Куповина некретнине у Албанији као странац: Комплетан водич за 2026.

Могу ли странци да купе некретнину у Албанији?

Да. Страна физичка лица могу да купе стамбену некретнину у Албанији — станове, куће, виле, пословне просторе и појединачне јединице — уз пуно власништво од 100%, на истим правним основама као и албански држављани. Не постоји услов држављанства нити реципроцитета, а за завршетак куповине нису вам потребни виза, боравишна дозвола нити боравишни статус. Многи купци потписују уговор током уобичајеног 90-дневног туристичког боравка.

Власништво се уписује директно на ваше име при Државној катастарској агенцији (ASHK). Након уписа, некретнину можете продати, издати, ставити под хипотеку или пренети на своје наследнике баш као што би то учинио локални власник.

Кључна разлика — и тачка коју већина конкурентских водича погрешно тумачи — јесте да се ограничења у албанском закону односе на ЗЕМЉИШТЕ, а не на зграде.

Странци поседују стамбене некретнине у пуном власништву — иста права као и албански држављанин, без потребе за боравком.

Шта можете, а шта не можете купити директно

Када су у питању станови и зграде, одговор је једноставан: можете их купити директно, било где у земљи, укључујући и обалу. Ограничења којих се људи плаше тичу се голог и пољопривредног земљишта.

Станови, виле, куће, пословне јединице

Куповина директно, власништво 100%

Пољопривредно земљиште (њиве, пашњаци, шуме)

Не директно — путем албанске компаније или закупа на 99 година

Голо / неизграђено земљиште у распону од ~200 m од обале

Ограничено за директно појединачно власништво — користите компанију или закуп

Грађевинско земљиште

Дозвољено уз улагање од ~3× вредности земљишта

Процес куповине, корак по корак

Стандардна куповина одвија се кроз отприлике шест фаза. Да би била правно ваљана, мора бити оверена код нотара и уписана у катастар (ASHK) — приватни споразум сам по себи не преноси власништво.

• Резервишите некретнину и потпишите предуговор, обично уз капару од око 10%.
• Ангажујте албанског адвоката да спроведе дубинску проверу: потврди власнички лист продавца, провери да ли је некретнина слободна од хипотека, терета и спорова, и утврди да ли је уредно уписана.
• Нотар припрема купопродајни уговор. У Албанији нотар — а не ескроу агент — управља трансакцијом и припадајућим обрачуном пореза; формални ескроу је неуобичајен.
• Потпишите коначни купопродајни уговор пред нотаром (лично, или на даљину путем овереног и апостилираног пуномоћја).
• Платите преостали износ и важеће порезе и таксе.
• Упишите пренос у Државни катастар (ASHK) како би власнички лист био забележен на ваше име.

Трошкови и порези на први поглед

Албанија је једно од најјефтинијих места у Европи за поседовање некретнине. Кључни бројеви наведени испод проверени су у односу на примарне изворе; за детаљну разраду погледајте наш посебан водич о трошковима.

Укупни трошкови завршетка куповине (нотар, упис, правне услуге, таксе)

~4–7% куповне цене

Годишњи порез на имовину

0,05% вредности (~€50–200/год)

Порез на приход од издавања

15% (краткорочно на бруто; дугорочно на нето)

Порез на капиталну добит при продаји

15% (обично га плаћа продавац)

Ризици и како да се заштитите

• Власнички лист и легализација: неке старије или неформално изграђене некретнине имају непотпуну документацију. Увек инсистирајте да независни адвокат потврди чист, уписан власнички лист пре него што платите.
• Ризик куповине у изградњи: куповина у пројекту који је у изградњи може бити јефтинија, али носи ризик недовршености — проверите досадашњи рад и дозволе инвеститора.
• Нема класичног ескроуа: пошто нотар (а не ескроу рачун) управља средствима, ангажујте угледног нотара и адвоката и никада не плаћајте велике суме на основу неуписаног обећања.
• Валута: цене се често изражавају у EUR, али се трансакција обавља у албанском леку (ALL); потврдите основу за обрачун курса у уговору.