Некретнине на мору у Албанији: колико кошта први ред до мора наспрам 300 м, 1 км и 3 км од плаже, обала по обала

Колико кошта некретнина на мору у Албанији? Кратак одговор

На дан 31. октобра 2026. стан у првом реду до мора на албанској обали, на мање од 100 метара од воде, тражио је медијану од €150,000 и око €2,000 по квадратном метру. Између 100 и 300 метара од обале медијана је била €118,000 и €1,600/m²; између 300 метара и једног километра €95,000 и €1,400/m². Само море, другим речима, вреди око €600/m² на албанској обали у целини, и готово цела та премија плаћа се у првих 300 метара.

То су националне цифре и крију две веома различите обале. Јадранска обала око Драча, Голема, Керета и Шенђина равна је, пешчана, изграђена новим зградама и јефтина: стан у првом реду тамо тражи од €1,500 до €2,000/m², а стан неколико улица даље испод €1,400/m². Јонска обала од Валоне до Ксамила стрма је, шљунковита и скупа: Валона тражи од €2,500 до €2,800/m² уз воду, села Ривијере око Дермија и Химаре од €3,000 до €3,700/m², а Саранда око €1,900/m² без обзира на то да ли сте 50 метара од мора или 800, јер је цео град падина окренута ка њему.

Куће прате исти облик са већим бројевима: кућа на мање од 300 метара од мора тражила је медијану од око €680,000, кућа од 300 метара до километра од обале €400,000, а кућа један до три километра у унутрашњости €285,000. Све у овом водичу је тражена цена из наше базе, а не цена трансакције, а растојања су мерена од координата сваког огласа до линије обале, што је објашњено ниже.

Стан у првом реду (испод 100 м), медијана

€150,000 · око €2,000/m² · 76 m²

Стан 100 до 300 м од мора

€118,000 · око €1,600/m²

Стан 300 м до 1 км од мора

€95,000 · око €1,400/m²

Кућа на мање од 300 м од мора, медијана

Око €680,000 · од 270 до 290 m²

Кућа 1 до 3 км од мора

€285,000 · око €1,050/m²

Најјефтинија обала

Каваја и Голем: половина станова на мање од 300 м од плаже тражи испод €100,000

Најскупља обала

Ривијера (Дерми, Химара, Борш): станови €3,200/m², куће €4,900/m²

Шта додаје наведени поглед на море, на истом растојању

Око 30% по m² (€2,000 наспрам €1,560 на мање од 300 м)

У Драчком заливу море вреди око €600 по квадратном метру. Прошетајте десет минута ка унутрашњости и то је цела премија.

Први ред, 300 метара, километар: како цена пада са сваким кораком од плаже

Табела испод узима сваки стан на продају на мање од три километра од обале и ређа га по растојању до воде. Образац је чист до километра, а затим се ломи, и тај прелом вреди разумети. Појас од један до три километра тражи више по квадратном метру од појаса непосредно пре њега зато што је другачија врста места: центар Драча, брдске четврти Валоне и села Ривијере изнад пута сва су више од километра од воде и вреднују се као градски центри и видиковци, а не као станови уз плажу. Јефтини појас, од 300 метара до километра, јесте тамо где комплекси за одмор у Голему, Мали и Робиту и Керету стоје у редовима иза првог реда.

Станови даље од три километра од мора, али и даље у приморској општини, у самој Каваји или у селима иза Драча, траже испод €900/m². То је цена обичног стана у албанском граду; до плаже се вози, не пешачи.

Први ред, испод 100 м

Медијана €150,000 (средња половина од €115,000 до €219,000) · око €2,000/m² · 76 m² · половина са наведеним погледом на море

100 до 300 м

Медијана €118,000 (од €94,000 до €165,000) · око €1,600/m² · 72 m² · три од десет са погледом на море

300 м до 1 км

Медијана €95,000 (од €76,000 до €133,000) · око €1,400/m² · 69 m² · један од шест са погледом на море

1 до 3 км

Медијана €130,000 (од €89,000 до €180,000) · око €1,500/m² · 80 m² · градски центри и падине, не станови уз плажу

Више од 3 км, приморске општине

Медијана €95,000 · испод €900/m² · 87 m²

Станови на мору, обала по обала: Шенђин, Драчки залив, Валона, Ривијера, Саранда

Албанија има око 360 километара обале, а за купца се она дели на пет деоница које се понашају као засебна тржишта. Од севера ка југу: плаже Шенђина и Велипоје код Љеша; дуги пешчани Драчки залив са Големом, Мали и Робитом, Керетом и Спилеом јужно од града; Валона, где се Јадран сусреће са Јонским морем, са Орикумом и Радимом иза ње; права Ривијера од Дермија преко Химаре до Борша, до које се стиже преко превоја Љогара; и крајњи југ око Саранде и Ксамила, преко пута Крфа. Табела даје медијану тражене цене стана на свакој деоници, а затим шта тамо траже први и други ред.

Ривијера: Дерми, Химара, Борш

Медијана €308,000 · око €3,200/m² · 93 m² · на мање од 300 м око €3,500/m², 300 м до 1 км €3,400/m², 1 до 3 км €2,800/m²

Валона (град и Уји и Фтохте)

Медијана €226,000 · око €2,550/m² · 92 m² · први ред €2,800/m², 100 до 300 м €2,700/m², 300 м до 1 км €2,300/m², брда 1 до 3 км €1,800/m²

Орикум, Радима

Медијана €204,000 · око €2,500/m² · први ред €3,100/m², 300 м до 1 км €1,700/m²

Саранда, Ксамил

Медијана €155,000 · око €1,900/m² · 80 m² · први ред €1,900/m², 100 до 300 м €1,900/m², 300 м до 1 км €1,800/m²

Драч град (Плаж, Курила, Илирија, центар)

Медијана €116,000 · око €1,550/m² · 72 m² · први ред €2,050/m², 100 до 300 м €1,700/m², 300 м до 1 км €1,450/m², 1 до 3 км €1,350/m²

Шенђин, Велипоја

Медијана €113,500 · око €1,550/m² · 74 m² · први ред €1,650/m², 100 до 300 м €1,550/m² · готово све новоградња

Голем, Мали и Робит

Медијана €93,000 · око €1,350/m² · 68 m² · први ред €1,550/m², 100 до 300 м €1,450/m², 300 м до 1 км €1,300/m²

Обала Каваје: Керет, Спиле

Медијана €93,000 · око €1,600/m² · 60 m² · први ред €1,700/m², 100 до 300 м €1,600/m², 300 м до 1 км €1,600/m²

Куће и виле на мору у Албанији: колико кошта први ред и где су куће близу плаже још приступачне

Куће су на обали мање тржиште од станова, око један оглас од десет, и сконцентрисане су тамо где још има земљишта за градњу: села и брда око Драча, падине изнад Валоне, Ривијера и неколико у Голему, Каваји и Саранди. Кућа на мање од 300 метара од мора тражила је медијану од око €680,000 и од €1,900 до €2,300/m²; кућа од 300 метара до километра од обале €400,000 и €1,600/m²; један до три километра у унутрашњости €285,000 и око €1,050/m²; а даље од три километра, у селима драчке и кавајске равнице, €220,000 и €700/m².

Драч је место где је кућа близу мора још реална куповина. Око града и у његовом залеђу медијална кућа тражила је €330,000; на мање од 300 метара од воде око €500,000 до €550,000 и €2,000/m², углавном нове виле на брдима Куриле и у комплексима залива Лаљзит на северу; километар и више од обале, у Шкозету, Спитали и селима, од €200,000 до €270,000 за породичну кућу на два или три спрата од 270 до 290 m². У Голему и на обали Каваје нове виле у комплексима неколико стотина метара од плаже траже од €300,000 до €450,000.

Валона и Ривијера су врх тржишта. Кућа на мање од километра од мора у Валони тражила је медијану изнад €1,000,000 и од €2,800 до €3,400/m²: то су модерне виле на падини Уји и Фтохте и према Радими, већином нове, готово све са погледом. Два километра узбрдо исти град оглашава куће по €300,000. На Ривијери је оно мало кућа на продају, камене куће у Дермију и Вуну и нове виле изнад Химаре, тражило медијану од €945,000 и €4,900/m², највишу цену по квадратном метру за било коју врсту некретнине било где у Албанији. Наш водич о ценама кућа у Албанији покрива тржишта у унутрашњости и објашњава шта оглас за вилу заправо значи.

Кућа на мање од 300 м од мора, све обале

Медијана око €680,000 · од €1,900 до €2,300/m² · од 270 до 290 m² · половина са наведеним погледом на море

Кућа 300 м до 1 км

Медијана €400,000 · око €1,600/m² · 240 m²

Кућа 1 до 3 км

Медијана €285,000 · око €1,050/m² · 290 m²

Кућа више од 3 км, драчка и кавајска равница

Медијана €220,000 · око €700/m²

Драч, на мање од 300 м

Око €500,000 до €550,000 · око €2,000/m²

Драч, 1 до 3 км

Медијана €270,000 · око €900/m²

Валона, на мање од 1 км

Медијана изнад €1,000,000 · од €2,800 до €3,400/m² · виле у Уји и Фтохте и Радими

Ривијера: Дерми, Химара

Медијана €945,000 · око €4,900/m² · 184 m²

Голем и обала Каваје, нове виле у комплексима

Од €300,000 до €450,000 · од 200 до 235 m² · једна од четири са базеном

Шта додаје поглед на море и зашто „поглед на море“ у албанском огласу није исто што и „на мору“

Половина станова у првом реду оглашена је са погледом на море, а половина није, и они који јесу траже око 30% више по квадратном метру на истом растојању: €2,000/m² наспрам €1,560/m² на мање од 300 метара од воде. Разлика је у оријентацији. На драчкој и големској плажи зграде су дубоки блокови и само станови на морској страни горњих спратова виде воду; остали гледају на зграду преко улице. Тридесет метара даље од плаже на четвртом спрату често је бољи поглед него први ред на првом спрату.

У брдским градовима логика се окреће. У Саранди, валонском Уји и Фтохте и селима Ривијере половина свих станова на продају оглашена је са погледом на море без обзира на растојање, зато што градови гледају на море са падине, и тамо се премија плаћа за отворену линију до воде и висину спрата, а не за шетњу до плаже. Ако желите да видите море са кауча, стан 500 метара узбрдо у Саранди то даје поузданије од стана у првом реду у Драчу.

Две практичне последице. Прво, речи поглед на море у огласу узимајте као тврдњу коју треба проверити са балкона, по дневном светлу, и питајте шта се може градити на плацевима између зграде и воде; на драчкој и големској плажи одговор је често још једна зграда. Друго, ако је поглед важнији од плаже, тражите по месту и спрату, а не по растојању, и прочитајте наш водич о најбољим местима за куповину некретнине у Албанији, који пореди места по карактеру, а не само по цени.

Станови у првом реду оглашени са погледом на море

Око половине · око €2,000/m²

Станови у првом реду без погледа на море

Око половине · око €1,560/m²

Удео са погледом на море, 300 м до 1 км од плаже

Један од шест у Драчком заливу, око половине у Саранди и Валони

Куће оглашене са погледом на море

Медијана €760,000 · око €2,850/m² (видети водич о ценама кућа)

Најјефтинији начин да имате нешто своје на мору у Албанији

Најјефтинија обала је деоница Драчког залива јужно од града. На обали Каваје, у Керету и Спилеу, половина станова на мање од 300 метара од плаже тражи испод €100,000, а најјефтинија десетина тражи испод €66,000, обично за стан од 45 до 60 m² у старијој или једноставнијој згради. У Голему и Мали и Робиту 45% станова на мање од 300 метара од плаже тражи испод €100,000, а најјефтинија десетина испод €68,000; тамо су нови комплекси за одмор са базенима, па буџет од €85,000 до €100,000 купује нов стан са једном спаваћом собом од 60 до 70 m² у комплексу два до пет минута пешке од песка. У граду Драчу четвртина првих 300 метара је испод €100,000, а у Шенђину сличан удео.

Јужно од Валоне исти буџет не купује ништа на дохват плаже. Најјефтинија десетина станова на мање од 300 метара од мора тражи око €115,000 у Саранди и Ксамилу, €145,000 у Орикуму, €160,000 у Валони и €230,000 на Ривијери, а на мање од километра од Јонског мора готово ништа испод €100,000 није ни у продаји. Купац са €100,000 који хоће југ има две поштене опције: гарсоњеру или мали стан изнад града у Саранди, или стан продат из планова у пројекту у Валони или на Ривијери, са ризицима око депозита описаним у нашем водичу о куповини у изградњи у Албанији.

Реч о томе шта ниске цене у Драчком заливу купују. Плажа је широка, пешчана и плитка, што породице воле и зато је Албанци из Тиране и са Косова пуне у јулу и августу. То је и најизграђенија деоница обале у земљи: комплекси стоје у редовима, морска страна пута је готово непрекидна градња, а зими је, како описује наш текст о Албанији зими, велики део Голема празан. Јефтино на мору у Албанији значи Голем, Керет или Шенђин; не значи тиху увалу.

Обала Каваје (Керет, Спиле), на мање од 300 м од плаже

Половина огласа испод €100,000 · најјефтинија десетина испод €66,000 · типичан стан 60 m²

Голем, Мали и Робит, на мање од 300 м

45% испод €100,000 · најјефтинија десетина испод €68,000 · нови комплекси са базенима

Драч град, на мање од 300 м

Један од четири испод €100,000 · најјефтинија десетина испод €77,000

Шенђин, на мање од 300 м

Један од четири испод €100,000 · најјефтинија десетина испод €86,000

Саранда, Ксамил, на мање од 300 м

Готово ништа испод €100,000 · најјефтинија десетина око €115,000

Валона, на мање од 300 м

Ништа испод €100,000 · најјефтинија десетина око €160,000

Ривијера, на мање од 300 м

Најјефтинија десетина око €230,000 · средина тржишта од €320,000 до €420,000

Земљиште на мору у Албанији: колико кошта плац и шта странац може да купи

Плацеви су велики део онога што се продаје на обали, углавном у драчкој равници и на брдима иза ње, а њихова цена по квадратном метру говори о деоници обале више од било које цене стана. Око Драча плац је тражио медијану од око €50 по квадратном метру земљишта, са средњом половином између €32 и €100, за типичан плац од 3,000 до 4,000 m²; на обали Каваје око €40/m²; око Валоне €55/m². Голем, где су плацеви мањи и ближи плажи, тражио је око €100/m². Југ је за ред величине скупљи: Ривијера око €180/m² за плацеве од око 1,500 m², а Саранда и Ксамил око €300/m² за грађевинске плацеве од 500 до 600 m² у самом месту. За поређење, земљиште око Тиране тражило је око €90/m², а земљиште у унутрашњости око €35/m².

За страног купца земљиште је тамо где правила стежу. Странац може да купи изграђен стан или кућу било где на обали директно и да их упише на своје име. Голо и пољопривредно земљиште је другачија прича: пољопривредно земљиште није отворено за директну куповину страним физичким лицима, а плацеви на отприлике 200 метара од линије обале држе се преко албанске фирме или на дугорочни закуп, а не купују директно. Катастарска класификација плаца одлучује у ком сте случају, а плац уписан као грађевинско земљиште са дозволом сасвим је другачија куповина од маслињака са погледом. Наш водич о куповини некретнине у Албанији као странац излаже правила и уобичајене структуре, а водич о провери некретнине набраја шта проверити у власничкој документацији.

Драч и залеђе

Око €50/m² земљишта (средња половина од €32 до €100) · плацеви од 3,000 до 4,000 m²

Обала Каваје

Око €40/m²

Валона и околина

Око €55/m²

Голем

Око €100/m² · мањи плацеви близу плаже

Ривијера

Око €180/m² (средња половина од €140 до €220) · плацеви од око 1,500 m²

Саранда, Ксамил

Око €300/m² (средња половина од €180 до €360) · грађевински плацеви од 500 до 600 m²

За поређење: око Тиране, унутрашњост Албаније

Око €90/m², око €35/m²

Куповина куће за одмор на мору у Албанији: сезона, зима, издавање и трошкови одржавања

Већина страних купаца на албанској обали купује други дом, а бројке које су битне за други дом нису куповна цена, него сезона, празни месеци и трошак одржавања стана у којем нисте. Сезона купања траје од јуна до средине септембра на Јадрану и нешто дуже на Јонском мору; до краја октобра комплекси у Голему су затворени, а села Ривијере вратила су се својем малобројном целогодишњем становништву. Саранда, Валона и Драч су прави градови који остају отворени целе године. Наш текст о Албанији зими описује каква је свака деоница обале од новембра до марта, како се тамо стиже када чартер летови престану и колико кошта грејање стана.

Ако је план да издајете стан када га не користите, читајте приносе за целу годину, а не за врхунац сезоне. Бруто 8 до 12% који се наводе за туристичко издавање на јужној обали бројке су за јул и август; на дванаест месеци, после празних недеља, чишћења, управљања и паушалног пореза од 15% на приход од закупа, реална цифра је 4 до 6% нето, а у Драчком заливу дугорочни закупац за око €500 месечно у стану од €100,000 даје готово исти резултат са мање посла. Наш водич о улагању у некретнине у Албанији разрађује рачуницу, а водич о закупнинама у Албанији даје годишње и сезонске закупнине које се заиста траже на обали.

Трошкови одржавања су ниски, али не и нула. Годишњи порез на некретнину је део процента вредности, трошкови зграде у комплексу са базеном и обезбеђењем иду до неколико стотина евра годишње, струја је јефтина по јединици, али стан који се зими греје да се не би навлажио или хлади цео август троши је много, а стан у првом реду живи са сољу, ветром и повременом зимском олујом на прозорима. Предвидите у буџету локалну особу или агенцију да проверава стан, проветрава га и решава ствари са зградом, и питајте комплекс шта годишња накнада заиста покрива пре него што потпишете.

Сезона купања

Од јуна до средине септембра на Јадрану, нешто дуже на југу

Отворено целе године

Драч, Валона, Саранда; Голем, Керет и села Ривијере углавном се затварају

Принос од туристичког издавања, јужна обала

8 до 12% бруто у врхунцу сезоне; око 4 до 6% нето за целу годину

Дугорочни закуп, Драчки залив

Око €500 месечно за стан са једном спаваћом собом; сличан нето резултат са мање посла

Порез на приход од закупа

Паушалних 15%

Како се стиже зими

Аеродром у Тирани целе године (40 мин до Драча, 2 ч до Валоне, 4 до 5 ч до Саранде); трајект са Крфа до Саранде једном дневно

Шта проверити пре куповине на мору у Албанији

• Измерите растојање сами, на мапи и пешке. Продавци заокружују надоле; стан продат као 200 метара од плаже често је на 400, а на драчком приобалном путу између зграде и песка може да лежи прометна улица.
• Станите на балкон. Наведени поглед на море је тврдња о једној оријентацији једног спрата; проверите га по дневном светлу и питајте шта се може градити на плацевима испред.
• Цена по квадратном метру наспрам појаса из овог водича за исту деоницу обале. Стан у првом реду за €1,300/m² у Драчу или €2,000/m² на Ривијери или није први ред или није завршен.
• За нов комплекс, употребна дозвола и досадашњи рад инвеститора пре било каквог депозита, и уговор који утврђује рок завршетка и пенале; видети водич о куповини у изградњи.
• За кућу или плац, катастарска класификација земљишта, статус легализације зграде и правило 200 метара од обале за голо земљиште; видети водиче за странце и о провери некретнине.
• За туристичко издавање, нето принос за целу годину са празним месецима и порезом од 15%, а не бруто у врхунцу сезоне, и неко локални да води рачуна о стану.
• Трошкови закључења од око 4 до 7% поврх цене, како је изложено у нашем водичу о [трошковима куповине некретнине у Албанији](guide:cost-of-buying-property-in-albania).