Куповина стана у изградњи у Албанији: динамика плаћања, гаранције и шта може да пође по злу

Куповина у изградњи у Албанији: шта значи и зашто већина купаца на крају купује тако

Куповина у изградњи значи да за стан плаћате пре него што је зграда завршена, понекад и пре него што је започета, на основу планова, ценовника и обећања инвеститора. У Албанији то није ниша: на дан 1. октобра 2026. 79% станова на продају на BalkanHome било је понуда инвеститора, а од 754 огласа који су се појавили у претходном кварталу 90% било је у Драчком заливу, где је само Голем порастао са 940 на 1,304 активна огласа. Ако вам је буџет испод €100,000 и желите да будете близу мора, стан који можете да приуштите врло вероватно се још гради.

Привлачност је стварна. Нова понуда била је процењена испод постојеће (медијана €1,510/m² наспрам €1,596/m² за огласе који су већ били на тржишту), инвеститори прихватају плаћање на рате током градње, што је важно јер албанске банке ретко кредитирају нерезиденте, а спрат и поглед бирате пре него што оду најбољи станови.

Ризик је такође стваран и има јасан облик: дајете новац фирми за нешто што не постоји, на тржишту без система ескроуа. Штити вас не углед инвеститора, него низ правних корака у наставку и уговор који свако плаћање везује за нешто што можете проверити.

Удео огласа који су понуда инвеститора (1. октобар 2026.)

79%

Нови огласи у трећем кварталу 2026. у Драчком заливу

90% од 754

Медијанска цена нових огласа наспрам постојеће понуде

€1,510/m² наспрам €1,596/m²

Систем ескроуа за уплате у изградњи

Не постоји

Правна заштита уписаног предуговора

Закон 111/2018, члан 50

Уписани предуговор означава ваш стан у катастру као заузет. Образац за резервацију и банковни пренос то не чине.

Како тече куповина стана у изградњи у Албанији, корак по корак

Куповина се одвија у две правне фазе. Прво предуговор (на албанском kontratë sipërmarrjeje, kontratë porosie или premtim shitjeje) обавезује инвеститора да испоручи конкретан стан, а вас да га платите у фазама. Затим, када зграда добије употребну дозволу (certifikatë përdorimi), коначни уговор о купопродаји преноси власништво и стан се уписује на ваше име. Све између тога је градња и плаћања.

1. Резервација

Често кратак образац и мањи износ да се стан задржи. То није уписан уговор и не даје правну заштиту.

2. Предуговор код јавног бележника

Одређује стан на етажним плановима из грађевинске дозволе, утврђује цену, динамику, рок завршетка, ниво завршних радова.

3. Упис у катастар (ASHK)

Уговор се уписује у регистар грађевинске дозволе; стан се означава као заузет.

4. Градња и плаћање у фазама

Рате према фазама које ви или ваш адвокат можете проверити на лицу места.

5. Употребна дозвола

Орган за планирање потврђује да зграда одговара дозволи (Закон 107/2014, члан 42).

6. Коначни уговор и упис

Исправа оверена код јавног бележника, ASHK вас уписује као власника, уверење се преузима преко e-Albania.

Закон који штити купца стана у изградњи: члан 50 Закона о катастру

Албанија нема ескроу за продају у изградњи, али има нешто за шта многи купци никада не чују. Члан 50 Закона 111/2018 „О катастру“ захтева да сваки предуговор између инвеститора и купца стана у изградњи буде уписан, прво у регистар грађевинске дозволе, а потом у регистар грубих грађевинских радова зграде. Упис означава стан као заузет: не може бити обећан никоме другом.

Исти члан чини за вас још четири ствари. Уговор мора тачно одредити стан према етажним плановима приложеним уз грађевинску дозволу, иначе катастар одбија упис. Инвеститор може ставити под хипотеку само станове који још нису продати уписаним уговором, а ако је земљиште раније стављено под хипотеку, уопште не сме обећавати станове без писане сагласности повериоца. Ако повериоци инвеститора спроводе извршење над недовршеном зградом, извршење обухвата само станове који нису обећани купцима, осим ако је дуг обезбеђен хипотеком старијом од вашег уговора. А после уписа катастар издаје странкама потврду о упису, која доказује да је ваш стан евидентиран под условима из вашег уговора.

Све ово важи само за оверени уговор који је заиста уписан. Образац за резервацију, приватни споразум или банковни пренос „на рачун“ не дају ништа од тога. Зато најкорисније питање за инвеститора није „колико сте пројеката завршили“, него „хоћете ли уписати мој уговор у ASHK и дати ми потврду о упису“.

Стан означен као заузет, не може се продати двапут

Члан 50, тачка 1

Стан мора одговарати плановима из дозволе, иначе се упис одбија

Члан 50, тачка 2

Нема нове хипотеке над становима већ обећаним купцима

Члан 50, тачка 4

Повериоци не могу спровести извршење над обећаним становима (осим старије хипотеке)

Члан 50, тачка 5

Потврда о упису издаје се купцу

Члан 50, тачка 6

Шта проверити пре него што платите инвеститору у Албанији

Сваку ставку у наставку независни адвокат може проверити за неколико дана. Урадите то пре предуговора, не после.

• Земљиште: парцела је уписана у ASHK на име инвеститора или инвеститор има уписан уговор са власником земљишта. Тражите актуелни лист непокретности (kartela), а не копију од прошле године.
• Хипотеке: да ли земљиште или пројекат већ носе хипотеку. Ако носе, стан вам може бити обећан само уз писану сагласност повериоца, а та сагласност спада у вашу документацију.
• Грађевинска дозвола: број дозволе, орган који ју је издао (општина, или Национални савет за територију код великих пројеката) и етажни планови приложени уз њу. Ваш стан мора бити препознатљив на тим плановима; ако је инвеститор у међувремену променио распоред, дозвола мора бити ажурирана пре него што ваш уговор може бити уписан.
• Инвеститор: регистрација фирме, ко су власници удела и које је пројекте заиста предао са употребним дозволама и уписаним власницима, а не само започео.
• Уговор: оверен код јавног бележника, на албанском, са овереним преводом ако не читате албански; јавни бележник ће при потписивању тражити судског тумача.
• Упис: потврда да ће уговор бити уписан у ASHK и да ћете добити потврду о упису из регистра дозволе.
• Енергетски пасош: закон захтева да се купцу нове зграде преда сертификат о енергетским својствима; питајте да ли ће га пројекат имати.

Динамика плаћања за стан у изградњи: како је распоредити без ескроуа

Албански закон не одређује висину капаре ни фазе плаћања при продаји у изградњи, а не постоји ни ескроу рачун на коме би ваш новац стајао до примопредаје. Шта год платите, иде инвеститору и финансира градњу. Објављени водичи наводе капару од 10% до 30% цене; у пракси динамика је онаква какву ви и инвеститор потпишете. Зато је динамика плаћања главно место где можете да се заштитите.

Принцип је једноставан: свако плаћање прати фазу градње коју ви или ваш адвокат можете видети и проверити, а значајан део цене остаје код вас док зграда не добије употребну дозволу и док се не потпише коначни уговор. Динамика у наставку је циљ у преговорима, а не тржишна норма; многи инвеститори ће отворити условима са великим уплатама на почетку, а разлика између то двоје је место где ваш адвокат зарађује хонорар.

При предуговору код јавног бележника

Капара; што нижа успете да договорите

Завршени темељи и конструкција

Следећа рата, после обиласка градилишта

Затворена зграда (кров, спољни зидови, прозори)

Следећа рата

Издата употребна дозвола

Велика рата

Коначни уговор и упис у ASHK на ваше име

Остатак

Шта предуговор мора да садржи

Уговор саставља страна инвеститора, а прегледа ваша. Поред цене и динамике, ово су клаузуле које одлучују шта се дешава када нешто крене наопако.

• Стан: зграда, спрат, број стана и површина тачно као на етажним плановима из дозволе, са приложеним планом. То је оно што катастар уписује.
• Рок завршетка са уговорном казном за кашњење (дневни или месечни износ, или право на одустанак уз пун повраћај после одређеног броја месеци).
• Спецификација: ниво завршних радова, материјали, опрема, да ли су кухиња, клима или намештај укључени, као и заједнички делови и паркинг.
• Толеранција површине: шта се дешава ако је испоручени стан мањи или већи од уговореног, са корекцијом цене по квадратном метру у оба смера.
• Измене планова: инвеститор не сме мењати ваш стан без ваше писане сагласности, а ако се планови из дозволе мењају, инвеститор ажурира дозволу да би уговор остао подобан за упис.
• Ваш одустанак: који део капаре се враћа и када, ако одустанете без кривице инвеститора.
• Примопредаја: заједнички преглед са списком недостатака, рок за њихово отклањање и гарантни рок после примопредаје.
• Упис: обавеза инвеститора да прибави употребну дозволу, потпише коначни уговор и упише вас у ASHK у одређеном року после завршетка, и ко плаћа које таксе.

Да ли је у изградњи јефтиније у Албанији и шта се може преговарати

Понуда у изградњи у просеку је јефтинија, али углавном због тога где се налази и колико је мала, а не зато што инвеститори дају попуст за ризик. У трећем кварталу 2026. нови огласи изашли су на тржиште по медијани од €1,510/m² наспрам €1,596/m² за постојећу понуду; станови из препродаје тражили су се за €1,649/m², 6% више од понуде инвеститора, углавном зато што је препродаја у центру Тиране и у Валони. Гарсоњере и станови 1+1, који доминирају у обалским комплексима, имају најнижу цену по квадратном метру (€1,397 и €1,510/m²).

Не очекујте да оглашена цена падне. Између јула и октобра 2026. 98,8% станова оглашених на оба датума задржало је цену; на кавајској обали снижено је 2,7%, у Голему 1,1%. Инвеститори држе ценовник и пуштају следећу фазу на истом нивоу. Оно што се у преговорима помера јесте све око цене: динамика плаћања, паркинг место, кухиња, завршни радови, дужи рок за недостатке или бољи стан по истој цени.

Пре преговора упоредите цену по квадратном метру са завршеним становима у истој зони, а не са ранијим фазама истог инвеститора. Медијана за сваку зону налази се у водичу колико кошта стан у Албанији; наведен поглед на море додаје око 26%, а првих 100 метара од плаже око 13,5% у Драчком заливу.

Нови огласи, трећи квартал 2026.

€1,510/m²

Постојећа понуда, трећи квартал 2026.

€1,596/m²

Станови из препродаје

€1,649/m² (+6% у односу на понуду инвеститора)

Огласи који су задржали цену током квартала

98,8%

Понуда у Голему, 1. јул до 1. октобар 2026.

са 940 на 1,304 огласа, медијана непромењена на €1,350/m²

После завршетка: употребна дозвола, коначни уговор, упис и порези

Завршена зграда још није стан у правном смислу. По Закону 107/2014 орган за планирање издаје употребну дозволу на крају изградње када прегледи потврде да радови одговарају дозволи, а ASHK уписује нову зграду на основу те дозволе заједно са грађевинском документацијом. Тек тада инвеститор може потписати коначни уговор о купопродаји пред јавним бележником и уписати вас као власника. Ваше уверење о власништву и катастарска картица издају се електронски и могу се преузети преко e-Albania.

Једнократни трошкови у овој фази исти су као код сваке куповине: око 4 до 7% цене за јавног бележника, упис у катастар, адвокатске накнаде и општинску накнаду за пренос, детаљно у водичу трошкови куповине некретнине у Албанији. Продаја новог стана приватном купцу ослобођена је ПДВ-а у Албанији: пореска управа дозвољава инвеститорима да се определе за обрачун ПДВ-а на зграде, али не и на стамбене јединице продате физичким лицима, па нема ставке од 20% ПДВ-а коју би требало додати на цену. Од тада је годишњи порез на некретнине 0,05% вредности, а приход од издавања опорезује се са 15%, како је описано у водичу порези на некретнине у Албанији.

Један детаљ вреди знати: правила о порезу на некретнине опорезују и недовршена градилишта која су прешла рок из дозволе, по 30% редовне стопе. Пројекат који је годинама прешао рок дозволе плаћа за то што стоји, што је још један разлог да питате колико је дозвола стара.

Шта пође по злу код куповине у изградњи у Албанији

Случајеви који се лоше заврше имају исти образац: новац плаћен рано, ништа уписано и ниједна клаузула на коју се може ослонити. Сваки ризик у наставку има одбрану раније у овом водичу.

• Кашњење: најчешћи проблем. Без клаузуле о уговорној казни закаснела зграда кошта вас године кирије или коришћења и не даје вам ништа што бисте могли потраживати.
• Стечај инвеститора: ако је ваш уговор уписан, члан 50 држи ваш стан ван домашаја поверилаца инвеститора, осим ако постоји старија хипотека; ако није уписан, ви сте необезбеђени поверилац са признаницом.
• Други стан: мања површина, измењен распоред, прозор тамо где је био балкон. Без клаузуле о површини и клаузуле о изменама немате корекцију цене, а ако испоручени стан више не одговара плановима из дозволе, катастар може одбити да упише продају.
• Нема употребне дозволе: зграда је завршена и у њој се живи, али никада није прошла преглед, па се станови не могу уписати на име купаца. Последњу траншу задржите док дозвола не постоји.
• Квалитет конструкције: Драч и његова обала погођени су земљотресом у новембру 2019, а у мају 2026. национални инспекторат потврдио је слегање од 18 и 28 центиметара у две новоизграђене зграде великог пројекта марине у Драчу и наложио ојачање. Тражите геотехнички елаборат и пројекат конструкције, као и изјаву извођача о усаглашености коју закон захтева.
• Исти стан обећан двапут: могуће са обрасцима за резервацију, немогуће када је ваш уговор уписан, јер је стан означен као заузет.
• Плаћање у готовини или приватном лицу: нема трага, нема доказа, нема потраживања. Само банковни пренос на рачун фирме.

Контролна листа за куповину у изградњи пре потписивања

• Независни адвокат, кога плаћате ви, видео је kartela, дозволу са етажним плановима и документацију фирме.
• Стан је у уговору одређен на плановима из дозволе, а планови су приложени.
• Уговор је оверен код јавног бележника и биће уписан у ASHK; добићете потврду о упису.
• Нема хипотеке над земљиштем или пројектом, или је писана сагласност повериоца у вашој документацији.
• Плаћања прате фазе градње; последња транша чека употребну дозволу и коначни уговор.
• Рок завршетка, казна за кашњење, толеранција површине, клаузула о изменама, недостаци и гаранција су записани.
• Цена по m² упоређена је са завршеним становима у истој зони, а не са ценовником инвеститора.
• Сва плаћања банковним преносом на рачун фирме инвеститора.