Колико кошта кућа у Албанији? Цене вила и кућа по градовима и шта купује ваш буџет

Колико кошта кућа у Албанији? Кратак одговор

На дан 31. октобра 2026. медијана тражене цене куће на продају у Албанији износила је €450,000. Половина кућа на тржишту тражила је мање од тога, половина више, а средња половина тржишта налазила се између €270,000 и €750,000. По квадратном метру стамбене површине кућа се тражила за €1,500, нешто мање од стана са €1,594/m². Разлика је у величини: типична оглашена кућа има 313 m² стамбене површине на два или три спрата и плац од око 400 m², наспрам 82 m² за типичан стан.

Та медијана је виша него што већина људи очекује, а разлог је у томе шта се оглашава. Две од три куће на тржишту описују себе као виле, а више од половине продају инвеститори, често у затвореним комплексима изван Тиране или на драчкој обали. Стара сеоска кућа са баштом коју посетиоци замишљају постоји, али ретко стиже до огласног портала; мења власника од уста до уста, а када се ипак појави на мрежи, обично је недовршена или су јој папири непотпуни.

Све у наставку су тражене цене из наше базе, а не цене из уговора, и описују шта продавци траже на BalkanHome, а не сваку кућу у Албанији. Користите их као мерило: кући далеко изнад медијане за свој град треба разлог који можете да видите, а кући далеко испод ње треба објашњење које можете да проверите.

Медијана тражене цене куће, 31. октобар 2026.

€450,000 (средња половина: од €270,000 до €750,000)

Цена по m² стамбене површине

€1,500 за куће, €1,594 за станове

Типична оглашена кућа

313 m² на 2 или 3 спрата, плац од око 400 m²

Куће описане као виле

Две од три

Продаје инвеститор

Више од половине; једна од четири још у изградњи

Најјефтинији градови са правим тржиштем

Поградец (медијана €170,000) и Корча (€177,500)

Најскупље

Ривијера, Дерми и Химара: медијана €1,200,000

Квадратни метар куће у Албанији тражи се јефтиније од квадратног метра стана. Кућа је само четири пута већа.

Цене кућа у Албанији по градовима: медијане, квартили и типична величина

Табела наводи градове и зоне у којима се продаје довољно кућа да медијана нешто значи. Распон средње половине (најјефтинија четвртина завршава се на нижој цифри, најскупља почиње на вишој) код кућа је важнији од медијане, јер исти град може да има и грубу градњу без прозора и завршену вилу са базеном. Где је распон веома широк, као у Валони и Драчу, читајте га као два тржишта под једним именом.

Ривијера: Дерми, Химара

Медијана €1,200,000 (средња половина од €750,000 до €1,500,000) · око €5,100/m² · 210 m²

Фарка (Тирана)

Медијана €797,500 (од €520,000 до €1,100,000) · око €1,500/m² · 508 m²

Валона (град и брда)

Медијана €750,000 (од €260,000 до €1,200,000) · око €2,300/m² · 309 m²

Тирана, спољни делови

Медијана €640,000 (од €473,000 до €800,000) · око €1,800/m² · 371 m²

Тирана, центар

Медијана €455,000 (од €339,000 до €650,000) · око €1,600/m² · 270 m²

Камза, Комбинат (Тирана)

Медијана €372,500 (од €200,000 до €680,000) · око €1,200/m² · 257 m²

Голем, Мали и Робит

Медијана €350,000 (од €300,000 до €500,000) · око €1,500/m² · 235 m²

Обала Каваје: Керет, Спиле

Медијана €350,000 (од €310,000 до €540,000) · око €1,400/m² · 220 m²

Саранда, Ксамил

Медијана €340,000 (од €249,000 до €400,000) · око €1,300/m² · 343 m²

Драч (град и околина)

Медијана €330,000 (од €210,000 до €560,000) · око €1,250/m² · 272 m²

Скадар

Медијана €277,500 (од €260,000 до €330,000) · око €840/m² · 322 m²

Корча

Медијана €177,500 (од €127,000 до €300,000) · око €580/m² · 294 m²

Поградец, Охридско језеро

Медијана €170,000 (од €148,000 до €250,000) · око €990/m² · 240 m²

Вила или кућа: шта та реч значи у албанском огласу и шта ради цени

На албанском је vilë свакодневна реч за било коју самостојећу кућу, па оглас који каже вила не обећава базен и поглед на море; каже само да зграда стоји сама. Ипак, реч прати стварну разлику у ономе што се продаје. Куће описане као виле тражиле су медијану од €570,000 и €1,747/m²; куће описане једноставно као куће тражиле су €290,000 и €1,218/m². Група вила је новија, већа и чешће део комплекса неког инвеститора; група кућа је чешће постојећи породични дом у граду или селу.

Подела на нову и постојећу понуду највећи је појединачни покретач цене после локације. Куће које продају инвеститори тражиле су медијану од €600,000; куће на секундарном тржишту €340,000. Кућа још у изградњи тражила се за €2,000/m², завршена за €1,318/m². Купујући из плана, плаћате нове стандарде, гаранцију и комплекс са капијом и базеном, и преузимате ризике описане у нашем водичу за куповину у изградњи у Албанији, који за виле важе исто као и за станове.

Оглас каже вила

Медијана €570,000 · €1,747/m² · 342 m²

Оглас каже кућа

Медијана €290,000 · €1,218/m² · 262 m²

Продаје инвеститор

Медијана €600,000

Секундарно тржиште

Медијана €340,000

Још у изградњи

€2,000/m²

Завршена

€1,318/m²

Оглашена са базеном

Једна од три куће

Оглашена са паркингом, са терасом

Око половине, око половине

Шта купују €150,000, €300,000 и €500,000

Куће нису равномерно распоређене по ценовној лествици. Мање од једне од десет кућа на продају тражи испод €150,000, једна од седам је између €200,000 и €300,000, четвртина између €300,000 и €500,000, а скоро половина тражи више од €500,000. Распони у наставку описују типичну кућу у сваком од њих и где се налази.

Испод €100,000

Реткост на порталима (око 2 од 100 кућа). Око 150 m², често недовршена или у селу иза Драча, око Каваје, Поградца или Корче.

Од €100,000 до €150,000

Око 170 m² на плацу од 330 m², два спрата. Две од три су око Драча; остале у Корчи, Поградцу и околини Тиране.

Од €150,000 до €200,000

Око 260 m² на плацу од 390 m². Драч и његова села, затим предграђа Тиране, Корча и Поградец.

Од €200,000 до €300,000

Око 260 m² на плацу од 380 m², обично завршена. Половина је око Драча; појављују се Тирана, Валона и Скадар.

Од €300,000 до €500,000

Око 285 m², два или три спрата. Драч и Тирана подједнако, плус Голем, Каваја и Саранда.

Преко €500,000

Око 390 m² на три спрата, плац 450 m². Комплекси вила у Тирани и Фарки, брда Валоне, Ривијера, боље адресе у Драчу.

Колико поглед на море додаје цени куће у Албанији

Једна од осам кућа на тржишту оглашена је са погледом на море, а те куће тражиле су медијану од €760,000 и €2,852/m², наспрам €1,500/m² за куће у целини. Где су? Не углавном на Ривијери. Скоро половина кућа са погледом на море на продају налази се на драчкој обали, од брда изнад града до нових комплекса у заливу Лаљзит на северу; још четвртина је у Валони и брдима иза ње; Химара, Саранда и Голем деле већину осталих. Сам поглед је најређа ствар коју кућа у Албанији може да има, јер је већи део обале раван, а зграде најближе плажи су стамбени блокови, па плац на падини са отвореном линијом ка води носи премију свуда.

Ако вам је море важно, а буџет не досеже Ривијеру, реалне опције су кућа у селима иза драчке и кавајске обале, пар минута од плаже али без погледа, или стан у првом реду. Наш водич о томе колико кошта стан у Албанији покрива станарску страну тог избора.

Куће оглашене са погледом на море

Медијана €760,000 · €2,852/m²

Све куће

Медијана €450,000 · €1,500/m²

Где су куће са погледом на море

Драчка обала и залив Лаљзит (скоро половина), Валона и њена брда (четвртина), затим Химара, Саранда, Голем

Куће близу плаже без погледа

Села иза Драча, Голем, Каваја: од €200,000 до €350,000

Шта плаћате: површина, спратови, плац и завршни радови

Албанска кућа је велика. Медијални оглас има 313 m² стамбене површине, четири собе према огласу, и стоји на два спрата (четири од десет кућа) или три (трећина). Приземне куће су мањина, испод једне од пет, и углавном су старије или сеоске. Плац, где га оглас наводи, износи око 400 m²: довољно за паркинг и башту, не за воћњак. Већи плацеви од 1,000 m² и више појављују се у околини Тиране (Вакар, Дајт, Бержита) и на селу око Скадра и Љеша, и обично су они разлог за цену која изгледа висока за кућу на њима.

Завршни радови су место где су огласи најмање поуздани. Ниска цена по квадратном метру у граду где је медијана €1,300/m² обично није повољна куповина него груба градња: конструкција готова, без прозора, без малтера, без прикључака. Албански продавци често такву кућу вреднују као да је скоро готова. Тражите фотографије сваке просторије, уговоре за струју и воду на име продавца и употребну дозволу за новију зграду; наш водич за правне провере набраја документа.

Стамбена површина, медијана

313 m²

Спратови

Два спрата 4 од 10 · три спрата 1 од 3 · приземне испод 1 од 5

Плац, медијана где је наведен

Око 400 m² (наведен у 8 од 10 огласа)

Собе, медијана

4

Стан за поређење

82 m², 2 собе, медијана €125,000

Јефтине сеоске куће: зашто их је тешко наћи на мрежи и шта проверити

Читаоци који траже јефтину кућу на албанском селу налазе мање огласа него што очекују, а подаци изнад показују зашто: куће испод €100,000 чине око 2 од 100 кућа на продају. Понуда постоји, у селима Корче и Поградца, у брдима иза Валоне, око Скадра и у драчкој равници, али се велики део продаје преко рођака и комшија, а добар део се уопште не може чисто продати, јер је зграда подигнута без дозволе и није прошла поступак легализације, или је земљиште и даље уписано на деду са осам наследника.

Ако ипак нађете такву кућу, провере су исте као за сваку албанску некретнину, уз три тачке које код кућа значе више него код станова. Прво, земљиште: кућа на земљишту које је класификовано као пољопривредно активира ограничење страног власништва над пољопривредним земљиштем, а уобичајени одговор, куповина преко албанске фирме или дугорочни закуп, кошта новца и времена; наш водич о куповини некретнине у Албанији као странац објашњава правила. Друго, легализација: кућа без уписане зграде, или са још отвореним захтевом за легализацију, не може да се пренесе онако како може уписана. Треће, приступ и инфраструктура: кућа до које се стиже неуписаним путем, или са струјом која се вуче од комшије, јефтина је с разлогом.

Јефтина сеоска кућа добра је куповина за некога ко ће у њој живети, има времена и ради са адвокатом који је то већ радио. Лоша је куповина за власника куће за одмор који живи у иностранству и хоће да је издаје; тржиште издавања кућа је слабо изван обале, а медијална кућа за издавање у Албанији тражи око €2,000 месечно, што вам говори да се издају виле близу Тиране и мора, а не сеоске куће.

• Лист непокретности (kartela) за кућу и за земљиште, обоје уписано у ASHK.
• Катастарска класификација плаца: грађевинско земљиште, или пољопривредно које активира правила о страном власништву.
• Статус легализације ако је кућа грађена после 1991. без дозволе.
• Сви наследници и сувласници идентификовани и потписују, или судска одлука којом је оставина решена.
• Уписан приступни пут и уговори за комуналије на име власника.
• Цена по m² упоређена са завршеним кућама у истом граду, а не са траженим ценама других грубих градњи.

Шта додати на тражену цену

Трошкови куповине куће исти су као код стана: јавни бележник, упис у ASHK, ваш адвокат и, ако га користите, агент, укупно око 4 до 7% цене; детаљи су у нашем водичу о трошковима куповине. Годишњи порез на имовину обрачунава се на вредност зграде и низак је, реда величине од неколико десетина до пар стотина евра годишње за породичну кућу, како је изложено у нашем водичу о порезима на некретнине у Албанији.

Оно што је код куће другачије су текући трошкови. Кућа од 300 m² са базеном и баштом кошта више за грејање, хлађење и одржавање од стана од 80 m², а кући која стоји празна пола године треба неко да је чува. Струја је и даље јефтина по европским мерилима, 8,5 лека по киловат-сату за првих 700 kWh месечно и 9,5 лека преко тога (око 10 лека све укупно), али вила са клима-уређајем у свакој соби и пумпом за базен троши је много у августу.

Како проценити да ли је кућа у Албанији поштено вреднована

• Нађите град или зону у табели изнад и сместите тражену цену у распон средње половине. Изнад врха распона питајте шта је оправдава: поглед на море, завршни радови, плац, прва адреса. Испод дна питајте шта недостаје: завршни радови, папири, приступ.
• Поделите цену са стамбеном површином и упоредите са ценом по m² за зону. Кућа на половини зонског €/m² скоро увек је недовршена.
• Одвојте плац од куће. У околини Тиране и у унутрашњости велики плац може бити највећи део цене; проверите да ли је цео плац уписан и класификован како оглас тврди.
• За нову вилу у комплексу поредите са завршеним вилама у истом или најближем комплексу, а не са ценовником инвеститора, и прочитајте водич о куповини у изградњи пре него што уплатите депозит.
• За кућу са погледом на море дођите у доба дана када бисте је заиста користили, и проверите шта може да се сагради између куће и воде.
• Предвидите 4 до 7% за трошкове закључења, затим намештај, затим прву годину одржавања.