иностранству, да у ваше име потпише уговоре и упише некретнину. Многи купци разгледају некретнину и потпишу предуговор лично током посете, а куповину заврше на даљину.
Како приступање ЕУ утиче на некретнине у Албанији?
Албанија је земља кандидат у преговорима о приступању, са прокламованим циљем уласка око 2030. године. Приступање није загарантовано и рокови се могу померити, али је процес већ донео улагања у инфраструктуру, растућу страну тражњу и строжа правила уписа. Купујте на основу данашњих бројки и приступање третирајте као додатни плус, а не као разлог за куповину.

Блог о Албанији

Живот, улагање и куповина у Албанији

Белешке са тржишта: четврти, сезоне, цене и практична страна поседовања дома у Албанији.

Сви чланци
Сви чланци

Спремни да погледате некретнине у Албанији?

Сваки оглас на BalkanHome је на енглеском, са ценом у еврима и постављен на мапу, тако да можете упоредити регионе пре него што отпутујете.

Погледајте некретнине на продају у Албанији Почните са почетне странице
Погледајте некретнине на продају у Албанији На почетну страну