Колико кошта изнајмљивање стана у Албанији? Закупнине за станове у Тирани, Драчу и на обали и шта закупац заиста плаћа

Колико кошта закуп у Албанији? Кратак одговор

На дан 31. октобра 2026. медијана тражене закупнине за стан у Албанији износила је €600 месечно. Половина станова на тржишту тражила је мање, половина више, а средња половина тржишта налазила се између €450 и €860. Типичан стан за издавање има 90 m², што је по локалном начину бројања 2+1: две спаваће собе и дневна соба. По квадратном метру закупнина износи око €7,60 месечно.

Та национална цифра је заправо тиранска цифра. Два од три стана за издавање налазе се у престоници, где је медијана €800 у центру и €550 у спољним деловима. Драч, друго тржиште закупа, тражи €500. Свуда другде, од Валоне и Голема на обали до Скадра, Корче и Поградца у унутрашњости, медијана тражене закупнине је између €250 и €450.

Закупнине у овом водичу су тражене закупнине, оно што станодавци и агенти објављују на BalkanHome, а не потписани уговори. Описују тржиште које ћете срести када почнете да тражите. Користите их да разликујете поштену тражену закупнину од надуване, и прочитајте одељак о обали пре него што упоредите летњи оглас у Саранди са целогодишњим станом у Тирани.

Медијана тражене закупнине, стан, 31. октобар 2026.

€600 месечно (средња половина: од €450 до €860)

По квадратном метру

Око €7,60 месечно

Типичан стан за издавање

90 m², 2+1 (две спаваће собе и дневна соба)

Тирана, центар

€800 (од €600 до €1,000)

Тирана, спољни делови

€550 (од €450 до €800)

Драч

€500 (од €400 до €630)

Обала изван Драча, целогодишње

Од €350 до €450

Градови у унутрашњости

Од €250 до €400

Два од три стана за издавање у Албанији налазе се у Тирани. Ако не изнајмљујете у престоници, тражена закупнина је обично испод €500.

Закупнина за стан у Албанији по градовима: Тирана, Драч, Валона, Голем, Скадар, Корча, Поградец

Табела наводи градове и зоне са довољно станова за издавање да објавимо медијану. Распон средње половине (најјефтинија четвртина завршава се на нижој цифри, најскупља почиње на вишој) показује колико је тржиште широко; у Тирани распон одражава старост зграде и четврт, на обали одражава сезону.

Тирана, центар и Блоку

Медијана €800 (од €600 до €1,000) · око €9,00/m² · 95 m²

Фарка (Тирана)

Медијана €800 (од €700 до €1,150) · око €8,70/m² · 100 m²

Тирана, спољни делови

Медијана €550 (од €450 до €800) · око €6,90/m² · 93 m²

Кашар (Тирана)

Медијана €500 (од €450 до €550) · око €6,00/m² · 91 m²

Драч (град)

Медијана €500 (од €400 до €630) · око €6,00/m² · 80 m²

Валона (град)

Медијана €450 (од €350 до €550) · око €5,50/m² · 84 m²

Скадар

Медијана €400 (од €350 до €500) · око €5,10/m² · 70 m²

Голем, Мали и Робит

Медијана €350 (од €300 до €450) · око €6,20/m² · 59 m²

Обала Каваје: Керет, Спиле

Медијана €350 (од €320 до €600) · око €6,40/m² · 60 m²

Саранда, Ксамил

Медијана €350 целогодишње, али четвртина огласа тражи €2,200 или више (летње цене)

Корча

Медијана €315 (од €230 до €400) · око €3,50/m² · 88 m²

Поградец, Охридско језеро

Медијана €250 (од €200 до €300) · око €2,90/m² · 94 m²

Закупнина по величини стана: гарсоњера, 1+1, 2+1 и 3+1 објашњени

Албански огласи описују станове као 1+1, 2+1 или 3+1: број спаваћих соба плус дневна соба, у којој је обично и кухиња. Garsonierë је гарсоњера. Табела даје националну тражену закупнину по површини, са типом којем та површина обично одговара; 2+1 у центру Тиране кошта више од националног реда, 2+1 у Драчу мање, а табела по градовима изнад каже за колико.

До 45 m² (гарсоњера, garsonierë)

Медијана €400 (од €350 до €450) · око €10/m²

Од 45 до 65 m² (1+1)

Медијана €450 (од €400 до €550) · око €8,30/m²

Од 65 до 90 m² (велики 1+1, мали 2+1)

Медијана €550 (од €450 до €700) · око €7,50/m²

Од 90 до 120 m² (2+1)

Медијана €700 (од €550 до €1,000) · око €7,00/m²

Преко 120 m² (3+1 и већи)

Медијана €1,000 (од €650 до €1,500) · око €7,10/m²

Закупнина у Тирани по четвртима и типу стана

Пошто Тирана чини две трећине тржишта закупа, заслужује сопствену табелу. Центар овде значи подручје унутар обилазнице и непосредно изван ње, укључујући Блоку, Комуна е Паризит и улице око главног булевара; спољни делови иду од Астира и Комбината на западу до Фреског и подножја Дајтија на истоку, плус Кашар и Камза иза њих.

Центар, гарсоњера (око 35 m²)

Медијана €400 (од €350 до €450)

Центар, 1+1 (око 65 m²)

Медијана €600 (од €500 до €750)

Центар, 2+1 (око 100 m²)

Медијана €800 (од €680 до €1,100)

Спољни делови, 1+1 (око 65 m²)

Медијана €490 (од €400 до €550)

Спољни делови, 2+1 (око 100 m²)

Медијана €600 (од €500 до €850)

Новоградња (станови од инвеститора)

Медијана €700, наспрам €600 за постојеће зграде

Закуп на обали: целогодишња закупнина наспрам летње

Тражене закупнине на обали мешају два тржишта која немају ништа једно с другим. Стан у Голему или Керету који се од октобра до маја издаје локалној породици или некоме ко ради на даљину тражи од €300 до €450 месечно. Исти стан се у јулу и августу издаје на недељу туристима по неколико пута вишој цени, а неки огласи наводе летњу месечну цену током целе године. Зато ред за Саранду и Ксамил у табели показује медијану од €350 и горњу четвртину преко €2,200: медијана је целогодишње тржиште, горња четвртина је тржиште одмора.

Ако желите да изнајмите стан на обали на годину дана, кажите то. Албански израз је qira vjetore, годишњи закуп, за разлику од qira sezonale, сезонског. Станодавац који лети издаје туристима може ипак да прихвати закупца за осталих девет месеци по нижој цени, или за целу годину по цени између те две, а у Драчу, Валони и Скадру, који имају целогодишње становништво, то питање се једва и поставља. Наш текст на блогу о Албанији зими описује како изгледају летовалишта када се сезона заврши.

Голем, Керет, обала Каваје, целогодишње

Од €300 до €450 за мали стан

Драч град, целогодишње

Медијана €500

Валона град, целогодишње

Медијана €450

Саранда, Ксамил, целогодишње

Око €350

Саранда, Ксамил, летње месечне тражене закупнине

€2,200 и више у горњој четвртини огласа

Шта закупац плаћа поред закупнине: депозит, рачуни, интернет, порези

Услови закупа у Албанији су оно што пише у писаном уговору, зато га прочитајте. Депозит у висини једне месечне закупнине уобичајен је захтев за дугорочни закуп, а и депозит и закупнина су предмет преговора, нарочито од октобра до априла и за уговор на годину или дуже. Инсистирајте на писаном уговору у којем се име власника поклапа са некретнином; биће вам потребан као доказ о смештају за захтев за боравишну дозволу и често за банковни рачун, а наш водич о боравишној дозволи на основу некретнине објашњава шта очекује служба за странце.

Комуналије плаћа закупац и ниске су по европским мерилима. Струја, којом се у већини албанских станова греје, хлади и кува, кошта 8,5 лека по киловат-сату за првих 700 kWh месечно и 9,5 лека преко тога, око 10 лека, односно 10 евроценти, са таксама и порезима. Вода је јефтина, гаса у становима ретко има, а оптички интернет од 100 Mbps или више кошта од €15 до €25 месечно у сваком граду и већини приморских места. Одржавање зграде за лифт и чишћење износи неколико евра месечно и понекад је укључено у закупнину.

Порез на приход од закупа је станодавчев, не закупчев: паушалних 15%, како је изложено у нашем водичу о порезима на некретнине у Албанији. За вас је битан само у једном: станодавац који пријављује приход неће имати ништа против писаног уговора, а онај који одбија уговор обично избегава порез.

• Депозит: обично једна месечна закупнина за дугорочни закуп, враћа се на крају према стању стана; упишите га у уговор.
• Струја: 8,5 лека по kWh до 700 kWh месечно, 9,5 лека преко тога, отприлике 10 лека све укупно. Клима лети и електрично грејање зими су велике ставке.
• Вода, трошкови зграде: по неколико евра месечно.
• Интернет: од €15 до €25 месечно за оптику.
• Провизија агента: када стан нађе агенција, плаћа је једна или друга страна и треба да буде наведена пре гледања; питајте.
• Порез на приход од закупа: 15%, плаћа га станодавац.

Намештен или ненамештен: шта добијате

Већина станова у Албанији издаје се намештена, са кухињом, креветима, орманима, каучем и обично веш-машином и климом бар у дневној соби. Ненамештени станови постоје, углавном већи породични станови у Тирани понуђени дугорочним закупцима, и нису много јефтинији, јер станодавци ионако очекују да намештају за следећег закупца. Фотографије у огласима показују стварни намештај; ако оглас показује празан стан, питајте да ли ће бити намештен пре датума усељења, и нека одговор стоји у уговору.

Проверите грејање и хлађење пре него што потпишете. Стан са једним клима-уређајем у дневној соби је нормалан и у јануару је хладан у спаваћим собама; стан са уређајем у свакој соби или са топлотном пумпом кошта више за закуп и много мање за коришћење. У старијим тиранским зградама без изолације зимски рачун за струју може бити разлика између поштене закупнине и скупе.

Закуп или куповина у Албанији? Приноси и однос цене и закупнине

Поређење тражених закупнина са траженим продајним ценама у истој зони даје груб бруто принос, годишњу закупнину подељену ценом, пре икаквих трошкова. У центру Тиране медијални стан тражи €220,000 за куповину и €800 месечно за закуп, бруто принос од 4,4%; у спољним деловима €145,000 и €550, 4,6%; у Драчу око €116,000 и €500, 5,2%. На драчкој обали око Голема цифра је слична, 4,5%. У Валони, Саранди и Ксамилу продајне цене су далеко одмакле од целогодишњих закупнина и целогодишњи принос је 2,5 до 3%; та тржишта имају смисла само за власника који лети издаје туристима.

Окренуто наопако, однос цене и закупнине каже колико година закупа одговара куповној цени: око 23 године у центру Тиране, 22 у спољним деловима, 19 у Драчу. За закупца то значи да закуп у Албанији није скуп у односу на куповину, посебно у престоници, а за купца значи да се разлог за куповину ослања на раст цена и на коришћење некретнине, а не само на закупнину. Наш водич о улагању у некретнине у Албанији разрађује бројке за целу годину, а водич о томе колико кошта стан даје куповну страну.

Тирана, центар

Куповина €220,000 · закупнина €800 · бруто принос 4,4% · 23 године закупа

Тирана, спољни делови

Куповина €145,000 · закупнина €550 · бруто принос 4,6% · 22 године

Драч

Куповина око €116,000 · закупнина €500 · бруто принос 5,2% · 19 година

Голем, Мали и Робит

Куповина око €93,000 · закупнина €350 · бруто принос 4,5% · 22 године

Валона

Куповина око €226,000 · закупнина €450 целогодишње · бруто принос 2,4%

Саранда, Ксамил

Куповина око €154,000 · закупнина €350 целогодишње · бруто принос 2,7%

Како разликовати поштену тражену закупнину од надуване

• Нађите зону и величину у табелама изнад и сместите тражену закупнину у распон средње половине. Изнад њега питајте шта плаћате: нову зграду, паркинг, поглед, кратку шетњу до центра. Испод њега питајте шта не штима: приземље, без грејања, станодавац који хоће кеш и никакав уговор.
• На обали пре свега питајте да ли је цена годишња или сезонска, и питајте колика је закупнина за осталих девет месеци.
• Поделите закупнину квадратима. Преко €10 по m² у Тирани или €7 у Драчу плаћате премију која треба да се види.
• Ако можете, дођите увече зими: грејање, влага и бука саобраћаја виде се тада, а не у подне у септембру.
• Узмите уговор у писаној форми са подацима власника, депозитом, ко плаћа које рачуне и отказним роком. Станодавац који пријављује закупнину нема разлога да одбије.
• Преговарајте од октобра до априла, када станови за одмор на обали стоје празни, а тирански станодавци имају мање гледања.